- 編號(hào)：99890
- 書(shū)名：建設(shè)工程與房地產(chǎn)糾紛裁判規(guī)則【大成.集】
- 作者：北京大成（鄭州ｙ
- 出版社：中國(guó)法治
- 出版時(shí)間：2025年8月
- 入庫(kù)時(shí)間：2025-8-22
- 定價(jià)：145
圖書(shū)內(nèi)容簡(jiǎn)介
本書(shū)系統(tǒng)梳理最高院及各省高級(jí)人民法院近三年來(lái)關(guān)于建設(shè)工程和房地產(chǎn)領(lǐng)域糾紛的判例，精心研究相關(guān)裁判文書(shū)，提煉出案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)，并分析人民法院在審理此類糾紛時(shí)的關(guān)注點(diǎn)，總結(jié)形成一定裁判規(guī)則，由此提出實(shí)務(wù)中可能出現(xiàn)的不同問(wèn)題的建議。本書(shū)具有以下特點(diǎn)：一、涉及數(shù)百個(gè)人民法院建設(shè)工程和房地產(chǎn)類案例，提煉具有典型和指導(dǎo)意義的裁判規(guī)則。二、根據(jù)糾紛主題對(duì)裁判規(guī)則進(jìn)行體系化編排，方便查找使用。三、注重案例的時(shí)效性，對(duì)與現(xiàn)行法律、司法解釋相沖突的案例進(jìn)行篩除。四、部分案例后進(jìn)行編者說(shuō)明，補(bǔ)充相關(guān)規(guī)定，幫助讀者理解相應(yīng)判例。
圖書(shū)目錄
" 建設(shè)工程與房地產(chǎn)糾紛裁判規(guī)則.上
第一章 施工合同效力
第一節(jié) 法院應(yīng)當(dāng)主動(dòng)審查施工合同效力 003
1. 人民法院審理施工合同糾紛案件，應(yīng)當(dāng)首先審查合同效力。對(duì)工程存在逾期交付且雙方均有過(guò)錯(cuò)的情況下，法院根據(jù)合同效力和過(guò)錯(cuò)程度予以劃分責(zé)任及作出相應(yīng)處理。 / 003
第二節(jié) 資質(zhì)對(duì)施工合同效力的影響 005
2. 施工合同雖存在承包人出借資質(zhì)給沒(méi)有資質(zhì)的實(shí)際施工人簽訂、履行的情況，但發(fā)包人善意且無(wú)過(guò)失的，仍應(yīng)認(rèn)定施工合同有效。 / 005
3. 名為勞務(wù)分包合同實(shí)為案涉工程施工合同的轉(zhuǎn)包，違反法律規(guī)定，該勞務(wù)承包合同為無(wú)效合同。 / 006
4. 工程總承包合同項(xiàng)下，經(jīng)發(fā)包人同意，總承包方將建筑工程主體結(jié)構(gòu)和土建工程進(jìn)行分包的，不屬于違法分包。 / 007
5. 被掛靠人認(rèn)可其與掛靠人之間不存在勞動(dòng)合同關(guān)系，案涉工程實(shí)際由掛靠人投資、組織施工、交納履約保證金、接收工程價(jià)款的，符合借用資質(zhì)關(guān)系的法律特征。 / 008
6. 掛靠人自始參與案涉施工合同的磋商與簽訂、履行合同義務(wù)及行使合同權(quán)利的，符合沒(méi)有資質(zhì)的個(gè)人以其他有資質(zhì)的施工單位名義承攬工程的情形，應(yīng)認(rèn)定為掛靠法律關(guān)系。 / 009
7. 承包人將專業(yè)工程分包給專業(yè)公司施工，不屬于轉(zhuǎn)包，也不屬于肢解工程的違法分包，施工分包合同合法有效。 / 011
8. 涉案工程系施工單位須具備國(guó)務(wù)院特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門(mén)行政許可才能施工的特殊工程，施工單位未取得的，簽訂的施工合同因違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。 / 012
第三節(jié) 招投標(biāo)程序?qū)κ┕ず贤ЯΦ挠绊?013
9. 招標(biāo)前雙方簽訂協(xié)議，對(duì)案涉工程項(xiàng)目的工期、結(jié)算方式、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等作出約定，并明確表示在后續(xù)招標(biāo)工作中必須保證施工方中標(biāo)，且招標(biāo)內(nèi)容不得違背協(xié)議約定的，應(yīng)認(rèn)定為串標(biāo)。 / 013
10. 在招標(biāo)前已與承包人簽訂施工合同并進(jìn)行施工，屬于串通投標(biāo)，違反招標(biāo)投標(biāo)法的強(qiáng)制性法律規(guī)定，簽訂的施工合同無(wú)效。 / 014
11. 依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目，雙方在招標(biāo)前已經(jīng)簽訂施工合同，中標(biāo)合同與招標(biāo)前簽訂的合同均無(wú)效。實(shí)際履行的合同可以作為結(jié)算工程價(jià)款的參照依據(jù)，但不能成為合同當(dāng)事人承擔(dān)違約責(zé)任的合法依據(jù)。 / 014
12. BT合同屬于建設(shè)工程施工合同，依法必須招標(biāo)的項(xiàng)目，未招標(biāo)或者中標(biāo)無(wú)效的，簽訂的BT合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。 / 016
13. 發(fā)包人與承包人在招投標(biāo)前對(duì)案涉工程進(jìn)行實(shí)質(zhì)性磋商的，違反招標(biāo)投標(biāo)法的強(qiáng)制性規(guī)定，中標(biāo)合同無(wú)效。 / 017
14. 承包人實(shí)際進(jìn)場(chǎng)施工在前、被確定為中標(biāo)人在后，足以表明雙方在招標(biāo)前就合同的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容進(jìn)行了談判，違反招標(biāo)投標(biāo)法的強(qiáng)制性規(guī)定，施工合同無(wú)效。 / 019
15. 必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目，在承包人進(jìn)場(chǎng)施工后進(jìn)行招標(biāo)的，屬于先定后招。雙方未按照中標(biāo)價(jià)簽署的協(xié)議，也屬于無(wú)效協(xié)議。 / 019
16. 未招先定違反招標(biāo)投標(biāo)法的強(qiáng)制性規(guī)定，施工合同無(wú)效。 / 020
17. 明招暗定違反招標(biāo)投標(biāo)法的強(qiáng)制性規(guī)定，施工合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。 / 021
18. 案涉項(xiàng)目享受政府財(cái)政補(bǔ)貼獎(jiǎng)勵(lì)政策，屬于《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定的全部或者部分使用國(guó)有資金投資或者國(guó)家融資的項(xiàng)目，必須進(jìn)行招標(biāo)，發(fā)包人與承包人簽訂的施工合同未經(jīng)招標(biāo)程序，應(yīng)屬無(wú)效。 / 022
19. 合同簽訂及施工時(shí)屬于必須招標(biāo)項(xiàng)目的，即使?fàn)幾h發(fā)生時(shí)因政策規(guī)定修改而不再屬于必須招標(biāo)項(xiàng)目，施工合同仍因違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。 / 023
20. 合同履行完畢后，發(fā)包人又以合同未經(jīng)招投標(biāo)程序主張合同無(wú)效的，不予支持。 / 024
21. 商品住宅項(xiàng)目在施工合同簽訂時(shí)屬于依法必須招標(biāo)的項(xiàng)目，沒(méi)有進(jìn)行招標(biāo)的，鑒于訴訟時(shí)國(guó)家發(fā)改委新規(guī)定不再將其作為必須招標(biāo)的工程項(xiàng)目，參照新規(guī)定應(yīng)認(rèn)定施工合同有效。 / 025
22. 案涉工程施工合同簽訂時(shí)必須進(jìn)行招投標(biāo)的公租住房項(xiàng)目但未進(jìn)行投標(biāo)的，鑒于訴訟時(shí)國(guó)家發(fā)改委新規(guī)定不再將其作為必須招標(biāo)的工程項(xiàng)目，可以參照新規(guī)定認(rèn)定施工合同有效。 / 027
23. 在終審判決作出前，根據(jù)新頒布的法律、行政法規(guī)的規(guī)定認(rèn)定合同有效而根據(jù)原有法律、行政法規(guī)認(rèn)定無(wú)效的，應(yīng)根據(jù)從寬例外、持續(xù)性行為例外的基本法理，適用新頒布的法律、行政法規(guī)的規(guī)定認(rèn)定合同效力。 / 028
第四節(jié) 其他影響合同效力的情形 030
24. 門(mén)窗供需及安裝合同屬于建設(shè)工程施工合同，發(fā)包人將門(mén)窗工程分包給個(gè)人的，違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同無(wú)效。 / 030
25. 施工合同因涉案工程在起訴前一直未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證被認(rèn)定為無(wú)效，但承包人主張施工合同有效的，應(yīng)就發(fā)包人能夠辦理審批手續(xù)而未辦理的事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任。 / 031
……
建設(shè)工程與房地產(chǎn)糾紛裁判規(guī)則.下
第一章 房屋買(mǎi)賣(mài)
第一節(jié) 合同成立 003
1. 未實(shí)際取得安置回遷房的權(quán)利人，將其對(duì)房屋的取得權(quán)轉(zhuǎn)讓的，其轉(zhuǎn)讓的是房屋所有權(quán)，屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同。 / 003
2. 買(mǎi)受人與出賣(mài)人雖僅簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，但房屋價(jià)款已經(jīng)完成支付、房屋已經(jīng)交付使用的，可以認(rèn)定雙方之間存在房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。 / 004
3. 出賣(mài)人與買(mǎi)受人簽訂的定房協(xié)議具備當(dāng)事人名稱、房源位置、房屋基本情況、房屋單價(jià)和總價(jià)、交付日期、付款方式及期限、違約責(zé)任等內(nèi)容，且買(mǎi)受人已經(jīng)按照約定向出賣(mài)人支付了部分購(gòu)房款，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。 / 005
4. 出賣(mài)人與買(mǎi)受人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同后又簽訂回購(gòu)協(xié)議，約定出賣(mài)人可在任意時(shí)間提出回購(gòu)，且買(mǎi)受人在房屋交付后未主張房屋權(quán)利，不應(yīng)認(rèn)定雙方為房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。 / 005
5. 雙方對(duì)購(gòu)房合同未成立均存在過(guò)錯(cuò)的，法院可結(jié)合雙方在締約過(guò)程中的過(guò)錯(cuò)程度，合理分擔(dān)利息損失。 / 006
6. 出賣(mài)人在未經(jīng)合理注意和核實(shí)買(mǎi)受人是否符合按揭貸款條件情況下即與買(mǎi)受人簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議、收取定金，因買(mǎi)受人征信問(wèn)題導(dǎo)致無(wú)法獲取按揭貸款、雙方未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，應(yīng)認(rèn)定為系因不可歸責(zé)于雙方的事由，出賣(mài)人應(yīng)退還買(mǎi)受人已付的定金。 / 007
7. 出賣(mài)人宣傳彩頁(yè)上關(guān)于售房贈(zèng)送飄窗、陽(yáng)臺(tái)、空中花園面積的表示內(nèi)容具體確定，對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立有重大影響，應(yīng)當(dāng)視為要約；雖然該允諾未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。 / 009
第二節(jié) 合同效力 010
8. 房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系是否真實(shí)，不僅要從房屋買(mǎi)賣(mài)談判流程、房屋價(jià)款支付、委托關(guān)系、合同所約定條款等表面特征來(lái)看，還要結(jié)合各方實(shí)質(zhì)內(nèi)容和合同履行情況進(jìn)行確定。房屋買(mǎi)賣(mài)合同經(jīng)認(rèn)定系基于彼此通謀的虛假意思表示所簽訂的，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。 / 010
9. 房產(chǎn)交易違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，其買(mǎi)賣(mài)協(xié)議應(yīng)為無(wú)效。 / 011
10. 國(guó)有房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中，未依法定程序進(jìn)行價(jià)格評(píng)估、未支付合理對(duì)價(jià)且倒簽合同時(shí)間的，應(yīng)認(rèn)定雙方惡意串通，損害國(guó)有資產(chǎn)權(quán)益，交易行為無(wú)效。 / 012
11. 關(guān)于國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)進(jìn)行評(píng)估、批準(zhǔn)等程序的規(guī)定，屬于規(guī)范內(nèi)部程序的管理性規(guī)定，非效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不應(yīng)影響與第三人簽訂合同的效力，出賣(mài)人以此為由主張合同無(wú)效的，不予支持。 / 013
12. 新型農(nóng)村社區(qū)項(xiàng)目建設(shè)的房屋，出賣(mài)給當(dāng)?shù)丶w經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人員，違背了新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)的政策規(guī)定，其房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。 / 015
13. 出賣(mài)房屋系在農(nóng)村集體用地上建設(shè)的新型農(nóng)村社區(qū)項(xiàng)目，相關(guān)文件規(guī)定可在當(dāng)?shù)胤秶鷥?nèi)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)認(rèn)定為房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議有效。 / 015
14. 案涉房屋為保障農(nóng)村集體組織成員的居住需要而規(guī)劃建設(shè)的新型農(nóng)村社區(qū)，系集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，買(mǎi)受人非該集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，不符合在該區(qū)域購(gòu)買(mǎi)房屋的條件，簽訂的購(gòu)房合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。 / 017
15. 非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村集體用地上所建房屋，房屋買(mǎi)賣(mài)合同因違反效力性強(qiáng)制性法律規(guī)定而無(wú)效。買(mǎi)受人明知自己不符合購(gòu)買(mǎi)條件的，對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效亦具有過(guò)錯(cuò)。 / 018
16. 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，在重新分配新宅基地后，對(duì)原有宅基地不再享有占有和使用的權(quán)利，也無(wú)權(quán)對(duì)原有宅基地使用權(quán)作出處分。 / 019
17. 建筑物區(qū)分所有權(quán)中，共有部分歸全體業(yè)主共同所有，出賣(mài)人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)合同約定共有部分歸出賣(mài)人所有的，該條款為排除全體業(yè)主對(duì)共有部分主要權(quán)利的格式條款，應(yīng)屬無(wú)效。 / 021
18. 政府對(duì)商品房市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行管理和調(diào)控的行政管理性規(guī)定及相關(guān)政策不屬于認(rèn)定合同效力的依據(jù)，不影響商品房買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人對(duì)房屋交易價(jià)格進(jìn)行協(xié)商行為的效力。買(mǎi)受人主張出賣(mài)人銷(xiāo)售房屋價(jià)格超出備案價(jià)格收取房款違反效力性規(guī)定應(yīng)認(rèn)定無(wú)效的，不予支持。 / 023
19. 零首付銷(xiāo)售房屋不必然導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，但出賣(mài)人零首付銷(xiāo)售房屋加大了銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)，其對(duì)買(mǎi)受人不再履行貸款合同的行為具有一定過(guò)錯(cuò)，應(yīng)對(duì)銀行扣減的利息、罰息承擔(dān)部分責(zé)任。 / 024
20. 公證處對(duì)出賣(mài)人提供的材料真實(shí)性未盡到審查與核實(shí)義務(wù)，存在過(guò)錯(cuò)，導(dǎo)致房屋買(mǎi)受人無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的并造成損失的，應(yīng)按過(guò)錯(cuò)程度酌定公證處對(duì)買(mǎi)受人的損失承擔(dān)部分補(bǔ)充責(zé)任。 / 025
21. 夫妻一方出售夫妻共同所有房屋，買(mǎi)受人有理由相信出賣(mài)行為系夫妻雙方共同意思表示，一方以配偶不同意或不知道為由主張合同無(wú)效不能成立。 / 027
22. 房屋按份共有人轉(zhuǎn)讓他人所享有的份額，屬于無(wú)權(quán)處分行為，但該無(wú)權(quán)處分行為不影響轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力，影響的是能否履行協(xié)議以及能否發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的物權(quán)變動(dòng)結(jié)果。 / 028
23. 當(dāng)事人基于合作開(kāi)發(fā)建設(shè)而取得房屋共有權(quán)利，在共有房屋被分割后，一方未經(jīng)另一方同意或追認(rèn)，擅自處分另一方房屋的行為，屬于無(wú)權(quán)處分。 / 029
24. 出賣(mài)人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，未將所售房屋存在抵押的事實(shí)告知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人可以出賣(mài)人存在欺詐為由主張撤銷(xiāo)合同。 / 030
25. 簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，案涉項(xiàng)目尚不具備法律規(guī)定的基礎(chǔ)開(kāi)發(fā)條件，屬于買(mǎi)受人能夠預(yù)見(jiàn)可能發(fā)生商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)的情形，買(mǎi)受人對(duì)由此產(chǎn)生的法律后果應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定過(guò)錯(cuò)責(zé)任。 / 031
……
附 錄 329
涉不動(dòng)產(chǎn)異議之訴案件審理的若干問(wèn)題 / 329
后 記 335"
