[ 陳召利 ]——(2007-5-25) / 已閱57538次
因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)受讓人在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)必須特別注意房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同中建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間是否符合其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的需要，建設(shè)用地使用權(quán)受讓后是不能隨意改變的，以免無(wú)法滿足投資需求而產(chǎn)生不必要的損失。
（五）《物權(quán)法》的擔(dān)保物權(quán)制度對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響
我國(guó)《物權(quán)法》在《擔(dān)保法》的基礎(chǔ)上，根據(jù)實(shí)踐中出現(xiàn)的一些情況、新問(wèn)題，充分吸收國(guó)外擔(dān)保物權(quán)立法的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)擔(dān)保物權(quán)制度作了補(bǔ)充、修改和完善，擴(kuò)大了可擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的范圍，實(shí)現(xiàn)了從“依法可以抵押的其他財(cái)產(chǎn)”到“法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)均可設(shè)定抵押”的轉(zhuǎn)變并增加了浮動(dòng)抵押、基金份額質(zhì)押、應(yīng)收帳款質(zhì)押、最高額質(zhì)押等規(guī)定。
上述法律規(guī)定一方面大大拓寬了企業(yè)的融資渠道，另一方面也為企業(yè)并購(gòu)正確判斷企業(yè)資產(chǎn)增添了較大障礙。在房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，為了清楚地判斷股權(quán)的價(jià)值，股權(quán)受讓方必須對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的資產(chǎn)有比較充分的了解。除了了解目標(biāo)房地產(chǎn)公司的有形資產(chǎn)和負(fù)債，還必須判斷目標(biāo)公司是否存在或有債務(wù)，即是否存在對(duì)外擔(dān)保。因擔(dān)保物權(quán)如欲發(fā)生法律效力或者對(duì)抗第三人的效力，必須辦理登記，這就要求股權(quán)受讓人應(yīng)當(dāng)及時(shí)到相關(guān)登記主管部門(mén)查詢核實(shí)，如目標(biāo)房地產(chǎn)公司所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)、國(guó)有土地管理部門(mén)、工商行政管理部門(mén)、交通運(yùn)輸工具管理部門(mén)、證券登記結(jié)算機(jī)構(gòu)、信貸征信機(jī)構(gòu)等等。只有在上述部門(mén)仔細(xì)核實(shí)相關(guān)真實(shí)情況，才可能最大程度地降低投資風(fēng)險(xiǎn)。
三、律師在預(yù)防和控制法律風(fēng)險(xiǎn)方面的作用。
股權(quán)轉(zhuǎn)讓和房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓都是較為復(fù)雜、實(shí)踐中也引起較多糾紛的問(wèn)題，專(zhuān)業(yè)律師接受股權(quán)受讓方的委托后，可結(jié)合上述法律分析，在房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的不同階段發(fā)揮不同作用。
（一）前期盡職調(diào)查階段。
在此階段，律師的調(diào)查工作主要圍繞目標(biāo)公司和目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目，調(diào)查對(duì)象是一切可能影響股權(quán)受讓方潛在利益的因素。
首先，應(yīng)對(duì)目標(biāo)房地產(chǎn)公司的外部環(huán)境和內(nèi)部情況進(jìn)行審慎的調(diào)查與評(píng)估，包括公司的基本資料（如公司章程、年檢報(bào)告、股東信息）；財(cái)務(wù)、稅收狀況、股東出資情況；對(duì)外簽署的合同及其執(zhí)行情況；對(duì)外擔(dān)保情況、對(duì)外債權(quán)債務(wù)關(guān)系；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)等級(jí)、其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)狀況等。
其次，應(yīng)著重針對(duì)目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目本身進(jìn)行調(diào)查，這是是否進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓的決定因素，也是律師對(duì)目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)揮控制作用的最主要的階段。因?yàn)楣竟蓹?quán)轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險(xiǎn)還可以通過(guò)合同條款加以約束，但目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn)只能依靠調(diào)查結(jié)果進(jìn)行判斷，因而在此階段對(duì)目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查更有意義。律師應(yīng)結(jié)合我國(guó)法律規(guī)定及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，審查與項(xiàng)目有關(guān)的各類(lèi)合同和審批文件，并充分考慮可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)土地使用權(quán)的取得方式及其合法性；項(xiàng)目用地的性質(zhì)、占用空間、使用年限、項(xiàng)目的功能和土地用途是否符合受讓方的投資需求（若不符合需求可否依法變更）；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度情況（是否存在尚未拆遷完畢、需受讓方承擔(dān)拆遷補(bǔ)償責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)）；相關(guān)審批手續(xù)是否已經(jīng)依法辦好（項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的真正主體與審批文件中的主體是否一致、實(shí)際建設(shè)的項(xiàng)目與審批的項(xiàng)目是否一致）；項(xiàng)目規(guī)劃是否合理、有無(wú)存在超規(guī)劃的情況；項(xiàng)目用地是否存在被征收或征用的可能性；目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目本身是否存在對(duì)外債務(wù)（如工程款）、房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)權(quán)屬是否明確、清晰、無(wú)瑕疵（如房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證內(nèi)是否標(biāo)注有它項(xiàng)權(quán)利的登記、是否被國(guó)家權(quán)力部門(mén)查封、是否對(duì)外提供擔(dān)保以及擔(dān)保范圍）；項(xiàng)目的相鄰關(guān)系是否存在潛在危機(jī)（如因采光權(quán)、光污染、建設(shè)工地噪音等原因引發(fā)糾紛或者訴訟，導(dǎo)致工期拖延和經(jīng)濟(jì)賠償雙重?fù)p失）等因素綜合考慮，以供股權(quán)受讓方?jīng)Q定是否收購(gòu)時(shí)參考。
（二）合同簽訂階段。
合同簽訂是法律關(guān)系確立和合同履行的基礎(chǔ)，較之合同履行更為重要。在此階段，律師的工作主要是針對(duì)潛在風(fēng)險(xiǎn)起草、修改和審查合同，這里的合同僅指“股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”而非房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同。
股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的主要條款有：（1）轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的名稱(chēng)（姓名）、住所。（2）聲明與保證；（3）項(xiàng)目概況（包括：座落地點(diǎn)、項(xiàng)目性質(zhì)、四至、占地面積、有關(guān)規(guī)劃指標(biāo)等）。（4）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)土地使用權(quán)性質(zhì)，取得方式及使用期限。（5）項(xiàng)目現(xiàn)狀： A、項(xiàng)目報(bào)批現(xiàn)狀包括規(guī)劃參數(shù)，并列明取得的批文； B、項(xiàng)目動(dòng)拆遷、開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀（停建、緩建）； C、項(xiàng)目涉及的土地或工程的權(quán)利限制情況。（6）轉(zhuǎn)讓標(biāo)的；（7）股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款及支付時(shí)間和方式；（8）公司股權(quán)的交割時(shí)間及方式；（9）股權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)渡期間的權(quán)利行使及責(zé)任；（10）合同的變更與解除；（11）違約責(zé)任；（12）爭(zhēng)議解決方式。
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