[ 奚正輝 ]——(2009-3-23) / 已閱8699次
解析購買查封房屋的法律風(fēng)險(xiǎn)
奚正輝
案例
2008年6月16日，林小姐來到中匯律師樓找到本律師，當(dāng)時(shí)她心情非常著急，因?yàn)槠滟徺I的位于上海市徐匯區(qū)裕德路一套房屋，在其向房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記后15天被徐匯法院查封了，交易中心向林小姐出具了《不予登記告知書》。
本律師接受林小姐的委托立刻跟徐匯法院聯(lián)系，并當(dāng)天就向法院提交了查封異議申請(qǐng)，但是法院鑒于林小姐還不是系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)人，故不同意解封。本律師遂申請(qǐng)以第三人的身份參加進(jìn)入訴訟案件。本案由徐匯法院的資深法官組成了合議庭審理，對(duì)案件的判決還是非常有說服力的。
經(jīng)法院查明以下事實(shí)：2007年4月8日，被告吳某向原告王某借30萬元，簽署了抵押借款協(xié)議，以上海市徐匯區(qū)裕德路一套房屋抵押，但是沒有辦理抵押登記。吳某還不出錢，遂雙方于2007年11月23日簽署了房地產(chǎn)買賣合同，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為65萬元，以房抵債，但是一直沒有辦理過戶手續(xù)，因?yàn)閰悄吃谠摲课萆线�有近60萬的銀行抵押貸款。2008年3月3日，吳某因?yàn)橥锨枫y行貸款，銀行起訴吳某，并查封了系爭(zhēng)房屋。2008年5月4日，被告吳某通過上海臣信房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司將系爭(zhēng)房屋出售給了第三人林小姐，簽署了《房地產(chǎn)居間合同》。5月14日，林小姐直接匯了60萬到吳某的貸款銀行，替其還清了貸款，并辦理了抵押注銷及解封手續(xù)。5月28日，吳某與林小姐簽署了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為109萬元，同日向房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理了過戶，并支付了44萬。6月8日，吳某與林小姐簽署了《房屋交接書》，并支付了尾款5萬元。此后該房屋由林小姐居住至今，并于8月裝修了系爭(zhēng)房屋。
2008年6月12日王某起訴到徐匯法院，并申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，查封了吳某的該房屋。王某訴請(qǐng)繼續(xù)履行王某與吳某簽署的房屋買賣合同，并辦理過戶、交房手續(xù)。
法院判決認(rèn)為
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于原告、第三人分別與被告就同一標(biāo)的物而簽訂的房地產(chǎn)買賣合同，哪份應(yīng)予繼續(xù)履行。從兩份合同的簽訂過程及履行狀態(tài)看，原被告簽訂買賣合同是源于之前的抵押借款合同，但實(shí)際又未辦理抵押登記手續(xù)，對(duì)該房屋上因貸款已抵押給銀行設(shè)定的抵押登記也沒有明確如何處理。而且原被告雙方一直沒有去交易中心申請(qǐng)辦理過戶手續(xù)。故系爭(zhēng)房屋的權(quán)利并未轉(zhuǎn)移至原告處，原告要求辦理過戶、交房手續(xù)缺乏法律基礎(chǔ)。
第三人與被告簽訂的買賣合同雖然在原被告簽訂合同之后，但第三人不僅代被告歸還了銀行抵押貸款，并注銷了抵押及查封，之后又按合同的約定向被告支付了全部房款，還在房地產(chǎn)交易中心辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)時(shí)，繳納了雙方應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)。同時(shí)，被告也按約將系爭(zhēng)房屋交付第三人，一直由第三人居住使用至今。從合同解除的可能風(fēng)險(xiǎn)看，當(dāng)合同解除后，第三人可能因被告償還不能的損失高于原告，在同等條件下，法律應(yīng)優(yōu)先保護(hù)更大利益阻止更大的損失。
另外，從當(dāng)事人的主觀過錯(cuò)看，原被告之間買賣合同是基于債務(wù)，但庭審中當(dāng)事人對(duì)債務(wù)本身尚存爭(zhēng)議，且又未按規(guī)定辦理抵押登記手續(xù)，特別是在2007年11月簽訂合同一直到2008年6月半年多時(shí)間里，都沒有證據(jù)能夠證明原告向被告主張自己的權(quán)利，這也有悖常理。而恰在第三人與被告向房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理房屋轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)之際，向法院申請(qǐng)查封，這一系列行為均無法推斷原告是無過錯(cuò)的。而如前所述，第三人在合同的整個(gè)過程中，完全是善意和無過錯(cuò)的，法律應(yīng)優(yōu)先保護(hù)善意和無過錯(cuò)人的利益。
綜上，第三人與被告所簽訂的房地產(chǎn)買賣合同合法有效，并支付了全部房款，辦理了交房手續(xù)，取得了房地產(chǎn)交易中心的收件收據(jù)、繳納了稅費(fèi)，可以認(rèn)定第三人與被告間關(guān)于系爭(zhēng)房屋買賣已進(jìn)入登記程序。盡管原告通過訴訟程序保全凍結(jié)了系爭(zhēng)房屋的交易轉(zhuǎn)讓，但原告的訴訟保全時(shí)間在第三人與被告提出交易登記申請(qǐng)之后，不影響第三人取得系爭(zhēng)房屋的物權(quán)。關(guān)于原告與被告的債務(wù)糾紛可以另行訴訟解決。但原告現(xiàn)要求繼續(xù)履行與被告簽署的房屋買賣合同，完成過戶交房手續(xù)，法院不予支持。
本案中王某認(rèn)為其簽署的房屋買賣合同時(shí)間在前，而且也是雙方真實(shí)意思的表示，王某作為守約方要求違約方吳某繼續(xù)履行房屋買賣合同是有道理的。但是本案中存在善意的第三人林小姐，故本律師接到該案件，直覺就認(rèn)為林小姐應(yīng)該可以得到系爭(zhēng)房屋，但是還是有風(fēng)險(xiǎn)的。本案的關(guān)鍵點(diǎn)是，林小姐必須證明自己是善意的，而且支付了全部款項(xiàng)，并實(shí)際占有了該房屋。當(dāng)時(shí)本律師就建議林小姐二點(diǎn)：1、找到被告吳某出庭，表明該房屋是愿意賣給第三人，而不是王某。因?yàn)楦鶕?jù)法律規(guī)定，在一房二賣的情況下，兩份房屋買賣合同都是成立生效的，關(guān)鍵是看出售方選擇履行哪一份買賣合同。本來被告是不愿意出庭的，第一次開庭都缺席了，后來經(jīng)過我方的努力說服，被告吳某還是出庭了，并作了有利于第三人的陳述，對(duì)本案第三人勝訴起到了很大的作用。2、立即把該房屋的物業(yè)費(fèi)補(bǔ)交掉，并開始裝修房屋，主要目的是證明林小姐已經(jīng)實(shí)際占有該房屋，王某要求繼續(xù)履行的要求是無法實(shí)現(xiàn)的，就算吳某反悔要履行與王某的房屋買賣合同也是不能了。根據(jù)《合同法》第110條：“當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實(shí)上不能履行�！�
其實(shí)本案中還有一個(gè)難點(diǎn)，就是第三人林小姐申請(qǐng)辦理了轉(zhuǎn)移登記，該房屋的物權(quán)屬于誰的？法院是不是還可以查封該房屋？根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第17條：第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。根據(jù)該規(guī)定法院是無權(quán)查封該房屋的，何況本案中，第三人林小姐已經(jīng)辦理過戶手續(xù)。而且根據(jù)上海高院的審判實(shí)踐，第三人林小姐辦理了轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)，并支付了大部分房款，該房屋的物權(quán)應(yīng)該屬于第三人林小姐，也就是說第三人林小姐可以向法院?jiǎn)为?dú)起訴要求確認(rèn)該房屋的產(chǎn)權(quán)歸其所有。本案中徐匯法院把這一點(diǎn)一起寫進(jìn)判決書，也避免了當(dāng)事人的訴累。
該案件于2008年11月27日判決，三方都沒有上訴，現(xiàn)第三人林小姐已經(jīng)重新申請(qǐng)辦理了過戶登記，并取得了產(chǎn)權(quán)證。
