[ 田沖 ]——(2007-11-3) / 已閱15086次
理性看待城中村改造
田沖
案例：2005年劉先生在西安北郊看中了一處城中村改造項(xiàng)目的房子，當(dāng)時(shí)的價(jià)格是1900元/平米，真是誘人的可以。他本人去看過(guò)現(xiàn)房，戶(hù)型不錯(cuò)、房屋質(zhì)量也挺好，只是開(kāi)發(fā)商說(shuō)不能辦理房產(chǎn)證，自己注是沒(méi)問(wèn)題的。“咱就是為了自己住”，看著好幾個(gè)朋友都在這里置辦了房子、安了家，劉先生也怦然心動(dòng)！于是湊錢(qián)購(gòu)買(mǎi)了一套三居室、南北通透的版式多層作為婚房！就在劉先生正興高采烈的裝修新房準(zhǔn)備結(jié)婚的時(shí)候，房屋出現(xiàn)了裂痕，而且越來(lái)越大，在找村委會(huì)協(xié)商無(wú)果的情況下，他才想起了拿起法律武器來(lái)維權(quán)�？墒情_(kāi)發(fā)商已經(jīng)不知去向了。有了裂痕的房屋敢住嗎？就算敢住，作為婚房的這棟新房子住起來(lái)總是讓人心有不甘，何況還存在安全隱患。花費(fèi)了的巨額裝修費(fèi)用也等于打了水漂。這才幡然悔悟：不要光圖便宜，報(bào)有僥幸心理，終究吃虧的還是自己！
一、城中村改造項(xiàng)目的現(xiàn)狀：
1、開(kāi)發(fā)主體不適格：《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二條規(guī)定： 本條例所稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷(xiāo)售、出租商品房的行為�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第五條規(guī)定：設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
（1）有１００萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本；
（2）有４名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)、建筑工程專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)職技術(shù)人員，２名以上持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員。
省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。
也就是說(shuō)，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主體必須是具有一定資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，沒(méi)有滿足這些條件是禁止從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的。這不僅僅是資質(zhì)、能力、經(jīng)驗(yàn)的問(wèn)題，還是社會(huì)責(zé)任感和道德約束力的體現(xiàn)。而城中村改造項(xiàng)目中的絕大部分開(kāi)發(fā)主體根本就不能滿足以上條件，更甚者，是直接由村委會(huì)作為主體來(lái)開(kāi)發(fā)建設(shè)的。
2、土地性質(zhì)不合法。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)都明確規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國(guó)有土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，即只有取得了建設(shè)用地使用權(quán)(國(guó)有土地使用權(quán)) 才能從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而城中村改造項(xiàng)目很多直接是在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)，這樣做是嚴(yán)重的違法行為，造成了集體土地資源的流失，嚴(yán)重的侵害了集體成員的利益。土地作為一個(gè)國(guó)家最重要的權(quán)利客體之一，不僅僅體現(xiàn)在主權(quán)權(quán)利方面，更重要的體現(xiàn)在其作為物質(zhì)財(cái)富被最大限度的利用和產(chǎn)生效益方面。我們國(guó)家實(shí)行房地一體主義，作為財(cái)產(chǎn)，沒(méi)有土地使用權(quán)的房屋猶如空中樓閣般虛幻縹緲，建在“別人”土地上的房屋是沒(méi)有任何保障的。
3、不符合城市整體規(guī)劃。從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須是在城市的規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行。《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》中規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)。確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃的要求；按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計(jì)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃�！冻鞘幸�(guī)劃編制辦法》第三十二條中規(guī)定：規(guī)劃期限內(nèi)城市建設(shè)用地的發(fā)展規(guī)模，土地使用強(qiáng)度管制區(qū)劃和相應(yīng)的控制指標(biāo)（建設(shè)用地面積、容積率、人口容量等）；城市各類(lèi)綠地的具體布局；城市地下空間開(kāi)發(fā)布局都應(yīng)該符合城市規(guī)劃的強(qiáng)制性?xún)?nèi)容。城中村改造如果沒(méi)有納入到城市規(guī)劃，或者暫時(shí)沒(méi)有納入到城市規(guī)劃，那么它不但影響了城市的整體結(jié)構(gòu)和功能，同樣也不能很好的發(fā)揮自身的功能，更有可能給城市的發(fā)展帶來(lái)巨大的障礙。
4、項(xiàng)目質(zhì)量沒(méi)有保障。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)，建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將施工圖送審查機(jī)構(gòu)審查。建設(shè)單位可以自主選擇審查機(jī)構(gòu)，但是審查機(jī)構(gòu)不得與所審查項(xiàng)目的建設(shè)單位、勘察設(shè)計(jì)企業(yè)有隸屬關(guān)系或者其他利害關(guān)系。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向?qū)彶闄C(jī)構(gòu)提供下列資料：（1）作為勘察、設(shè)計(jì)依據(jù)的政府有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)文件及附件；（2）全套施工圖。
審查機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)施工圖審查下列內(nèi)容：（1）是否符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)；（2）地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)的安全性；（3）勘察設(shè)計(jì)企業(yè)和注冊(cè)執(zhí)業(yè)人員以及相關(guān)人員是否按規(guī)定在施工圖上加蓋相應(yīng)的圖章和簽字；（4）其他法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須審查的內(nèi)容。
另外，工程還要符合防震、消防、環(huán)保等等一系列的強(qiáng)制性規(guī)范。
只有經(jīng)過(guò)了有關(guān)部門(mén)有力的審查監(jiān)督，才能最大限度的保證工程質(zhì)量。城中村改造在這一環(huán)節(jié)是缺位的，也許有人會(huì)說(shuō)，沒(méi)問(wèn)題，這些房子住上去是沒(méi)有問(wèn)題的。可是隱患已然存在了。
5、沖擊了房地產(chǎn)市場(chǎng)，成為造成房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的原因之一，給市場(chǎng)的調(diào)控帶來(lái)了困難。
（1）、沖擊市場(chǎng)：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是殘酷的，優(yōu)勝劣汰、物競(jìng)天擇，盡管是非法項(xiàng)目，城中村改造的房屋銷(xiāo)售勢(shì)頭依然不減，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了巨大的沖擊。居民的購(gòu)買(mǎi)力是有限的，在購(gòu)買(mǎi)力不變的情況下，開(kāi)發(fā)面積的增加、銷(xiāo)售量的增加直接導(dǎo)致合法項(xiàng)目銷(xiāo)售的萎縮，開(kāi)發(fā)成本增加了，利潤(rùn)就會(huì)減少，資金運(yùn)營(yíng)周期拉長(zhǎng)，資金鏈也會(huì)面臨中斷的危險(xiǎn)。
（2）、造成泡沫：泡沫產(chǎn)生直接的原因是市場(chǎng)開(kāi)發(fā)總量與現(xiàn)實(shí)購(gòu)買(mǎi)力之間的落差。大量的炒房會(huì)產(chǎn)生泡沫，那是因?yàn)槌捶繉?dǎo)致增加的市場(chǎng)需求量高于開(kāi)發(fā)量，造成了市場(chǎng)需求量大增的假象，從而誘使開(kāi)發(fā)企業(yè)加大開(kāi)發(fā)力度；而城中村改造項(xiàng)目的銷(xiāo)售使實(shí)際的需求量小于開(kāi)發(fā)量，造成市場(chǎng)萎靡的假象。以上兩種相當(dāng)于膨脹與緊縮，都給房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控帶來(lái)障礙：使得給過(guò)熱的房產(chǎn)市場(chǎng)降溫不好把握溫度，刺激萎靡的市場(chǎng)拿不準(zhǔn)火候！
6、給社會(huì)安定埋下了隱患。城中村改造項(xiàng)目合法性的缺失會(huì)導(dǎo)致巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。房屋是最重要社會(huì)不動(dòng)產(chǎn)之一，有甚者幾乎構(gòu)成了工薪階層的全部家庭財(cái)產(chǎn)，不能辦理房產(chǎn)證也就意味著缺乏有效的權(quán)屬證明，不能證明該房屋是屬于自己的合法財(cái)產(chǎn)，更不能上市流通，在很大程度上限制了物的使用范圍和利用價(jià)值。如果項(xiàng)目沒(méi)有取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證還將面臨被強(qiáng)行拆除的危險(xiǎn)，動(dòng)輒涉及成百上千人的貼身利益，勢(shì)必造成巨大的糾紛以致于引起社會(huì)波動(dòng)，不安定因素會(huì)隨之增加，成為了構(gòu)建和諧社會(huì)的膿瘡毒瘤。
二、正確的看待城中村改造項(xiàng)目。
首先，城中村改造項(xiàng)目的大量存在以及房?jī)r(jià)飆升給工薪階層帶來(lái)的巨大壓力是現(xiàn)實(shí)存在的，我們得承認(rèn)這種現(xiàn)狀。
其次，大家普遍存在僥幸心理。這是觀念的問(wèn)題，短期內(nèi)很難改變！但是，大家要清醒的認(rèn)識(shí)到城中村改造房屋給大家?guī)?lái)期望的同時(shí)，也帶來(lái)的巨大的風(fēng)險(xiǎn)！
1、理性認(rèn)識(shí)城中村改造項(xiàng)目的房?jī)r(jià)構(gòu)成。
低廉的房?jī)r(jià)是有巨大的“水分”的。同地段、同質(zhì)量房屋的土地成本、建筑成本、報(bào)建費(fèi)用以及國(guó)家控制的其他稅、費(fèi)是基本相同的，再加上開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)就構(gòu)成了房屋的銷(xiāo)售價(jià)格。我們可以比較一下，城中村改造項(xiàng)目的房屋價(jià)格中缺少了哪部分費(fèi)用？要辦理房產(chǎn)證就要補(bǔ)交上述的稅費(fèi)，最終的價(jià)格一目了然！
試作如下比較：
（1）合法項(xiàng)目的成本費(fèi)用：土地費(fèi)用，包括土地使用權(quán)出讓金、土地出讓契稅；建安費(fèi)用；前期費(fèi)用，包括規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、設(shè)計(jì)招投標(biāo)管理費(fèi)、勘查費(fèi)、設(shè)計(jì)監(jiān)理費(fèi)、 施工監(jiān)理費(fèi)、施工證費(fèi) 、規(guī)劃證費(fèi)；配套費(fèi)用，包括住宅配套費(fèi)用 、大市政配套費(fèi)；其它費(fèi)用，包括管理費(fèi)用、銷(xiāo)售推廣費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用；營(yíng)業(yè)稅費(fèi)，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加稅、印花稅、交易管理費(fèi)；融資成本，包括：a、土地使用權(quán)取得費(fèi)附加 ：國(guó)土契稅、城市配套費(fèi)、拆遷管理費(fèi)、國(guó)土勘測(cè)費(fèi)、拆遷代辦費(fèi)、現(xiàn)狀實(shí)測(cè)費(fèi)b、前期工程費(fèi)：方案設(shè)計(jì)費(fèi)、水文地質(zhì)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖圖審費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)計(jì)費(fèi)（市政工程設(shè)計(jì)費(fèi)、電信設(shè)計(jì)費(fèi)、有線電視寬帶設(shè)計(jì)費(fèi)、管煤/給水/給電工程設(shè)計(jì)費(fèi)、）、施工用電供配電貼費(fèi)、測(cè)繪定點(diǎn)費(fèi)+灰線驗(yàn)費(fèi)、曬圖費(fèi)、編標(biāo)費(fèi)及委托編制標(biāo)底費(fèi)用。
以上費(fèi)用再加上建筑材料成本、開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售費(fèi)用和利潤(rùn)就構(gòu)成了房屋的銷(xiāo)售價(jià)格！
（2）城中村改造項(xiàng)目的成本費(fèi)用：只有與施工有關(guān)的費(fèi)用和建筑材料成本，再加上較合法項(xiàng)目少得多的銷(xiāo)售費(fèi)用。上款中的絕大部分費(fèi)用城中村改造項(xiàng)目都沒(méi)有涉及到，稅金更無(wú)從談起，而這些費(fèi)用恰恰正是辦理房產(chǎn)證所需要交納或補(bǔ)交的。要辦理房產(chǎn)證，以上的費(fèi)用必須補(bǔ)交，也就是說(shuō)買(mǎi)個(gè)便宜房卻基本上沒(méi)有便宜甚至價(jià)格更高！
這之間的差額之大，可想而知！
2、不排除有些城中村改造項(xiàng)目的合法性！不能一概而論，說(shuō)起城中村改造項(xiàng)目就是非法的。西安目前的確有合法且房屋質(zhì)量、戶(hù)型、性?xún)r(jià)比都很不錯(cuò)的城中村改造項(xiàng)目的房屋，這恰恰是一個(gè)很大的反差，反差出非法項(xiàng)目的主觀惡性。還是老生常談，買(mǎi)房子一定要買(mǎi)五證齊全的房子，有了建設(shè)用地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房銷(xiāo)（預(yù)）售許可證，才會(huì)有保障，而無(wú)論城中村改造項(xiàng)目與否。
3、樹(shù)立起正確的觀念
需要樹(shù)立正確觀念的不光是房屋買(mǎi)受人，從立法、司法、執(zhí)法、法律監(jiān)督、到社會(huì)監(jiān)督都要樹(shù)立起這種觀念，這是一個(gè)法律實(shí)施的過(guò)程，同樣也是一個(gè)文化變遷和文明進(jìn)步的過(guò)程，不能一蹴而就。
法律對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控及對(duì)城中村改造項(xiàng)目的限制是基于行政管理的目的，傳統(tǒng)的道德性違法（例如：殺人、放火、搶劫等）大家是不能接受的，但是行政性違法（例如：走私、偷稅等包括建設(shè)違法項(xiàng)目）社會(huì)大眾還是可以容忍的！這正是我們這個(gè)社會(huì)法制建設(shè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后的整體表現(xiàn)！傳統(tǒng)的法不治眾觀念深入人心，大家會(huì)想：“這么多人買(mǎi)城中村的房子，政府總會(huì)考慮到社會(huì)的穩(wěn)定，總的給大家一個(gè)說(shuō)法吧！”可仔細(xì)想一想，這個(gè)理由冠冕堂皇，似乎有點(diǎn)站不住腳，難道說(shuō)，違法行為也可以向政府討說(shuō)法嗎？法律是最低的道德要求，隨著社會(huì)的發(fā)展，民主法制意識(shí)的增強(qiáng)，依法辦事不再僅僅是政府的標(biāo)語(yǔ)，已經(jīng)成為了全社會(huì)的道德要求。城中村改造，一個(gè)解決城市混亂和土地綜合理利用的全新方案，帶給城中村的是全新的發(fā)展模式，給民眾帶來(lái)的是整潔、漂亮、更舒適美好的居住環(huán)境。但是很多人卻曲解了這種發(fā)展模式。工薪階層以為是解決房?jī)r(jià)居高不下和購(gòu)買(mǎi)力缺乏的廉價(jià)住房，不法商人把它當(dāng)成了千載難逢的發(fā)財(cái)之道，于是如火如荼的城中村改造在各種借口和方式的支撐和掩蓋下如雨后春筍般拔地而起，誘人的價(jià)格背后是國(guó)家土地收益的流失，是容忍不法商人挖國(guó)庫(kù)的墻腳。沒(méi)有有效的監(jiān)控與管理，任憑他們打著造福的口號(hào)，行為法之舉，沒(méi)有規(guī)范的操作與運(yùn)作，質(zhì)量、環(huán)境、合法性，前景可想而知！我們違法就是沖破道德底線，我們犯罪就是踐踏法律，我們依法辦事就是遵守社會(huì)公德的一種表現(xiàn)。法律不是萬(wàn)能的，道德也不是萬(wàn)能的，但是融合了道德的法律是接近萬(wàn)能的。我們不期望在這樣一個(gè)文盲充斥的社會(huì)中建設(shè)法治社會(huì)，但我們可以建立一個(gè)道德社會(huì)，最起碼是一個(gè)次道德社會(huì)。 城中村改造，法律沒(méi)有缺失，是法律在向行政讓步。行政的咄咄逼人，司法的節(jié)節(jié)退讓?zhuān)o違法以滋生的土壤。這是一場(chǎng)分贓不均的丑劇，是一場(chǎng)權(quán)力爭(zhēng)奪的鬧劇。行政用事實(shí)驗(yàn)證了法律的失敗，也再一次滿足了自己膨脹的欲望！立法得依靠行政去執(zhí)行法律，又怕他權(quán)利膨脹，濫用權(quán)力，可不得不依靠它；行政只要去執(zhí)行法律終會(huì)濫用權(quán)力，不可避免。這個(gè)循環(huán)的怪圈是沖不破的。
三、結(jié)論：只顧眼前利益勢(shì)必埋下巨大的隱患。城中村改造，需要社會(huì)的共同努力、大力合作和相互的理解與支持才能真正的造福于社會(huì)，造福于民。
