陜西省商洛市人大常委會(huì)

（三）物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，拒不退出或者不按照規(guī)定移交物業(yè)服務(wù)用房和有關(guān)財(cái)物、資料；

（四）擅自退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域等不履行物業(yè)服務(wù)合同的行為；

（五）泄露業(yè)主信息；

（六）對(duì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)委員進(jìn)行惡意騷擾，采取暴力行為或者打擊報(bào)復(fù)；

（七）擅自停水停電；

（八）其他嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主權(quán)益的行為。

第四十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定日常安全防范工作制度，配備相應(yīng)數(shù)量的安保人員。安保人員實(shí)行二十四小時(shí)值班、值守、巡邏制度。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照安全技術(shù)防范標(biāo)準(zhǔn)和要求，加強(qiáng)安全技術(shù)防范系統(tǒng)和安全技術(shù)防范設(shè)施的日常維護(hù)，確保正常有效運(yùn)轉(zhuǎn)，并接受公安機(jī)關(guān)的指導(dǎo)和監(jiān)督。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，協(xié)助有關(guān)部門做好物業(yè)服務(wù)區(qū)域的安全防范工作。

第四十九條 本市實(shí)行物業(yè)服務(wù)重大事件報(bào)告制度，物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取應(yīng)急措施，向縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門及相關(guān)單位報(bào)告，并協(xié)助做好救助工作：

（一）發(fā)生火災(zāi)、爆炸或者自然災(zāi)害等危及人身安全、建筑物安全的；

（二）建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備發(fā)生安全隱患，且在八小時(shí)以內(nèi)難以排除，嚴(yán)重危及業(yè)主、使用人及建筑物安全的；

（三）物業(yè)服務(wù)人員擅自撤離物業(yè)服務(wù)區(qū)域，造成物業(yè)服務(wù)中斷，嚴(yán)重影響業(yè)主和使用人正常生活的；

（四）發(fā)生群體性突發(fā)事件，影響社會(huì)穩(wěn)定的；

（五）發(fā)生重大傷亡事件的；

（六）其他影響業(yè)主、物業(yè)使用人正常生活的事件。

第五十條 市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核體系和信用評(píng)價(jià)體系，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本情況、服務(wù)情況、投訴舉報(bào)情況等事項(xiàng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，定期評(píng)定信用等級(jí)，并向社會(huì)公布。

縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門具體負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息征集、考核、評(píng)價(jià)、匯總和核查工作。物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處和居民委員會(huì)、村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助開展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息的采集、核查工作。

第五十一條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿九十日前，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)；原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域。合同對(duì)通知期限另有約定的除外。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿九十日前書面告知業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)，合同對(duì)通知期限另有約定的除外。

物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)沒(méi)有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期。雙方當(dāng)事人可以隨時(shí)解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知對(duì)方。

第五十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)，在縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處的監(jiān)督下，向業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)移交下列資料和財(cái)物，并配合新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作：

（一）業(yè)主共有的結(jié)余資金；

（二）移交本條例第三十九條第二款規(guī)定的相關(guān)資料；

（三）移交本條例第四十二條規(guī)定的檔案和資料；

（四）移交物業(yè)管理期間配置的屬于業(yè)主共有的設(shè)施設(shè)備；

（五）物業(yè)服務(wù)用房；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得損壞、隱匿、銷毀物業(yè)資料和財(cái)物。

第五十三條 業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位、建設(shè)單位之間在物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中發(fā)生爭(zhēng)議的，可以要求物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處調(diào)解，也可以依法申請(qǐng)仲裁或者提起民事訴訟。



第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第五十四條 業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照房屋權(quán)屬證書載明的用途，或者規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)用途，使用房屋、物業(yè)及公共建筑和共用設(shè)施，不得擅自改變用途。

確需改變的，除遵守相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主書面同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意。

第五十五條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者改變房屋外貌，在外墻體開設(shè)、擴(kuò)大門窗；

（二）擅自占用或者故意毀損共有部分、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動(dòng)共用設(shè)施設(shè)備；

（三）擅自占用、改造和損壞人民防空工程設(shè)施；

（四）違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約），未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意，擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房；

（五）違反有關(guān)規(guī)定制造、存儲(chǔ)、使用和處置爆炸性、毒害性、放射性和腐蝕性物質(zhì)或者傳染病病原體等危險(xiǎn)物質(zhì)；

（六）違反有關(guān)規(guī)定任意停放機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車、私拉電線（纜）為電動(dòng)車輛充電、攜帶電動(dòng)車輛或者動(dòng)力蓄電池進(jìn)樓入戶充電的；

（七）侵占綠地，毀壞花草樹木；

（八）任意傾倒垃圾、堆放雜物、高空拋物；

（九）飼養(yǎng)動(dòng)物干擾他人正常生活的；

（十）違反噪聲污染防治法律、法規(guī)規(guī)定，制造噪聲干擾他人正常生活的；

（十一）任意張貼、涂寫、刻畫、懸掛等；

（十二）違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的其他行為。

有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行勸阻、制止，并向相關(guān)部門和業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)有權(quán)依照法律、法規(guī)以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、恢復(fù)原狀、賠償損失；業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)向相關(guān)行政管理部門投訴和舉報(bào)，對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會(huì)可以依據(jù)管理規(guī)約的約定或者業(yè)主大會(huì)的決定，對(duì)侵害業(yè)主共同利益的行為向人民法院提起訴訟。

第五十六條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的道路、綠地、公共場(chǎng)所、共用設(shè)施，除屬于城鎮(zhèn)公共道路、屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的綠地外，屬于全體業(yè)主共有。

任何單位和個(gè)人不得擅自占用、挖掘物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。

因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)的同意。

業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在約定期限內(nèi)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地恢復(fù)原狀。

第五十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布車位、車庫(kù)的分布情況。物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車輛的車位、車庫(kù)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)首先滿足本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主的停車需要，其歸屬由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。

建設(shè)單位在銷售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將擬出售、附贈(zèng)或者出租車位、車庫(kù)的相關(guān)信息在銷售場(chǎng)所顯著位置公示。

建設(shè)單位不得將車位、車庫(kù)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓給物業(yè)服務(wù)區(qū)域以外的單位和個(gè)人，在首先滿足本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購(gòu)買和承租需要后還有多余車位、車庫(kù)的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意后，可以出租給本物業(yè)服務(wù)區(qū)域外的使用人，但租賃期限不得超過(guò)六個(gè)月。

第五十八條 占用業(yè)主共有道路、場(chǎng)地用于停放機(jī)動(dòng)車輛的，由業(yè)主大會(huì)決定是否收取場(chǎng)地占用費(fèi)、收取標(biāo)準(zhǔn)和用途等事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)決定收取機(jī)動(dòng)車輛場(chǎng)地占用費(fèi)的，場(chǎng)地占用費(fèi)屬于全體業(yè)主共有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以收取機(jī)動(dòng)車輛停放服務(wù)費(fèi)。機(jī)動(dòng)車輛停放服務(wù)費(fèi)屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有。

機(jī)動(dòng)車輛場(chǎng)地占用費(fèi)、機(jī)動(dòng)車輛停放服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將機(jī)動(dòng)車輛場(chǎng)地占用費(fèi)、機(jī)動(dòng)車輛停放服務(wù)費(fèi)單獨(dú)列賬，獨(dú)立核算。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)機(jī)動(dòng)車輛場(chǎng)地占用費(fèi)收支情況進(jìn)行監(jiān)督，并向業(yè)主大會(huì)報(bào)告。

業(yè)主對(duì)機(jī)動(dòng)車輛停放有保管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管服務(wù)合同。

公安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等車輛執(zhí)行公務(wù)時(shí)，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)臨時(shí)停放，不得收取費(fèi)用。

第五十九條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程，應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計(jì)文件在實(shí)地標(biāo)注。

物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時(shí)用作停車位的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先向業(yè)主出租，不得出售、附贈(zèng)。

第六十條 新建住宅物業(yè)、住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)以及與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)，其建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)竣工驗(yàn)收合格后、申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬初始登記前，按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之二的比例，一次性向縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門設(shè)立的保修金專門賬戶交存物業(yè)保修金。保修責(zé)任期滿后，根據(jù)建設(shè)單位的申請(qǐng)退還。

物業(yè)在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的，建設(shè)單位在接到業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的維修要求后，應(yīng)當(dāng)在十二小時(shí)內(nèi)派人到現(xiàn)場(chǎng)核查情況，情況屬實(shí)的，應(yīng)當(dāng)在二十四小時(shí)內(nèi)予以維修。

物業(yè)保修期限內(nèi)，建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向物業(yè)所在地的縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門提出物業(yè)保修金使用申請(qǐng)，由業(yè)主委員會(huì)或者受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織維修，所需費(fèi)用從物業(yè)保修金中列支。需要委托建筑工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)鑒定的，鑒定費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)在保修金動(dòng)用后三個(gè)工作日內(nèi)書面通知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在收到書面通知之日起十五日內(nèi)足額補(bǔ)存。

建設(shè)單位對(duì)維修責(zé)任承擔(dān)有異議的，可以在前款規(guī)定的期限內(nèi)依法提起民事訴訟或者申請(qǐng)仲裁，由人民法院或者仲裁委員會(huì)確定的責(zé)任人，在相關(guān)法律文書生效之日起十五日內(nèi)補(bǔ)存物業(yè)保修金。逾期不起訴或不申請(qǐng)仲裁的，視為其認(rèn)可承擔(dān)維修責(zé)任。

第六十一條 物業(yè)保修期滿后，業(yè)主專用部位仍因工程質(zhì)量問(wèn)題沒(méi)有得到解決存在漏雨、漏水等問(wèn)題的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商建設(shè)單位解決，協(xié)商未果的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修。

業(yè)主專用部位、專用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)、維修，由業(yè)主負(fù)責(zé)；業(yè)主與物業(yè)使用人另有約定的，從其約定。業(yè)主或者物業(yè)使用人也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，并承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用。

業(yè)主長(zhǎng)期空置物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，采取措施防止漏水、漏氣等事故的發(fā)生，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就專用部位、專用設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、維修、管理等事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商。

第六十二條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修住宅，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家和省、市有關(guān)裝飾裝修和房屋安全管理的相關(guān)規(guī)定、管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約），并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面告知業(yè)主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)，并對(duì)房屋裝飾裝修施工進(jìn)行監(jiān)督。

業(yè)主違反房屋裝飾裝修規(guī)定、管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以勸阻制止。業(yè)主拒不改正或者已造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門依法處理；造成其他業(yè)主損失或者對(duì)公共利益造成損害的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六十三條 物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、安全技術(shù)防范系統(tǒng)和安全技術(shù)防范設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)時(shí)，相關(guān)的業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)予配合。因相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修養(yǎng)護(hù)造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

物業(yè)專有部分存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，物業(yè)專有部分所有人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。物業(yè)專有部分所有人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

因物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)造成相關(guān)業(yè)主的專用部位、專用設(shè)施設(shè)備損壞或者其他損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。



第六章 公共收益與專項(xiàng)維修資金

第六十四條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置廣告和進(jìn)行其他經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主共同決定。所得收益在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有，單位和個(gè)人不得擅自挪用和侵占。

利用共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充維修資金，并按季度補(bǔ)充維修資金，補(bǔ)充比例應(yīng)當(dāng)高于經(jīng)營(yíng)收益的百分之五十。

第六十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范透明的財(cái)務(wù)管理制度，妥善保管財(cái)務(wù)原始憑證及相關(guān)會(huì)計(jì)資料。

利用共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益應(yīng)當(dāng)單獨(dú)分類列賬，獨(dú)立核算，每半年公布一次經(jīng)營(yíng)所得收支情況，并接受業(yè)主監(jiān)督。

業(yè)主對(duì)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益的收支情況有異議的，有權(quán)查詢有關(guān)財(cái)務(wù)賬簿。

第六十六條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，以及出售公有住房的單位應(yīng)當(dāng)交存住宅專項(xiàng)維修資金。

專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

第六十七條 物業(yè)保修期限屆滿后，發(fā)生下列緊急情況危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即采取應(yīng)急防范措施，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)向縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門提出專項(xiàng)維修資金使用申請(qǐng)：

（一）電梯故障，經(jīng)特種設(shè)備檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)，需要維修、更新或者改造的；

（二）消防設(shè)施故障，消防管理部門要求對(duì)消防設(shè)施維修、更新或者改造的；

（三）屋面、外墻防水損壞造成滲漏的；

（四）二次供水水泵損壞導(dǎo)致供水中斷的，但專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)二次供水水泵設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的除外；

（五）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的；

（六）樓頂、樓體外立面脫落的；

（七）其他危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況。

縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門收到申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)立即赴現(xiàn)場(chǎng)查勘。屬于前款規(guī)定情形的，應(yīng)當(dāng)出具住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)急使用確認(rèn)書，并通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)立即組織維修。

未建立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)時(shí)，可以由鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代為維修，經(jīng)縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門核準(zhǔn)后，從住宅專項(xiàng)維修資金中列支。

第六十八條 應(yīng)急使用住宅專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)憑應(yīng)急使用確認(rèn)書、維修工程造價(jià)審核報(bào)告及相關(guān)資料申請(qǐng)撥付住宅專項(xiàng)維修資金。維修費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主住宅專項(xiàng)維修資金中直接列支。

應(yīng)急維修工程竣工驗(yàn)收后，應(yīng)當(dāng)將使用住宅專項(xiàng)維修資金總額及業(yè)主分?jǐn)偳闆r，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第六十九條 市人民政府應(yīng)當(dāng)制定專項(xiàng)維修資金的統(tǒng)一管理使用辦法。專項(xiàng)維修資金的管理使用辦法應(yīng)當(dāng)包括專項(xiàng)維修資金的交存、使用、續(xù)交、監(jiān)管、業(yè)主查詢等制度。



第七章 監(jiān)督管理

第七十條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處可以召開由公安派出所、居民委員會(huì)、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方面的代表參加的物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中遇到的問(wèn)題。

第七十一條 市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

（一）建立和完善專業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化、法治化的物業(yè)管理機(jī)制；

（二）建立全市物業(yè)管理行政監(jiān)督管理綜合平臺(tái)和物業(yè)管理行業(yè)信用信息平臺(tái)，定期評(píng)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級(jí)；

（三）統(tǒng)籌全市物業(yè)保修金、住宅專項(xiàng)維修資金監(jiān)督管理工作；

（四）制定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理等配套實(shí)施辦法；

（五）指導(dǎo)、監(jiān)督各縣（區(qū)）開展物業(yè)管理行政監(jiān)管工作；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第七十二條 縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

（一）監(jiān)督前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)；

（二）前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同、項(xiàng)目承接查驗(yàn)、業(yè)主委員會(huì)的備案；

（三）按照職權(quán)劃分監(jiān)督管理物業(yè)保修金和住宅專項(xiàng)維修資金；

（四）指導(dǎo)和督促鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處依法組織成立業(yè)主大會(huì)；

（五）劃分物業(yè)服務(wù)區(qū)域；

（六）組織開展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目調(diào)查，建立相關(guān)物業(yè)管理檔案；

（七）定期開展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量檢查，征集、考核、評(píng)價(jià)、匯總、核查和監(jiān)管物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的信用信息工作，并接受查詢；

（八）指導(dǎo)、監(jiān)督鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理矛盾糾紛；

（九）定期培訓(xùn)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處、居民委員會(huì)物業(yè)管理相關(guān)工作人員和業(yè)主委員會(huì)組成人員；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第七十三條 鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

（一）組織、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)各物業(yè)服務(wù)區(qū)域業(yè)主大會(huì)的成立，業(yè)主委員會(huì)的選舉和換屆、物業(yè)管理委員會(huì)的組建；

（二）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理委員會(huì)依法履行職責(zé)；

（三）協(xié)調(diào)和監(jiān)督老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理以及物業(yè)服務(wù)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

社區(qū)居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)在鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處的指導(dǎo)下做好物業(yè)服務(wù)管理的相關(guān)工作。

第七十四條 市、縣（區(qū)）相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)下列工作：

（一）發(fā)展改革部門會(huì)同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、市場(chǎng)監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策的制定；

（二）公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查治安管理等相關(guān)工作；

（三）民政部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)社區(qū)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)發(fā)揮對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的指導(dǎo)和監(jiān)督作用；

（四）應(yīng)急管理部門負(fù)責(zé)消防和其他應(yīng)急救援工作，消防救援機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)具體實(shí)施；

（五）衛(wèi)生健康部門負(fù)責(zé)突發(fā)公共衛(wèi)生事件的預(yù)防和應(yīng)對(duì)處置；

（六）自然資源部門負(fù)責(zé)對(duì)違反規(guī)劃建筑的認(rèn)定；

（七）生態(tài)環(huán)境部門負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查污染環(huán)境的行為；

（八）城市管理綜合執(zhí)法部門負(fù)責(zé)依法查處違規(guī)搭建，損壞綠地，任意涂寫刻畫、貼掛廣告等影響城市市容環(huán)境的行為；

（九）市場(chǎng)監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查價(jià)格公示、違規(guī)收費(fèi)、特種設(shè)備安全、市場(chǎng)計(jì)量等行為；

（十）國(guó)防動(dòng)員部門負(fù)責(zé)查處破壞、侵占人民防空工程設(shè)施的行為，監(jiān)督檢查使用單位履行人民防空工程設(shè)施維護(hù)管理責(zé)任；

（十一）水、電、氣、暖、通信等公共服務(wù)監(jiān)管部門負(fù)責(zé)做好相關(guān)監(jiān)督檢查工作；

（十二）其他有關(guān)部門按照各自職責(zé)，做好物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的相關(guān)監(jiān)督管理工作。

第七十五條 任何單位和個(gè)人對(duì)違反本條例的行為，可以向縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門、物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處及其他有關(guān)單位投訴舉報(bào)，有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)查核實(shí)，并依法處理。

有關(guān)單位接到投訴、舉報(bào)后應(yīng)當(dāng)?shù)怯�，�?duì)屬于本單位職權(quán)范圍的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)受理，并在五個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)辦理情況；對(duì)不屬于本單位職權(quán)范圍的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)移交有權(quán)單位。接受移交單位對(duì)管轄權(quán)有異議的，由物業(yè)所在地縣（區(qū)）人民政府指定管轄，不得再移交。對(duì)于十名以上業(yè)主聯(lián)名、業(yè)主委員會(huì)、居民委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)投訴、舉報(bào)的違法違規(guī)行為，有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)于二個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)是否受理，并按時(shí)回復(fù)辦理情況。

行政執(zhí)法部門需要進(jìn)入住宅小區(qū)開展執(zhí)法工作的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合并提供便利。



第八章 法律責(zé)任

第七十六條 違反本條例第三十四條第三款、第五十七條第二款規(guī)定，建設(shè)單位未明示、公示相關(guān)信息的，由縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上三萬(wàn)元以下罰款。

第七十七條 違反本條例第四十九條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)發(fā)生重大事件，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時(shí)報(bào)告的，由縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門給予警告，并處五千元以上二萬(wàn)元以下的罰款。

第七十八條 違反本條例第三十六條規(guī)定，建設(shè)單位未按規(guī)定配備安保設(shè)施的，由縣（區(qū)）公安機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對(duì)建設(shè)單位處五千元以上三萬(wàn)元以下罰款。

第七十九條 違反本條例第十三條第一款、第二款，第十四條，第三十三條第二款、第三款，第三十七條第一款、第三款，第三十八條第三款，第三十九條，第四十二條，第四十四條第四款，第四十五條第三款，第五十一條第二款，第五十二條第一款、第二款，第五十五條，第五十六條第一款、第二款、第四款，第五十九條第二款，第六十四條，第六十五條規(guī)定，由有權(quán)機(jī)關(guān)依照《陜西省物業(yè)服務(wù)管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰。

第八十條 違反本條例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)或者履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)不符合約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到損害的，依法承擔(dān)民事責(zé)任。

業(yè)主未按物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以催告其在合理期限內(nèi)支付，并聽取業(yè)主意見；對(duì)于業(yè)主提出的合理意見，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以解決；經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)催告，業(yè)主在合理期限內(nèi)無(wú)故仍不交納的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其交納，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可以依法申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟。

第八十一條 物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府、其他有關(guān)行政管理部門及其工作人員違反本條例，有下列情形之一的，由相應(yīng)機(jī)關(guān)責(zé)令改正，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分；涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)處理：

（一）未依法指導(dǎo)業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)的；

（二）未按照規(guī)定公布投訴、報(bào)告受理方式的，或者對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴，不及時(shí)受理、處理的；

（三）發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的違法行為或者接到違法行為報(bào)告，不及時(shí)依法予以處理的；

（四）截留、挪用、侵占物業(yè)專項(xiàng)維修資金、物業(yè)保修金等資金的；

（五）利用職務(wù)便利，收受他人財(cái)物或者其他好處的；

（六）其他玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)的行為。

第八十二條 違反本條例規(guī)定的其他行為，法律法規(guī)另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

第九章 附則

第八十三條 本條例中有關(guān)專業(yè)用語(yǔ)的含義：

（一）專用部位：是指門戶以內(nèi)的業(yè)主使用的房間、廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、天井、庭院以及室內(nèi)墻面等部位；

（二）專用設(shè)備：是指門戶以內(nèi)，業(yè)主自用的門窗、衛(wèi)生潔具和通向總管的供水、排水、燃?xì)夤艿�、電線以及水、電、氣戶表等設(shè)備；

（三）共用部位：是指屬于業(yè)主共有共用的房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋�、公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、內(nèi)天井、戶外墻壁、屋面、傳達(dá)室、治安監(jiān)控室、消防監(jiān)控室等；

（四）共用設(shè)施設(shè)備：是指物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同使用的綠地、道路、化糞池、污水井、雨水井、垃圾中轉(zhuǎn)站、水泵、水箱、電梯、業(yè)主樓層間的供排水總管、信報(bào)箱、消防設(shè)施、安防設(shè)施、公共照明設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施、避雷設(shè)施、公用天線、露天停車場(chǎng)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、公益性文體、公用設(shè)施設(shè)備用房等設(shè)施設(shè)備；

（五）專有部分：是指建筑區(qū)劃內(nèi)具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分，或者具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用，或者能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的房屋（包括整棟建筑物），以及車位、攤位等特定空間。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等；

（六）公共收益，是指公共區(qū)域的廣告收益、停車收益、租賃攤位收益、利用公共配套設(shè)施的經(jīng)營(yíng)收入、部分通信運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)、因小區(qū)公共設(shè)施損壞所得賠償、物業(yè)服務(wù)用房等利用物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所取得的收益。

第八十四條 非住宅物業(yè)或者業(yè)主自行管理、委托其他管理人管理物業(yè)的，參照本條例執(zhí)行。

第八十五條 市人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)本條例制定實(shí)施細(xì)則，就物業(yè)保修金、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及住宅專項(xiàng)維修資金管理和使用等事項(xiàng)在本條例施行之日起一年內(nèi)作出配套規(guī)定，并報(bào)市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)備案。

第八十六條 本條例自2017年10月1日起施行。

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