[ 張生貴 ]——(2011-5-27) / 已閱26936次
房改房“所有權(quán)”與“居住權(quán)”對抗的法律處理
【提示】
房產(chǎn)所有人持有權(quán)屬證，能否要求居住人騰讓房屋，發(fā)生此類糾紛的大多為家庭成員，各地法院對此類案件的處理大有為同，根據(jù)所有權(quán)的法律性質(zhì)，不動產(chǎn)權(quán)屬人享有不動產(chǎn)的占有、使用、收益、處分，這是完整的所有權(quán)，而居住權(quán)僅指對他人所有的房屋實際占有的權(quán)利，法律上規(guī)定居住使用權(quán)人不能對抗所有權(quán)人，但現(xiàn)實生活中常發(fā)生類似所有權(quán)人要求同住的家庭成員騰房的糾紛，遇到居住權(quán)與所有權(quán)對抗的情況下，如何裁判體現(xiàn)著法官適用法律的智慧和案結(jié)事了人和司法理念在實踐中的貫徹運(yùn)用。
【基本案情】
王天利與柳思思系夫妻關(guān)系，曲文莉系王天利的母親。2008年曲文莉?qū)⒒刭彽墓客ㄟ^公證遺囑給王天利，2009年10月份，王天利在外地的妹妹來京后，要求母親撤銷了遺囑，并代理母親曲文莉訴求王天利騰讓房屋。王天利不得已先后提起所有權(quán)、共有權(quán)確認(rèn)之訴，法院以產(chǎn)權(quán)證登記為曲文莉所有而駁回了權(quán)屬主張，王天利無耐另訴用益物權(quán)，要求保住居住條件。
爭議房屋源于王天利的父親在世時承租的公房，房改時王天利出資回購，是否享有共居資格，在法律上形成爭議，曲文莉訴求王天利騰讓案件與居住權(quán)案件未能并審，王天利另案提請用益物權(quán)爭議。
【無爭事實】
1、1992年以前王天利的父親王海龍承租原工作單位的公有住房，1992年8月份危改拆遷過渡，1993年10月份回遷安置到此房。
拆遷前后王天利、柳思思一家人一直隨父母共同居住生活，戶籍也遷入此房，已有十八年時間，系共同居住人。
2、2000年2月份原承租人王海龍去世，2000年5月份房改，由王天利、柳思思出資購買此房，考慮到對母親的安慰，產(chǎn)權(quán)證登記在曲文莉名下。
【居住理據(jù)】
房屋作為家庭的一項重大財產(chǎn)，是維持家人共同生活的必然需要，國務(wù)院房改政策規(guī)定，公有住房出售對象是家庭，由此決定購買公有住房后的權(quán)屬應(yīng)歸共同居住的家庭成員共有。1994年《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》第18條規(guī)定，職工按成本價或標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住房，每個家庭只能享受一次；《北京市職工購買公有住宅樓房管理辦法》第3條、第4條規(guī)定，承租戶購買公有住宅樓房實行限量，購房人購買承租公房按家庭人口計算。國務(wù)院及北京市政府規(guī)定，公有住房的銷售對象是承租公房的整個家庭，并以家庭成員同意購買為前提，一個家庭只能享受一次，不是承租方個人。公有住房的出售對象具有特定性，明顯區(qū)別于一般商品房買賣，公有住房的購房主體是城市承租公有住房的家庭成員，帶有很強(qiáng)的政策性，這是公有住房的福利性決定的。
【考慮公允】
如果認(rèn)為以誰的名義登記，產(chǎn)權(quán)就屬于誰獨(dú)有，就會出現(xiàn)名義登記人擅自出售而造成其他共同居住人居住困難的境況。這點(diǎn)在《城市公有住房管理規(guī)定》第28條、《北京市人民政府關(guān)于城市公有房屋管理的若干規(guī)定》第12條、《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見》第119條的規(guī)定得到確定。曲文莉的代理人辯稱房證寫誰名字，就是誰的房子，誰就得騰出房屋，這樣的說法于法有悖。
早些年房屋所有權(quán)證沒有關(guān)于共有人登記備案的規(guī)定，房改時王天利出資回購公有住房，“出資、共同管理和承擔(dān)義務(wù)”的客觀事實，是轉(zhuǎn)化為共同共有法律關(guān)系的基礎(chǔ)。即使房屋產(chǎn)權(quán)證上未明確記載原告一家為共同共有人，根據(jù)民事權(quán)利由司法確認(rèn)的法律原則，王天利與曲文莉共同構(gòu)成訴爭房屋的共居關(guān)系。
住房制度改革政策解決了很大部分城市低收入民眾居住困難，妥善處理房改房糾紛問題，結(jié)合國家政策，依據(jù)《民法通則》第72條、第78條、《民法通則若干意見》第88條；《物權(quán)法》第93條、第95條、第103條、第104條規(guī)定；參照《婚姻法司法解釋（二）》第19條、《繼承法》第26條二款規(guī)定，務(wù)請以法律精神之適當(dāng)方法，顧及社會效果，保障王天利享有居住權(quán)，持證人負(fù)有接受共居人無差別地居住的義務(wù)，共居人應(yīng)有機(jī)會憑本人自由之選擇居住之目的，法律應(yīng)盡力保護(hù)，不得因家庭關(guān)系而變，致家庭成員待遇有別。
王天利雖未登記為房屋共有權(quán)人，但此房實際上已經(jīng)成為王天利一家的保障性住房，當(dāng)年王天利也認(rèn)為自己已經(jīng)取得了保證生活居住的房屋，如今因為家庭爭議引發(fā)糾紛，曲文莉此前起訴要求王天利騰讓房屋，王天利不得已訴求居住權(quán)，法院如果認(rèn)為他們對所居住的房屋不享有權(quán)利，在北京讓他們另行解決居住問題，已經(jīng)不是他們的收入所能達(dá)到的，也不符合國務(wù)院有關(guān)保障困難家庭居住權(quán)若干意見，參照《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見》第11條規(guī)定，共同居住人的相關(guān)權(quán)益應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒杀Ｗo(hù)，王天利在本市無其他住房，不具備騰房條件，請法院依法認(rèn)定王天利對現(xiàn)行居住的房屋享有居住權(quán)利。
王天利主張對公有住房回購后享有居住權(quán)的綜合性法律依據(jù)：
1、《合同法》第二百三十四條：“承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。
2、《城市房屋租賃管理辦法》第十一條第二款：“住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡。其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)履行承租”
3、《北京市公有住宅租賃合同》（京房管字[1995]第172號）第七條：“租賃期限內(nèi)，乙方同一戶籍共同居住一年以上又無其他住房的家庭成員愿意繼續(xù)履行原合同，其他家庭成員又無異議的，可以辦理更名手續(xù)。
4、生存權(quán)是最基本的人權(quán)，憲法明確規(guī)定，尊重和保護(hù)公民的基本人權(quán)。所以被告的居住權(quán)應(yīng)受法律確認(rèn)和保護(hù)。而本案中的王某既無房屋，也沒有固定的工作和穩(wěn)定的收入來源，原告不讓被告居住在房屋內(nèi)，事實上剝奪了其最基本的生存權(quán)。所以從以人為本，構(gòu)建和諧社會的角度出發(fā)，應(yīng)保護(hù)被告的居住權(quán)。
5、《民法通則》第72條、第78條、《物權(quán)法》第一百一十七條規(guī)定；
6、參照：《憲法》第三十九條規(guī)定，公民的住宅不受侵犯，保障公民居住的安全與安寧，雖然不是從正面直接規(guī)定憲法保障公民居住的權(quán)利，但通過反向解釋可以推斷出這一精神。
7、《世界人權(quán)宣言》第二十五條規(guī)定：“人人有權(quán)享受為維持其本人和家屬的健康及福利所需的生活水準(zhǔn)，包括食物、衣著、住房、醫(yī)療和必要的社會服務(wù)”。聯(lián)合國經(jīng)濟(jì)、社會和文化權(quán)利委員會《關(guān)于獲得適當(dāng)住房權(quán)的第四號一般性意見（第六屆會議，一九九一年）》第一條規(guī)定：“適足的住房之人權(quán)由來于相當(dāng)?shù)纳钏疁?zhǔn)之權(quán)利，對享有所有經(jīng)濟(jì)、社會和文化權(quán)利是至關(guān)重要的�！本幼〉臋�(quán)利是指為生存而必須提供的住房方面的保障。私法領(lǐng)域內(nèi)，在物權(quán)法上居住權(quán)則有其特定含義，是指非所有人因居住而使用他人住房及其附屬設(shè)施的權(quán)利，是他物權(quán)中的用益物權(quán)之一種。
【參考要旨】
1、《母子共同出資 房改房算共有》
法院認(rèn)為，本案爭議房原系公房，承租人為母親，母親對該房享有使用權(quán)，后兒子、兒媳與母親共同居住爭議房。在爭議房購買產(chǎn)權(quán)時，由母親與兒子共同出資以母親名義購買，兒子已對爭議房所有權(quán)構(gòu)成共有。（摘自遼寧大學(xué)出版社《法官說法》第95案房改房家庭內(nèi)部怎么？）
2、法官說法 ：產(chǎn)權(quán)人不能告共有人騰房
法院民庭法官：在處理房改房權(quán)屬糾紛案件中，同住人口是否對共同居住的房屋具有共有權(quán)，是一個容易引起雙方爭議的問題。破解這一難題，主要看該房屋是否已經(jīng)轉(zhuǎn)化為家庭共同財產(chǎn)或系共同投入所得。在取得公房時，除承租代表人外，其他同住人口作為分房時確定面積等因素的一個重要條件的，或其他同住人口交納了房改款的，即使房屋產(chǎn)權(quán)證上未明確記載該同住人口為共有人，也可構(gòu)成共有。本案該房為母子共同出資，雖然房證寫的母親，但兒子也擁有部分產(chǎn)權(quán)。 需要提醒大家的是，在審判實踐中，房改后的產(chǎn)權(quán)人起訴原共同承租人騰房的情況較多。這種情況法院可以受理，但如果共同承租人對房屋有使用權(quán)或者繼承權(quán)的，一般不應(yīng)改變房屋居住現(xiàn)狀，在充分釋明和調(diào)解后，如原告堅持要求被告騰房，法院駁回原告訴訟請求。（摘自法官說法第85期2008年2月22日見報）
3、最高人民法院《關(guān)于購房人之一在購房時不完全具備條件，但購房后長期共同居住管理使用，糾紛時已具備完全購房條件的應(yīng)認(rèn)定產(chǎn)權(quán)共有的復(fù)函》
海南省高級人民法院：
你院《關(guān)于符振清訴顏香芬房屋糾紛申訴一案的請示報告》收悉。經(jīng)研究認(rèn)為，該案當(dāng)事人雙方１９７１年６月合買府城鎮(zhèn)達(dá)士巷７號第２進(jìn)梁先覺、黃秀珍夫婦的正屋１間和橫屋２眼的事實清楚、證據(jù)確鑿。雙方的買后又長期各半居住、管理、使用，顏香芬也曾承認(rèn)是與符振清合買。據(jù)此，同意你院審判委員會多數(shù)人的傾向性意見，即認(rèn)定府城鎮(zhèn)達(dá)士巷７號第２進(jìn)正屋１間、橫屋２眼系屬符振清、顏香芬兩人合資購買，產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)共有分割和繼承。
4、王淑英與段巍一般所有權(quán)及與所有權(quán)相關(guān)權(quán)利糾紛
裁判文書：東城區(qū)人民法院（2003）東民初字第182號民事判決：
主要內(nèi)容：段巍與王淑英系母子關(guān)系，本市東城區(qū)板廠胡同19號（以下簡稱19號）北房西數(shù)第一、二間房屋的產(chǎn)權(quán)歸信息產(chǎn)業(yè)部機(jī)關(guān)第一服務(wù)局所有，王淑英就上述房屋與產(chǎn)權(quán)人簽有租賃協(xié)議。1983年，包括段巍在內(nèi)的王某一家人遷至19號北房兩間及廚房、廁所各一間。1989年段巍結(jié)婚搬至本市東城區(qū)北新橋三條64號其岳父家中居住，離婚后又于1997年回到19號北房西數(shù)第二間即訟爭之房居住。1999年夏至2000年夏，段巍在外經(jīng)營餐館并居住其中。2002年3月，段巍與其女兒段雅靚在訟爭之房居住，段巍并以該房經(jīng)營小賣部，工商登記字號為“北京小男孩食品店”。同年11月，王淑英及家人因與段巍發(fā)生矛盾，將訟爭之房鎖住。段巍現(xiàn)暫時在北京市東城區(qū)井陽胡同1號租住，月租400元，其物品仍存放在訟爭之房中。此外，段巍及其女段雅靚戶口登記在19號，與王淑英分立兩戶。2002年12月，段巍向原審法院起訴，以其與王淑英系母子關(guān)系且其一直隨其共同居住生活，現(xiàn)王淑英訟爭之房上鎖，致其無法居住經(jīng)營為由，故請求確認(rèn)其對訟爭之房享有居住權(quán)。王淑英辯稱，段巍并未與其共同居住，婚后一度搬出。作為訟爭房屋的承租人，其對該房享有居住權(quán)和使用權(quán)。故不同意段巍的訴訟請求。 裁判要旨：法院經(jīng)審理認(rèn)為段巍戶籍一直登記在訟爭房屋所在的19號，其經(jīng)王淑英同意自1997年搬回訟爭之房，此后長期在內(nèi)居住生活，并進(jìn)行個體經(jīng)營，與王淑英即房屋承租人形成了共居關(guān)系，對該房應(yīng)享有合法的居住權(quán)。故判決段巍對本市東城區(qū)板廠胡同19號王淑英承租的北房西數(shù)第二間，享有合法居住權(quán)。
5、謝考進(jìn)與謝會來、德榮麗關(guān)于居住權(quán)及騰房訴訟案件
一審判決：北京市東城區(qū)人民法院（2003）東民初字第00888號民事判決
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