[ 孟凡勝 ]——(2008-8-13) / 已閱63198次
律師應(yīng)當(dāng)告知委托人，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。所使用土地范圍內(nèi)的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，出讓人和受讓人有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。
11. 律師將相關(guān)的資料歸檔保存
律師在辦理完委托事項(xiàng)后，應(yīng)當(dāng)寫(xiě)出工作總結(jié)，將辦理過(guò)程中的全部資料歸檔，并予以妥善保存。
第五章 律師辦理國(guó)有土地租賃業(yè)務(wù)操作指引
1.概念界定
國(guó)有土地租賃，是指國(guó)家將國(guó)有土地出租給使用者使用，由使用者與市、縣級(jí)以上人民政府國(guó)有土地資源行政主管部門(mén)簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國(guó)有土地租賃屬于國(guó)家一級(jí)土地市場(chǎng)，是國(guó)有土地有償使用的一種形式，是建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式的補(bǔ)充。
2.律師應(yīng)當(dāng)明確申請(qǐng)國(guó)有土地租賃行為的性質(zhì)。律師在指導(dǎo)、代理委托人申請(qǐng)租賃國(guó)有土地時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確取得過(guò)程是一個(gè)行政許可的申請(qǐng)過(guò)程，由委托人向市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)提出租賃申請(qǐng)，經(jīng)其審批，取得租賃國(guó)有土地使用權(quán)。
3.律師應(yīng)當(dāng)告知委托人，國(guó)有土地租賃適用于下列情形：
3.1 原有劃撥的建設(shè)用地，因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場(chǎng)地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用的。
3.2 對(duì)于新增建設(shè)用地，租賃只作為出讓方式的補(bǔ)充，重點(diǎn)仍應(yīng)是推行和完善建設(shè)用地使用權(quán)出讓和劃撥制度。
4．律師應(yīng)當(dāng)告知委托人，國(guó)有土地租賃不適用于下列情形：
對(duì)于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，無(wú)論是利用原有建設(shè)用地，還是利用新增建設(shè)用地，都必須實(shí)行出讓，不實(shí)行租賃。
5．律師應(yīng)當(dāng)告知委托人，取得國(guó)有土地租賃使用權(quán)的方式有下列幾種：
5.1招標(biāo)、拍賣(mài)。
5.2協(xié)議。律師要提醒委托人，采用雙方協(xié)議方式出租國(guó)有土地使用權(quán)的租金，不得低于出租底價(jià)和按國(guó)家規(guī)定的最低地價(jià)折算的最低租金標(biāo)準(zhǔn)。協(xié)議出租結(jié)果要報(bào)上級(jí)國(guó)土資源行政主管部門(mén)備案，并向社會(huì)公開(kāi)披露，接受上級(jí)國(guó)土資源行政主管部門(mén)和社會(huì)的監(jiān)督。
6.律師應(yīng)當(dāng)審查委托人的申請(qǐng)是否符合下列要求：
6.1為新建項(xiàng)目申請(qǐng)國(guó)有土地租賃，需要符合下列條件：
6.1.1通過(guò)建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審，落實(shí)預(yù)審意見(jiàn)；
6.1.2取得計(jì)劃行政主管部門(mén)立項(xiàng)批文；
6.1.3取得規(guī)劃行政主管部門(mén)用地及建設(shè)規(guī)模的規(guī)劃批準(zhǔn)文件；
6.1.4取得土地權(quán)屬文件或土地權(quán)屬來(lái)源文件，且土地權(quán)屬清晰、無(wú)爭(zhēng)議；
6.1.5具備申請(qǐng)國(guó)有土地租賃的其他條件。
6.2 為現(xiàn)狀項(xiàng)目申請(qǐng)國(guó)有土地租賃，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
6.2.1 已取得房屋所有權(quán)證；
6.2.2 取得國(guó)有土地權(quán)屬文件或土地權(quán)屬來(lái)源文件，且權(quán)屬清晰、無(wú)爭(zhēng)議；
6.2.3具備申請(qǐng)國(guó)有土地租賃的其他條件。
7. 為新建項(xiàng)目申請(qǐng)國(guó)有土地租賃，應(yīng)當(dāng)提交以下申請(qǐng)材料：
7.1 申請(qǐng)人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；
7.2 國(guó)有土地使用權(quán)租賃申請(qǐng)表；
7.3 土地（年租金）評(píng)估報(bào)告；
7.4 建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審文件及落實(shí)預(yù)審意見(jiàn)的書(shū)面材料；
7.5 計(jì)劃部門(mén)立項(xiàng)批文，即項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)和可行性研究報(bào)告批復(fù)的復(fù)印件；
7.6 規(guī)劃批準(zhǔn)文件，規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)及釘樁成果通知單、建設(shè)用地規(guī)劃許可證；
7.7 土地權(quán)屬文件或土地權(quán)屬來(lái)源文件、與權(quán)屬單位的協(xié)議的復(fù)印件及權(quán)屬單位同意申請(qǐng)人辦理土地使用權(quán)租賃的證明文件（近期出具的原件）；
7.8 租賃合同及其租賃土地的附圖。其中申請(qǐng)租賃的建筑物有兩種以上用途或地下含經(jīng)營(yíng)性用途的，提供各類用途的部位分布表及附圖。
7.9 特殊情況下的申請(qǐng)材料：
7.9.1若不按規(guī)劃文件確定的用地范圍整體辦理租賃手續(xù)的，需要提供本次申請(qǐng)租賃土地的面積說(shuō)明。如為共用宗地分?jǐn)偟�，提供租賃用地分?jǐn)傉f(shuō)明，內(nèi)容包括：規(guī)劃確定的宗地總面積、建設(shè)用地面積、代征地面積，本次擬辦理租賃土地的宗地總面積、建設(shè)用地面積、代征地面積及建設(shè)用地面積的分?jǐn)傆?jì)算方法；如為分塊租賃的，提供本次擬辦理租賃土地的樁點(diǎn)及測(cè)繪面積。
7.9.2 合作建設(shè)項(xiàng)目須提交合作建設(shè)各方的協(xié)議書(shū)，及除申請(qǐng)人外的其他各方同意由申請(qǐng)人辦理土地租賃的證明文件。
7.9.3 如申請(qǐng)人為中外合資、合作或外商獨(dú)資企業(yè)，需提供經(jīng)貿(mào)委對(duì)中外合資、合作或外商獨(dú)資企業(yè)核發(fā)的外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書(shū)及合作、合資企業(yè)合同、章程的批復(fù)。
8.為現(xiàn)狀項(xiàng)目申請(qǐng)國(guó)有土地租賃，應(yīng)當(dāng)提交以下申請(qǐng)材料：
8.1 申請(qǐng)人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。
8.2國(guó)有土地使用權(quán)租賃申請(qǐng)表。
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