[ 鐘建林 ]——(2012-4-30) / 已閱12899次
運(yùn)用公平原則合理衡平當(dāng)事人之間的利益關(guān)系
——李四、王五與張三、甲公司房屋租賃合同糾上訴案
【要點(diǎn)提示】
當(dāng)事人之間存在利益沖突時(shí)，人民法院運(yùn)用公平原則全面衡量，合理調(diào)整當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，切實(shí)化解當(dāng)事人之間的利益沖突，確�！鞍附Y(jié)事了”，是人民法院司法審判工作的應(yīng)有之義。
【案例索引】
一審：湖南省長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)人民法院（2011）芙民初字第XXXX號(hào),2011年11月25日。
二審：湖南省長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院（2011）長(zhǎng)中民三終字第XXXX號(hào)，2012年3月27日。
【案情】
原告張三。
被告李四。
被告王五。
第三人甲公司。
湖南省長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)人民法院經(jīng)審理查明：經(jīng)審理查明：本案訟爭(zhēng)房屋長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)解放中路XXX號(hào)門面系建在甲公司用地紅線范圍內(nèi)的沿街門面，由于歷史原因，目前尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，但一直由甲公司實(shí)際使用和支配，包括出租等。
2010年12月27日，甲公司（甲方、出租房）與李四（乙方、承租方）簽訂《房屋租賃合同》，約定甲方將坐落在長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)解放中路XXX號(hào)房屋（房屋使用面積約18平方米）出租給乙方使用（經(jīng)營(yíng)服裝）；每月租金6000元；租期從2011年1月1日至2011年12月31日。合同第五條約定：“房屋租賃期內(nèi)，乙方保證并承擔(dān)下列責(zé)任：……3、乙方無(wú)權(quán)單方面轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租甲方的房屋。若在合同租賃期內(nèi)，確因特殊情況需轉(zhuǎn)讓房屋的客戶，必須報(bào)請(qǐng)甲方核批，甲方視具體情況酌情解決，否則甲方有權(quán)解除合同。乙方和受轉(zhuǎn)讓方在轉(zhuǎn)讓過程中發(fā)生的所有費(fèi)用和因此造成的任何經(jīng)濟(jì)損失，甲方概不負(fù)責(zé)�！焙贤�對(duì)其他事項(xiàng)進(jìn)行了約定。合同附件《流動(dòng)人口計(jì)劃生育合同書》亦于同日簽訂。
上述合同簽訂后的2011年年初，李四將解放中路XXX號(hào)門面轉(zhuǎn)租給王五和王五夫婦經(jīng)營(yíng)服裝生意。王五和王五夫婦將門店命名為“大韓公主”并實(shí)際經(jīng)營(yíng)。到了2011年7月，王五欲將門店轉(zhuǎn)讓，與正尋找門店做生意的張三相識(shí)，雙方進(jìn)行了接洽。2011年7月8日，雙方達(dá)成了轉(zhuǎn)讓門店的口頭協(xié)議。根據(jù)口頭協(xié)議，王五將門店轉(zhuǎn)讓給張三，門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)為135000元，收取定金1萬(wàn)元。同日，張三向王五交付定金1萬(wàn)元，王五出具了《收條》，內(nèi)容為：“定金 今將解放中路XXX號(hào)門面轉(zhuǎn)讓給張三，轉(zhuǎn)讓費(fèi)為人民幣135000元整，在付清全款后，將于2011年7月18日將此空門面交付。王五應(yīng)協(xié)助重新和房東簽訂合同。今收到轉(zhuǎn)讓門面定金人民幣壹萬(wàn)元整。注：任何情況下定金不退。王五 2011.7.8”。
2011年7月13日，李四（甲方、出租方）與張三（乙方、承租方）簽訂《房屋租賃合同》，約定甲方將坐落在長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)解放中路XXX號(hào)甲公司門面壹間（房屋使用面積約18個(gè)平方米）出租給乙方使用（經(jīng)營(yíng)服裝）；租期自2011年7月18日至2011年12月31日，租金每月14800元；租金按六個(gè)月結(jié)算一次，由乙方提前十天預(yù)付下六個(gè)月的租金；乙方在簽訂合同時(shí)要向甲方支付租房押金28000元。雙方還對(duì)其他事項(xiàng)進(jìn)行了約定。
就在2011年7月13日，由于王五已經(jīng)向李四付清五個(gè)月零12天的租金78840元，三方協(xié)商張三應(yīng)付李四的租金78840元直接付給王五，故張三將該78840元連同門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)125000元，共計(jì)203840元一并通過銀行轉(zhuǎn)賬的方式付至王五的銀行卡中，之后由王五出具了《收條》，內(nèi)容為：“收條 今收到張三人民幣貳拾萬(wàn)叁仟捌佰肆拾元整。￥203840）王五 2011.7.13”。又由于李四要求月租金漲價(jià)200元，后經(jīng)協(xié)商，張三另向李四補(bǔ)交漲價(jià)租金共計(jì)1000元，連同租房押金共計(jì)29000元，張三亦于同日通過銀行轉(zhuǎn)賬的方式付給了李四。
2011年7月18日之后，張三進(jìn)場(chǎng)解放中路XXX號(hào)門面，對(duì)門面重新進(jìn)行了裝修，之后經(jīng)營(yíng)服裝，并將店名改為“XXXXX店”。
2011年8月15日左右，李四交給張三一份李四與甲公司簽訂的《房屋租賃合同》復(fù)印件及期限為2010年1月1日至2010年12月31日的《房屋租賃證》復(fù)印件。其中《房屋租賃合同》復(fù)印件顯示合同簽訂時(shí)間為2011年8月15日、租賃期限為2011年8月15日至2011年12月31日、租金為每月8000元，合同附件《甲公司與流動(dòng)人口計(jì)劃生育合同書》的簽訂時(shí)間亦顯示為2011年8月15日。甲公司主張?jiān)摲莺贤且环萏摷俚暮贤�，與簽訂時(shí)間為2010年12月27日的《房屋租賃合同》明顯不一致。關(guān)于《房屋租賃證》復(fù)印件，甲公司則表示其能夠提供2011年度的《房屋租賃證》。
2011年9月6日，甲公司作出《致甲公司門面經(jīng)營(yíng)戶的通知》，主要內(nèi)容為不承認(rèn)未直接與甲公司簽訂租賃合同的經(jīng)營(yíng)戶，任何個(gè)人擅自轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租、擅自收取租金和費(fèi)用的行為都是違法的、無(wú)效的行為，對(duì)于違法轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)租者，將通過人民法院強(qiáng)制收回門面，要求經(jīng)營(yíng)戶如實(shí)填報(bào)《甲公司門面承租情況表》。2011年9月13日，張三收到甲公司的上述公開信，向甲公司填報(bào)了《甲公司門面承租情況表》。
2011年9月17日，王五就向張三收款203840元事宜向張三出具一份說(shuō)明，內(nèi)容為：“本人于2011年7月13日收到張三￥20萬(wàn)3840元門面費(fèi)，其中包含門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)￥12.5萬(wàn)元、門面月租5個(gè)月零12天共￥78840元。店鋪押金貳萬(wàn)捌仟元已由張三交于房東李四�。ㄩT面為解放中路XXX號(hào)）。
此后，張三認(rèn)為李四、王五隱瞞房屋未經(jīng)甲公司同意不能轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓的情況，其與李四簽訂的《房屋租賃合同》以及與王五關(guān)于轉(zhuǎn)讓門面的協(xié)議應(yīng)當(dāng)無(wú)效或者可撤銷，進(jìn)而要求李四、王五退款。李四、王五則認(rèn)為雙方的門面轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓協(xié)議都是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效合同，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，因而不同意退款。雙方就此協(xié)商不成，釀成糾紛，張三遂訴至法院，要求解決。
以上事實(shí)，有經(jīng)庭審質(zhì)證的《房屋租賃合同》（2011年7月13日）、《定金收據(jù)》、《收條》（2011年7月13日）、銀行轉(zhuǎn)賬查詢記錄單（2011年7月13日）、《房屋租賃合同》（2011年8月15日）、《房屋租賃證》（2010年度）、《致甲公司門面經(jīng)營(yíng)戶的通知》、《甲公司門面承租情況表》、照片、《收條》（2011年9月19日）；《房屋租賃合同》（2010年12月27日）、《房屋租賃證》（2011年度）及當(dāng)事人的陳述等證據(jù)證實(shí)，足以認(rèn)定。
李四為證明自己關(guān)于自2003年以來(lái)就從甲公司承租門面后轉(zhuǎn)租，而甲公司對(duì)此并未反對(duì)的事實(shí)，提供了六份經(jīng)營(yíng)戶的書面證詞作為證據(jù)；為證明甲公司對(duì)李四轉(zhuǎn)租解放中路XXX號(hào)門面給張三的事實(shí)知情并未加反對(duì)，提供了一份經(jīng)營(yíng)戶的書面證詞作為證據(jù)。對(duì)于上述證據(jù)，張三、甲公司均不予認(rèn)可。對(duì)此法院認(rèn)為，上述證據(jù)均屬于書面證詞，系由證人在打印好的書面材料上簽名確認(rèn)而成，卻沒有其他證據(jù)佐證，不能充分證明李四的訴訟主張，因此法院不予采信。
王五為證明自己所收135000元門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)并非隨意定價(jià)，而是因?yàn)樽约簩?duì)門面已經(jīng)進(jìn)行了裝修，提供了四份裝修費(fèi)收款收據(jù)作為證據(jù)，擬證明裝修費(fèi)是門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)的組成部分。張三對(duì)該四份收款收據(jù)的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均表示不予認(rèn)可。對(duì)此法院認(rèn)為，該四份證據(jù)與本案當(dāng)事人之間關(guān)于合同是否應(yīng)當(dāng)撤銷以及產(chǎn)生的已付款項(xiàng)是否應(yīng)當(dāng)退還的爭(zhēng)議事項(xiàng)不具有關(guān)聯(lián)性，因此不予采信。
張三訴稱：2011年7月8日，張三在長(zhǎng)沙市解放中路尋租門面，看到解放中路XXX號(hào)門面張貼了轉(zhuǎn)讓通告，隨即與門面經(jīng)營(yíng)者王五進(jìn)行咨詢，達(dá)成了口頭協(xié)議：門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)135000元，每月租金14800元，本月18日將空門面交付，門面可以轉(zhuǎn)租。王五另外約時(shí)間協(xié)助張三與房東李四簽訂門面租賃合同。張三交付王五定金1萬(wàn)元，王五當(dāng)即開出定金收據(jù)并寫明上述約定內(nèi)容。2011年7月13日，應(yīng)王五之約，張三（乙方）與李四（甲方）簽訂一份《房屋租賃合同》，約定：甲方愿意將坐落于長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)解放中路XXX號(hào)甲公司門面一間（房屋使用面積約18平方米）出租給乙方使用（經(jīng)營(yíng)服裝），租期自2011年7月18日至2011年12月31日止為期一年，月租金為14800元（誤寫為28000元），乙方在簽訂合同時(shí)向甲方支付租房押金28000元（誤寫為14800元）。李四提出，到2011年年底的租金，王五已經(jīng)按月14600元交付給李四了，故張三可付給王五，但下半年租金每月要漲200元，直接付給李四。最后定為半年漲價(jià)合計(jì)1000元。爾后，張三通過銀行轉(zhuǎn)賬的方式給付李四29000元（押金28000元、漲價(jià)租金1000元），付給王五人民幣203840元（門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)125000元、五個(gè)月零12天的門面租金78840元），王五當(dāng)即出具了款項(xiàng)為203840元的《收條》。2011年7月18日，張三接受門面后對(duì)門面進(jìn)行了裝修，共花去裝修費(fèi)16000元，并將店名由“XXX店”改為“XXXX店”，進(jìn)行實(shí)際經(jīng)營(yíng)，并著手辦理工商登記�？墒抢钏乃蛠�(lái)自稱是假的與甲公司于2011年8月15日簽訂的《房屋租賃合同》復(fù)印件一份和2010年度的《房屋租賃證》復(fù)印件一頁(yè)。此時(shí)，張三才懷疑李四不是甲公司的人，不是房東，也才意識(shí)到已經(jīng)被三被告欺騙上當(dāng)。到了2011年9月13日，甲公司派人上門送達(dá)《致甲公司門面經(jīng)營(yíng)戶的通知》一份，要張三填寫《甲公司門面承租情況表》一份，并告訴張三說(shuō)李四無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)租門面，甲公司對(duì)李四的轉(zhuǎn)租行為不予認(rèn)可，這時(shí)張三才確切知道了自己被李四、王五欺詐，雙方簽訂的房屋租賃合同應(yīng)屬無(wú)效。另外，涉案房屋的真正房東是甲公司，多年來(lái)一直沒有取得《建設(shè)規(guī)劃許可證》，也沒有取得《房屋所有權(quán)證》。張三認(rèn)為，李四、王五明知房屋是從甲公司承租而來(lái)，無(wú)權(quán)單方面轉(zhuǎn)租和轉(zhuǎn)讓，卻將門面轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓給張三，是一種嚴(yán)重的欺詐行為，違背《民法通則》和《合同法》市場(chǎng)交易的誠(chéng)實(shí)信用原則，違反了《合同法》第六條的規(guī)定，也是一種無(wú)處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)，且未經(jīng)權(quán)利人甲公司追認(rèn)的無(wú)效行為。因此，按照《合同法》第五十一條的規(guī)定，張三與李四、王五簽訂的《房屋租賃合同》、轉(zhuǎn)讓費(fèi)口頭協(xié)議和書面承諾均無(wú)法律效力。同時(shí)，張三已經(jīng)付出的費(fèi)用高達(dá)214840元，按18平方米面積計(jì)算，平均每平方米每天支付租金高達(dá)73.6元，是類似地段一般門面租金的10至20倍，這也是在簽訂合同時(shí)就存在的顯失公平的行為。因此請(qǐng)求法院撤銷上述合同及協(xié)議。綜上所述，不管合同是無(wú)效還是撤銷，法律后果都是因該合同取得的財(cái)產(chǎn)均應(yīng)返還。為維護(hù)張三的合法權(quán)益，請(qǐng)求判決：一、撤銷張三與李四于2011年7月13日簽訂《房屋租賃合同》；二、撤銷張三與王五之間的門面轉(zhuǎn)讓協(xié)議；三、判令李四返還張三門面租金1000元、押金28000元，合計(jì)29000元，并承擔(dān)自2011年7月13日起至還款之日止的同期銀行活期存款利息（暫計(jì)200元）；四、判令王五返還張三門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)及租金203840元、定金1萬(wàn)元，合計(jì)213840元，并承擔(dān)自2011年7月13日起至還款之日止的同期銀行活期存款利息（暫計(jì)1540元）。
李四辯稱：一、張三與李四于2011年7月13日簽訂的《房屋租賃合同》是雙方當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，是合法有效的合同，雙方當(dāng)事人應(yīng)該遵循誠(chéng)實(shí)信用原則把合同履行完畢。二、張三提出簽訂這份合同受到了李四、王五的欺騙和欺詐，誤認(rèn)為李四是甲公司的工作人員，這并不是真實(shí)情況。在簽訂合同時(shí)，李四已經(jīng)告知了張三房屋是從第三人甲公司承租過來(lái)的，而且告知了租賃期限等具體細(xì)節(jié)，因此并不存在欺詐行為，張三作為完全民事行為能力人，現(xiàn)在提出這樣的訴訟主張顯得很荒謬；三、盡管李四所提供的門面是從第三人甲公司承租過來(lái)的，確實(shí)是轉(zhuǎn)租行為，也確實(shí)是需要第三人甲公司同意，但最高法院司法解釋中明確規(guī)定了出租人在知道或者是應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)租行為后的6個(gè)月內(nèi)沒有提出異議的，出租人不能請(qǐng)求解除合同。甲公司的門面出租后的轉(zhuǎn)租行為普遍存在，李四自2003年起就開始承租甲公司的門面后用于轉(zhuǎn)租，甲公司不可能不知道本案的轉(zhuǎn)租行為。因此李四與張三之間的轉(zhuǎn)租合同是有效的，應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)，張三關(guān)于合同無(wú)效的主張不能成立。四、張三提出撤銷該合同，理由是顯失公平，認(rèn)為本案中門面的租金標(biāo)準(zhǔn)是類似地段門面租金標(biāo)準(zhǔn)的10-20倍，但這只是張三自己的認(rèn)識(shí)，并沒有法律的依據(jù)。這類門面的租金是當(dāng)事人之間自由約定的價(jià)格范疇，張三作為服裝經(jīng)營(yíng)者，也應(yīng)該是進(jìn)行了一番調(diào)查的，如果真是同類標(biāo)準(zhǔn)的10-20倍，張三也不可能承租這個(gè)門面，所以張三要求撤銷租賃合同是沒有道理的。綜上所述，請(qǐng)求法院依法駁回張三的全部訴訟請(qǐng)求。
王五辯稱：張三當(dāng)時(shí)來(lái)了解門面要求轉(zhuǎn)讓的時(shí)候，我都是說(shuō)明白了的，說(shuō)了房屋是轉(zhuǎn)租過來(lái)的，只能一年一簽。后來(lái)在交定金的時(shí)候也叫房東李四過來(lái)了，也說(shuō)了門面是一年一簽。張三現(xiàn)在說(shuō)是被欺詐，這可是瞎說(shuō)。我也是門面承租方，我進(jìn)場(chǎng)的時(shí)候也是一樣的，也是出了轉(zhuǎn)讓費(fèi)的。現(xiàn)在張三自己生意做得不好，卻起訴我要求退款，這不符合事實(shí)，也沒有道理。請(qǐng)求法院駁回張三的訴訟請(qǐng)求。
甲公司述稱：李四與甲公司的合同是2010年12月27日簽訂的，租期是從2011年1月1日到2011年12月31日。李四提供給張三的有關(guān)李四與甲公司簽訂的租賃合同復(fù)印件和甲公司持有的租賃合同在簽訂時(shí)間、租期、租金等方面都不一致，因此李四提供給張三的租賃合同是虛假的，甲公司對(duì)此不予認(rèn)可。根據(jù)甲公司與李四之間的租賃合同，李四是無(wú)權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)租的。本案中，李四沒有經(jīng)過甲公司的同意擅自轉(zhuǎn)租房屋引發(fā)糾紛，對(duì)此李四應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。對(duì)于李四與張三于2011年7月13日簽訂租賃合同發(fā)生轉(zhuǎn)租行為，甲公司一直不知情，直到2011年9月份清理門面時(shí)才發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)租，因此該轉(zhuǎn)租行為是未經(jīng)甲公司同意的，應(yīng)當(dāng)是無(wú)效行為。
【審判】
湖南省長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)人民法院一審審理認(rèn)為：本案當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是張三與李四于2011年7月13日簽訂的《房屋租賃合同》、張三與王五之間關(guān)于轉(zhuǎn)讓解放中路XXX號(hào)門面的口頭協(xié)議是否屬于可撤銷的合同。張三主張因李四、王五隱瞞了房屋未經(jīng)甲公司許可不得轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，致使張三產(chǎn)生重大誤解，誤以為李四有權(quán)轉(zhuǎn)租、王五有權(quán)轉(zhuǎn)讓門面，因此雙方的轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系應(yīng)當(dāng)撤銷；李四、王五主張已經(jīng)告知了門面產(chǎn)權(quán)屬于甲公司，雙方的行為系轉(zhuǎn)租和轉(zhuǎn)讓，系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效，應(yīng)當(dāng)全面履行。
對(duì)此法院認(rèn)為，李四與甲公司于2010年12月27日簽訂的《房屋租賃合同》明確約定了李四“無(wú)權(quán)單方面轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租甲公司的房屋”。而2011年7月13日李四與張三簽訂《房屋租賃合同》，將從甲公司承租來(lái)的解放中路XXX號(hào)門面轉(zhuǎn)租給張三，并未報(bào)請(qǐng)甲公司核批并經(jīng)甲公司同意。王五在明知房屋產(chǎn)權(quán)屬于甲公司所有的情況下，亦未報(bào)經(jīng)甲公司核批同意而將門面轉(zhuǎn)讓給張三，以至于張三進(jìn)場(chǎng)兩個(gè)月后即遇到甲公司清理門面，被甲公司告知自己從李四、王五轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓而來(lái)的門面不能得到甲公司的認(rèn)可。因此張三對(duì)于李四、王五是否有權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓解放中路XXX號(hào)門面是存在重大誤解的。張三存在重大誤解的原因就在于李四、王五未明確告知張三如此轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓行為需得到甲公司的核批許可并協(xié)助張三到甲公司辦理相關(guān)手續(xù)。盡管李四、王五可能告知了張三門面是屬于甲公司的，但其未按與甲公司的合同約定告知張三必須報(bào)經(jīng)甲公司核批同意方能得到甲公司的認(rèn)可，該告知對(duì)張三而言也是不充分和不完全的，足以影響張三對(duì)是否接受轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓門面的判斷和決策。因此，李四、王五對(duì)張三因重大誤解而轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓門面是存在重大過錯(cuò)的，該轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)當(dāng)依法撤銷。
合同被撤銷后，因合同而取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還。因此，張三要求李四返還租房押金28000元、漲價(jià)租金1000元，要求王五返還門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)135000元、租金78840元，合法合理，應(yīng)予支持。鑒于張三在轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓門面過程中對(duì)對(duì)方是否有合法的轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓權(quán)亦未盡到充分的注意義務(wù)，其自身存在一定的過錯(cuò)，故對(duì)張三關(guān)于給付從2011年7月13日起按同期銀行存款利率計(jì)算的利息的訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。
綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第四條，第五十九條第一款第（一）項(xiàng)、第二款，第六十一條第一款，《中華人民共和國(guó)合同法》第五十四條第一款第（一）項(xiàng)，第五十八條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百三十條，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問題的意見（試行）》第71條的規(guī)定，判決：一、撤銷張三與李四于2011年7月13日簽訂的《房屋租賃合同》；二、撤銷張三與王五之間關(guān)于長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)解放中路XXX號(hào)門面的轉(zhuǎn)讓協(xié)議；三、李四于本判決生效之日起五天內(nèi)返還張三租房押金28000元、租金1000元，合計(jì)29000元；四、王五于本判決生效之日起五天內(nèi)返還張三門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)125000元、定金10000元、租金78840元，合計(jì)213840元；五、駁回張三對(duì)李四、王五的其他訴訟請(qǐng)求。六、甲公司在本案中不承擔(dān)民事責(zé)任。
一審宣判后，王五及李四均不服一審判決，向湖南省長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院提起上訴。
王五上訴稱：一、一審判決認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律不當(dāng)。二、一審法院沒有對(duì)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的標(biāo)的物（長(zhǎng)沙市解放中路上XXX號(hào)門面）進(jìn)何處理，判決不當(dāng)，顯失公正。三、上訴人認(rèn)為收取被上訴人張三的門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)及租金不應(yīng)返還。據(jù)此，上訴人請(qǐng)求二審法院：1、撤銷湖南省長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)人民法院( 2011)芙民初字第XXXX號(hào)民事判決；2、發(fā)回重審或者判決駁回張三的訴訟請(qǐng)求；3、判決被上訴人張三、李四、甲公司承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。
李四上訴稱：一、上訴人與彼上訴人張三簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，沒有違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)足，應(yīng)認(rèn)定合法有效，雙方應(yīng)本著誠(chéng)實(shí)信用原則實(shí)際履行。二、本案不構(gòu)成“重大誤解”。三、即便《房屋租賃合同》依法應(yīng)認(rèn)定無(wú)效或者應(yīng)予撤銷，但張三已經(jīng)實(shí)際經(jīng)營(yíng)期間的租金不應(yīng)判令上訴人予以返還。據(jù)此，上訴人請(qǐng)求二審法院：1、撤銷湖南省長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)人民法院( 2011)芙民初字第XXXX號(hào)民事判決，改判駁回張三的訴訟請(qǐng)求；2、判決張三承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。
被上訴人張三答辯稱：—、一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。二、一審法院依據(jù)不告不理原則沒有對(duì)本案轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物進(jìn)行處理，并無(wú)不當(dāng)。三、王五及張三全額返還門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)及租金于法有據(jù)，于理相通。綜上所述，被上訴人認(rèn)為一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。
被上訴人甲公司答辯稱：甲公司保留一審中提出的意見。張三與王五、李四的經(jīng)濟(jì)糾紛給甲公司造成的門面租賃損失22000元，甲公司要求賠償。甲公司對(duì)所有新提供的證據(jù)均不予認(rèn)可。
湖南省長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院經(jīng)審理查明：2011年7月18日至2012年2月8日，張三始終在經(jīng)營(yíng)訴爭(zhēng)門面，直到2012年2月8日才將訴爭(zhēng)門面交還給甲公司。二審查明的其他事實(shí)與一審查明的事實(shí)一致，對(duì)一審查明的事實(shí)法院予以確認(rèn)。
湖南省長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院二審審理認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為：一、上訴人李四與被上訴人張三于2011年7月13日簽訂的《房屋租賃合同》的效力問題；二、張三與上訴人王五夫婦之間關(guān)于轉(zhuǎn)讓解放中路XXX號(hào)門面的口頭協(xié)議的效力問題。
一、張三主張因李四隱瞞了門面未經(jīng)甲公司許可不得轉(zhuǎn)租的規(guī)定，致使張三誤以為李四有權(quán)轉(zhuǎn)租門面，基于重大誤解，雙方簽訂的《房屋租賃合同》應(yīng)當(dāng)撤銷；李四則主張已經(jīng)告知了張三甲公司系門面產(chǎn)權(quán)人，雙方的轉(zhuǎn)租行為系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效，應(yīng)當(dāng)全面履行。對(duì)此法院認(rèn)為，李四明知門面屬于甲公司，自己無(wú)權(quán)單方面轉(zhuǎn)租門面，如需轉(zhuǎn)租需得到甲公司的核批許可并辦理相關(guān)手續(xù)，卻隱瞞該重要事實(shí)仍將門面轉(zhuǎn)租給張三，且并未報(bào)請(qǐng)甲公司核批并經(jīng)甲公司同意，致使張三進(jìn)場(chǎng)兩個(gè)月后即遇到甲公司清理門面，被甲公司告知不認(rèn)可自己從李四處轉(zhuǎn)租門面的行為的效力。盡管李四告知了張三門面屬于甲公司，但其告知對(duì)張三而言是不充分和不完全的，其亦并未協(xié)助張三到甲公司辦理相關(guān)手續(xù)，影響了張三對(duì)是否接受轉(zhuǎn)租門面的判斷和決策。因此，張三系在對(duì)李四是否有權(quán)轉(zhuǎn)租解放中路XXX號(hào)門面存在重大誤解的情況下簽訂的《房屋租賃合同》。李四違背了誠(chéng)實(shí)信用原則，對(duì)張三因重大誤解而接舀轉(zhuǎn)租門面存在重大過錯(cuò)，該轉(zhuǎn)租行為應(yīng)當(dāng)依法撤銷。現(xiàn)張三在法定期限內(nèi)主張撤銷權(quán)，要求要求撤銷李四與其于2011年7月13日簽訂的《房屋租賃合同》，法院予以支持，李四應(yīng)返還張三租金79840元（含五個(gè)月零十二天的門面租金78840元和漲價(jià)租金1000元）、押金28000元，合計(jì)107840元。但張三自2 0 1 1年7月18日至2012年2月8日已經(jīng)實(shí)際使用訴爭(zhēng)門面進(jìn)行了經(jīng)營(yíng)，張三亦應(yīng)支付此期間的門面使用費(fèi)。法院根據(jù)查明的事實(shí)認(rèn)為，李四與甲公司之間的《門面房租賃合同》于2011年12月31日期滿，門面房應(yīng)歸還甲公司。張三到期不歸還門面已構(gòu)成對(duì)甲公司的侵權(quán)，應(yīng)向甲公司支付該階段的門面使用費(fèi)。因此張三的門面使用費(fèi)應(yīng)分為兩段分別給付、分別計(jì)算：第一段，2011年7月18日至2011年12月31日的門面使用費(fèi)應(yīng)支付給李四。關(guān)于該階段門面使用費(fèi)如何計(jì)算的問題，法院認(rèn)為若按照李四、張三庭雙方約定的租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算將顯失公平。法院綜合考慮案情后認(rèn)為，門面使用費(fèi)應(yīng)按甲公司與李四約定的租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，即6000/月，200元／天。張三應(yīng)向李四支付五個(gè)月零十二天的門面使用費(fèi)合計(jì)為32400元（6000元／月X5月+200元／天x 12天）�，F(xiàn)《房屋租賃合同》依法應(yīng)被撤銷，李四應(yīng)返還張三租金、押金共計(jì)107840元，則門面使用費(fèi)與應(yīng)退還租金相互抵消，李四仍應(yīng)返還張三門面租金為107840元—32400元=75440元人民幣。第二段，2012年1月1日至2012年2月8日的門面使用費(fèi)應(yīng)支付給甲公司。該階段門面使用費(fèi)應(yīng)按照甲公司2012年新訂立的租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，即11000元／月，366. 7元／天。張三應(yīng)向甲公司支付的門面使用費(fèi)合計(jì)為13933.6元（11000元／月X1月+366. 7元／天x8天）。對(duì)于甲公司要求支付2012年1月1日至2012年2月29日的門面租賃損失共計(jì)22000元的訴訟請(qǐng)求，因張三已于2012年2月8日將門面交還給甲公司，甲公司已實(shí)際占有門面，因此對(duì)甲公司2012年2月9日至2012年2月29日期間的門面租賃損失賠償要求，法院不予支持。
二，張三主張因王五隱瞞了門面未經(jīng)甲公司許可不得轉(zhuǎn)租的規(guī)定，致使張三誤以為王五有權(quán)轉(zhuǎn)讓門面，基于重大誤解，雙方訂立的口頭轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)當(dāng)撤銷；王五則主張其已經(jīng)告知了張三甲公司系門面產(chǎn)權(quán)人，雙方的轉(zhuǎn)讓行為系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效，應(yīng)當(dāng)全面履行。對(duì)此法院認(rèn)為，上訴人王五張貼告示轉(zhuǎn)讓“解放中路XXX號(hào)門面“，被上訴人張三見告示后接受轉(zhuǎn)讓，達(dá)成口頭轉(zhuǎn)讓協(xié)議后，雙方并交接轉(zhuǎn)讓費(fèi)，其行為是雙方真實(shí)意思表示。在現(xiàn)今市場(chǎng)中，門面轉(zhuǎn)讓收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)是一種交易習(xí)慣，廣泛存在于門面轉(zhuǎn)讓過程中。該轉(zhuǎn)讓費(fèi)包含王五承租訴爭(zhēng)門面期間對(duì)該門面進(jìn)行裝修、為店面購(gòu)置物品支出的合理費(fèi)用，王五有權(quán)利轉(zhuǎn)讓。王五已告知張三門面屬于甲公司，自己不是所有權(quán)人，并對(duì)租賃合同的訂立方式和期限及門面狀況進(jìn)行了詳細(xì)的說(shuō)明，張三也已知曉了以上情況。王五也是從李四手中轉(zhuǎn)租到的門面，對(duì)于轉(zhuǎn)租行為需要得到甲公司的核批許可并辦理相關(guān)手續(xù)亦毫不知情，客觀上無(wú)法告知張三有這一規(guī)定的存在，也就無(wú)法協(xié)助張三到甲公司辦理相關(guān)手續(xù)。王五已協(xié)助張三與李四簽訂了新的《房屋租賃合同》，應(yīng)認(rèn)定二人已充分履行所知情況的合理告知義務(wù)，不具有任何過錯(cuò)。口頭轉(zhuǎn)讓協(xié)議的簽訂不存在欺詐、脅迫等情形。因此，雙方所形成的口頭轉(zhuǎn)讓協(xié)議，不違背法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，符合交易習(xí)慣，并且已履行完畢，依法成立，屬有效協(xié)議，應(yīng)予以保護(hù)。且根據(jù)公平原則，張三雖在承租該門面時(shí)向王五支付了轉(zhuǎn)讓費(fèi)，但其隨后已對(duì)該門面進(jìn)行了實(shí)際經(jīng)營(yíng)并獲得了收益，要求王五全額返還轉(zhuǎn)讓費(fèi)顯然有失公平。綜合考慮上述情況，法院對(duì)王五認(rèn)為其與張三之間的口頭轉(zhuǎn)讓協(xié)議合法有效且已履行完畢不應(yīng)予以撤銷、其不應(yīng)返還轉(zhuǎn)讓費(fèi)的上訴理由予以支持。
但是，張三支付了轉(zhuǎn)讓費(fèi)就合法擁有了王五對(duì)店面的裝修投入。自此，轉(zhuǎn)讓費(fèi)亦可視為系張三對(duì)店而講行的裝修投入。根據(jù)公平原則，甲公司作為門面產(chǎn)權(quán)人，雖未收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)，但門面歸其所有，現(xiàn)門面由其收回，其已實(shí)際享有了門面的全部裝修利益。甲公司作為門面裝修的現(xiàn)存唯一實(shí)際受益人，應(yīng)就張三對(duì)門面投入的裝修費(fèi)用在轉(zhuǎn)讓費(fèi)的范圍內(nèi)承擔(dān)部分責(zé)任。且甲公司明知其名下門面長(zhǎng)期存在違反合同約定的轉(zhuǎn)租行為，仍不及時(shí)加以制止和清理，其本身有怠于行使權(quán)利、未盡合理注意的重大過錯(cuò)，對(duì)釀成本次糾紛負(fù)有不可推卸的重大貢任，對(duì)其造成張三無(wú)法安心經(jīng)營(yíng)的過錯(cuò)應(yīng)承擔(dān)部分責(zé)任。綜合考慮上述情況，甲公司應(yīng)對(duì)張三的轉(zhuǎn)讓費(fèi)損失承擔(dān)部分責(zé)任，法院酌定甲公司承擔(dān)張三門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)損失45000元。
張三進(jìn)場(chǎng)兩個(gè)月后即遇到甲公司清理門面，被甲公司告知不承認(rèn)自己從李四處轉(zhuǎn)租門面的行為的效力，無(wú)法安心經(jīng)營(yíng)，李四對(duì)此應(yīng)負(fù)重要貢任。李四未征得甲公司同意自行轉(zhuǎn)祖，向張三隱瞞其轉(zhuǎn)租需得到甲公司的核批許可并辦理相關(guān)手續(xù)的重要事實(shí)而將門面轉(zhuǎn)租給張三，且其后亦并未協(xié)助張三報(bào)請(qǐng)甲公司核批辦理相關(guān)手續(xù)。李四作為知情人，對(duì)門面狀況、門面租賃方式等情況的說(shuō)明對(duì)張三而言顯然是不充分和不完全的，影響了張三對(duì)是否接受轉(zhuǎn)租門面的判斷和決策。此外，李四還偽造了一份虛假的其與甲公司簽訂的《房屋租賃合同》的復(fù)印件，使張三誤以為其已征得甲公司同意轉(zhuǎn)租門面，且利用張三初涉市場(chǎng)缺乏經(jīng)驗(yàn)蓄意抬高了租金，譚沽違背了市場(chǎng)交易的誠(chéng)實(shí)信用原則和公平原則，對(duì)張三因重大誤解而接受轉(zhuǎn)租門面存在重大過錯(cuò)。綜合考慮上述情況，李四應(yīng)當(dāng)在其過錯(cuò)的范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任，法院酌定李四承擔(dān)張三門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)損失45000元。
另外，根據(jù)張三與李四簽訂的《房屋租賃合同》的約定：“乙方（張三）必須服從國(guó)家和甲公司的統(tǒng)一規(guī)劃，因國(guó)家和甲公司的建設(shè)需要進(jìn)行拆迂或共他工作時(shí)，乙方應(yīng)無(wú)條件給予支持和配合”、“甲方（李四）保證在2012年與甲公司簽訂合向后至少滿足乙萬(wàn)（張三）壹年的租期，若甲公司收回門面，甲方不負(fù)責(zé)保證乙方租期壹年”，顯示張三本人在承租門面時(shí)明知門面是屬于甲公司的，其隨時(shí)而臨甲公司收回門面、合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。張三仍未進(jìn)一步向甲公司求證查實(shí)，卻與王五簽訂了合同，其行為屬于嚴(yán)重的疏忽大意。且后來(lái)甲公司并未要求張三必須馬上交還門面或馬上不能繼續(xù)經(jīng)營(yíng)使用門面，甚至表示愿意與張三另行簽訂合法有效的租賃合同，使張三能夠繼續(xù)經(jīng)營(yíng)訴爭(zhēng)門面。但張三不愿繼續(xù)承租該門面，要求撤銷《房屋租賃合同》和口頭轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并要求并無(wú)過錯(cuò)的王五返還轉(zhuǎn)讓費(fèi)。張三此舉是對(duì)其與王五之間已經(jīng)形成和已經(jīng)實(shí)際履行完畢的合法有效的口頭轉(zhuǎn)讓協(xié)議的翻悔，違背了誠(chéng)實(shí)信用原則，其本身具有一定過錯(cuò)。此外，張三雖主張撤銷《房屋租賃合同》和口頭轉(zhuǎn)讓協(xié)議，但拒絕交還門面，實(shí)際占用訴爭(zhēng)門面經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)達(dá)六個(gè)月零二十天之久，已實(shí)際從門面獲利，其要求全額退還轉(zhuǎn)讓費(fèi)顯然有違市場(chǎng)交易的公平原則。因此，法院對(duì)張三要求王五返還全部轉(zhuǎn)讓費(fèi)的訴訟請(qǐng)求不予支持。鑒于張三自身存在一定過錯(cuò)，故對(duì)張三關(guān)于給付從2011年7月13日按同期銀行存款利率計(jì)算的利息的訴訟請(qǐng)求，法院不于支持。綜合考慮上述情況，張三亦應(yīng)當(dāng)在其過錯(cuò)的范圍內(nèi)承擔(dān)部分責(zé)任，法院酌定張三自行承擔(dān)門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)損失45000元。
法院在審理中查明訴爭(zhēng)門面已由張三于2012年2月8日歸還實(shí)際產(chǎn)權(quán)人甲公司，因此法院不再對(duì)該門面另行處置。
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