[ 冷帥 ]——(2004-10-19) / 已閱55595次
行政法規(guī)是國務(wù)院根據(jù)憲法和法律制定和發(fā)布的地區(qū)性文件。物業(yè)管理的行政法規(guī)，例如，改革開放初期在1983年國務(wù)院頒布的《城市私有房屋管理規(guī)定》等，以及2003年頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》。
1.5.4 地方性法規(guī)
地方法規(guī)是省、自治區(qū)、直轄市或全國人大常委會特別授權(quán)的城市的人民代表大會及其人常委會制定和發(fā)布的，實(shí)施于本地區(qū)的規(guī)范性文件。地方性法規(guī)在我國物業(yè)管理發(fā)展初期發(fā)揮了重要作用，一些物業(yè)管理先行地區(qū) 物業(yè)管理的地方性法規(guī)。目前，上海、廣東、海南、江西、深圳、珠海、寧波、青島、廈門、武漢、吉林等11個省市出臺了物業(yè)管理?xiàng)l例，例如，1994年《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》，1997年《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》，1998年《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等；北京、天津、重慶、山東、四川、江蘇、浙江、寧夏等十多個省市則出臺了物業(yè)管理辦法，例如《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》
1.5.5 行政規(guī)章
行政規(guī)章是國務(wù)院主管部門、縣級以上各級人民政府依照法律規(guī)定的權(quán)限制定和頒布的規(guī)范性文件。其中以建設(shè)部的規(guī)章居多。例如1990年《城市危險房屋管理規(guī)定》、1990年《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》、1991年《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》、19991年《城市房屋修繕管理規(guī)定》、1992年《公有住宅出售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法》、1992年《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收辦法》、1994年《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、1996年《城市小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》、1999年《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》等。
2.物業(yè)管理概述
2.1物業(yè)管理的概念、特征及類型
2.1.1物業(yè)的概念
“物業(yè)”對應(yīng)的英文是“REAL ESTATE”或“REAL PROPERTY”，含義是：“財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、擁有物、房地產(chǎn)”，在我國粵港地區(qū)作為房地產(chǎn)的俗稱。隨著物業(yè)管理的發(fā)展，物業(yè)已成為有確切定義的規(guī)范化術(shù)語。一般認(rèn)為，“物業(yè)”指已經(jīng)建成并竣工驗(yàn)收投入使用的各類房屋建筑及其所屬配套設(shè)施與場地。 一個完整的物業(yè)一般由以下四個部分構(gòu)成�。海�1）建筑物本體（2）附屬設(shè)備（3）公共設(shè)施（4）建筑地塊。
2.1.2物業(yè)管理的概念、特征及類型
（1）物業(yè)管理概念
物業(yè)管理的概念有廣義和狹義之分。廣義的物業(yè)管理一般指根據(jù)業(yè)主、業(yè)主委員會或者其他組織的委托，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)對物業(yè)進(jìn)行維護(hù)、修繕、管理，對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序、交通、消防、環(huán)境、衛(wèi)生、綠化等事項(xiàng)提供協(xié)助管理或者服務(wù)的活動。狹義的物業(yè)管理僅指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。廣義物業(yè)管理與狹義物業(yè)管理的區(qū)別主要在于物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的范圍不同。
（2）物業(yè)管理的特征
物業(yè)管理具有以下特征：
①物業(yè)管理職能的社會化。物業(yè)管理將物業(yè)區(qū)域內(nèi)分散的社會服務(wù)統(tǒng)一起來，在不同程度或不同方式上承擔(dān)著某些社會職能，如環(huán)保、衛(wèi)生、保安、消防等。物業(yè)管理的基本運(yùn)作是業(yè)主按約定繳納服務(wù)費(fèi)，即可享受相應(yīng)服務(wù)；物業(yè)管理企業(yè)通過競爭，拓展接管物業(yè)范圍。在上述過程中，各方均獲得利益，與此同時，城市管理的社會化程度也得以提高。
②物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的專業(yè)化。隨著社會的發(fā)展，分工日趨專業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)設(shè)置專門的管理機(jī)構(gòu)、配備專業(yè)人員、運(yùn)用現(xiàn)代科技、提供高水平的管理。而且物業(yè)管理中的相關(guān)事項(xiàng)可由企業(yè)再委托專業(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。
③物業(yè)管理過程的市場化。物業(yè)管理按照市場經(jīng)濟(jì)原則運(yùn)作。物業(yè)管理機(jī)企業(yè)是市場主體，而非行政主體，物業(yè)管理是一種經(jīng)營行為，各物業(yè)管理企業(yè)間開展競爭，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的交易關(guān)系，業(yè)主有選擇物業(yè)管理企業(yè)的自由；物業(yè)管理實(shí)行有償服務(wù)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)除個別項(xiàng)目由政府定價或指導(dǎo)價外，一般由市場定價。
④物業(yè)管理形式的規(guī)范化。物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立、選聘，必須依照相關(guān)政策法規(guī)；物業(yè)管理的開展也必須符合相關(guān)規(guī)定，如物業(yè)接管驗(yàn)收、委托合同與業(yè)主公約的簽訂、業(yè)主大會的召開等均應(yīng)在法律的框架下進(jìn)行。
⑤物業(yè)管理關(guān)系的契約化。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理委托合同，以及業(yè)主間訂立的業(yè)主公約等一系列契約，是物業(yè)管理開展的前提條件。委托合同是物業(yè)管理企業(yè)接管、管理物業(yè)的依據(jù)，而且也是明確物業(yè)管理的服務(wù)事項(xiàng)，界定物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主間的權(quán)利義務(wù)的依據(jù)。業(yè)主公約是全體業(yè)主的自治協(xié)議，約定業(yè)主的使用、維護(hù)制度。
（3）物業(yè)管理的類型
根據(jù)物業(yè)管理的主體，即物業(yè)業(yè)主是否委托專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)，是否實(shí)現(xiàn)物業(yè)所有權(quán)與管理權(quán)的分離，可以分為委托型物業(yè)管理和自主型物業(yè)管理。委托型物業(yè)管理，指物業(yè)業(yè)主將自己的物業(yè)委托專業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理。自主型物業(yè)管理，指物業(yè)業(yè)主不委托專業(yè)管理機(jī)構(gòu)而由自己直接實(shí)施管理。
根據(jù)的物業(yè)管理的運(yùn)作方式和目標(biāo)，物業(yè)管理可以分為服務(wù)型物業(yè)管理與租賃經(jīng)營型物業(yè)。服務(wù)型物業(yè)管理，指專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)的管理，實(shí)際是物業(yè)的一種售后服務(wù)，目的在于確保物業(yè)正常使用，處長物業(yè)使用壽命，方便業(yè)主生活。租賃經(jīng)營型物業(yè)管理，指對物業(yè)的管理，實(shí)際是物業(yè)的經(jīng)營即創(chuàng)造租賃條件，贏得租戶并為之服務(wù)，通過收取租金，獲得利潤。
根據(jù)物業(yè)管理的對象，物業(yè)管理可以居住物業(yè)管理、商業(yè)物業(yè)管理、特種物業(yè)管理。居住物業(yè)管理針對業(yè)主（使用者）居住的房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施。商業(yè)物業(yè)管理針對寫字樓、商場、賓館以及旅游場地設(shè)施。特種物業(yè)管理針對特定工業(yè)生產(chǎn)活動的各種廠房、倉庫以及醫(yī)院、圖書館等特殊物業(yè)。
2.2物業(yè)管理的興起、作用及意義
2.2.1 物業(yè)管理的興起
現(xiàn)代意義的物業(yè)管理作為一種不動產(chǎn)管理模式起源于19世紀(jì)60年代的英國。當(dāng)時英國開始工業(yè)革命，伴隨工業(yè)發(fā)展，大量農(nóng)村人口涌入工業(yè)城市，城市原有房屋設(shè)施滿足不了人中激增的要求，住房空前緊張。恩格斯對此作了經(jīng)典的描述：“一方面，大批農(nóng)村工人突然被吸引到發(fā)展為工業(yè)中心的大城市里來；另一方面，這些城市的布局已經(jīng)不適合新的大工業(yè)的挑戰(zhàn)和與此相適應(yīng)的交通。街道在加寬，新的街道在開辟，鐵路鋪到市里，正當(dāng)工人成群涌入城市的時候，突然出現(xiàn)了工人以從為主顧的小商人和手工業(yè)者的住宅缺乏現(xiàn)象�！� 由此在城市中出現(xiàn)了大量條件簡陋、環(huán)境惡劣的工人用房。與之相伴隨的是租金拖欠和房屋破壞。19世紀(jì)80年代，英國一位叫Octavia Hill的女士率先制定了租戶行為管理辦法，開創(chuàng)了物業(yè)管理的先河。19世紀(jì)90年代，隨著科技和建筑技術(shù)不斷進(jìn)步，美國等西方國家經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展安有電梯的高層建筑出現(xiàn)。因?yàn)檫@類建設(shè)附屬設(shè)備較多，結(jié)構(gòu)復(fù)雜，多為多個業(yè)主共有，其日常維修、管理工作量大、技術(shù)性強(qiáng)，于是開始出現(xiàn)了專業(yè)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。之后，美國人霍爾特（John Welt）于1908年在芝加哥創(chuàng)立了世界上第一個物業(yè)管理行業(yè)組織“芝加哥建筑物管理人員組織”（CBMO－Chicago Building Managers Organization），幾年之后美國成立了一個全國性的組織“建筑物業(yè)主組織（BOO-Building Owners Organization）,并在此基礎(chǔ)上組建了”建筑物業(yè)主與管理人員協(xié)會（BOMA-Building Owners and Managers Association）。后來類似的組織也出現(xiàn)在加拿大、英國、日本等國，BOMA亦即更名為“國際建筑物業(yè)主與管理人員協(xié)會（BOMAI－Building Owners and Managers Association International），該協(xié)會在1922年起發(fā)行出版物，并從1924年出版名為<<經(jīng)驗(yàn)交流報(bào)告〉〉的年刊。
由此可見，物業(yè)管理興起流行于國際，成為現(xiàn)代化城市的朝陽產(chǎn)業(yè)，具有兩方面因素：其一，城市化的發(fā)展，多層建筑與居住小區(qū)的出現(xiàn)使物業(yè)管理成為必要；其二，社會分工，所有權(quán)與管理權(quán)的分離加速物業(yè)管理的發(fā)展。
2.2.2 物業(yè)管理的作用及意義
(1) 物業(yè)管理的作用
①配合城鎮(zhèn)住房制度改革
我國城鎮(zhèn)住房制度改革的目標(biāo)是，按照社會主義市場經(jīng)濟(jì)的要求，實(shí)現(xiàn)住房商品化，由此將形成住房產(chǎn)權(quán)多元化和管理社會化的新格局。這種新格局要求改革計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的，建立適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的房屋管理制度，以新型的不動產(chǎn)管理模式取代行政性房屋管理模式。所以，市場化、專業(yè)化的現(xiàn)代物業(yè)管理是住房制度改革的一項(xiàng)重要內(nèi)容和配套工程。
②提高房地產(chǎn)經(jīng)營活動效益
市場經(jīng)濟(jì)的原理之一是：消費(fèi)市場決定流通市場和生產(chǎn)市場。房地產(chǎn)活動由投資開發(fā)、流通營銷和消費(fèi)使用三個環(huán)節(jié)組成。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)活動的最終環(huán)節(jié)――消費(fèi)環(huán)節(jié)，對前級環(huán)節(jié)有強(qiáng)烈反彈和刺激作用。物業(yè)管理不僅使物業(yè)管理保值增值，更是消費(fèi)者購置物業(yè)的重要因素，有提高房地產(chǎn)經(jīng)營效益，完善房地產(chǎn)市場的功能。
③促進(jìn)城市管理工作
城市管理是現(xiàn)代政府的重要職責(zé)。物業(yè)小區(qū)是城市的縮影、城市的細(xì)胞，物業(yè)的容貌構(gòu)成城市的整體形象，物業(yè)管理是城市管理工作系統(tǒng)的一個組成部分。物業(yè)管理企業(yè)開展的受托服務(wù)工作是政府市政管理工作的延伸補(bǔ)充，例如物業(yè)區(qū)域的環(huán)保、衛(wèi)生、治安、交通等服務(wù)管理事項(xiàng)，實(shí)質(zhì)上是政府市政管理在物業(yè)產(chǎn)權(quán)私有化的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)“私營化”。 因此，物業(yè)管理的成效影響一個城市的市政形象。
④提升業(yè)主生活質(zhì)量
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對住宅面積數(shù)量的關(guān)注逐漸轉(zhuǎn)向?qū)幼…h(huán)境質(zhì)量的強(qiáng)調(diào)。物業(yè)管理不僅充分發(fā)揮維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)，發(fā)揮物業(yè)最大功能，而且以物為媒，以人為本，物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)相得益彰，為業(yè)主創(chuàng)造安全、舒適、文明、和諧的生活工作環(huán)境。如此，群眾安居樂業(yè)，社區(qū)安定團(tuán)結(jié)。
⑤增加勞動就業(yè)、繁榮第三產(chǎn)業(yè)
物業(yè)管理作為服務(wù)行業(yè)，可以吸納種類勞動力，提供就業(yè)機(jī)會，同時物業(yè)管理帶動裝飾維修業(yè)，家政服務(wù)業(yè)、園林綠化業(yè)等相關(guān)待業(yè)的發(fā)展，從而將有效推動第三產(chǎn)業(yè)及國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
專業(yè)物業(yè)管理與傳統(tǒng)房屋管理相比較具有明顯的優(yōu)勢：
專業(yè)物業(yè)管理與傳統(tǒng)房屋管理比較
傳統(tǒng)房屋管理 專業(yè)物業(yè)管理
管理模式 計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式 市場經(jīng)濟(jì)模式
² 物業(yè)產(chǎn)權(quán) 國家財(cái)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)單一 業(yè)主所有，產(chǎn)權(quán)多元
業(yè)主地位 被動管理 自治管理
管理單位 政府房管部門—行政主體 物業(yè)管理企業(yè)—市場主體
管理行為 準(zhǔn)政府行為 經(jīng)營行為
管理關(guān)系 行政性關(guān)系 民事委托關(guān)系
² 管理內(nèi)容 修房為主，單一 管理、服務(wù)、經(jīng)營
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