- 編號(hào)：37706
- 書(shū)名：身邊的法律顧問(wèn):房產(chǎn)實(shí)務(wù)與風(fēng)險(xiǎn)防范
- 作者：袁華之張?jiān)茲嵵骶?
- 出版社：中國(guó)人大
- 出版時(shí)間：2009年1月
- 入庫(kù)時(shí)間：2009-1-4
- 定價(jià)：19
圖書(shū)內(nèi)容簡(jiǎn)介
本套叢書(shū)專門(mén)寫(xiě)給廣大沒(méi)有研習(xí)過(guò)法律的讀者，尤其是遇到法律糾紛，為順利解決糾紛而急需答疑解惑、了解某一方面法律知識(shí)的讀者。本套叢書(shū)涵蓋了老百姓日常生活可能發(fā)生法律糾紛的方方面面，比如婚姻家庭繼承糾紛、房產(chǎn)物業(yè)糾紛、合同糾紛、民間借貸糾紛、人身?yè)p害賠償糾紛、交通事故糾紛、醫(yī)療糾紛、勞動(dòng)合同糾紛、社會(huì)保障糾紛、環(huán)境污染糾紛、證據(jù)規(guī)則、法院判決執(zhí)行、刑事訴訟與辯護(hù)等
圖書(shū)目錄
第一部分問(wèn)答篇＼1
(一)商品房買賣＼1
1．商品房預(yù)售與商品房現(xiàn)售有什么區(qū)別?預(yù)售和現(xiàn)售分別需符合哪些條件? ＼1
2．購(gòu)房中的“五證”、“兩書(shū)”是指什么? ＼2
3．“訂金”和“定金”有何區(qū)別?簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)并交納定金后，商品房認(rèn)購(gòu)人因與開(kāi)發(fā)商無(wú)法就合同條款達(dá)成一致而未簽訂合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商有權(quán)沒(méi)收定金嗎? ＼4
4•簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)并交納定金后，因房?jī)r(jià)上漲開(kāi)發(fā)商拒絕簽訂 合同的，認(rèn)購(gòu)人除要求開(kāi)發(fā)商雙倍返還定金外，還能要求差價(jià)賠償嗎? ＼5
5•兩人以上共同購(gòu)房需辦理哪些手續(xù)? ＼6
6•無(wú)民事行為能力人和限制行為能力人購(gòu)房需辦理哪些手續(xù)? ＼6
7•買受人能否借用他人的名義購(gòu)房? ＼7
8•開(kāi)發(fā)商若委托中介機(jī)構(gòu)出售房屋，買受人應(yīng)注意哪些問(wèn)題? ＼8
9•簽署商品房預(yù)售合同應(yīng)辦理哪些手續(xù)?辦理備案登記手續(xù)是否為商品房預(yù)售合同的生效條件? ＼9
lo．商品房預(yù)售合同通常都包含前期物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容，并將前期物業(yè)服務(wù)合同作為附件，對(duì)此買房人應(yīng)注意哪些問(wèn)題? ＼10
11•預(yù)售合同簽訂后，購(gòu)買入可否要求任意變更買受人姓名? 符合變更條件的，變更手續(xù)如何辦理? ＼12
12•預(yù)售商品房開(kāi)發(fā)商擅自變更設(shè)計(jì)怎么辦? ＼14
13．買受人先簽署合同后，開(kāi)發(fā)商以蓋章為由將合同全部收走，買受人該如何維護(hù)自己的權(quán)益? ＼15
14．商品房銷售的計(jì)價(jià)方式分為哪幾種? ＼15
15．開(kāi)發(fā)商在收取房屋價(jià)款后可否對(duì)房屋中的某項(xiàng)設(shè)施另行收取費(fèi)用? ＼16
16．商品房哪些部位可以計(jì)入公攤面積? ＼17
17．開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送閣樓或低價(jià)出售閣樓，購(gòu)買頂樓的買房人應(yīng)注意 哪些問(wèn)題? ＼18
18．開(kāi)發(fā)商出售房屋時(shí)是否可以將地下人防工程一并出售? ＼19
19．購(gòu)買精裝修的房屋應(yīng)該注意什么? ＼20
20．貸款有哪些種類? ＼23
21．等額本息還款方式與等額本金還款方式有何區(qū)別? ＼24
22．買受人向銀行提前還款可以要求退還哪些費(fèi)用?提前償還貸款是否對(duì)銀行構(gòu)成違約? ＼24
23．商品房按揭貸款中，房屋抵押后如不能按期歸還貸款，是否僅以抵押房屋承擔(dān)還款責(zé)任? ＼25
24．銀行不批準(zhǔn)買受人的貸款申請(qǐng)時(shí)，買受人可以解除房屋預(yù)售合同嗎? ＼26
25．買受人可否以開(kāi)發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證為由拒絕向銀行償還貸款? ＼27
26．商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除的，貸款合同如何處理? ＼28
27．買受人在什么情況下可以拒絕收房? ＼29
28．買受入可否以配套設(shè)施未完工為由拒絕收房?配套設(shè)施與約定不符，買受人能否據(jù)此解除合同? ＼30
29．出賣人逾期交房的，買受人該怎么辦? ＼32
30．出賣人交付使用的房屋面積與商品房買賣合同約定不符的應(yīng)如何處理? ＼33
31．在符合交房條件的情況下，買受人逾期收房的，逾期收房期間所產(chǎn)生的物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)? ＼34
32．因開(kāi)發(fā)商交付的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致購(gòu)房者拒絕收房，此時(shí)若房屋因火災(zāi)發(fā)生毀損或滅失，相應(yīng)的損失由誰(shuí)承擔(dān)? ＼34
33．開(kāi)發(fā)商實(shí)際交付的房屋與樣板間不一樣怎么辦?即使開(kāi)發(fā)商向 買房人交付的房屋與樣板問(wèn)一模一樣，如房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商能否以交付的房屋與樣板間一樣為由主張免責(zé)? ＼35
34．住宅和商住兩用房有什么區(qū)別? ＼36
35．經(jīng)開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)許，買房人是否能將臨街住宅樓一層自行改造成商鋪? ＼38
36．買房人購(gòu)買商品房如何辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，需提供哪些材料以及繳納哪些費(fèi)用? ＼38
37．由于出賣人原因?qū)е沦I受人未能按期取得房屋產(chǎn)權(quán)證的，買受人該怎么辦? ＼40
38．房產(chǎn)證與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載不一致的，如何處理? ＼40
39．權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，享有何種權(quán)利? ＼41
40．不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載事項(xiàng)錯(cuò)誤而不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人享有何種權(quán)利? ＼42
41．開(kāi)發(fā)商將房屋出售給買房人后又將該房屋出售給第三人并辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，買房人該如何維護(hù)合法利益? ＼42
42．在哪些情況下，商品房買受人可以要求出賣人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任? ＼43
43．買房人是否可以依據(jù)商品房預(yù)售廣告追究開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任? ＼44
44．購(gòu)房合同中既約定“定金”又約定“違約金”的，當(dāng)開(kāi)發(fā)商違約時(shí)，買受人該如何主張權(quán)利? ＼45
45．商品房出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，買房人該怎么辦? ＼46
46•商品房的保修期為多久? ＼47
47•小區(qū)停車位權(quán)屬應(yīng)如何確定? ＼48
48物業(yè)公司對(duì)業(yè)主已購(gòu)車位有權(quán)收取管理費(fèi)嗎? ＼49
49契稅和住宅專項(xiàng)維修資金開(kāi)發(fā)商代收代繳住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)如何使用? ＼49
50．買房人在何種情況下可退房? ＼53
51．住宅房屋土地使用權(quán)到期后能否續(xù)期? ＼54
52．符合什么條件才能購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房? ＼55
53．私下轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房房號(hào)的行為是否有效? ＼56
54．符合什么條件才能購(gòu)買限價(jià)商品住宅? ＼57
55．大產(chǎn)權(quán)和小產(chǎn)權(quán)有何區(qū)別?購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房屋有何法律風(fēng)險(xiǎn)? ＼58
56．預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意處分該不動(dòng)產(chǎn)的行為是否有效? ＼59
57．法院判決生效后一段時(shí)間才完成房產(chǎn)過(guò)戶，權(quán)利人何時(shí)取得所有權(quán)? ＼59
58．權(quán)利人未辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，能否僅持法院生效判決書(shū)要求房產(chǎn)登記部門(mén)將房屋過(guò)戶至他人名下? ＼60
59．業(yè)主能否以不使用電梯為由拒絕交納電梯維修費(fèi)用? ＼61
60．業(yè)主能否單獨(dú)轉(zhuǎn)讓建筑物專有部分以外的共有部分或是
單獨(dú)轉(zhuǎn)讓專有部分而保留共有部分? ＼61
61．建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)�、收益分配等事�?xiàng)如何確定? ＼62
(二)二手房買賣＼62
62．二手房包括哪些種類? ＼62
63．二手房買賣合同應(yīng)包括哪些內(nèi)容? ＼63
64．購(gòu)買二手房時(shí)，簽訂“黑白合同”避稅合法嗎?存在哪些 法律風(fēng)險(xiǎn)? ＼64
65．未辦理房產(chǎn)證的商品房可以出售嗎? ＼65
66．尚欠銀行貸款的商品房可以出售嗎? ＼66
67．經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓需要注意哪些事項(xiàng)? ＼66
68．轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房需交納哪些稅費(fèi)? ＼68
69．轉(zhuǎn)讓房改房的程序是怎樣的? ＼70
70．轉(zhuǎn)讓房改房需要交納哪些稅費(fèi)? ＼71
71．公房使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓嗎?轉(zhuǎn)讓手續(xù)該如何辦理? ＼72
72．如何購(gòu)買已經(jīng)抵押的二手房? ＼74
73．如何購(gòu)買存在承租人的二手房? ＼74
74．夫妻一方未經(jīng)對(duì)方同意擅自出售房屋的行為是否有效? ＼75
75．父母可以賣掉登記在未成年子女名下的房屋嗎? ＼77
76．二手房買賣中如何處理戶籍問(wèn)題? ＼78
77．二手房買賣中住宅專項(xiàng)維修資金如何處理? ＼79
78．二手房交易能否按揭貸款? ＼80
79．買受人檢驗(yàn)二手房時(shí)應(yīng)注意哪些問(wèn)題? ＼81
80．如何保證二手房交易結(jié)算資金的安全? ＼82
81．買賣房屋必須辦理房屋過(guò)戶手續(xù)嗎? ＼84
82．房屋登記機(jī)構(gòu)辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記的期限是多長(zhǎng)時(shí)間? ＼85
83．二手房交接需要注意哪些事項(xiàng)? ＼85
84．如何避免二手房出賣人“一房二賣”? ＼87
85．簽訂二手房轉(zhuǎn)讓合同后，一方當(dāng)事人毀約的，另一方該怎么辦? ＼88
(三)房屋租賃＼90
86．承租人簽訂房屋租賃合同前應(yīng)了解哪些情況? ＼90
87．出租人簽訂合同前應(yīng)了解承租人哪些情況? ＼91
88．出租人出租房屋需要辦理哪些手續(xù)? ＼92
89．房屋租賃合同應(yīng)包括哪些內(nèi)容? ＼93
90．已抵押的房屋能否出租? ＼95
91．尚未取得房產(chǎn)證的房屋能否出租? ＼95
92．經(jīng)濟(jì)適用房可以出租嗎? ＼96
93．承租人租賃住宅房從事商業(yè)活動(dòng)的，出租人是否可以解除租賃合同? ＼97
94：承租人未經(jīng)出租人同意將房屋轉(zhuǎn)租的，出租人如何保護(hù)自己的合法權(quán)益? ＼97
95•轉(zhuǎn)租人拖欠租金導(dǎo)致出租人解除與其簽訂的租賃同時(shí)，次承租人是否有權(quán)繼續(xù)使用房屋? ＼98
96房屋租賃合同可約定最長(zhǎng)租賃期限為多少年? ＼99
97•房屋租賃合同未約定租期，出租人要求收回房屋的 請(qǐng)求是否合法? ＼99
98．租賃期滿后承租人繼續(xù)使用租賃房屋的，租賃期限如何計(jì)算? ＼100
99．房屋出租期間的維修義務(wù)應(yīng)當(dāng)由出租人還是承租人承擔(dān)? ＼101
100．合同對(duì)租金支付期限沒(méi)有約定或者約定不明的，租金該何時(shí)交納? ＼102
101．出租人將房屋轉(zhuǎn)讓給承租人以外第三人的，租賃合同是否繼續(xù)有效? ＼103
102．房屋所有權(quán)人能否不通知承租人而擅自出售房屋? ＼104
103．承租人未經(jīng)出租同意房屋改善或增設(shè)他物的出租人享有什么救濟(jì)途徑? ＼104
104．承租人以租賃房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，危及承租人安全為由主張 解除租賃合同，出租人可否以訂立合同時(shí)已向承租人明確告 知上述情況為由不同意解除合同? ＼105
105．出租房屋被拆遷的，承租人是否有權(quán)要求補(bǔ)償? ＼105
106．承租人拖欠租金引起糾紛的應(yīng)如何處理? ＼107
107．房屋租賃期間的物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)? ＼108
108．出租人是否可以將已出租房屋抵押?出租人將已出租房屋抵押的，承租人享有什么權(quán)利? ＼108
109．承租房屋的實(shí)際面積較租賃合同中約定的房屋面積存在誤差怎么辦? ＼109
110．租賃協(xié)議尚未到期，在什么情況下出租人能提前解除袒費(fèi)協(xié)議? ＼ 110
111．租賃協(xié)議尚未到期，在什么情況下承租人能提前解除租賃協(xié)議? ＼111
112．符合什么條件才能承租廉租房? ＼111
113．租賃合同到期后承租人拒不騰房的，物業(yè)公司或者房屋所有權(quán)人能否撬門(mén)進(jìn)入出租房屋? ＼113
114．出租房屋的設(shè)備設(shè)施存在問(wèn)題造成承租人或他人人身、財(cái)產(chǎn)損害的，該如何承擔(dān)責(zé)任? ＼113
115．租賃的公房可否繼承、贈(zèng)與? ＼114
116．公房承租人死亡的，承租人變更手續(xù)如何辦理? ＼114
(四)中介 ＼115
117．委托中介前，委托人需要審查中介公司哪些情況? ＼115
覷&中介的服務(wù)范圍包括哪些? ＼116
119．中介合同分為哪幾種? ＼117
120．房地產(chǎn)中介服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括哪些內(nèi)容? ＼119
121．中介方已向賣方收取了中介費(fèi)，居間成功買方是否應(yīng)付傭金? ＼120
122．中介居間不成功，委托人能否要求其賠償? ＼120
123．房屋中介公司接受委托出售房屋，委托人中途毀約，中介公司是否應(yīng)向買方承擔(dān)責(zé)任? ＼121
124．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中的禁止行為有哪些? ＼122
125．買房人反悔不買房的，能否要求中介返還意向金? ＼122
126．委托人拋開(kāi)所委托的中介公司進(jìn)行私下交易的，需要承擔(dān)何種責(zé)任? ＼123
127．中介能否既收傭金又吃差價(jià)? ＼124
(五)贈(zèng)與 ＼125
128．什么是房屋贈(zèng)與合同?其主要內(nèi)容有哪些? ＼125
129．限制行為能力人將房屋贈(zèng)與他人是否有效? ＼125
130．何種情況下贈(zèng)與人可以撤銷房屋贈(zèng)與? ＼126
131．贈(zèng)與可以附義務(wù)嗎?贈(zèng)與人的經(jīng)濟(jì)狀況顯著惡化可以不再履行贈(zèng)與義務(wù)嗎? ＼127
132．房產(chǎn)贈(zèng)與手續(xù)應(yīng)如何辦理? ＼127
133．因贈(zèng)與而發(fā)生的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的稅費(fèi)包括哪些? ＼129
（六)裝修＼130
134•何謂房屋裝飾裝修?房屋裝飾裝修一般包括哪些內(nèi)容? ＼130
135•裝修房屋可以使用住房公積金嗎? ＼131
136業(yè)主進(jìn)行房屋裝飾裝修是否需要向物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行申報(bào)?物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)該將房屋裝飾裝修中的哪些禁 止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主? ＼131
137．業(yè)主如何選擇合適的裝修公司? ＼134
138．業(yè)主和裝修公司簽訂裝修合同應(yīng)包括哪些內(nèi)容?業(yè)主簽訂
合同過(guò)程中應(yīng)注意什么問(wèn)題? ＼135
139．業(yè)主在裝修過(guò)程中，裝修公司可能設(shè)置的陷阱主要有哪些? ＼138
140．業(yè)主在裝修前為什么要認(rèn)真審核設(shè)計(jì)圖紙? ＼140
141．“包工包料”與“包清工”到底哪種方式好? ＼141
142．業(yè)主是否可以在自己購(gòu)買的房屋中任意裝修? ＼142
143．業(yè)主在房屋裝飾裝修過(guò)程中，驗(yàn)收工作包括哪些流程? ＼143
144．業(yè)主如何驗(yàn)收房屋裝修過(guò)程中的隱蔽工程? ＼144
145．業(yè)主如何驗(yàn)收房屋裝修的防水工程? ＼146
146．房屋裝修引起室內(nèi)空氣質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題怎么辦? ＼147
147．業(yè)主在房屋裝飾裝修過(guò)程中，與裝修公司發(fā)生爭(zhēng)議應(yīng)如何處理? ＼147
148．房屋裝修的保修期為多長(zhǎng)時(shí)間? ＼148
第二部分案例篇＼149
(一)商品房買賣＼149
1．買房人要求解除合同時(shí)應(yīng)慎重適用懲罰性賠償 ＼149
2．購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書(shū)具備商品房買賣合同主要條款，應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣合同 ＼151
3．因開(kāi)發(fā)商過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致未簽訂商品房買賣合同，開(kāi)發(fā)商須賠償房屋差價(jià)嗎? ＼154
4．“買房可無(wú)條件入讀名�！�?開(kāi)發(fā)商真假承諾引糾紛 ＼156
5．合同未約定先后履行順序，當(dāng)事人可行使同時(shí)履行抗辯權(quán) ＼158
6．交付房屋與合同約定差異巨大，買受人適用“重大誤解”撤銷合同 ＼161
7．買受人拒絕歸還銀行貸款導(dǎo)致商品房買賣合同解除 ＼164
8．非開(kāi)發(fā)商原因未能及時(shí)辦理房產(chǎn)證，開(kāi)發(fā)商不承擔(dān)違約責(zé)任 ＼166
9．開(kāi)發(fā)商無(wú)故不辦土地使用權(quán)證，敗訴 ＼168
1∞÷以超過(guò)訴訟時(shí)效為由拒絕協(xié)助辦理房產(chǎn)證法院不予支持 ＼170
11．’當(dāng)事人一方違約行為導(dǎo)致合同目的落空，守約方可解除合同 ＼172
12．父母以兒子名義買房，兒子有權(quán)處分房產(chǎn) ＼174
13．買賣經(jīng)濟(jì)適用房房號(hào)，合同被認(rèn)定無(wú)效 ＼176
14．房屋買賣合同簽訂后開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷，買受人無(wú)權(quán)要求退還房屋差價(jià) ＼178
15．侵犯建筑物共有權(quán)人利益，業(yè)主為私搭亂建行為“買單” ＼180
(二)二手房買賣＼182
16．農(nóng)村房屋不得隨意轉(zhuǎn)讓 ＼182
17．以擅自處分共存財(cái)產(chǎn)為由悔約，法院判決賣方雙倍返還定金 ＼185
18．丈夫私自賣房，買方善意取得，妻不能主張合同無(wú)效 ＼187
隨做低房?jī)r(jià)以逃稅，買方無(wú)權(quán)要求雙倍返還定金 ＼189
20．戶口遷不進(jìn)，學(xué)區(qū)房成擺設(shè) ＼191
21．因房?jī)r(jià)高漲賣方毀約，違約金定金買方可選 ＼193
22，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使有限，承租人不能以無(wú)效合同確定價(jià)格 ＼195
23．承租人僅承租大廈部分房屋，并不必然享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán) ＼196
24．監(jiān)護(hù)人能否處置未成年人財(cái)產(chǎn) ＼198
25．過(guò)戶未完成不影響合同效力 ＼201
狐賣房人違約被判賠償房屋差價(jià) ＼204
27．未辦理房產(chǎn)過(guò)戶，買受人又將房屋出售的，不得以出售時(shí)
28尚未取得房屋所有權(quán)證為由主張房屋買賣合同無(wú)效 ＼207
29“兇宅”能否構(gòu)成退房的理由 ＼209
租賃＼211
29房屋租賃協(xié)議未備案不影響合同效力 ＼211
30租賃合同的抬頭和落款簽名不一致時(shí)，實(shí)際房屋使用人有義務(wù)交納租金 ＼213
31口頭約定租賃房屋，隨時(shí)可以解除合同 ＼214
32出租人同意，承租人無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)租 ＼216
33．史遺留的不定期租賃合同糾紛如何處理 ＼217
34出租的房屋出售的，不影響房屋租賃合同的效力 ＼219
