[ 張洪濤 ]——(2003-8-4) / 已閱58904次
第五條 面積確認(rèn)及面積差異處理。
根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】（本條款中均簡稱面積）為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。
當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)的，不適用本條約定。
合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。
商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第___________種方式進(jìn)行處理：
1、雙方自行約定：
�。�1）_______________________________________________________________________________
�。�2）_______________________________________________________________________________
2、雙方同意按以下原則處理：
�。�1）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款；
�。�2）面積誤差比絕對值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。
買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按__________利率付給利息。
買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時(shí)，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。
產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積
面積誤差比=────────────────×100%
合同約定面積
因設(shè)計(jì)變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議
【釋義】 當(dāng)雙方選擇按建筑面積或按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房價(jià)時(shí)，合同約定的面積（通常稱“暫測面積”）有可能與申請產(chǎn)權(quán)登記時(shí)主管部門實(shí)際測量的面積不一致，本條就是為解決該問題設(shè)計(jì)的 。
本條設(shè)計(jì)了兩種處理方式：一是雙方約定，二是按建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》處理。
【常見問題】 選擇處理方式2，無疑是對買方有利的。但多數(shù)開發(fā)商還是傾向于選擇“雙方自行約定：按實(shí)測面積為準(zhǔn)，實(shí)測面積超過暫測面積的部分，由買方按約定的單價(jià)補(bǔ)足房款；實(shí)測面積少于暫測面積的部分，由賣方按約定單價(jià)退還房款”。這種約定，在面積變更較大的情況下，對買方來講是不公平的。
【對策】 負(fù)責(zé)任的開發(fā)商應(yīng)采取措施避免或減少暫測面積與實(shí)測件面積的差距。這樣即使選擇第2種處理方式也不會造成損失和變更價(jià)款之煩。
第六條 付款方式及期限
買受人按下列第 種第 項(xiàng)方式按期付款：
1． 一次性付款
乙方在 年 月 日前付清全部房價(jià)款 %的，甲方給予乙方占付款金額 %的優(yōu)惠，即實(shí)際付款額為（ 幣） 仟 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整。
2． 分期付款
乙方應(yīng)當(dāng)按以下時(shí)間如期將房價(jià)款當(dāng)面交付甲方或匯入甲方指定的 銀行（帳戶名稱： ，帳號： ）
（1） 年 月 日前支付全部房價(jià)款的 %，計(jì)（ 幣） 仟 佰 拾 萬 仟 佰
拾 元；
（2） 年 月 日前支付全部房價(jià)款的 %，計(jì)（ 幣） 仟 佰 拾 萬 仟 佰
拾 元；
3． 貸款方式付款
（1）買受人應(yīng)于 年 月 日前支付全部房價(jià)款的 %，計(jì) 元；
（2）買受人應(yīng)于 年 月 日前支付全部房價(jià)款的 %，計(jì) 元；
（3）買受人應(yīng)于 年 月 日前首付款付清后，持有關(guān)材料于 年 月 日前到 銀行辦妥貸款手續(xù)，否則視為買受人違約。
4．其他方式
【釋義】 本條規(guī)定了一次性付款、分期付款、貸款方式付款、其他等四種買方付款方式。其中貸款方式付款是“2000文本”新增加的內(nèi)容。
【常見問題】 貸款方式付款（又稱按揭付款）是個(gè)人購房常用的付款方式。但該條的相關(guān)規(guī)定顯然過于簡單，比如只規(guī)定了買方未能按期辦妥貸款視為違約，但沒有約定違約責(zé)任。而且實(shí)踐中，由于買方對按揭貸款的條件知之甚少，賣方售樓人員也沒有給予必要的介紹，致使簽訂購房合同后無法辦妥按揭貸款，給雙方造成麻煩甚至糾紛。
【對策】 開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將與本單位簽訂了《按揭貸款合作協(xié)議》的銀行的相關(guān)規(guī)定詳細(xì)地向客戶說明，必要時(shí)可建議客戶先向銀行咨詢在決定是否簽訂購房合同。如果簽訂購房合同后由于買方的原因?qū)е虏荒馨雌谵k妥貸款，可約定一定比例的逾期付款違約金，超過一定期限還不能辦妥的，賣方有權(quán)解除合同，并要求買方支付確定比例或數(shù)額的違約金。
第七條 買受人逾期付款的違約責(zé)任
買受人如未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款，按下列第 種方式處理：
1．按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）
（1）逾期在 日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限期之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之 的違約金，合同繼續(xù)履行。
（2）逾期超過 天后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計(jì)應(yīng)付款的 %向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限期之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之 （該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金。
本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額；采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定。
2.
【釋義】 按時(shí)支付購房價(jià)款是買方最主要的合同義務(wù)，本條規(guī)定了買方逾期付款應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。按本條１項(xiàng)的規(guī)定，買方的違約責(zé)任分為兩種，一是按逾期天數(shù)支付違約金，合同繼續(xù)履行；一是按支付累計(jì)已付款的適當(dāng)比例的違約金，合同解除。賣方選擇解除合同必須買足一定的條件，即買方的逾期達(dá)到約定天數(shù)。
【常見的問題】 本條最難掌握的是如何約定賣方有權(quán)選擇解除合同的逾期時(shí)間，以及違約金的比例。
【對策】 結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，筆者認(rèn)為確定賣方有權(quán)選擇解除合同的逾期時(shí)間應(yīng)考慮下列因素：（一）、賣方對資金的需求程度；（二）、標(biāo)的房產(chǎn)價(jià)款的數(shù)額；（三）、買方的資信狀況；（四）是一次性付款還是分期付款、按揭付款。對于逾期付款違約金，筆者建議參照人民銀行公布的金融單位計(jì)收逾期貸款利息確定。解除合同時(shí)按累計(jì)應(yīng)付款計(jì)算的違約金，筆者認(rèn)為不宜超過１０％。
第八條 交付期限
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