[ 楊東 ]——(2008-3-30) / 已閱25214次
論唯一房產(chǎn)的認(rèn)定及執(zhí)行
楊東
房產(chǎn)作為被執(zhí)行人的一項(xiàng)重要財(cái)產(chǎn)，除了因我國法律規(guī)范體系對農(nóng)村集體土地的混亂規(guī)定導(dǎo)致了農(nóng)村房屋的處理難題之外，是不存在執(zhí)行中的阻卻事由的。對被執(zhí)行人而言，房產(chǎn)同其它財(cái)產(chǎn)并無什么不同，在其未履行法定義務(wù)之前，隨時(shí)有被人民法院強(qiáng)制處理房產(chǎn)的危險(xiǎn)，而不論該房屋是否為被執(zhí)行人的唯一住房。因?yàn)椋粓?zhí)行人的所有財(cái)產(chǎn)均是其所負(fù)債務(wù)的擔(dān)保，被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)廣泛的財(cái)產(chǎn)責(zé)任。2005年1月1日隨著《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡稱《查封規(guī)定》）的正式施行，根據(jù)該《查封規(guī)定》第五條、第六條的規(guī)定，社會各界得出被執(zhí)行人唯一住房不得執(zhí)行的結(jié)論，唯一住房的執(zhí)行問題從而產(chǎn)生。如果被執(zhí)行人的唯一住房不能夠得到強(qiáng)制執(zhí)行，當(dāng)被執(zhí)行人沒有其它財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)益可供執(zhí)行時(shí)，申請執(zhí)行人的權(quán)益將得不到實(shí)現(xiàn)。針對社會各界對《查封規(guī)定》的各種爭議式理解，最高人民法院又于2005年12月14日出臺了司法解釋《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》（以下簡稱《抵押規(guī)定》）。
然而，唯一房產(chǎn)如何認(rèn)定，能否執(zhí)行，如何執(zhí)行的問題仍然未能徹底解決，在民事執(zhí)行中仍存在不少困惑。
一、對法律規(guī)定、司法解釋的不同理解
上述兩個(gè)解釋的制定依據(jù)同《中華人民共和國民事訴訟法》（以下簡稱《民事訴訟法》）的規(guī)定相關(guān)。筆者暫將該幾個(gè)條文整理如下。
（一）、《民事訴訟法》的規(guī)定：
（1）、“第二百二十二條，被執(zhí)行人未按執(zhí)行通知履行法律文書確定的義務(wù)，人民法院有權(quán)利扣留、提取被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)部分的收入。但應(yīng)當(dāng)保留被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬的生活必需費(fèi)用�！�
（2）、“第二百二十三條，被執(zhí)行人未按執(zhí)行通知履行法律文書確定的義務(wù)，人民法院有權(quán)查封、扣押、凍結(jié)、拍賣、變賣被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)部分的財(cái)產(chǎn)。但應(yīng)當(dāng)保留被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬的生活必需品�！�
（二）、《查封規(guī)定》的規(guī)定：
（1）“第五條，人民法院對被執(zhí)行人下列的財(cái)產(chǎn)不得查封、扣押、凍結(jié)：
（一）被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的衣服、家具、炊具、餐具及其他家庭生活必需的物品；
（二）被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬所必需的生活費(fèi)用。當(dāng)?shù)赜凶畹蜕畋Ｕ蠘?biāo)準(zhǔn)的，必需的生活費(fèi)用依照該標(biāo)準(zhǔn)確定；
（三）被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬完成義務(wù)教育所必需的物品；
……
（八）法律或者司法解釋規(guī)定的其它不得查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)�！�
（2）“第六條，對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。”
（3）“第七條，對于超過被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，在保障被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行�！�
（三）、《抵押規(guī)定》的規(guī)定：
（1）“第一條，對于被執(zhí)行人所有的已經(jīng)依法設(shè)定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據(jù)抵押權(quán)人的申請，依法拍賣、變賣或抵債�！�
（2）第二條，“人民法院對已經(jīng)依法設(shè)定抵押的被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣或者抵債后，應(yīng)當(dāng)給予被執(zhí)行人六個(gè)月的寬限期。在此期限內(nèi)，被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)主動騰空房屋，人民法院不得強(qiáng)制被執(zhí)行人嘉所撫養(yǎng)家屬遷出該房屋�！�
（3）第六條，“被執(zhí)行人屬于低保對象且無法自行解決居住問題的，人民法院不應(yīng)強(qiáng)制遷出。”
可以說，上述幾個(gè)法律及司法解釋的規(guī)定，對被執(zhí)行人的唯一住房執(zhí)行問題作了較全面的規(guī)定。有不得查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的一般規(guī)定，也有對房屋這一特殊財(cái)產(chǎn)的特別規(guī)定；有不得執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的變通執(zhí)行之一般規(guī)定，又有對設(shè)定抵押的唯一住房的特殊處理方式。然而，事先制定的自認(rèn)為包羅萬象沒有缺憾的規(guī)定，在執(zhí)行中卻遇到了各方面的質(zhì)疑。
對《查封規(guī)定》反應(yīng)最大的，不是法院執(zhí)行人員，而是金融部門。近十幾年來，房屋抵押借款合同的簽訂，大大促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，許多無法一次性付款的買家得以支付首期后按揭買房。然而，買家事后不能按時(shí)供款，被銀行起訴并申請執(zhí)行后，如果法院發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人僅有該套按揭房屋，也就是說該套房屋為被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬的唯一住房，為其生活所必需居住的房屋時(shí)，法院就會依據(jù)最高人民法院的上述司法解釋而對該房屋停止執(zhí)行措施。如果被執(zhí)行人也無其它財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行的話，銀行就要啞巴吃黃連，有苦說不出。銀行提供貸款，被執(zhí)行人得以按揭買房，從而有了安身之住所，但當(dāng)被執(zhí)行人違約不再按期償還借款時(shí)，如該房屋不能被法院強(qiáng)制執(zhí)行以變現(xiàn)款項(xiàng)來歸還借款的話，銀行如何敢再去做按揭業(yè)務(wù)。如果唯一住房一律不得執(zhí)行的話，不但銀行不敢冒被執(zhí)行人的道德風(fēng)險(xiǎn)去繼續(xù)在房屋抵押借款中發(fā)放貸款，就是其已經(jīng)發(fā)放的貸款能否收回也成了問題。金融部門的緊張是現(xiàn)實(shí)的，是迫切的。
在其后最高人民法院發(fā)布專門針對設(shè)定抵押房屋處理的規(guī)定，不言而喻，是同金融部門的不安有關(guān)系的。雖然后一個(gè)司法解釋中并沒有指出是專門針對銀行享有抵押權(quán)的房屋處理問題，但現(xiàn)實(shí)生活中民間借貸等各種其它關(guān)系中去做房屋抵押手續(xù)的微乎其微，至少筆者在工作中尚未有遇到過一個(gè)這樣的例子。對于普通債權(quán)人來說，《查封規(guī)定》也增加了其債權(quán)實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。對于債務(wù)人來講，則似乎找到了一種逃避執(zhí)行的好途徑。
在人民法院，執(zhí)行人員對上述《查封規(guī)定》有不同看法。一部分人認(rèn)為，上述規(guī)定是出于保護(hù)人權(quán)的需要，是被執(zhí)行人的基本人權(quán)在執(zhí)行中的具體體現(xiàn)。執(zhí)行工作要適度，不可以對被執(zhí)行人“趕盡殺絕”，要考慮到被執(zhí)行人的利益同申請執(zhí)行人利益之間的相互平衡。不能因?yàn)閺?qiáng)制執(zhí)行造成被執(zhí)行人的極度貧困，不能將被執(zhí)行人趕到街上，要保護(hù)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬的生存權(quán)、人格權(quán)。所以，上述規(guī)定的幾個(gè)條文，可以理解為“唯一房產(chǎn)不得執(zhí)行”。另一部分人則持不同意見，其認(rèn)為，要辨證看待上述規(guī)定，《查封規(guī)定》明確列舉了對被執(zhí)行人不得執(zhí)行的各種財(cái)產(chǎn)，又作了兜底的其它情形規(guī)定，但這并不能簡單得出“唯一房產(chǎn)不得執(zhí)行”的結(jié)論。從整體上看，《查封規(guī)定》在第五條根據(jù)《民事訴訟法》第二百二十二條、第二百二十三條的規(guī)定，分別列舉了對被執(zhí)行人不得執(zhí)行的生活必需費(fèi)用及生活必需品，在第六條規(guī)定了住房這一特殊生活必需品不得執(zhí)行的一般規(guī)定，在第七條規(guī)定了對上述兩條的例外情形的處理，即超過生活必需品的房屋、超過生活必需用品的普通生活用品可以執(zhí)行。也即，《查封規(guī)定》并未確認(rèn)唯一住房不得執(zhí)行，而是表明人民法院在執(zhí)行中要保護(hù)被執(zhí)行人賴以生存的唯一住房。也就是說，對唯一住房要先判斷該房屋是否為被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的住房，然后才能決定是否對該房采取進(jìn)一步執(zhí)行措施。在認(rèn)定之前，可以先控制該房屋，對其采取查封措施。由于兩種思路中，第二種處理方法顯然繁瑣得多，遇到的問題可能無法預(yù)料，具體的矛盾處理要執(zhí)行法院自行摸索。這就造成了大部分執(zhí)行法院，大部分執(zhí)行人員在心理上傾向于選擇對《查封規(guī)定》的第一種理解，以減少執(zhí)行工作，減少當(dāng)事人投訴。法院及其執(zhí)行人員的傾向性做法，造成社會形成了“唯一房產(chǎn)不得執(zhí)行”這一錯(cuò)誤觀念。從而，唯一房產(chǎn)在執(zhí)行中遇到了前所未有的困境。
筆者同意上述第二種觀點(diǎn)，認(rèn)為唯一房產(chǎn)到底能否執(zhí)行，必須先認(rèn)定該房是否為被執(zhí)行人生活必需住房，屬于被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的住房，不應(yīng)強(qiáng)制執(zhí)行；超出被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的住房，即使該住房為被執(zhí)行人的唯一住房，也可以強(qiáng)制執(zhí)行。從該種思路出發(fā)，雖然執(zhí)行工作量大了很多，但卻能較好平衡雙方當(dāng)事人的利益關(guān)系，也是解決唯一房產(chǎn)執(zhí)行的一個(gè)較好辦法。
二、唯一房產(chǎn)是否為被執(zhí)行人生活所必需居住的住房的認(rèn)定
唯一房產(chǎn)的認(rèn)定，涉及到兩個(gè)問題。首先是要確定怎樣才算是唯一房產(chǎn)，然后要確定該唯一住房是否為被執(zhí)行人生活所必需的住房。綜觀幾個(gè)規(guī)定，并無“唯一住房”或“唯一房產(chǎn)”這一字眼，可見執(zhí)行中所出現(xiàn)的“唯一住房”或“唯一房產(chǎn)”是人們從規(guī)定中所抽象出來的詞匯。（本文以下均以“唯一房產(chǎn)”通稱。）唯一房產(chǎn)，顧名思義，就是被執(zhí)行人僅僅有一套住房的意思。顯然，被執(zhí)行人如果有兩套以上的住房，我們很難相信他兩套住房均是其生活所必需的住房，即使有，也應(yīng)當(dāng)是極少數(shù)的情形。加上唯一房產(chǎn)的時(shí)空及主體要素，我們可以說，在執(zhí)行中，經(jīng)調(diào)查，證實(shí)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)的家屬在執(zhí)行法院管轄區(qū)域內(nèi)僅有一套房產(chǎn)，則可以確定唯一房產(chǎn)的存在。如果該房產(chǎn)是被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，則該房屋不得執(zhí)行。當(dāng)然可以查封。確定該唯一住房是否為被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活必需的居住房屋有許多因素需要考慮，有些因素會造成執(zhí)行中唯一房產(chǎn)的假象，有些因素則只是導(dǎo)致唯一住房可以執(zhí)行，現(xiàn)詳細(xì)討論如下：
（一）虛假的唯一房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行
從法律及司法解釋的精神來看，在執(zhí)行中要保護(hù)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬的居住權(quán)利。也就是要保護(hù)被執(zhí)行人有住所，有安身之所。從執(zhí)行角度來講，被執(zhí)行人名下有唯一房產(chǎn)，但被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)的家屬有多個(gè)安身之所，或被執(zhí)行人及其家屬將其它安身之所放棄或處理的話，法院可以認(rèn)定被執(zhí)行人的唯一房產(chǎn)狀態(tài)只是一個(gè)假象，該假象不能成為阻礙執(zhí)行的事由。執(zhí)行中常見的虛假唯一房產(chǎn)主要有以下三種形式。
1、主體因素導(dǎo)致虛假的唯一房產(chǎn)。唯一住房是被執(zhí)行人僅有一套住房，如果被執(zhí)行人已婚的話，應(yīng)理解為被執(zhí)行人夫婦雙方僅有一套住房。否則，被執(zhí)行人有一套住房，其配偶有一套或多套住房時(shí)，是否還能認(rèn)定被執(zhí)行人因僅有唯一住房而不能執(zhí)行呢？不可以。上述幾個(gè)規(guī)定要保護(hù)的是被執(zhí)行人的居住權(quán)利，要保護(hù)被執(zhí)行人的生存權(quán)利。如果其配偶有住房，被執(zhí)行人自然有住處。如果被執(zhí)行人在配偶有住房情況下仍不能有安身住所，則被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)證明。同樣道理，如果被執(zhí)行人名下僅有一套住房，而其家庭其它成員名下有幾套住房，且被執(zhí)行人也時(shí)常居住家庭名下其它住房的話，也不可以將其認(rèn)定被執(zhí)行人的唯一房產(chǎn)。 復(fù)雜一點(diǎn)的情形，如被執(zhí)行人如尚未成年，則只要其父母或撫養(yǎng)人名下有住房，被執(zhí)行人名下只要有房產(chǎn)就可以處理清還債務(wù)，因被執(zhí)行人完全可以在父母或其撫養(yǎng)人處居住，其居住權(quán)利沒有被剝奪。雖然在法院執(zhí)行過程中，強(qiáng)行處理被執(zhí)行人名下的唯一房產(chǎn)會導(dǎo)致被執(zhí)行人居住條件的下降，但這是其持續(xù)不履行生效法律文書所確定義務(wù)的應(yīng)然后果；如果被執(zhí)行人可以持續(xù)不履行義務(wù)的話，而其居住條件或其它生活狀況沒有下降的話，則只能說明執(zhí)行工作力度不夠，或執(zhí)行線索未能充分調(diào)查，尚未查清楚被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)現(xiàn)狀；除非被執(zhí)行人已是處于最低生活保障水平。如果被執(zhí)行人已年滿十八周歲，也已開始參加勞動，但尚未結(jié)婚，當(dāng)其名下有房產(chǎn)時(shí)，仍應(yīng)當(dāng)可以執(zhí)行。按照我國的傳統(tǒng)觀念，在結(jié)婚之前，子女因未成家，一般是居住在父母處的。也就是說，在我國的觀念里，住房時(shí)成家時(shí)的生活物品，如果未成家時(shí)有住房，該住房可視為一種可以提前消費(fèi)的奢侈品，不屬于被執(zhí)行人生活所必需居住的住房，人民法院應(yīng)當(dāng)執(zhí)行該房產(chǎn)以清償債務(wù)。
當(dāng)然這也要有一個(gè)合理的時(shí)間限制。如果被執(zhí)行人終生不婚或被執(zhí)行人結(jié)婚較晚時(shí)，我們不可以也一律執(zhí)行其唯一住房。因此時(shí)其在該唯一住房的居住已成多年事實(shí)，應(yīng)視為其長期居住的房屋，不可以再輕易將被執(zhí)行人從該唯一房產(chǎn)趕至其父母或其它有撫養(yǎng)關(guān)系的親屬處居住。此時(shí)，其父母或其它有撫養(yǎng)關(guān)系的親屬可能也已年老多病或去世。
上述對唯一房產(chǎn)認(rèn)定的主體作了擴(kuò)充，將被執(zhí)行人的房產(chǎn)認(rèn)定變更為考察被執(zhí)行人夫妻雙方或家庭名下有多少房產(chǎn)，如果有兩套以上，且能認(rèn)定其中一套為被執(zhí)行人所有時(shí)，因被執(zhí)行人不會因法院的強(qiáng)制執(zhí)行其名下唯一房產(chǎn)而流離失所，所以法院此時(shí)可以不考慮被執(zhí)行人依據(jù)上述司法解釋提出的停止處理申請。筆者認(rèn)為，被執(zhí)行人名下僅有一套住房，而被執(zhí)行人的配偶或其他家庭成員名下尚有其它房產(chǎn)的話，被執(zhí)行人名下的唯一房產(chǎn)僅僅是一個(gè)假象，不能構(gòu)成阻礙執(zhí)行的事由。
2、地域因素導(dǎo)致虛假的唯一房產(chǎn)。目前全國的國土及房產(chǎn)管理部門尚未能聯(lián)網(wǎng)及資源共享，各地尚且以縣、縣級市或市轄區(qū)為范圍各自管理，主管部門僅僅能處理本縣、縣級市、市轄區(qū)的土地及房產(chǎn)的買賣、擔(dān)保，以及協(xié)助有關(guān)部門的查詢、查封、過戶手續(xù)等等。落后一點(diǎn)的地方，土地同房產(chǎn)仍為兩個(gè)部門管理，還無法提供統(tǒng)一的資料。同時(shí)，法院在執(zhí)行工作中也一般僅調(diào)查被執(zhí)行人名下在執(zhí)行法院所轄區(qū)是否有房產(chǎn)，有多少房產(chǎn)。如被執(zhí)行人客觀上僅有在該區(qū)的一套住房的情形下，人民法院中會出于保護(hù)其居住權(quán)的考慮，對該唯一住房不作處理。如被執(zhí)行人在該區(qū)之外的其它地方仍有房產(chǎn)，而執(zhí)行法院又沒有調(diào)查到其它地方調(diào)查被執(zhí)行人是否仍有房產(chǎn)的話，法院多數(shù)會停止執(zhí)行轄區(qū)內(nèi)調(diào)查到的所謂唯一房產(chǎn)。如此一來，申請人的權(quán)益就有較大損失了。在土地房產(chǎn)主管部門的資料暫不能共享情況下，要求執(zhí)行法院調(diào)查被執(zhí)行人在某一地級市或更大范圍內(nèi)的房地產(chǎn)登記情況會浪費(fèi)太多執(zhí)行資源�？梢钥紤]在被執(zhí)行人申報(bào)財(cái)產(chǎn)時(shí)，要求其特別說明共有多少房產(chǎn)，現(xiàn)住房是否為其所有的唯一房產(chǎn)。如果有證據(jù)證實(shí)被執(zhí)行人或其家庭名下有兩套以上的房產(chǎn)，被執(zhí)行人又沒有據(jù)實(shí)申報(bào)的話，可依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定追究被執(zhí)行人拒不履行生效法律文書的法律責(zé)任。如被執(zhí)行人下落不明，其家屬不清楚或表示不清楚被執(zhí)行人名下是否有其它房產(chǎn)時(shí)，執(zhí)行法院為慎重起見，應(yīng)暫緩對該唯一房產(chǎn)的執(zhí)行。
3、時(shí)間因素導(dǎo)致虛假的唯一房產(chǎn)。雖然查證屬實(shí)要追究被執(zhí)行人轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的責(zé)任，但要求被執(zhí)行人沒有轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)之心是不現(xiàn)實(shí)的。在執(zhí)行階段，執(zhí)行法院查到的往往是被執(zhí)行人名下僅有一套住房，被執(zhí)行人或其所撫養(yǎng)的家屬往往會提出停止處理該唯一住房的申請。如被執(zhí)行人是因?yàn)槠滢D(zhuǎn)移了另一套住房而僅剩唯一住房的話，如贈與、出售等等，顯然不可以簡單的認(rèn)定該房屋為被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需居住的房屋。問題是，時(shí)間的考查點(diǎn)設(shè)在何處合適。
（1）以執(zhí)行立案時(shí)間為標(biāo)準(zhǔn)。被執(zhí)行人在執(zhí)行階段轉(zhuǎn)移了一套房產(chǎn)，使得其名下僅有一套現(xiàn)作為被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需居住的房產(chǎn)，法院不應(yīng)采信被執(zhí)行人的各種轉(zhuǎn)移房產(chǎn)的理由。即使被執(zhí)行人提供足夠證據(jù)，也不能因聲稱需償還他人借款，需支付其它生活必需費(fèi)用，需支付醫(yī)療費(fèi)用等任何借口來搪塞。因?yàn)椋绻粓?zhí)行人有其它債務(wù)，只要該債務(wù)無生效的法律文書來確認(rèn)的話，其債務(wù)仍停留在自然債務(wù)之上。未經(jīng)過國家機(jī)關(guān)的確認(rèn)并以書面文書形式賦予其強(qiáng)制執(zhí)行力的債務(wù)，其不應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先于執(zhí)行中債務(wù)的效力。筆者認(rèn)為，從效力上講，進(jìn)入執(zhí)行程序的債權(quán)大于未進(jìn)入執(zhí)行程序的債權(quán)，有已發(fā)生效力的國家機(jī)關(guān)法律文書確認(rèn)的債權(quán)大于尚未有發(fā)生效力的國家機(jī)關(guān)法律文書確認(rèn)的債權(quán)，有國家機(jī)關(guān)相關(guān)文書證實(shí)的債權(quán)大于無國家機(jī)關(guān)相關(guān)文書證實(shí)的債權(quán)。這是已定權(quán)利效力優(yōu)先于未定權(quán)利的當(dāng)然體現(xiàn)。即使被執(zhí)行人的債務(wù)已為國家相關(guān)主管部門以擔(dān)保登記的形式或其它形式確認(rèn)，只要其未經(jīng)訴訟或未能夠申請強(qiáng)制執(zhí)行，該債務(wù)的效力也不應(yīng)優(yōu)先于執(zhí)行中的債務(wù)。如果被執(zhí)行人與案外人串通，因其償還對案外人的債務(wù)而導(dǎo)致履行能力下降，并造成無法履行執(zhí)行中的義務(wù)時(shí)，法院可認(rèn)定被執(zhí)行人故意轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，被執(zhí)行人的行為已涉嫌拒不履行生效法律文書，應(yīng)當(dāng)追究其相應(yīng)的法律責(zé)任。被執(zhí)行人如果沒有故意低價(jià)處理其房產(chǎn)的話，轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的價(jià)款必需全數(shù)交至執(zhí)行法院，否則，法院完全可以直接處理其唯一房產(chǎn)。
（2）訴訟結(jié)束后，執(zhí)行立案前。以此作為判斷唯一房產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)同樣不合適。此時(shí)判決已經(jīng)生效，權(quán)利義務(wù)已經(jīng)明確，被執(zhí)行人如果轉(zhuǎn)讓其房產(chǎn)的話，是明知這樣做的后果會造成一個(gè)無法處理房產(chǎn)的阻礙事由的。如其持續(xù)不能履行義務(wù)，轉(zhuǎn)移房產(chǎn)的款項(xiàng)也不能全數(shù)或大部分用來履行義務(wù)的話，法院是應(yīng)當(dāng)繼續(xù)執(zhí)行其唯一房產(chǎn)的。因?yàn)�，被�?zhí)行人的唯一住房僅僅是一個(gè)假象，是被執(zhí)行人將另一套住房轉(zhuǎn)化為金錢或其它財(cái)產(chǎn)形式后的一個(gè)假象。在被執(zhí)行人拒絕將另一套住房的價(jià)值轉(zhuǎn)化形式交付執(zhí)行法院的話，執(zhí)行法院也就沒有必要再來保護(hù)被執(zhí)行人所謂的唯一住房。
（3）訴訟中、其它爭議程序處理中或之前。同樣道理，當(dāng)事人在訴訟中就有可能意識到勝訴可能不大，在想盡種種辦法拖延判決生效的同時(shí)，積極轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)。法院不能將其轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)后所剩余的唯一房產(chǎn)視為被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活必需的住所。有些糾紛，從糾紛產(chǎn)生之日起，或雙方的民事法律關(guān)系產(chǎn)生之時(shí)，被執(zhí)行人的履行能力大小就直接影響到申請人債權(quán)實(shí)現(xiàn)的可能性的大小。被執(zhí)行人如果故意躲避執(zhí)行，完全也可以在糾紛發(fā)生或與申請人之間的法律關(guān)系發(fā)生之后，在另一方當(dāng)事人向法院提起訴訟或向其它主管部門提請解決前，就轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)以躲避執(zhí)行。
所以，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)將認(rèn)定唯一住房是否為被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的住房的時(shí)間點(diǎn)向前延伸，一直延伸至雙方當(dāng)事人所爭議的法律關(guān)系發(fā)生之時(shí)，或?qū)е缕溟g產(chǎn)生權(quán)利義務(wù)關(guān)系的法律事實(shí)發(fā)生之時(shí)。在此之前被執(zhí)行人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)等各種行為法院不作考查；在此之后，被執(zhí)行人全部履行生效法律文書確定義務(wù)之前的一切財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移行為，法院均可調(diào)查并要求被執(zhí)行人提供證據(jù)說明財(cái)產(chǎn)去向。一般情況下，該段時(shí)間的房產(chǎn)轉(zhuǎn)移所造成的唯一房產(chǎn)，執(zhí)行法院均可以繼續(xù)執(zhí)行唯一房產(chǎn)。只有這樣，才能真正得在時(shí)間上做到即最大限度地窮盡執(zhí)行調(diào)查措施及強(qiáng)制執(zhí)行措施，又合理地理解《查封規(guī)定》及《民事訴訟法》的精神，適度保護(hù)被執(zhí)行人的基本生存權(quán)。
（二）、真實(shí)的唯一房產(chǎn)也可以執(zhí)行
唯一房產(chǎn)并非一律不可執(zhí)行。虛假的唯一房產(chǎn)，法院完全可以通過執(zhí)行調(diào)查措施來揭開其虛假面紗，消除唯一房產(chǎn)執(zhí)行所遇到的阻礙。在被執(zhí)行人確實(shí)僅有同其所撫養(yǎng)家屬生活共同居住的房產(chǎn)時(shí)，另外一些因素會造成該房產(chǎn)超出被執(zhí)行人同其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的房產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)，或不屬于被執(zhí)行人同其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的房產(chǎn)，此類情形下的唯一房產(chǎn)是可以執(zhí)行的唯一房產(chǎn)。主要有以下幾種情形：
1、被執(zhí)行人所有的抵押房產(chǎn)。被執(zhí)行人的唯一房產(chǎn)是通過銀行等金融部門借款購置的，抵押債權(quán)因房屋而產(chǎn)生，不能因保護(hù)房產(chǎn)免于執(zhí)行而損害到抵押債權(quán)。同樣，被執(zhí)行人以唯一房產(chǎn)抵押來獲得其它利益，其應(yīng)當(dāng)接受為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)人的利益而拍賣、變賣該唯一房產(chǎn)。此種房屋的處理已經(jīng)有最高人民法院的司法解釋《抵押規(guī)定》作了詳細(xì)的規(guī)定。除非被執(zhí)行人已經(jīng)是低保對象的情形，人民法院均可以在房屋拍賣后強(qiáng)制遷出。即使被執(zhí)行人已經(jīng)屬于低保對象，人民法院同樣可以拍賣該房產(chǎn)，只是拍賣后暫時(shí)不強(qiáng)制遷出被執(zhí)行人而已。
2、被執(zhí)行人所有的豪宅�？疾熳罡呷嗣穹ㄔ骸恫榉庖�(guī)定》的精神，會發(fā)現(xiàn)該規(guī)定是追求申請人與被執(zhí)行人利益的協(xié)調(diào)，是要保持二者利益之間最佳的平衡關(guān)系。也就是要在既能夠保障被執(zhí)行人許多基本權(quán)利前提下，又最大限度的實(shí)現(xiàn)債權(quán)人的債權(quán)。這就要求，一方面要合理限制執(zhí)行的外延，執(zhí)行不能無限擴(kuò)張，另一方面，又要盡力窮盡執(zhí)行措施，用盡執(zhí)行手段。在執(zhí)行中，執(zhí)行法院要保障被執(zhí)行人的唯一房產(chǎn)，其出發(fā)點(diǎn)是要保護(hù)被執(zhí)行人的居住權(quán)利。而被執(zhí)行人的居住權(quán)利是應(yīng)當(dāng)受到限制的，是不完整的居住權(quán)利，是低于其它人所享有的居住權(quán)利的。從《查封規(guī)定》的多次重復(fù)強(qiáng)調(diào)中可以看出，法院要保護(hù)的是被執(zhí)行人生活必需的居住房屋，該房屋是維持最低生活標(biāo)準(zhǔn)的住房。從《抵押規(guī)定》的處理程序可以看出，人民法院并不是毫無限制的保護(hù)被執(zhí)行人的居住權(quán)，居住權(quán)并不意味著必需有自己的房產(chǎn)，居住權(quán)強(qiáng)調(diào)的是有房屋住，而不是有房產(chǎn)所有，重點(diǎn)在住而不是有。既然《查封規(guī)定》中明確可以用租賃房屋來代替所有的房屋，則被執(zhí)行人超出生活必需水平的豪宅當(dāng)然可以用來償債。
3、被執(zhí)行人身份影響到房產(chǎn)的執(zhí)行。（1）、被執(zhí)行人戶籍外地或原戶籍外地，在本地工作并購房。被執(zhí)行人并非本地人，僅僅是近幾年在本地工作并購置房產(chǎn)，其原戶籍地一般均原有住房，法院以強(qiáng)制拍賣或變賣等方式處理被執(zhí)行人在本地的唯一房產(chǎn)，并非沒有保障其居住權(quán)。其戶籍地的住房完全可以保障其應(yīng)有生存權(quán)利。作為被執(zhí)行人，如其未能履行法定義務(wù)的話，人民法院就沒有必要保護(hù)其在本地的既得利益。被執(zhí)行人外出工作，在本地的收益可以購置房產(chǎn)，非本地的收益可以看作投資本地房產(chǎn)，而在本地的風(fēng)險(xiǎn)則會導(dǎo)致本地房產(chǎn)的滅失或因債務(wù)履行不能而被強(qiáng)制執(zhí)行。（2）被執(zhí)行人未成年。筆者認(rèn)為，被執(zhí)行人若未成年，或由他人撫養(yǎng)時(shí)，如在此之前被執(zhí)行人仍居住于其撫養(yǎng)人住處，則執(zhí)行法院沒有必要保障被執(zhí)行人將來可能需要的居住權(quán)利。未成年的被執(zhí)行人，其名下有房產(chǎn)時(shí)一般是超出其生活所必需的。被執(zhí)行人有異議的話，則應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)來證實(shí)。（3）被執(zhí)行人有高薪。房產(chǎn)是資產(chǎn)的一種，只是滿足居住需要的一種方式。如果被執(zhí)行人有高薪的工作時(shí)，其就可以通過租賃或按揭方式輕松購置房產(chǎn)，因而，執(zhí)行法院沒有必要該保障被執(zhí)行人的唯一房產(chǎn)。被執(zhí)行人完全可以租房居住。況且最高人民法院《抵押規(guī)定》已明確保護(hù)被執(zhí)行人的居住權(quán)是保護(hù)其有房子住，該房屋可以是租的，可以是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于被執(zhí)行人原居住房屋的，而不需要保護(hù)被執(zhí)行人唯一房產(chǎn)的所有。
4、與相關(guān)權(quán)利比較影響到房產(chǎn)的執(zhí)行。（1）申請人居住權(quán)利的影響。筆者認(rèn)為，被執(zhí)行人的居住權(quán)利要保護(hù)，申請人的居住權(quán)利更要保護(hù)�！恫榉庖�(guī)定》的出臺就是要協(xié)調(diào)申請人與被執(zhí)行人的權(quán)利平衡關(guān)系。如果被執(zhí)行人的義務(wù)不履行狀態(tài)，將導(dǎo)致申請人的居住權(quán)利受到威脅，申請人將無法享受最低保障的住房時(shí)，則執(zhí)行法院不應(yīng)當(dāng)繼續(xù)保障被執(zhí)行人的唯一房產(chǎn)而不予執(zhí)行。（2）生命權(quán)、健康權(quán)等權(quán)利的影響。同樣道理，因?yàn)樯鼨?quán)、健康權(quán)大于居住權(quán)，如果被執(zhí)行人因債權(quán)得不到實(shí)現(xiàn)，其生命權(quán)或健康權(quán)受到嚴(yán)重威脅的時(shí)候，如申請人患重病的情況下，執(zhí)行法院也不應(yīng)當(dāng)繼續(xù)保障被執(zhí)行人的唯一房產(chǎn)。如果被執(zhí)行人的債務(wù)是由于申請人的幫助，解決其受到威脅的健康權(quán)或生命權(quán)而形成的，在執(zhí)行中因被執(zhí)行人僅有唯一房產(chǎn)無其它財(cái)產(chǎn)時(shí)，對房產(chǎn)不執(zhí)行時(shí)，勢必也不合理。如果不執(zhí)行唯一房產(chǎn)，申請人的權(quán)益得不到保障，將有更多的申請人不會再去幫助他人而成為申請人，而成為一個(gè)好心做好事卻無好報(bào)的申請人。同樣，會有本來只是在將來有唯一房產(chǎn)被執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)的被執(zhí)行人，提前遭受到健康權(quán)或生命權(quán)失去的威脅。（3）牽連債權(quán)的影響。唯一房產(chǎn)必然不是天生的，該房產(chǎn)的由來如果同執(zhí)行中的債權(quán)有不可分割的牽連關(guān)系，如原無自己房產(chǎn)的被執(zhí)行人向申請人借款而購買或建造了房屋，該房屋成了被執(zhí)行人的唯一房產(chǎn)。也就說，債權(quán)正是由于該房屋而產(chǎn)生，可能是由于該房屋的購置或建造，也可能是由于該房屋的修繕產(chǎn)生或其它原因產(chǎn)生的話，是否應(yīng)當(dāng)借鑒海商法的作法，該債權(quán)可以對抗被執(zhí)行人的居住權(quán)利而執(zhí)行該唯一房產(chǎn)呢？筆者對此持肯定態(tài)度。唯一房產(chǎn)的出現(xiàn)導(dǎo)致執(zhí)行債權(quán)的出現(xiàn)，如不保護(hù)執(zhí)行債權(quán)，則唯一房產(chǎn)將失去存在的基礎(chǔ)。并非唯一房產(chǎn)現(xiàn)在無法存在，而是更多可能出現(xiàn)的唯一房產(chǎn)失去了出現(xiàn)的機(jī)會。對人們權(quán)利起最后保障救濟(jì)的司法權(quán)利如不能保護(hù)該執(zhí)行債權(quán)的話，在之前能更大程度保障唯一房產(chǎn)的債權(quán)就會提前失去保障作用。所以，筆者認(rèn)為，對產(chǎn)生唯一房產(chǎn)的牽連債權(quán)應(yīng)當(dāng)盡力保障，包括對唯一房產(chǎn)采取拍賣、變賣或以物抵債的方式來保障。
三、唯一房產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行程序
唯一房產(chǎn)的處理程序，目前可以依據(jù)的僅有最高人民法院的《查封規(guī)定》，人民法院可以參照設(shè)定抵押的房產(chǎn)的處理程序執(zhí)行被執(zhí)行人的唯一房產(chǎn)。因《查封規(guī)定》已規(guī)定較具體，本文僅簡單歸納一下。
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