[ 張洪濤 ]——(2003-8-4) / 已閱58897次
出賣人應當在 年 月 日前，依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將具備下列第 種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：
1． 該商品房經(jīng)驗收合格。
2． 該商品房經(jīng)綜合驗收合格。
3． 該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格。
4． 該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。
5．
但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實予以延期：
1．遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起 日內(nèi)告知買受人的；
2． ；
【釋義】 本條規(guī)定的是賣方交付標的房產(chǎn)的最后期限、交付條件以及延期交付的免責事由。與原示范文本最大的區(qū)別是：規(guī)定了四種不同的交付使用條件。
【常見問題】 簽訂該條時買賣雙方最常見的爭議是選擇“該商品房經(jīng)驗收合格”還是“該商品房經(jīng)綜合驗收合格”作為交付條件。由于諸如入住后很長時間供水、供電、交通、綠化等配套設施遲遲不能落實的案件屢屢被新聞煤體報道，買方越來越多地提出將商品房經(jīng)綜合驗收合格作為交付條件。這種要求也有法律依據(jù)。國務院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30天內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。第十八條：住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，應當依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進行綜合驗收：(一)城市規(guī)劃設計條件的落實情況；(二)城市規(guī)劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況。(三)單項工程的工程質(zhì)量驗收情況；(四)拆遷安置方案的落實情況；(五)物業(yè)管理的落實情況。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目實行分期開發(fā)的，可以分期驗收。
但實際操作起來有一些具體問題。以前的綜合驗收都是由建設部門召集各有關部門進行，經(jīng)常出現(xiàn)竣工交付與綜合驗收完畢有很大時間差。2000年新的《建設工程質(zhì)量管理條例》實施后，建設部門對工程竣工驗收采取備案制度，由建設單位自行組織驗收。這就造成建設單位需要分別組織多個部門的驗收工作，使得驗收工作更加費時費力。由于房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營和施工涉及政府各個部門，特別是水、電等項目外部配套工程必須由政府指定的企業(yè)施工，開發(fā)商無法自主把握，制約了開發(fā)商交付計劃的實施。絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都難以實現(xiàn)在商品房交付使用的同時通過“綜合驗收”，因此直接導致了開發(fā)商和業(yè)主之間的矛盾，甚至為此訴諸公堂。
【對策】 在綜合驗收制度尚未完善或者開發(fā)商沒有確切把握的情況下，建議開發(fā)商與客戶選擇“商品房經(jīng)驗收合格”作為交付條件，但要注意向客戶將原因解釋清楚。
第九條 出賣人逾期交房的違約責任
除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第 種方式處理：
1．按逾期時間，分別處理（不作累加）
（1）逾期不超過 日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之 的違約金，合同繼續(xù)履行；
（2）逾期超過 日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起 天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的 %向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之 （該比率應不小于第（1）項中的比率）的違約金。
2.
【釋義】 本條提供的第1、種賣方逾期交房的違約責任采取分段處理的方式，即違約時間在某天數(shù)內(nèi)，賣方按買方已支付房款的一定比例支付違約金，合同繼續(xù)履行；違約時間超過上述天數(shù)，則買方有權選擇解除合同。
逾期時間超過確定的天數(shù)時，如果買方選擇解除合同，賣方應當支付買方已付房款一定比例的違約金；如果買方選擇合同繼續(xù)履行，則賣方應按違約天數(shù)支付違約金。違約天數(shù)應從約定交付時間起算起至實際交付止，按統(tǒng)一的比例計算，而不分段計算。
【常見問題】 逾期交房是非常普遍的現(xiàn)象。造成逾期交房的原因是多方面的，既有開發(fā)商品的本身怠于履行的因素，也有行政主管機關強制變更規(guī)劃、采用新型配套設施等開發(fā)商品不能控制的原因。隨著老百姓權利意識的增強，因逾期交房引發(fā)的糾紛甚至訴訟也越來越多。
【對策】 不管什么原因，只要不構成不可抗力賣方就應當承擔責任。而且本條的責任應當與第七條“買方逾期付款的違約責任”相當。建議開發(fā)商本著公平對等的原則簽訂本條。如果出現(xiàn)逾期交房，應及時通知客戶，確屬己方責任的要積極主動承擔責任；不應承擔責任的，說明理由爭取客戶諒解。實踐證明，只要處理得當，絕大多數(shù)的客戶對短時間的逾期交付是不會斤斤計較的。
第十條 規(guī)劃、設計變更的約定
經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致下列影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應當在有關部門批準同意之日起10日內(nèi)，書面通知買受人：
1． 該商品房結構形式、戶形、空間尺寸、朝向；
2．
【釋義】 本條是關于標的房產(chǎn)發(fā)生設計變更時如何處理的約定。
【常見問題】 根據(jù)該條規(guī)定只有當規(guī)劃變更、設計變更達到“影響到買受人所購買商品房質(zhì)量或使用功能”的程度，出賣人才有義務通知買受人。這種規(guī)定過于原則，產(chǎn)生糾紛后難以判定。
【對策】 為減少誤解，應在該條自由約定的部分盡可能地將影響到買受人所購買商品房質(zhì)量或使用功能的情形明確約定。比如“房屋所在小區(qū)的容積率、綠化率、配套設施等發(fā)生變更”。
第十一條 交接
商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責任由出賣人承擔。
由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：
【釋義】 本條是關于標的房產(chǎn)的交接程序以及相關法律后果的約定。
范本還規(guī)定了出賣人在交付房產(chǎn)時應提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。這是不同與原范本（GF-95-0171）的新規(guī)定。住宅質(zhì)量保證書和使用說明書制度是建設部1998年頒布的《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》確立的。目的是為了保障住宅消費者的權益，加強商品房住宅售后服務管理，促進住宅銷售。《住宅質(zhì)量保證書》應當包括以下內(nèi)容：１、工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級；２、地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內(nèi)承擔保修；３、正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期。《住宅使用說明書》應當對住宅的結構、性能和各部位（部件）的類型、性能、標準等做出說明，并提出使用注意事項，一般應當包含以下內(nèi)容：１、開發(fā)單位、設計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應注明監(jiān)理單位；２、結構類型；３、裝修、裝飾注意事項；４、上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明；５、有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項；６、門、窗類型，使用注意事項；７、配電負荷；８、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等值得注意事項的說明；９、其他需說明的問題。
【常見問題】 由于目前商品房買賣多采用預售形式，買方在簽訂合同時和其后的很長一段時間內(nèi)，對標的房產(chǎn)的認識建立在開放商的宣傳、承諾以及一些書面材料的基礎之上。只有到交接階段，這種“幻想”才變?yōu)榭吹靡�、摸得著的現(xiàn)實。而想象和現(xiàn)實總是有些差別的，更何況在我國房地產(chǎn)業(yè)尚不規(guī)范的大環(huán)境下夸大宣傳、虛假承諾幾乎是全行業(yè)的“慣例”，這些都導致了交接糾紛大面積產(chǎn)生。交接糾紛的表現(xiàn)形式可簡單劃分為逾期交付、標的房產(chǎn)質(zhì)量爭議（包括賣方不能提供驗收證明和雖然能夠提供驗收證明但買方仍有異議）、買方不及時驗收入住等。
【對策】 交接糾紛雖然都發(fā)生在交接階段，但其原因卻不一而足，解決的辦法也就應區(qū)別分析。比如標的房產(chǎn)的質(zhì)量問題只有在開發(fā)建設的全過程采取措施才能徹底避免，而采用快捷、安全的方式通知買方、備好《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》等文件、耐心解答買方有關房屋質(zhì)量等方面的問題等等都會對減少、避免交接糾紛產(chǎn)生意想不到的效果。
另外，針對實踐中有些買方由于自身原因未能按時交接標的房產(chǎn)的情況，建議在本條自由約定出約定：由于買受人原因，未能按期交付的，視為交付，標的房產(chǎn)損毀的風險由買受人承擔，基于該房產(chǎn)產(chǎn)生的物業(yè)管理等費用由買受人自負。
第十二條 出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權糾紛和債權糾紛。
因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權登記或發(fā)生債權債務糾紛的，由出賣人承擔全部責任。
【釋義】 本條是關于出賣人權利瑕疵擔保責任的約定。所謂權利瑕疵擔保責任，是指出賣人就標的物所有權不能完全轉移于買受人而應當承擔的責任。
【常見問題】 實踐中，出賣人將標的房產(chǎn)向銀行抵押借款的情形屢見不鮮。
【對策】本條只規(guī)定出賣人違反權權利瑕疵擔保義務，應當“承擔全部責任”，過于籠統(tǒng)。學理上講，出賣人違法權利瑕疵擔保責任時，買受人可以主張的權利有：違約金、實際履行、解除合同、損害賠償。建議買受人要求詳細簽訂瑕疵擔保責任。
第十三條 出賣人關于裝飾、設備標準承諾的違約責任
出賣人交付使用的商品房的裝飾、設備標準應符合雙方約定達到（附件三）的標準。達不到約定標準的，買受人有權要求出賣人按照下述第 種方式處理：
1． 出賣人賠償雙倍的裝飾、設備差價。
【釋義】 出賣人交付的房產(chǎn)不符合附件中關于裝修標準的約定時，應承擔的責任。范本提供的處理方式為出賣人賠償雙倍的裝修、設備差價，這是參照《消費者權利保護法》第四十九條的規(guī)定做出的。
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