最高人民法院學(xué)習(xí)、適用《物權(quán)法》指定讀本——《<中華人民共和國(guó)物權(quán)法>條文理解與適用》
黃松有主編 最高人民法院物權(quán)法研究小組編著
物權(quán)法是一部維護(hù)國(guó)家基本經(jīng)濟(jì)制度，維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，關(guān)系人民群眾切身利益的民事基本大法，與人民法院的民事審判和執(zhí)行工作關(guān)系十分密切。自全國(guó)人大起草物權(quán)法起，最高人民法院就積極參與。為了及時(shí)、全面地調(diào)查、收集、研究各級(jí)人民法院在審判和執(zhí)行工作中涉及物權(quán)法的有關(guān)問(wèn)題，并將法院的意見盡快提供給立法機(jī)關(guān)，使物權(quán)法的內(nèi)容更加切合審判和執(zhí)行工作的實(shí)際，同時(shí)，也為了在物權(quán)法通過(guò)后做好該法的培訓(xùn)和司法解釋起草工作，使人民法院正確適用該法審理民事案件，最高人民法院專門成立了由黃松有副院長(zhǎng)負(fù)責(zé)的物權(quán)法研究小組。該小組由最高人民法院民一庭、民二庭、審監(jiān)庭、執(zhí)行辦和研究室的領(lǐng)導(dǎo)和法官組成。小組大部分成員都直接參與了物權(quán)法立法過(guò)程中的討論，有的還多次參加物權(quán)法立法的討論。
為了在民事審判中正確適用物權(quán)法審理案件，最高人民法院物權(quán)法研究小組通過(guò)對(duì)物權(quán)法起草工作中理論問(wèn)題的研究，結(jié)合人民法院審理相關(guān)案件的審判實(shí)踐，編著了《<中華人民共和國(guó)物權(quán)法>條文理解與適用》一書。本書的特點(diǎn)是作者全部是最高人民法院法官，結(jié)合立法原意，對(duì)物權(quán)法逐條進(jìn)行了解釋，重點(diǎn)論述了在審判實(shí)踐中如何適用物權(quán)法，闡明了今后物權(quán)法相關(guān)司法解釋的要點(diǎn)和思路。這是本書寫作的重點(diǎn)，也是本書與其他同類書籍的最大不同點(diǎn)。對(duì)第一線從事審判的法官、從事仲裁工作的仲裁員、從事法律服務(wù)工作的律師，對(duì)企業(yè)從事法律服務(wù)工作的人員，對(duì)研究物權(quán)法的專家學(xué)者，對(duì)學(xué)習(xí)物權(quán)法的學(xué)生和社會(huì)公眾，都有一定的參考意義。同時(shí)，物權(quán)法通過(guò)后，由于許多規(guī)定原則性仍然較強(qiáng)，很多內(nèi)容的落實(shí)還需要最高人民法院作出相應(yīng)的司法解釋。最高人民法院物權(quán)法研究小組通過(guò)寫作本書，對(duì)物權(quán)法條文逐條進(jìn)行了推敲，并對(duì)今后審判實(shí)踐中可能出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了考慮和研究，為以后起草司法解釋打下了一定的基礎(chǔ)。
全書80余萬(wàn)字，異16開本。定價(jià)86.00元,已經(jīng)由人民法院出版社于2007年3月出版。
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目錄：
中華人民共和國(guó)物權(quán)法………………………………………(l)
關(guān)于<中華人民共和國(guó)物權(quán)法(草案)>的說(shuō)明……………………(28)
<中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉條文理解與適用………………………(35)
第一編 總則(第l條一第38條) …………………………………………(37)
第一章 基本原則(第l條一第8條)……………………………………(37)
第二章 物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅(第9條一第3l條) ………(69)
第一節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)登記(第9條一第22條) ……………………………(69)
第二節(jié) 動(dòng)產(chǎn)交付(第23條一第27條)………………………………(111)
第三節(jié) 其他規(guī)定(第28條一第3l條)………………………………(123)
第三章 物權(quán)的保護(hù)(第32條一第38條)………………………………(132)
第二編 所有權(quán)(第39條一第116條) ……………………………………(155)
第四章 一般規(guī)定(第39條一第44條)…………………………………(155)
第五章 國(guó)家所有權(quán)和集體所有權(quán)、私人所有權(quán)
(第45條一第69條) ……………………………………………(169)
第六章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)(第70條一第83條)………………(223)
第七章 相鄰關(guān)系(第84條一第92條)…………………………………(269)
第八章 共有(第93條一第105條) ……………………………………(291)
第九章 所有權(quán)取得的特別規(guī)定(第106條一第116條)………………(327)
第三編 用益物權(quán)(第117條一第169條)…………………………………(348)
第十章 一般規(guī)定(第117條一第123條)………………………………(348)
第十一章 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)(第124條一第134條)……………………(371)
第十二章 建設(shè)用地使用權(quán)(第135條一第151條)……………………(408)
第十三章 宅基地使用權(quán)(第152條一第155條)………………………(455)
第十四章 地役權(quán)(第156條一第169條)………………………………(466)
第四編 擔(dān)保物權(quán)(第170條～第240條)…………………………………(495)
第十五章 一般規(guī)定(第170條一第178條)……………………………(495)
第十六章 抵押權(quán)(第179條一第207條)………………………………(527)
第一節(jié) 一般抵押權(quán)(第179條一第202條)…………………………(527)
第二節(jié) 最高額抵押權(quán)(第203條一第207條)………………………(604)
第十七章 質(zhì)權(quán)(第208條一第229條)…………………………………(618)
第一節(jié) 動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)(第208條一第222條)……………………………(618)
第二節(jié) 權(quán)利質(zhì)權(quán)(第223條一第229條)……………………………(654)
第十八章 留置權(quán)(第230條一第240條)………………………………(675)
第五編 占有(第241條一第245條)………………………………………(698)
第十九章 占有(第241條一第245條)…………………………………(698)
附則(第246條一第247條)…………………………………………………(713)
后記………………………………………………………………………………(718)
本書共有719頁(yè)
書摘：
第七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用子停放汽車的車位、車
庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。
建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由
當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，
屬于業(yè)主共有。
[條文理解]
本條是關(guān)于建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)約定歸屬的規(guī)定。
隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平的提高，家庭汽車逐年普及且曰漸成
為城市居民不可或缺的出行元素。作為業(yè)主代步工具的存放地點(diǎn)，車位、車庫(kù)的
輔助功能越來(lái)越重要，其所具有的使用價(jià)值和商業(yè)價(jià)值越來(lái)越為人們所重視。而
作為建筑物區(qū)分所有中一項(xiàng)具體制度的車位、車庫(kù)的歸屬問(wèn)題，一直是法律所忽
略的冷角，僅于一些行政規(guī)章和規(guī)范性文件中散見有關(guān)小區(qū)停車設(shè)施方面的規(guī)
定，且相互之間不統(tǒng)一，確定標(biāo)準(zhǔn)存有差異。立法的滯后導(dǎo)致司法實(shí)踐中出現(xiàn)很
多問(wèn)題，引發(fā)諸多爭(zhēng)議。因此，在建筑物區(qū)分所有權(quán)領(lǐng)域，車位、車庫(kù)的性質(zhì)和
權(quán)屬問(wèn)題十分重要，其涉及到全體區(qū)分所有權(quán)人的利益，必須規(guī)定清晰、明確的
具體規(guī)則，從此意義出發(fā)，《物權(quán)法》對(duì)車位、車庫(kù)的歸屬作出合理界定也就成
為迫切的現(xiàn)實(shí)需要。
在《物權(quán)法》起草過(guò)程中，關(guān)于車位、車庫(kù)的歸屬問(wèn)題，一直存在激烈的爭(zhēng)
論。主要有以下幾種觀點(diǎn)Q)：第一種觀點(diǎn)：業(yè)主所有說(shuō)。業(yè)主所有說(shuō)又分為兩種
意見：一種意見認(rèn)為，車位、車庫(kù)應(yīng)歸業(yè)主所有。業(yè)主基于對(duì)其所購(gòu)房屋的專有
所有權(quán)，而對(duì)車位、車庫(kù)擁有共有部分持分權(quán)，因而不需要另行支付購(gòu)買或使用
小區(qū)車位、車庫(kù)的費(fèi)用；另一種意見認(rèn)為，車位、車庫(kù)作為業(yè)主的建筑物區(qū)分所
有權(quán)的內(nèi)容，附屬于整個(gè)業(yè)主的專有部分的所有權(quán)而存在，開發(fā)商銷售房屋應(yīng)當(dāng)
為業(yè)主提供停車場(chǎng)所，故關(guān)于車位、車庫(kù)的歸屬不能通過(guò)約定而必須通過(guò)法律規(guī)
定歸業(yè)主所有。第二種觀點(diǎn)：開發(fā)商所有說(shuō)。此種觀點(diǎn)認(rèn)為，小區(qū)業(yè)主分?jǐn)偟氖?BR>國(guó)有土地使用權(quán)，分?jǐn)偯娣e僅僅限于地表的使用權(quán)，而地下車庫(kù)是利用該土地的
地下空間而建造，且是開發(fā)商投資建造的，理應(yīng)歸開發(fā)商所有。第三種觀點(diǎn)：國(guó)
家所有說(shuō)。此種觀點(diǎn)認(rèn)為，地下車庫(kù)屬于地下人防工程，根據(jù)《人民防空法》的
有關(guān)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)推定為國(guó)家所有。第四種觀點(diǎn)：約定歸屬說(shuō)。對(duì)車庫(kù)的歸屬應(yīng)當(dāng)
通過(guò)約定來(lái)確定其歸屬。分析上述觀點(diǎn)可以看出，前三種觀點(diǎn)，或基于建筑物區(qū)
分所有權(quán)的法律屬性或根據(jù)土地使用權(quán)的權(quán)屬標(biāo)準(zhǔn)或采納空間利用權(quán)理論來(lái)確定
車位、車庫(kù)的歸屬，各有相應(yīng)的理論依據(jù)且兼具一定的合理性。但應(yīng)注意到，建
筑區(qū)劃內(nèi)的車位、車庫(kù)問(wèn)題涉及業(yè)主的基本權(quán)利，實(shí)踐中其歸屬問(wèn)題的判斷非常
復(fù)雜，此類紛繁復(fù)雜的情況，如果僅僅依靠《物權(quán)法》作出判斷，即采取“一刀
切”的法律統(tǒng)一規(guī)定的方式予以解決，不盡科學(xué)亦有失簡(jiǎn)單，同時(shí)有可能引發(fā)新
的不公，激化社會(huì)矛盾。且從目前多數(shù)地方商品房銷售的實(shí)際做法看，對(duì)車位、
車庫(kù)的歸屬使用，有的是業(yè)主購(gòu)買的，有的是開發(fā)商附贈(zèng)的，有的是業(yè)主承租
的，一般都有合同約定。故《物權(quán)法》基于對(duì)已存地方性法規(guī)規(guī)定和實(shí)踐做法的
總結(jié)，以協(xié)調(diào)兼顧業(yè)主和開發(fā)商兩者利益為出發(fā)點(diǎn)，最終采納了約定歸屬說(shuō)的觀
點(diǎn)，即在目前現(xiàn)行法律沒有對(duì)車位、車庫(kù)的歸屬作出明確規(guī)定的情況下，要求當(dāng)
事人通過(guò)合同方式約定車位、車庫(kù)的歸屬。其立法理由，尚可從下述幾個(gè)方面
理解：
第一，遵循私法自治原則的體現(xiàn)。只有當(dāng)事人才是自身利益的最佳判斷者，
法律不能越俎代庖地替當(dāng)事人進(jìn)行選擇．物權(quán)法作為財(cái)產(chǎn)歸屬與利用的基本法，
應(yīng)遵循自治的私法原理。本條關(guān)于對(duì)車位、車庫(kù)的歸屬應(yīng)當(dāng)根據(jù)約定確定的規(guī)
定，正是體現(xiàn)了司法自治的要求，有利于業(yè)主和開發(fā)商通過(guò)平等協(xié)商來(lái)充分體現(xiàn)
自身的意志和利益，同時(shí)也最有利于爭(zhēng)議的解決。
第二，符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在要求。通過(guò)約定解決歸屬，實(shí)質(zhì)上是通過(guò)市場(chǎng)機(jī)
制解決糾紛。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，將此問(wèn)題交給市場(chǎng)來(lái)解決，通過(guò)交易，在車
位、車庫(kù)的歸屬上實(shí)現(xiàn)各方利益的最大化。當(dāng)然其中也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，例如，
在賣方房屋市場(chǎng)的情況下，開發(fā)商有可能通過(guò)格式條款保留車位、車庫(kù)的所有
權(quán)。這類問(wèn)題很大程度上由房屋買賣市場(chǎng)決定，其解決有待于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)
展和完善。
第三，有利于對(duì)車位、車庫(kù)有效利用和管理。多年來(lái)，我國(guó)過(guò)快的經(jīng)濟(jì)發(fā)展
速度及對(duì)于車位、車庫(kù)建設(shè)的忽略，造成了目前城市車位緊張、停車難的問(wèn)題非
常突出。因此，加強(qiáng)對(duì)車位、車庫(kù)的利用管理，采用市場(chǎng)機(jī)制來(lái)鼓勵(lì)開發(fā)商為業(yè)
主提供必要的合理的車位、車庫(kù)，對(duì)于緩解目前的緊張局面有著積極意義。而若
將車位、車庫(kù)規(guī)定為業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)，則一方面公平劃分的標(biāo)準(zhǔn)難于確定且共同
管理所需的協(xié)調(diào)與效率亦難于保證，另一方面開發(fā)商缺乏投資刺激，怠于建筑，
則車位、車庫(kù)問(wèn)題會(huì)日趨緊張，最終損害的還會(huì)是業(yè)主的利益。
基于上述立法原則，本條共設(shè)三款規(guī)定，即“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽
車的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的
車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共
有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”。其含義如下：
1．關(guān)于“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)”的理解。實(shí)踐中，
車位、車庫(kù)的情況不統(tǒng)一，有的是建筑規(guī)劃內(nèi)的，有的是占用閑置土地的，有的
是占用道路的，應(yīng)當(dāng)區(qū)別對(duì)待。本法只對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車
位、車庫(kù)的歸屬予以了明確。那種不屬于整個(gè)小區(qū)的地下停車場(chǎng)、地面有償車位
及違反規(guī)劃要求所建的車位、車庫(kù)不屬于本條調(diào)整范圍。
2．由建筑區(qū)劃內(nèi)車位、車庫(kù)的性質(zhì)所決定，車位、車庫(kù)的本質(zhì)是小區(qū)整體
環(huán)境內(nèi)容的組成部分，為服務(wù)于整個(gè)小區(qū)業(yè)主居住便利而建造，故其利用應(yīng)該服
從于業(yè)主購(gòu)買專有部分的需要；同時(shí)，車位、車庫(kù)問(wèn)題亦屬于業(yè)主成員權(quán)范疇內(nèi)
容，其使用和轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)服從于整個(gè)小區(qū)建筑物的使用和全體業(yè)主利益�；诖耍�
在本條修改過(guò)程中，法律委員會(huì)經(jīng)反復(fù)研究認(rèn)為，車位、車庫(kù)的歸屬問(wèn)題，涉及
廣大業(yè)主的切身利益，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)，作為建筑物的附屬設(shè)
施?應(yīng)首先滿足小區(qū)居民的需要。由此，在草案五次審議稿討論之后，正式增加
�？顑�(nèi)容即“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主
的需要”并列為本條之首，作為小區(qū)車位、車庫(kù)問(wèn)題處理的基本原則，彰顯了
《物權(quán)法》對(duì)業(yè)主權(quán)益予以優(yōu)先保護(hù)的立法價(jià)值取向。對(duì)此，可從兩方面理解：
其一，區(qū)分所有建筑物的建設(shè)，必須保障設(shè)置規(guī)定數(shù)量的停車設(shè)施，禁止開發(fā)商
將區(qū)分所有建筑物的停車設(shè)施建設(shè)納入自己的所有權(quán)范圍單獨(dú)開發(fā)；其二，建設(shè)
單位按規(guī)劃要求配置的機(jī)動(dòng)車停放設(shè)施，應(yīng)當(dāng)提供給小區(qū)業(yè)主使用，在保證小區(qū)
業(yè)主使用的前提下，方可許可小區(qū)業(yè)主以外的人使用。
3．建筑區(qū)劃內(nèi)車位、車庫(kù)的歸屬屬于當(dāng)事人約定范圍，在處理相關(guān)權(quán)屬爭(zhēng)
議時(shí)，應(yīng)首先審查當(dāng)事人之間是否存在關(guān)于車位、車庫(kù)權(quán)屬的約定。關(guān)于約定方
式’本款規(guī)定為出售、附贈(zèng)或出租等方式。對(duì)此應(yīng)作廣義理解，此種約定不僅限
于商品房買賣合同的約定，也包括當(dāng)事人之間的其他協(xié)議形式。其中，出售主要
指開發(fā)商將車位、車庫(kù)交付業(yè)主所有，由業(yè)主支付約定價(jià)款的方式。車位、車庫(kù)
的所有權(quán)在業(yè)主支付價(jià)金之后，由開發(fā)商轉(zhuǎn)移給業(yè)主，是出售方式的主要法律后
果，也是業(yè)主作為建筑物區(qū)分所有權(quán)主體取得車位、車庫(kù)的重要法律手段。附
贈(zèng)’指開發(fā)商把屬其所有的車位、車庫(kù)無(wú)償?shù)厮徒o業(yè)主，業(yè)主同意接受的方式。
附贈(zèng)一般發(fā)生在商品房買賣過(guò)程中，其性質(zhì)多為開發(fā)商為促進(jìn)商品房銷售而附加
提供給買受人的一種優(yōu)惠措施。出租，系指開發(fā)商作為出租人把出租財(cái)產(chǎn)——車
位、車庫(kù)交給業(yè)主使用，業(yè)主支付租金，并在租賃關(guān)系終止時(shí)將車位、車庫(kù)返還
給開發(fā)商的方式。通過(guò)出租方式，業(yè)主可以從開發(fā)商處取得對(duì)車位、車庫(kù)的暫時(shí)
占有權(quán)和使用權(quán)，但處分權(quán)仍屬于開發(fā)商。關(guān)于約定的形式應(yīng)當(dāng)為要式合同，即
車位、車庫(kù)所有權(quán)的歸屬為與房屋所有權(quán)密切相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，故依法應(yīng)當(dāng)
采取書面合同方式。須予注意的是，此種情況下，在商品房銷售過(guò)程中，實(shí)際存
在兩個(gè)法律關(guān)系，即商品房買賣法律關(guān)系和車位、車庫(kù)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、附贈(zèng)或出租
的法律關(guān)系，兩者相互獨(dú)立，并不存在必然的牽連關(guān)系。
4．本條第三款規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車
位，屬于業(yè)主共有�！币辣痉ǖ谄呤龡l規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、其他公共場(chǎng)
所，屬于業(yè)主共有，因而于業(yè)主共有道路、或其他場(chǎng)地上修建的停車位的歸屬亦
應(yīng)當(dāng)隨著土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)而確定為業(yè)主共有。需予注意的是，本條僅規(guī)定了占
用業(yè)主共有道路、其他場(chǎng)地上用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，未包括車
庫(kù)。這是因?yàn)�，�?nbsp; ，車庫(kù)所占用的土地使用權(quán)，不能當(dāng)然地認(rèn)為屬于業(yè)主共
有。地下空間利用權(quán)雖包含在土地使用權(quán)之中，但其并非隨專有部分的購(gòu)買而當(dāng)
然取得，地下空間利用權(quán)的歸屬要根據(jù)規(guī)劃來(lái)確定。換言之，地上建筑物與土地
使用權(quán)不能分割使用的原則，并不適用地下建筑物與土地使用權(quán)的關(guān)系。其二，
車庫(kù)作為獨(dú)立使用對(duì)象，不屬于小區(qū)共用的公共設(shè)施，故車庫(kù)的歸屬應(yīng)通過(guò)約定
進(jìn)行。
[審判實(shí)踐中應(yīng)注意的問(wèn)題]
審判實(shí)踐中，適用本條要注意以下問(wèn)題：
開發(fā)商與業(yè)主之間沒有就車位、車庫(kù)的歸屬進(jìn)行磋商并達(dá)成協(xié)議或者雖然
有約定，但基于各種原因沒有就歸屬達(dá)成明確的合意為沒有約定或約定不明的
情況。對(duì)此《物權(quán)法(草案)》曾經(jīng)規(guī)定，車位、車庫(kù)的歸屬，有約定的，按
照約定；沒有約定或者約定不明確的，屬于業(yè)主共有。這樣規(guī)定的理由在于，
開發(fā)商掌握建造商品房的成本，可以證明車庫(kù)的歸屬。如果沒有在合同中規(guī)定
車庫(kù)的歸屬，便應(yīng)推定開發(fā)商已經(jīng)放棄主張車庫(kù)權(quán)利。且房屋銷售合同通常為
開發(fā)商單方起草的格式合同，如果因?yàn)闆]有約定歸屬發(fā)生爭(zhēng)議，依合同解釋規(guī)
則，應(yīng)當(dāng)作出不利于開發(fā)商的解釋。沒有約定或者約定不明確的，屬于業(yè)主共
有，此處共有的意思是指全體業(yè)主共同共有，此情形下，仍需通過(guò)小區(qū)公約或
業(yè)主大會(huì)來(lái)進(jìn)一步明確決定車位、車庫(kù)的使用。我們認(rèn)為，由于正式通過(guò)的
《物權(quán)法》第七十四條沒有“沒有約定或者約定不明的，屬于業(yè)主共有”的規(guī)
定，所以在此情況下如何理解，可以由立法機(jī)關(guān)做出解釋，也可以由最高人民
法院做出相應(yīng)的司法解釋。
