[ 赫少華 ]——(2016-3-28) / 已閱10322次
上海房產(chǎn)新政下，因限購(gòu)等問(wèn)題導(dǎo)致合同解除及賠償?shù)牧?xiàng)處理意見(jiàn)
文/赫少華、奚正輝律師
遠(yuǎn)聞（上海）律師事務(wù)所合伙人
閱讀提示：
2016年3月25日，上海市房產(chǎn)新政出臺(tái)，最大的直觀(guān)沖擊莫過(guò)于限購(gòu)，尤其是對(duì)非上海戶(hù)籍者。
條文：提高非本市戶(hù)籍居民家庭購(gòu)房繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)的年限，將自購(gòu)房之日起計(jì)算的前3年內(nèi)在本市累計(jì)繳納2年以上，調(diào)整為自購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿(mǎn)5年及以上。
新政即日起執(zhí)行，已經(jīng)在進(jìn)行交易的，以網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)。據(jù)了解，所謂5年，不得中斷，不得補(bǔ)交，外地人單身依舊不得在滬購(gòu)房。
限購(gòu)政策的緊急著陸，交易市場(chǎng)中出現(xiàn)一種尷尬的情形，就接受到的咨詢(xún)及承辦案件，梳理出如下?tīng)顩r：
1、網(wǎng)簽時(shí)，買(mǎi)受人已符合滿(mǎn)2年的購(gòu)房資格，在新政（滿(mǎn)5年）實(shí)施時(shí)，尚未過(guò)戶(hù)，雙方現(xiàn)存有爭(zhēng)議；
2、網(wǎng)簽時(shí)，買(mǎi)受人并不具備滿(mǎn)2年的購(gòu)房資格，新政實(shí)施前已具備購(gòu)房資格，但目前尚未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)；
3、網(wǎng)簽時(shí)，買(mǎi)受人并不具備滿(mǎn)2年的購(gòu)房資格，但合同約定的過(guò)戶(hù)日期屆滿(mǎn)前（在新政實(shí)施前）已符合購(gòu)房資格,現(xiàn)新政實(shí)施，交易出現(xiàn)僵局；
4、網(wǎng)簽時(shí)，買(mǎi)受人并不具備滿(mǎn)2年的購(gòu)房資格，但約定的過(guò)戶(hù)日期前（新政實(shí)施后）才具備該資格，現(xiàn)交易直接陷入僵局。
5、其他。
注：此處的網(wǎng)簽，主要是指經(jīng)中介打印且買(mǎi)賣(mài)雙方簽署的示范文本《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》。
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基于因限購(gòu)存在的相關(guān)問(wèn)題，本律師結(jié)合相關(guān)法律規(guī)定、上海法院審判部分意見(jiàn)，歸納梳理下列問(wèn)題：
一、網(wǎng)簽時(shí)，購(gòu)房資格對(duì)合同效力的影響
傾向性意見(jiàn)：
依據(jù)京高法發(fā)[2011]400號(hào)，北京高院認(rèn)為，當(dāng)事人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同涉及北京市住房限購(gòu)政策時(shí)，法院在審理過(guò)程中，原則上以網(wǎng)簽合同日期作為判斷合同是否成立的重要依據(jù)之一。
上海法院審判實(shí)踐中，僅僅因買(mǎi)受人限購(gòu)一事，對(duì)雙方所簽署的《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》的有效性認(rèn)定一般并不存有爭(zhēng)議。在買(mǎi)受人限購(gòu)問(wèn)題上無(wú)法補(bǔ)正的話(huà)，雙方焦點(diǎn)往往集中在：“解除”合同及相應(yīng)的違約責(zé)任認(rèn)定。
二、買(mǎi)受人網(wǎng)簽時(shí)不具有購(gòu)房資格，導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法繼續(xù)履行，買(mǎi)受人是否要承擔(dān)違約責(zé)任？
傾向性意見(jiàn)：
此處所稱(chēng)的“合同”，不僅僅是指示范文本《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，還包括在中介處所簽署的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議或房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。
一般情況下，若買(mǎi)受人自始自終都不具備購(gòu)房資格，最終導(dǎo)致合同交易無(wú)法繼續(xù)履行，則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
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