[ 冷帥 ]——(2004-10-19) / 已閱55598次
² 管理方式 分散政府部門管理 社會化專業(yè)化管理
管理費用 低租金，財政補貼 服務收費
² 管理效果 房屋破損嚴重 物業(yè)保值升值
（2）加強物業(yè)管理，切實保護公民合法私有財產(chǎn)
與物業(yè)相關(guān)的最密切的法律概念是“物權(quán)”。我國目前正在緊鑼密鼓的制定《物權(quán)法》。這也體現(xiàn)了國家對公民合法的私有財產(chǎn)權(quán)的保護。物權(quán)最大的特點就是排除他人干涉，其效力足以抗拒國家，排除非法干涉。如警察進民居搜查，必須出示搜查證，否則違法。在西方法律觀念中，私人居所國王亦不得非法進入。在我們國家，由于過去幾千年的傳統(tǒng)，“普天之下莫非王土”，以致我們現(xiàn)在國家侵犯人民的財產(chǎn)權(quán)現(xiàn)象十分嚴重。
2004年3月14日第十屆全國人民代表大會第二次會議通過日憲法修正案第二十二條指出：憲法第十三條“國家保護公民的合法的收入、儲蓄、房屋和其他合法財產(chǎn)的所有權(quán)�！薄皣乙勒辗梢�(guī)定保護公民的私有財產(chǎn)的繼承權(quán)�！毙薷臑椤肮竦暮戏ǖ乃接胸敭a(chǎn)不受侵犯�！薄皣乙勒辗梢�(guī)定保護公民的私有財產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)�！薄皣覟榱斯怖娴男枰梢砸勒辗梢�(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補償。”
筆者認為，對公民合法私有財產(chǎn)的最大保護是保障公民實現(xiàn)其財產(chǎn)的利益最大化。我國改革開放以來，隨著經(jīng)濟發(fā)展和人民生活水平提高，公民擁有的私人財產(chǎn)普遍有了不同程度的增加，特別是越來越多的公民有了私人生產(chǎn)和生活資料，群眾對用法律保護自己的財產(chǎn)有了更加迫切的要求。為了保護公民最重要的私有財產(chǎn)之一—房產(chǎn)，就必須加強物業(yè)管理的法治化。物業(yè)管理法律關(guān)系最主要依據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)制度產(chǎn)生，建筑物區(qū)分所有權(quán)是現(xiàn)代物權(quán)的一項重要內(nèi)容，加強物業(yè)管理體現(xiàn)了對物權(quán)的保護，完善的物業(yè)管理才能在最大程度上實現(xiàn)物業(yè)的使用價值，才能使公民的利益最大化。物業(yè)管理涵概了物業(yè)區(qū)域的治安、供水、供氣、衛(wèi)生以及公用設(shè)施的維護，與公民的日常生活息息相關(guān)。在這一領(lǐng)域的非法治化將導致行政權(quán)力的膨脹甚至濫用，導致私權(quán)利的不必要沖突，導致日常生活秩序的混亂，給公民實現(xiàn)利用其最主要的財產(chǎn)—房產(chǎn)的目的設(shè)置障礙。完善的物業(yè)管理法律制度不但會排除他人對所有權(quán)人支配財產(chǎn)的非法干涉，還會給人們帶來優(yōu)美舒適的生活環(huán)境、和諧的人際關(guān)系以及讓人羨慕的工作效率，真正實現(xiàn)物業(yè)的價值。
2.3 物業(yè)管理法律關(guān)系的主體、客體及內(nèi)容
2.3.1 物業(yè)管理法律關(guān)系的主體
物業(yè)管理法律關(guān)系的主體是指在物業(yè)管理活動中以自己的名義，依法享有權(quán)利和承擔義務的個人、法人及其他組織。物業(yè)管理法律關(guān)系的主體主要包括：發(fā)展商、業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司、物業(yè)使用人、行政管理機關(guān)及其他相關(guān)機構(gòu)。這些主體可分為三大類：民事主體、行政機關(guān)和自律組織。
（1）民事主體，包括：業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會，發(fā)展商，物業(yè)管理公司，物業(yè)使用人及其他相關(guān)機構(gòu)。
① 業(yè)主
業(yè)主是物業(yè)所有權(quán)人，按其擁有的物業(yè)所有權(quán)狀況，又可分為獨立所有權(quán)人和區(qū)分 所有權(quán)人。 由于購買了物業(yè)，購房人成了物業(yè)的產(chǎn)權(quán)所有人，合法地擁有所購物業(yè)�，F(xiàn)代物業(yè)區(qū)域各業(yè)主的權(quán)利形態(tài)一般是區(qū)分所有權(quán)。而且，各業(yè)主之間共同關(guān)系之復雜已超出了傳統(tǒng)民法的相鄰關(guān)系，于是全體業(yè)主通過召開業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會來實施自治管理。
② 開發(fā)商
開發(fā)商是物業(yè)管理中十分重要的一員。開發(fā)商又稱為發(fā)展商，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第29條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。
最初，物業(yè)是由開發(fā)商開發(fā)、建造并能通過房地產(chǎn)交易轉(zhuǎn)移給業(yè)主的。在一定程度上說，開發(fā)商是物業(yè)的創(chuàng)造者，原始取得物業(yè)的所有權(quán)。在物業(yè)銷售之前，開發(fā)商是物業(yè)的第一業(yè)主。開發(fā)商將物業(yè)建成，并經(jīng)政府有關(guān)部門綜合驗收合格后，經(jīng)過房產(chǎn)交易將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人。這里的法律關(guān)系的變化是開發(fā)商由原來擁有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)到轉(zhuǎn)移給了新的產(chǎn)權(quán)所有人。但是，根據(jù)《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，開發(fā)商須在法定期限內(nèi)對其銷售的商品住宅及其他住宅和非住宅的商品房屋承擔保修責任。在保修范圍內(nèi)涉及物業(yè)管理的責任最終由開發(fā)商承擔。
另外，開發(fā)商作為第一業(yè)主，物業(yè)開始出售后的一段時期內(nèi)仍持有較多所有權(quán)比例，因此有第一次選擇物業(yè)管理企業(yè)的優(yōu)先權(quán)與便利。開發(fā)商常直接以自己作為委托方，簽訂前期物業(yè)管理合同，并作為住宅等物業(yè)出售合同的附件。開發(fā)商應當與物業(yè)管理公司簽訂臨時委托管理合同，合同期限一般訂為一年。因為業(yè)主管理委員會成立后，有可能在一年后重新選聘物業(yè)管理公司。
③ 物業(yè)管理企業(yè)
物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)管理合同接受業(yè)主或者業(yè)主委員會的委托，依照法律合同約定，對物業(yè)進行專業(yè)化管理，是物業(yè)管理法律關(guān)系的重要主體。物業(yè)管理企業(yè)一般須經(jīng)工商行政管理部門的核準登記以及分發(fā)營業(yè)執(zhí)照，而且物業(yè)管理企業(yè)上房地產(chǎn)管理部門進行資質(zhì)管理。根據(jù)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級分為三級，一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)注冊資本人民幣500萬元以上，物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人；二級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)注冊資本人民幣300萬元以上，相關(guān)管理人員和技術(shù)人員不少于20人；三級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)注冊資本人民幣50萬元以上，相關(guān)管理人員和技術(shù)人員不少于5人。新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設(shè)一年的暫定期。
一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目。二級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務。三級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務。
④ 物業(yè)使用人
物業(yè)使用人又稱非業(yè)主使用人，是指物業(yè)的承租人和其他實際使用物業(yè)的人。物業(yè)使用人未與開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)有直接關(guān)系，不是物業(yè)銷售合同的當事人，也不是物業(yè)管理合同的委托方；物業(yè)使用人不是物業(yè)區(qū)域的區(qū)分所有權(quán)人，不具有成員權(quán)，一般不參加業(yè)主大會與業(yè)主委員會。但物業(yè)使用人卻是現(xiàn)代物業(yè)區(qū)域的重要成員，無論是居住或非居住型物業(yè)，業(yè)主常將物業(yè)出租以獲收益，另外還有其他多種合法占有作用物業(yè)但不擁有所有權(quán)的情形。為了能約束物業(yè)使用人的行為，保障物業(yè)使用人的權(quán)益，各國物業(yè)管理立法中均明確肯定物業(yè)使用人的獨立地位。物業(yè)使用人不但要與出租人簽訂租賃合同，而且也要與物業(yè)管理公司簽訂管理公約。所以物業(yè)使用人的權(quán)利義務不僅源自其與業(yè)主間租賃等合同的約定，而且也出自法律法規(guī)以及業(yè)主公約的規(guī)定。
⑤ 其他相關(guān)機構(gòu)
物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)委托管理合同在物業(yè)區(qū)內(nèi)開展管理工作，需要和其他管理工作有關(guān)的公司發(fā)生聯(lián)系，如保安公司、煤氣公司、電梯公司、環(huán)衛(wèi)機構(gòu)，建筑維修部門等。管理公司要與他們簽訂有關(guān)新的委托合同，由他們就物業(yè)內(nèi)新的業(yè)務提供服務。這里產(chǎn)生的直接法律關(guān)系是管理企業(yè)與這些公司簽約，但其結(jié)果卻直接影響業(yè)主，所以重大的協(xié)議、合同、管理公司應請管委會審議。
（2）行政管理機關(guān)
市場經(jīng)濟中的物業(yè)管理活動一般通過業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)平等主體間的合同約定開展。但物業(yè)管理涉及百姓日常生活、城市正常秩序，政府行政機關(guān)如公安、消防、環(huán)保機關(guān)等基于行政職權(quán)均介入物業(yè)管理活動，對各方的行為進行指導監(jiān)督。在我國，房地產(chǎn)主管部門還直接負責對公房的物業(yè)管理。《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》第3條對物業(yè)管理中相關(guān)行政機構(gòu)規(guī)定：房地產(chǎn)行政主管部門負責小區(qū)管理的歸口管理工作；市級綠化、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供氣等行政主管部門和住宅小區(qū)所在人民政府按職責分工，負責小區(qū)管理中的有關(guān)工作的監(jiān)督指導。目前各地房地產(chǎn)行政管理部門一般設(shè)有物業(yè)管理辦公室，負責本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理工作。
2.3.2 物業(yè)管理法律關(guān)系的客體
法律關(guān)系的客體，指法律關(guān)系主體權(quán)利義務共同指向的對象，包括物、行為和非物質(zhì)財富。在物業(yè)管理法律關(guān)系中，“物”指物業(yè)，即建筑物本體、附屬設(shè)備、公共設(shè)施及相關(guān)場地�！靶袨椤敝肝飿I(yè)管理中各方主體，業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)以及政府主管部門的活動�！胺俏镔|(zhì)財富”即智力活動成果，包括精神文化財富，如物業(yè)小區(qū)的榮譽稱號、規(guī)劃設(shè)計等。
2.3.3物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容
法律關(guān)系的內(nèi)容即主體享有的權(quán)利和承擔的義務，法律關(guān)系的實質(zhì)即主體的權(quán)利和義務關(guān)系�，F(xiàn)行的<<物業(yè)管理條例>>僅調(diào)整委托型物業(yè)管理中的法律關(guān)系，因此，在此也僅主要闡述物業(yè)管理法律關(guān)系中業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利義務。
（1）業(yè)主的權(quán)利義務
業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：①按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務；②提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；③提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；④參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；⑤選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；⑥監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；⑦監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；⑧對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；⑨監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；⑩法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：①遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；②遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；③執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；④按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；⑤按時交納物業(yè)服務費用；⑥法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。
（2）物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利義務
物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理合同的受托方，物業(yè)管理企業(yè)享有的權(quán)利主要是由業(yè)主在合同中授予以及法律明確規(guī)定的物業(yè)管理權(quán)。
物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利主要包括：①根據(jù)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實際情況，制定小區(qū)管理辦法，并報房地產(chǎn)行政主管部門備案；②依照物業(yè)管理辦法和物業(yè)管理合同對住宅小區(qū)實施管理；③依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費；④制止違反規(guī)章制度的行為；⑤有權(quán)選聘專業(yè)機構(gòu)，承擔專業(yè)管理業(yè)務；⑥有權(quán)要求業(yè)主委員會協(xié)助管理；⑦可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充小區(qū)管理經(jīng)費。
物業(yè)管理企業(yè)的義務主要包括：①履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營；②接受業(yè)主委員會和住宅小區(qū)居民的監(jiān)督；③重大管理措施應當提交業(yè)主委員會審議批準；④接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導。
除此之外，筆者認為在<<物業(yè)管理條例>>中還應進一步規(guī)定開發(fā)商、物業(yè)使用人以及其他機構(gòu)的權(quán)利義務，使其調(diào)整的范圍更加全面。
3 物業(yè)管理制度立法構(gòu)建中的幾個重點問題
3.1 物業(yè)管理體制
雖然我國早在20世紀20年代的上海就出現(xiàn)了專業(yè)物業(yè)管理的萌芽，但是由于1949年新中國成立以后，為了社會主義建設(shè)的需要，城市土地收歸國有，房產(chǎn)大部分轉(zhuǎn)為公有制，住宅基本由政府投資建設(shè)，并作為福利分配；房地產(chǎn)管理由政府機構(gòu)負責，行使所有者和管理者雙重權(quán)利。這種傳統(tǒng)體制的特征是：分配福利性、管理行政性、產(chǎn)權(quán)屬國家、使用歸個人、以租養(yǎng)房、租金低廉。這樣，房地產(chǎn)這一生產(chǎn)生活要素不作為商品進入流通，其經(jīng)營活動亦停止，物業(yè)管理相應也隨著房地產(chǎn)市場的沉寂而處于休眠狀態(tài)。在這種體制下，城市種類房屋及設(shè)備的管理維護基本實行政府和單位大包大攬的模式，個人不承擔房屋及設(shè)備的維修養(yǎng)護責任。由于這種模式的管理維護少了經(jīng)費，缺活力，無監(jiān)督，造成房屋及設(shè)備一年新、兩年舊、三年破，人民的居住、工作環(huán)境較差。而物業(yè)管理市場體制的優(yōu)勢在于按市場經(jīng)濟規(guī)律動作，權(quán)責分明，誰受益，誰出錢，誰監(jiān)督。管理服務作為一種商品市場流通，產(chǎn)權(quán)人的利益得到體現(xiàn)和保護，人民的工作、生活環(huán)境得到保持和提高。所以，實現(xiàn)“社會化、市場化、專業(yè)化”的物業(yè)管理體制，是物業(yè)管理立法的首要任務。因此，《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》規(guī)定，凡用于出售的新建物業(yè)，應當實行物業(yè)管理；按照住房制度改革政策出售的公有住房及其伴隨物業(yè)，應當創(chuàng)造條件，逐步實行物業(yè)管理。
改革開放后，尤其是進入20世紀90年代，各地的物業(yè)管理事業(yè)如雨后春筍般蓬勃發(fā)展，到1998年底，北京、上海、廣東、江蘇、山東、遼寧等省市物業(yè)管理的覆蓋面已達50%，深圳市則90%。
筆者認為，結(jié)合目前中國人均收入不高的國情，高昂的物業(yè)管理費用并非各家各戶都能承受，應對現(xiàn)行的物業(yè)管理體制進行改革，由單一的委托物業(yè)公司管理模式改為委托物業(yè)管理公司管理與業(yè)主自營式管理并用的兩種模式。成立物業(yè)管理指導辦公室，對自管式物業(yè)管理進行指導，提供人員培訓、檢查，對業(yè)主投訴率進行監(jiān)控。建立實行物業(yè)公司管理與業(yè)主自營式管理兩種模式并用的物業(yè)管理新體制。建議建立一種業(yè)主自營式管理與委托專業(yè)物業(yè)管理公司管理兩種管理機制并存，行業(yè)自律管理協(xié)會與行政監(jiān)督相配套的具有中國特色的物業(yè)管理體制。沒有必要，也不現(xiàn)實一味追求全部由物業(yè)管理公司來進行物業(yè)管理的一刀切模式。
業(yè)主自營式物業(yè)管理最大的特點是，可以從出租的房屋中收取管理費，所收的管理費在支付了人員費、設(shè)備費、公產(chǎn)運作費、衛(wèi)生費，以及其他費用（如6年一度的樓面清洗費等）公共開支以后，一般還有節(jié)余，無需再向住戶收取費用，從而減輕了業(yè)主的經(jīng)濟負擔，也避免了不少我們常見的糾紛，保障了社區(qū)生活的安定和有序
整個社區(qū)的建筑物分為兩部分：一部分是私產(chǎn)（即居民的套房），由業(yè)主自己負責；另一部分是公產(chǎn)，包括庭院、各種公共活動場所和臨街的配套建筑物。公共社區(qū)全體成員所有，由他們自己管理，即所謂業(yè)主自營式物業(yè)管理。他們自己選出一個比較精干的管理委員會，全權(quán)負責本管理純屬義務，沒有任何報酬。委員一般任期一年，每月開會一次，討論決定社區(qū)物業(yè)管理的重大問題。
臺灣地區(qū)普遍實行這一模式。臺灣的物業(yè)管理隊伍非常精干，專職人員只有兩位，一位是干事，另一位是守門員兼監(jiān)控員（他們的房間有對公產(chǎn)部分進行監(jiān)控的先進電子設(shè)備；并且24小時錄像，保留2周），另外有少量的臨時工，如保潔員、修班工等，由干事根據(jù)需要聘請，他們的工資、資金等從出租房屋收取的管理費中支出。工作人員盡職、敬業(yè)，加上文明程度較高、設(shè)備先進、通訊發(fā)達，所以其物業(yè)管理成本不算高，水平和效率卻很高。
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