[ 赫少華 ]——(2016-3-28) / 已閱10323次
但如何界定違約責(zé)任及違約金金額，在審判實(shí)務(wù)中，還需結(jié)合考量以下幾種因素：
1、一般要先界定限購(gòu)政策的實(shí)施時(shí)間點(diǎn)是在合同簽署前或后；
2、買受人在新政實(shí)施前是否已經(jīng)具備了滿2年的購(gòu)房資格；
3、買受人是否存在怠于履行合同約定的其他義務(wù)，是否存在“多種違約情形并存”的現(xiàn)象；
4、合同中，買賣雙方對(duì)購(gòu)房資格一事是否作出特殊約定，如免責(zé)規(guī)定或補(bǔ)正措施（另行確定備買受人等，此環(huán)節(jié)系糾紛多發(fā)區(qū)域）。
5、購(gòu)房資格的具備，一般是買受人單方義務(wù)，但不判除個(gè)案中，出售人同樣存有過錯(cuò)。
6、其他。
三、簽署《上海市房地產(chǎn)買賣合同》時(shí)不具備購(gòu)房資格，約定的過戶日期屆滿前已具備相應(yīng)資格，買受人可否主張繼續(xù)履行合同？
傾向性意見：
基于購(gòu)房資格的確認(rèn)界線是網(wǎng)簽時(shí)，若買受人簽署買賣合同時(shí)尚處于限購(gòu)之列，則無法依照原合同辦理過戶，除非雙方重新網(wǎng)簽合同。
但對(duì)于“重新簽署”的性質(zhì)常常存有爭(zhēng)議，意味著雙方將再次坐在談判桌前，交易受阻的風(fēng)險(xiǎn)明顯加大。
若確實(shí)無法協(xié)商，買受人多以“繼續(xù)履行”訴請(qǐng)法院，但該環(huán)節(jié)涉及到購(gòu)房款資金等因素，故需做好訴前策略可行性分析。
四、出售人置換房屋時(shí)可能面臨限購(gòu)問題，即新政實(shí)施后，原已網(wǎng)簽房屋買賣合同的出售方因不滿5年資格等，短期內(nèi)無法再行購(gòu)房，可否主張解除合同？
傾向性意見：
該問題從情理而言，有些憂傷。
但從合同約定或法律規(guī)定角度，出售人置換房屋的本意并非履行合同出售房屋的目的，不存在合同目的無法實(shí)現(xiàn)的客觀基礎(chǔ)，故出售人一般無法享有合同約定或法定的解除權(quán)。
五、出售人在合同約定過戶日期屆滿前，能否以買受人不具備購(gòu)房資格為由，拒絕配合履行合同相關(guān)義務(wù)？
傾向性意見：
買受人是否屬于限購(gòu)之列，系房地產(chǎn)交易中心審核為準(zhǔn)，若確實(shí)存有無法過戶事由，可能出具《不予辦理房地產(chǎn)交易、過戶通知》或其他答復(fù)。
個(gè)案審判中，關(guān)于買受人限購(gòu)一事，法院有時(shí)也會(huì)以征詢函形式向房產(chǎn)交易中心詢問買受人的購(gòu)房資格問題。
故即使買受人在合同履行中，不提供其向有關(guān)部門查詢購(gòu)房資格的相關(guān)文件，出售人應(yīng)應(yīng)繼續(xù)履行合同，在產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)如確因買受人屬于限購(gòu)之列，屆時(shí)以相關(guān)部門的決定為準(zhǔn)，再依照合同約定確定是否履行。
建議出售人在此情況下，應(yīng)參考專業(yè)人士的指導(dǎo)意見，以免由守約方突變成違約方。
六、因限購(gòu)問題，買賣交易無法繼續(xù)，買受人可否要求居間方承擔(dān)賠償責(zé)任？
傾向性意見：
居間方應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行上海市住房限購(gòu)政策，不得違反限售規(guī)定從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。
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