[ 劉京柱 ]——(2006-2-23) / 已閱31311次
房屋買賣中承租人的優(yōu)先購買權(quán)問題
劉京柱
一、問題概說
房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)，屬于優(yōu)先購買權(quán)之一種。優(yōu)先購買權(quán)，是指特定人依法律規(guī)定或約定而享有的于出賣人出賣標(biāo)的物于第三人時，得以同等條件優(yōu)先于他人而購買的權(quán)利。①承租人優(yōu)先購買權(quán)是指作為承租人的公民、法人或其他組織在租賃合同有效期內(nèi)，在出租人出賣租賃物時，依照法律規(guī)定享有的在同等條件下優(yōu)先于其他購買人購買租賃物的權(quán)利。承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律性質(zhì)如何，關(guān)系到其行使和保護(hù)，學(xué)說和實務(wù)一向有不同見解。主要觀點有三：其一為訂立買賣合同請求權(quán)說。②我國司法實務(wù)中也多持此說，即認(rèn)為承租人不能直接依據(jù)第三人購買房屋的條件取得房屋，只能請求確認(rèn)所有人與第三人簽訂的買賣合同無效，然后才可論及向所有人請求訂立買賣合同。③其二為形成權(quán)說或附條件形成權(quán)說。④依此說，承租權(quán)人得以其單方意思表示而形成以出賣人與第三人間同樣條件為內(nèi)容的合同，無須義務(wù)人的承諾�；蛟撔纬蓹�(quán)附有停止條件，須待出賣人出賣標(biāo)的物于第三人時，始得行使。其三為物權(quán)取得權(quán)說。該說認(rèn)為，優(yōu)先購買權(quán)具有排斥他人的效力，故為物權(quán)，但既非用益物權(quán)，亦非擔(dān)保物權(quán)，耐屬于形成權(quán)的物權(quán)取得權(quán)。⑤
依筆者之見，對承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律性質(zhì)及其構(gòu)成要件可從以下方面理解：
(一)承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)
1、承租人優(yōu)先購買權(quán)是一種法定權(quán)利。承租人優(yōu)先購買權(quán)是由法律直接加以規(guī)定，也即只能由法律加以創(chuàng)設(shè)，而不能根據(jù)當(dāng)事人之間的約定或習(xí)慣而產(chǎn)生。承租人享有優(yōu)先購買權(quán)的現(xiàn)行法律依據(jù)主要有：《城市私有房屋管理條例》第十一條規(guī)定："房屋所有人出賣出租房屋，須提前三個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。"最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第118條規(guī)定："出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。"《中華人民共和國合同法》第二百三十條規(guī)定："出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。" 《合同法》在債權(quán)關(guān)系基礎(chǔ)上以法律形式確立了承租人的優(yōu)先購買權(quán)制度。由于承租人優(yōu)先購買權(quán)是一種法定權(quán)利，因而其具有對抗第三人的法律效力。
2、承租人優(yōu)先購買權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，是一種準(zhǔn)物權(quán)，即準(zhǔn)用于物權(quán)法規(guī)定的財產(chǎn)權(quán)，先買權(quán)的優(yōu)先效力和追及效力就是體現(xiàn)，可以對抗第三人（6）。從近代世界各國的立法趨勢來看，租賃權(quán)已呈現(xiàn)出物權(quán)化的趨勢，即通說所謂的“租賃權(quán)的物權(quán)化”（7）。由于租賃權(quán)的物權(quán)性，基于租賃權(quán)而產(chǎn)生的承租人的優(yōu)先購買權(quán)也自然應(yīng)具有物權(quán)性質(zhì)。承租人的優(yōu)先購買權(quán)雖然不能直接對租賃物享有權(quán)利，但它能直接對抗第三人，且承租人只要在同等條件下就能依自己的行為使權(quán)利發(fā)生變動，這明顯區(qū)別于設(shè)立、變更或消滅必須由雙方當(dāng)事人的意思表示來完成的債權(quán)。明確承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種準(zhǔn)物權(quán)，可以有效地防止出租人與第三人串通而以協(xié)議的形式任意更改法定優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定，侵害承租人的權(quán)利，以更好地保護(hù)承租人的合法權(quán)益。另有學(xué)者認(rèn)為，承租人優(yōu)先購買權(quán)是一項物權(quán)，是給出租人增加的合法負(fù)擔(dān)。（8）對該觀點，筆者不敢茍同，因為租賃權(quán)盡管出現(xiàn)物權(quán)化的趨向，但一般而言，其性質(zhì)仍為債權(quán)。我國現(xiàn)行民事立法賦予租賃權(quán)具有對抗第三人的物權(quán)效力，但是現(xiàn)行民事立法并沒有確認(rèn)租賃權(quán)為物權(quán)，仍然把它視為債權(quán)。租賃權(quán)的物權(quán)化應(yīng)有一定的邊界，否則不但有違物權(quán)化的初衷，而且會導(dǎo)致法律體系的紊亂。（9）
3、承租人優(yōu)先購買權(quán)是形成權(quán)，即承租人可以主張依據(jù)出租人與第三達(dá)成的買賣條件建立自己與出租人之間的買賣關(guān)系。（10）優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利屬性為形成權(quán)，其實質(zhì)系對出租人選擇房屋買賣合同對方當(dāng)事人自由的限制（11）。所謂形成權(quán)，是指由法律賦予的權(quán)利人僅憑自己的單方行為即可使法律關(guān)系發(fā)生、變更或消滅的權(quán)利。形成權(quán)的主要功能，在于權(quán)利人憑單方意思表示可以產(chǎn)生、變更、消滅民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系。（12）由于承租人一旦行使優(yōu)先購買權(quán)，即可依法排除出租人將租賃物出賣給他人的可能，而在其與出租人之間形成買賣租賃物的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。因此，承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種形成權(quán)。承租人僅憑自己的單方意思，即可與出租人形成以出租人與第三人同等條件為內(nèi)容的買賣合同，無須出租人承諾。又由于承租人的優(yōu)先購買權(quán)以同等條件為前提，因此，其又是一種“附條件”的形成權(quán)，但這里所謂的“附條件”是法律明確規(guī)定的，不是雙方當(dāng)事人約定的事項，因而也就不是真正意義上的“附條件”，故此，筆者不同意承租人優(yōu)先購買權(quán)是附條件形成權(quán)的說法。
4、承租人優(yōu)先購買權(quán)是一種期待權(quán)。（13）承租人優(yōu)先購買權(quán)并不是承租人在任何時候都能享有的一種現(xiàn)實權(quán)利。承租人的優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生于出租人轉(zhuǎn)讓租賃物所有權(quán)之時，在此之前，承租人的優(yōu)先購買權(quán)只是一種期待權(quán)。
5、承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種專屬權(quán)。由于承租人的優(yōu)先購買權(quán)是根據(jù)法律規(guī)定而產(chǎn)生的，這種權(quán)利僅屬于承租人本人，故不能轉(zhuǎn)讓和繼承。但是，如果承租人承租租賃物是供家庭成員共同使用的，則承租人死亡時，承租人的家庭成員應(yīng)視為享有優(yōu)先購買權(quán)。（14）
(二)承租人優(yōu)先購買權(quán)的構(gòu)成要件
1、承租人與出租人之間必須存在合法有效的租賃合同。承租人行使優(yōu)先購買權(quán)必須以合法有效的租賃合同為前提條件。如果租賃合同不成立、無效或因履行期限屆滿而終止，則承租人不享有優(yōu)先購買權(quán)。
2、承租人只能在同等條件下行使優(yōu)先購買權(quán)。承租人行使優(yōu)先購買權(quán)是按照等價有償?shù)脑瓌t，在同等條件下購買出租人的租賃物，而不是以優(yōu)于第三人的購買條件購買租賃物，在非與第三人同等條件下，承租人不享有優(yōu)先購買權(quán)。一般而言，如果當(dāng)事人在租賃合同中對"同等條件"沒作特別約定，我國法律上提出的"同等條件"，在理論上一般解釋為"同一價格"（15）。當(dāng)然，對“同等條件”應(yīng)當(dāng)作寬泛理解，不僅包括價格條件，而且也包括付款條件以及出賣人提出的其他條件等。
3、承租人須在一定的期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)。為保障交易安全，促進(jìn)正常財產(chǎn)流轉(zhuǎn)，有效地保護(hù)租賃合同雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，各國法律均規(guī)定，承租人的優(yōu)先購買權(quán)必須在一定的期限內(nèi)行使。這一期限首先應(yīng)限定在租賃合同有效期內(nèi)，優(yōu)先購買權(quán)存續(xù)的時間條件以租賃期為準(zhǔn)，租賃期滿，承租人再無承租人的主體資格，承租人的優(yōu)先購買權(quán)也隨之消滅。
4、承租人一般只能對特定的標(biāo)的物行使優(yōu)先購買權(quán)。所謂"特定的標(biāo)的物"，即是指承租人承租的租賃物。特殊情況下，承租人的優(yōu)先購買權(quán)也可以擴(kuò)張及于其未承租的房屋、建筑物其他部分。下文還將就此另行論述。
二、實例研析
據(jù)以研究的案例：申某與某鎮(zhèn)政府招標(biāo)、投標(biāo)買賣房屋糾紛案
[基本案情]1992年秋，申某承租了某鎮(zhèn)政府樓房9間、平房12間，租賃期限到2002年1月1日止。2000年，某鎮(zhèn)政府決定以整體拍賣方式出售該12間平房，并將出售方式告知申某，申某表示愿意參加競買。同年6月2日，某鎮(zhèn)政府建委發(fā)出招標(biāo)公告，要求參加競買的投標(biāo)人交納押金5000元，領(lǐng)取招標(biāo)說明書，并定于6月8日參加招、投標(biāo)活動，規(guī)定投標(biāo)者需交納標(biāo)底現(xiàn)金10萬元，投標(biāo)采取一次性暗標(biāo)方式，以價格最高者中標(biāo)。6月8日，三方投標(biāo)人申某、萬某、莊某在某鎮(zhèn)政府有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)主持下開始投標(biāo)競賣活動。競標(biāo)中，萬某投了121 500元，申某投了136 098.88元，莊某投了136 600元，莊某因出價最高而中標(biāo)。申某落標(biāo)后領(lǐng)回招標(biāo)押金及標(biāo)底現(xiàn)金。6月12日，申某向某鎮(zhèn)政府提出異議，要求行使優(yōu)先購買權(quán)，某鎮(zhèn)政府未予同意。同年7月5日，某鎮(zhèn)政府向申某發(fā)出通知書，要求與其終止房屋租賃關(guān)系，讓申某3個月內(nèi)另擇營業(yè)地點。7月7日，申某以行使優(yōu)先購買權(quán)為由拒絕交付房屋，要求繼續(xù)履行合同，并于2001年1月17日訴至R市某區(qū)法院，請求判決確認(rèn)某鎮(zhèn)政府與莊某的買賣關(guān)系無效，由其以市場價格優(yōu)先購買涉案12間平房。
[裁判要旨] R市某區(qū)法院審理認(rèn)為，申某參加投標(biāo)后，即同其他潛在的投標(biāo)人享有同等權(quán)利義務(wù)，不存在其所主張的優(yōu)先購買權(quán)問題。承租人在同等條件下享受優(yōu)先購買權(quán)，申某的競買價格低于中標(biāo)人莊某，故其不具備同等條件，不能行使優(yōu)先購買權(quán)，遂判決駁回了申某的訴訟請求。申某以其享有法定優(yōu)先購買權(quán)為由，上訴請求改判某鎮(zhèn)政府采取補(bǔ)救措施、賠償侵權(quán)損失，由其以當(dāng)?shù)厥袌鰞r格優(yōu)先購買房屋。R市中級法院二審認(rèn)為，申某在同意某鎮(zhèn)政府出賣房屋的競買方式并參加競買活動后，就已放棄了普通意義上的優(yōu)先購買權(quán)，應(yīng)同其他競買人一樣受競買活動規(guī)則的約束，享有同等權(quán)利義務(wù)。最高法院有關(guān)司法解釋規(guī)定承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)，而申某的競買價格明顯低于中標(biāo)人莊某的競買價格，不具備同等條件，故申某不能對抗中標(biāo)人莊某而主張行使優(yōu)先購買權(quán)。二審駁回上訴，維持原判。
[法律評析]本案中一、二審法院的審理思路是模糊的，一方面認(rèn)為承租人參加出賣人組織的拍賣、競賣活動，其優(yōu)先購買權(quán)即喪失；另一方面又認(rèn)為作為承租人的申某之所以不能主張行使優(yōu)先購買權(quán)，是因為其出價低于中標(biāo)人莊某，與作為其他購買人的莊某不具有同等條件。前者提出的命題是本享有優(yōu)先購買權(quán)的承租人如同意參加出租人組織的拍賣、競賣活動，其優(yōu)先購買權(quán)即喪失；后者則認(rèn)為其并非必然喪失優(yōu)先購買權(quán)，其能否行使優(yōu)先購買權(quán)，關(guān)鍵要看其是否與其它競買人具有同等條件。另外，一、二審法院均未界定招投標(biāo)與拍賣之間的關(guān)系及在所涉案件中出賣的方式究竟為招標(biāo)、拍賣抑或其他。下面，筆者僅就房屋買賣中涉及優(yōu)先購買權(quán)的幾個主要問題略作評述如下：
(一)承租人優(yōu)先購買權(quán)與共有人優(yōu)先購買權(quán)的沖突與協(xié)調(diào)
在司法實踐中，常常遇到共有人將其共有財產(chǎn)出租，由此而產(chǎn)生承租人的優(yōu)先購買權(quán)與共有人的優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生沖突的問題。以物權(quán)優(yōu)先原則為理由，認(rèn)為共有人優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)于承租人優(yōu)先購買權(quán)，是我國民法學(xué)界的通說。（16）另有觀點認(rèn)為，依照我國現(xiàn)行法律規(guī)定，所謂按份共有人優(yōu)先購買權(quán)與承租人優(yōu)先購買權(quán)的競合，是一個不存在的問題，是人們想當(dāng)然的思維慣性下的一種誤解。理由主要有：1、從兩者的客體性質(zhì)來分析不會發(fā)生競合。按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)系針對共有人轉(zhuǎn)讓共有份額而言，優(yōu)先購買權(quán)的客體是各按份共有人的共有份額；而承租人優(yōu)先購買權(quán)乃針對出租人出賣出租房屋而設(shè)，優(yōu)先購買權(quán)的客體是具體的物。共有份額之不同于共有物，在民法理論上，尤為明顯。（17）因此，兩優(yōu)先購買權(quán)的客體完全不同，兩者井水不犯河水，根本無從并存乃至發(fā)生沖突，沒有可比性。（18）2、從轉(zhuǎn)讓的前提條件分析也不會發(fā)生競合。共有份額的處分可徑自行使，而共有物的處分須征得全體共有人同意。共有人優(yōu)先購買權(quán)行使的基礎(chǔ)條件比較單一，只要滿足形成權(quán)要求條件就可行使。承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的條件是多重的，首先是有全體共有人的同意，然后才可論及承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使。若部分共有人不同意處分共有物，則不能處分共有物，當(dāng)然不能就共有物進(jìn)行買賣，則承租人優(yōu)先購買權(quán)行使的直接前提(即"出租人出賣租賃房屋"和"同等條件"兩個要件)都無從談起。若全體共有人同意轉(zhuǎn)讓共有物，因此時共有人并無意愿受得該標(biāo)的(不管是物還是份額)，自然只能由承租人才得行使優(yōu)先購買權(quán)。由于共有人均作為了出賣人，不存在共有人的優(yōu)先購買權(quán)問題，何來競合？由于共有權(quán)和共有份額的抽象性和特殊性，學(xué)者在討論共有人優(yōu)先購買權(quán)與承租人優(yōu)先購買權(quán)競合問題時，往往將個別共有人與全體共有人、共有份額與共有物的特定部分等混為一談，這也是造成認(rèn)識上存在分歧的主要原因。（19）
在審判實務(wù)中，之所以出現(xiàn)較多共有人優(yōu)先購買權(quán)與承租人優(yōu)先購買權(quán)之間競合的發(fā)生，原因主要有二：一是人們對承租人的優(yōu)先購買權(quán)進(jìn)行了擴(kuò)張性解釋，即在共有人轉(zhuǎn)讓共有份額時也賦予承租人以優(yōu)先購買權(quán)；二是在共有人處分共有物時由于采用“多數(shù)決原則”而引起了競合。如2005年7月公布的《物權(quán)法草案》第一百零二條規(guī)定："處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。"
在以“多數(shù)決原則”取代原有的共有人全體同意原則（20）后，對少數(shù)共有人的權(quán)益造成了重大影響，在多數(shù)共有人根據(jù)“多數(shù)決原則”徑行轉(zhuǎn)讓共有物的情況下，其他少數(shù)共有人有無優(yōu)先購買權(quán)呢？如有，而共有物上又有承租人，則承租人的優(yōu)先購買權(quán)與該少數(shù)共有人的優(yōu)先購買權(quán)誰更優(yōu)先？王澤鑒先生認(rèn)為法律既然允許部分共有人得徑行處分共有物，理應(yīng)使他共有人享有優(yōu)先購買權(quán)，方足適當(dāng)平衡當(dāng)事人之利益。惟部分共有人出賣共有物，實質(zhì)上殆系出賣自己之應(yīng)有部分及他人之應(yīng)有部分，故他共有人主張承購共有物時，實與購買處分者之應(yīng)有部分無異，亦享有優(yōu)先購買權(quán)。（21）此觀點頗值贊同，但仍未解決實務(wù)中存在的共有人優(yōu)先購買權(quán)與承租人優(yōu)先購買權(quán)競合的問題。要切實解決問題，還應(yīng)當(dāng)從“多數(shù)決原則”的功能和弊端來思考和解決。共有物處分的“多數(shù)決原則”，其立法目的在于解決共有人對共有物的處分意見不一致影響共有物的價值利用的問題。在多數(shù)共有人要求轉(zhuǎn)讓共有物，而少數(shù)共有人愿意承購的情況下，多數(shù)共有人完全沒有行使多數(shù)決原則下的處分權(quán)將共有物轉(zhuǎn)讓給他人的必要。因為出讓共有份額還是出讓共有物，對共有人在利益上沒有任何區(qū)別。如果多數(shù)共有人執(zhí)意不讓渡共有份額，則純屬損人不利己之舉，違反了民法的誠實信用和權(quán)利不得濫用原則。所以，有必要對多數(shù)共有人行使“多數(shù)決原則”下的處分權(quán)規(guī)定必要的限制條件，當(dāng)多數(shù)共有人要求轉(zhuǎn)讓共有物時，少數(shù)共有人有權(quán)基于對共有份額的優(yōu)先購買權(quán)收購多數(shù)共有人的共有份額。（22）
上述所謂“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的物權(quán)優(yōu)先原則，其本身就是一個有欠嚴(yán)謹(jǐn)?shù)睦碚撜`述。物權(quán)的客體是物，而債權(quán)的客體是受領(lǐng)行為和請求行為，或稱之為給付。我們通常所說的債的標(biāo)的物，實際上是給付行為所指向的對象�！拔餀�(quán)標(biāo)的物”中的標(biāo)的物和“債權(quán)標(biāo)的物中的標(biāo)的物”，是兩個不同的概念。前者指物權(quán)效力所及之物，即物權(quán)客體；后者指債權(quán)人可受領(lǐng)或請求。換言之，前者是權(quán)利人的支配對象，后者是義務(wù)人支配的對象，包括義務(wù)人自覺支配的對象和權(quán)利人請求義務(wù)人支配的對象。債務(wù)人給付之物，不是債權(quán)效力所及之物，因此不是債權(quán)客體。債權(quán)標(biāo)的物上可設(shè)定物權(quán)，物權(quán)標(biāo)的物上不能設(shè)定債權(quán)。物權(quán)和債權(quán)的客體既然不同，也就無從作優(yōu)劣比較了�！拔餀�(quán)優(yōu)先原則”的兩個經(jīng)典例證，即“一物二賣”和“擔(dān)保物權(quán)”，實際上是有權(quán)利人與無權(quán)利人之間的關(guān)系問題。（23）
(二)房屋的局部承租人能否主張房屋整體的優(yōu)先購買權(quán)
在審判實踐中，常常出現(xiàn)承租房屋局部的承租人要求對房屋之整體行使優(yōu)先購買權(quán)的問題。如何處理這一問題，審判實踐中是有爭議的，主要有三種觀點：
第一種觀點認(rèn)為，法律規(guī)定承租人享有優(yōu)先購買權(quán)，并未對承租人作具體限制，局部承租人亦是承租人，亦應(yīng)享有優(yōu)先購買權(quán)。
第二種觀點認(rèn)為，承租部分房屋的承租人不享有整棟房屋的優(yōu)先購買權(quán)。雖然部分承租人也是承租人，但對“出租房屋”按通常理解，只能是承租人承租的房屋，承租人對此在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)，對未承租的房屋不享有優(yōu)先購買權(quán)。承租人優(yōu)先購買權(quán)的空間效力只及于承租范圍內(nèi)的房屋，對于出租人所有的其他房屋不產(chǎn)生優(yōu)先購買的效力，即特定的部分優(yōu)先權(quán)不能擴(kuò)大及于整體（24）。法律之所以規(guī)定承租人的優(yōu)先購買權(quán)，主要是為了減少買賣糾紛，減少交易風(fēng)險，減少交易社會成本，便于房屋的占有、管理和使用，發(fā)揮其最大的使用價值。如果允許局部承租人對出租人的整棟房屋享有優(yōu)先購買權(quán)，則多個局部承租人都享有對整棟房屋的優(yōu)先購買權(quán)，當(dāng)這些承租人同時主張優(yōu)先購買權(quán)時，法院應(yīng)該支持誰?人為地造成糾紛，影響出租人的交易，與承租人優(yōu)先購買權(quán)減少交易社會成本的立法目的相悖。故為保護(hù)出租人對整體房屋的處分權(quán)和發(fā)揮整體房屋的使用價值，在出租人出賣整體房屋時，局部承租人只對承租范圍內(nèi)的房屋主張優(yōu)先購買權(quán)的，人民法院不應(yīng)支持。（25）
第三種觀點認(rèn)為，應(yīng)確立物盡其用的基本價值取向，首先肯定租賃者對其相對應(yīng)的租賃物擁有優(yōu)先購買權(quán)，但又不把該權(quán)利絕對化、孤立化，應(yīng)隨著部分與整體的關(guān)系而作相應(yīng)的調(diào)整。當(dāng)部分能夠相對獨立而不影響整體之功效的情況下，這種優(yōu)先權(quán)也就處于獨立地位，既不能被整體吸收喪失優(yōu)先購買權(quán)，也無權(quán)恣意擴(kuò)張及整體。當(dāng)部分如果相對獨立就必然對整體之功效產(chǎn)生較大影響的情況下，這種優(yōu)先權(quán)就不能獨立存在，就會被吸收或作擴(kuò)張。至于究竟是選擇吸收還是擴(kuò)張，從保護(hù)法定優(yōu)先權(quán)的角度出發(fā)，應(yīng)由擁有部分優(yōu)先權(quán)的租賃者掌握該選擇權(quán)。而對幾個部分優(yōu)先權(quán)之間應(yīng)當(dāng)是平等的，他們擁有平行的擴(kuò)張權(quán)利，強(qiáng)者勝出。（26）
筆者贊同上述第三種觀點主張的基本價值取向，即首先肯定房屋的部分承租人對其相對應(yīng)的租賃物擁有優(yōu)先購買權(quán)，至于能否真正實現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)的關(guān)鍵還在于進(jìn)行價值衡量，看部分的擴(kuò)張對整體的功效是否足以產(chǎn)生較大影響，不能以犧牲房屋所有人的財產(chǎn)利益來保護(hù)部分承租人的優(yōu)先購買利益。在數(shù)人分別租用一物的不同部分時，依我國臺灣司法實務(wù)的見解，“租用部分房屋之人，對于該全部房屋及土地使用權(quán)同時出賣時，仍有先買權(quán)。但不得僅對其所租住之房屋及相應(yīng)之土地使用權(quán)主張行使先買權(quán)，除非出賣人自愿分割出賣。”（27）但筆者對該主張中的多個部分承租人簡單按“強(qiáng)者勝出”來決定優(yōu)先購買權(quán)的實際行使持有異議。法律規(guī)定承租人對租賃物的優(yōu)先購買權(quán)，在于避免物的所有和利用相分離，盡可能地維持承租人對租賃物的利用狀態(tài)，以維護(hù)承租人的利益(可能為生存利益，也可能為營業(yè)利益)。幾個部分優(yōu)先權(quán)之間既然應(yīng)當(dāng)是平等的，都有平行擴(kuò)張的權(quán)利，就不應(yīng)單純地套用自然界的"叢林法則"以"強(qiáng)者勝出"。而如何判斷"強(qiáng)者"又是見仁見智的問題，勢必使優(yōu)先購買權(quán)的行使人為地復(fù)雜化了。況且"法律之所以明確賦予某些法律關(guān)系中的特定人以優(yōu)先權(quán)，主要基于簡化法律關(guān)系、穩(wěn)定社會秩序、便于物盡其用，同時兼有保護(hù)社會弱者的考慮�！保�28）當(dāng)然，作為物之所有人的出租方希望價高者得之并不為過，但只有在多個局部承租人間競價能夠形成最高價時方能體現(xiàn)“強(qiáng)者勝出”，且這是在多個局部承租人間的競價，已不是出租人與第三人間的出賣價了。如多個局部承租人均愿接受出租人與第三人間的合同價且不愿彼此進(jìn)一步競價，或彼此間的進(jìn)一步競價仍形不成最高價的，可以抽簽方式?jīng)Q定買受人，這于出租人利益并無損害，當(dāng)然，作為司法裁判者的法官也應(yīng)當(dāng)充分運用裁量權(quán)，進(jìn)行利益衡量，以盡可能地兼顧所有人和局部承租人中的弱者。
(三)以拍賣方式轉(zhuǎn)讓房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使
在審判實務(wù)中，對房屋出租人選擇拍賣方式出賣房屋時，對承租人能否行使優(yōu)先購買權(quán)的問題是有爭議的，觀點有二：
觀點一認(rèn)為，承租人不能行使優(yōu)先購買權(quán)，正如前文所引日照市中級人民法院(2001)日民終字第179號案所持的立場。理由是：依照《合同法》第一百七十三條（29）和《拍賣法》第五十一條（30）的規(guī)定，出租人以拍賣方式轉(zhuǎn)讓出租房屋，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)受到相應(yīng)的限制，即應(yīng)優(yōu)先適用《拍賣法》，以體現(xiàn)“特別法優(yōu)于一般法”的法律適用原則。在出租人以拍賣方式轉(zhuǎn)讓出租房屋的情況下，包括自行拍賣和委托拍賣，出租人應(yīng)當(dāng)通知承租人參加競買。如承租人沒有參加競買，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)；如承租人參加競買，承租人應(yīng)當(dāng)作為普通的競買人，適用《拍賣法》的規(guī)定，以最高應(yīng)價方能取得拍賣標(biāo)的物，而承租人則不得主張優(yōu)先購買權(quán)。（31）如果允許行使先買權(quán)，則“應(yīng)買之人勢必銳減，賣價難免偏低，一方面不利于債權(quán)人及拍賣物之所有人，他方面亦不免造成偏惠優(yōu)先承買權(quán)人之結(jié)果�！保�32）
觀點二認(rèn)為，在此情況下，出租人應(yīng)當(dāng)通知承租人參加競買，如果第三人的出價與承租人相同，仍然由承租人取得出賣的房屋。
筆者原則上同意第二種觀點，理由如下：拍賣可分為司法拍賣和民事拍賣，民事拍賣又有自行拍賣和委托拍賣之分�！杜馁u法》于1997年7月1日起實施，對于作為拍賣中介人的拍賣企業(yè)進(jìn)行委托拍賣作了具體規(guī)定，但未調(diào)整公民、法人自己拍賣自己的財產(chǎn)的自行拍賣行為。承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種法定權(quán)利，《拍賣法》中并未明確規(guī)定在以拍賣方式出賣房屋時，房屋承租人不能行使優(yōu)先購買權(quán)，不能簡單地以“特別法優(yōu)于一般法”為由而剝奪承租人的法定優(yōu)先購買權(quán)。否則，不但有違法之嫌，且也會落個以保護(hù)一種利益為名而損害在先的另一利益的責(zé)難。況且，即便是具有強(qiáng)制性的司法拍賣，法釋[2004]16號《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第十四條（33）和第十六條（34）也充分保護(hù)了優(yōu)先購買權(quán)人的權(quán)益。在民事拍賣中亦可予以參照執(zhí)行。同時，允許行使先買權(quán)，應(yīng)買之人未必銳減，賣價亦未必偏低，只要充分保障參與競買人的知情權(quán)，做好相關(guān)的解釋說明工作，還是能夠妥善協(xié)調(diào)好各方當(dāng)事人的利益的。
（作者單位：深圳市龍崗區(qū)人民法院）
注釋：
① 參見王澤鑒：《民法學(xué)說與判例研究》第5冊，中國政法大學(xué)出版社，1998年，第505頁。
② 臺灣有司法判例即持此說，參見焦祖涵：《土地法釋論》第586、589、594頁所附判例，臺灣，三民書局，1973年版。轉(zhuǎn)引自戴孟勇：《先買權(quán)的若干理論問題》，載中國民商法律網(wǎng)－法學(xué)前沿－青年學(xué)術(shù)2003年5月29日。
③ 參見山東省高級人民法院民一庭庭長徐勝利2005年8月22日在全省民事審判工作座談會上的講話：《當(dāng)前民事審判工作中需要明確的幾個問題》。
④ 形成權(quán)系賦予權(quán)利人得依其意思而形成一定法律效果的法律之力，相對人并不負(fù)有相對應(yīng)的義務(wù)，只是受到拘束，須容忍此項形成及其法律效果。參見王澤鑒著：《民法總則》，中國政法大學(xué)出版社2001年7月第1版，第97頁。我國學(xué)者郭明瑞、房紹坤等主張形成權(quán)說。
⑤ 史尚寬著：《物權(quán)法論》，中國政法大學(xué)出版社，2000年版，第17頁；孫憲忠著：《德國當(dāng)代物權(quán)法》，法律出版社，1997年7月第1版，第169頁。劉心穩(wěn)認(rèn)為：先買權(quán)是一種準(zhǔn)物權(quán)，“先買權(quán)對標(biāo)的物的所有權(quán)有一定的限制力，在所有人出賣標(biāo)的物時，先買權(quán)人在同等條件下能比他人優(yōu)先購買，出賣人不得拒絕，否則，先買權(quán)人有權(quán)請求法院予以保護(hù)。”參見張俊浩主編：《民法學(xué)原理》，中國政法大學(xué)出版社，1997年7月第1次修訂版，第336頁。
（6） 參見最高人民法院民事審判第一庭高級法官胡仕浩：《房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的效力》，載黃松有主編、最高人民法院民事審判第一庭編：《中國民事審判前沿》2005年第1集，法律出版社2005年1月第1版，第164頁。又參見劉心穩(wěn)主編：《中國民法學(xué)研究述評》，中國政法大學(xué)出版社1996年11月第1版，第332頁“先買權(quán)是我國傳統(tǒng)民事權(quán)利，……大陸法系學(xué)者通常都將其作為一種形成權(quán)，從其性質(zhì)與效力上看，屬于準(zhǔn)物權(quán)”；張俊浩主編：《民法學(xué)原理》，中國政法大學(xué)出版社，1997年7月第1次修訂版，第336頁。
（7） 參見史尚寬：《民刑法論叢》，臺灣榮泰印書館1973年版，第96頁，轉(zhuǎn)引自劉保玉編著：《物權(quán)法》上海人民出版社2003年7月，第16頁。
（8） 參見國家社會科學(xué)“七五”規(guī)劃項目，王家福主編、梁慧星副主編：《中國民法學(xué)·民法債權(quán)》，法律出版社1991年9月第1版，第650頁；又見楊立新主編：《疑難民事糾紛司法對策》(第二集)，吉林人民出版社1997年7月第1版，第309頁。
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