[ 李儉 ]——(2007-1-22) / 已閱33905次
最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意
見》（試行）第89條的規(guī)定被認(rèn)為是我國立法中關(guān)于不動產(chǎn)適用善意取得制度
的規(guī)定。關(guān)于善意取得制度適用于動產(chǎn)交易，各國立法均不持異議，但是否亦行之有效地用于不動產(chǎn)交易，各國民法則規(guī)定不—。理論上主要有以下兩種意見：
一種意見認(rèn)為，不動產(chǎn)建立有登記制度，交易上不致誤認(rèn)占有人為所有人，故不適用。
另一種意見認(rèn)為，不動產(chǎn)交易中，也會因登記錯誤、疏漏、未登記等原因發(fā)生無權(quán)處分問題，那么第三人也同樣存在是否知情即是否為善意的問題。如果不動產(chǎn)交易中的第三人取得不動產(chǎn)時為善意，則從保護(hù)善意第三人，維護(hù)交易秩序的目的出發(fā)，應(yīng)當(dāng)允許在不動產(chǎn)上可成立善意取得。
本文傾向于后一種意見，認(rèn)為不動產(chǎn)物權(quán)應(yīng)當(dāng)適用于善意取得制度，其依據(jù)在于：
首先，不動產(chǎn)的善意取得制度是以物權(quán)的公示公信制度為基礎(chǔ)的。
在我國目前還存在很多的瑕疵登記，如
（1）不動產(chǎn)共同共有關(guān)系中,不動產(chǎn)物權(quán)僅登記在一個或部分共有人名義之下;
（2）因登記機(jī)關(guān)工作人員的過錯而造成的錯誤登記或錯誤涂銷。國家的有關(guān)規(guī)定雖然在一定程度上可以保障物權(quán)及物權(quán)變動之真正狀態(tài),但是個別疏漏和錯誤也在所難免,尤其是在我國,登記機(jī)關(guān)、登記程序等方面還很不完善的情況下這種錯誤的出現(xiàn)更是無法避免。瑞士民法典973條規(guī)定:“出于善意而信任不動產(chǎn)登記薄的登記內(nèi)容,因而取得所有權(quán)或其權(quán)利的人均受保護(hù)”。這種規(guī)定值得我們借鑒;
（3）變更登記遲延,如已登記的不動產(chǎn)物權(quán)因?yàn)闊o行為能力、欺詐等理由而無效和撤消但登記尚未涂銷;
（4）虛假登記。這種情況在我國比較普遍。比如實(shí)際購買人出于種種原因?qū)⑺徺I的房產(chǎn)登記于親戚朋友名下,爾后被轉(zhuǎn)賣于善意第三人，出于維護(hù)交易安全和善意第三人,其房產(chǎn)權(quán)仍應(yīng)由該善意第三人享有;
（5）依法律規(guī)定取得不動產(chǎn)物權(quán),但尚未辦理登記,如征收土地手續(xù)已經(jīng)完畢,但未為所用權(quán)轉(zhuǎn)移登記。
（6）當(dāng)事人利用登記工作人員的不正當(dāng)關(guān)系,違法進(jìn)行不動產(chǎn)登記變動從而擅自處分了他人的不動產(chǎn)。既然不動產(chǎn)交易也會因登記錯誤、疏漏、未登記的原因發(fā)生無權(quán)處分問題,那么第三人也同樣存在是否知情即是否善意的問題。如果不動產(chǎn)交易中第三人取得不動產(chǎn)是出于善意,則從保護(hù)善意第三人,維護(hù)交易秩序的目的出發(fā),應(yīng)當(dāng)允許第三人獲得不動產(chǎn)的所有權(quán),所以應(yīng)當(dāng)建立不動產(chǎn)善意取得制度。
另外，在我國不動產(chǎn)登記制度目前還很不健全,除了土地、房屋、重要建筑物外,相當(dāng)多的不動產(chǎn)未建立起不動產(chǎn)登記制度,這些不動產(chǎn)的買賣也很普遍,但這種情況不能一概承認(rèn)不動產(chǎn)的善意取得，缺乏登記就使該不動產(chǎn)的權(quán)利處于一種不確定和難以查明的狀況，其處分權(quán)處于一種受限制的狀態(tài)，不應(yīng)簡單地憑善意取得。
作為不動產(chǎn)的登記制度，其目的就是向社會公眾宣示其物權(quán)所有的一種法律制度，對所有權(quán)人是一種依賴，通過對不動產(chǎn)善意取得制度的確立，從而要求其盡到充分的注意和提示義務(wù)，而對相對的利害關(guān)系人則可以根據(jù)該制度確保其交易的可靠性和對公示制度的信賴，并且可以在實(shí)踐中不斷推動我國的不動產(chǎn)登記制度的完善。
公示制度作為不動產(chǎn)的一項(xiàng)基本制度，是依賴其對社會大眾的公信力而存在和實(shí)現(xiàn)其法律價值的，如對不動產(chǎn)不實(shí)行善意取得制度，則會破壞其公信力的基礎(chǔ)，使得相對利害關(guān)系人對其產(chǎn)生懷疑而持否定態(tài)度，從而不利于促使其認(rèn)真履行登記手續(xù)，反而會對不動產(chǎn)的交易帶來更加的不穩(wěn)定和混亂，不利于不動產(chǎn)交易的順利進(jìn)行和正常流轉(zhuǎn)。
世界各國的立法規(guī)定大都遵循這樣的原則，把善意取得制度局限在動產(chǎn)的范圍內(nèi)，只承認(rèn)動產(chǎn)交易適用善意取得制度，不承認(rèn)不動產(chǎn)的善意取得。如1804年的《法國民法典》、1900年《德國民法典》以及《日本民法》也同樣采取德國法的立場，實(shí)與其不動產(chǎn)登記的形式審查主義有關(guān)，我國乃實(shí)行實(shí)質(zhì)審查主義，因此不動產(chǎn)善意取得在我國有其制度基礎(chǔ)。
四、確定善意的主客觀標(biāo)準(zhǔn)
善意作為財產(chǎn)受讓人的主觀心理狀況，要對此進(jìn)行正確判斷并非易事，在通常情況下，對受讓人善意的認(rèn)定，采推定善意的方法，即推定受讓人為善意，主要從以下幾個方面進(jìn)行考察：(1)受讓人有無法定了解的義務(wù)；(2)財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時的價格情況；(3)受讓人的專業(yè)以及文化知識水平；(4)受讓人對轉(zhuǎn)讓人的熟悉和了解程度；(5)交易場所因素；(6)受讓人與轉(zhuǎn)讓人的關(guān)系及其對轉(zhuǎn)讓人的態(tài)度。當(dāng)然，在實(shí)踐中，判斷是否善意還有其他一些因素，并沒有一個絕對的標(biāo)準(zhǔn)，上面所提到的也不能適用于所有的情況，要想正確地把握，還需要因時、因地、因人、因事具體分析，對于善意應(yīng)該嚴(yán)格把握，從而更好地平衡權(quán)利人和受讓人利益，維護(hù)社會正常的交易秩序。
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民商法評論http://www.yanglx.com/dispnews.asp?id=55
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王勁松 輝映律師在線
http://www.fslawyer.net/Article_Show.asp?ArticleID=766
發(fā)表在2006年11月江蘇省高級人民法院的《審判研究》
作者聯(lián)系方式:
15902179492
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