[ 陳華鋒 ]——(2007-1-10) / 已閱33678次
土地的縱向范圍，指土地依其負(fù)擔(dān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利而向地表的上下空間擴(kuò)展的范圍，土地是人們生產(chǎn)和生活必需的物資料，不論是所有權(quán)人自用土地或者他人使用土地，創(chuàng)收懷論是以哪種目的使用土地，對(duì)土地的使用都不會(huì)僅僅是對(duì)土地地表的占有、使用，而且還必須包括對(duì)地表上下一定空間的占有使用。
可見(jiàn)，物權(quán)公示制度作為物權(quán)法的重要，既是貫穿物權(quán)法始終的準(zhǔn)則，和物權(quán)法定、一物一權(quán)構(gòu)成物權(quán)法的基本原則，起著通則性地位和作用，又是物權(quán)法一個(gè)重要的具體制度，具有極強(qiáng)的應(yīng)變能力。從此意義上講，物權(quán)公示制度是物權(quán)法不可或缺的基石，沒(méi)有物權(quán)公示制度，物權(quán)法體系就是極不完善的。當(dāng)然，物權(quán)公示制度的價(jià)值遠(yuǎn)不只上述這些，它的價(jià)值還在于它的三大效力。
二、物權(quán)公示的效力
1.概說(shuō)
簡(jiǎn)單說(shuō)物權(quán)公示的效力是指在物權(quán)法上所產(chǎn)生的公信力和確認(rèn)依公示方法所取得的物權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力。所謂公信力，是指一旦當(dāng)事人變更物權(quán)時(shí)，依據(jù)法律的規(guī)定進(jìn)行了公示，則即使依公示方法表現(xiàn)出來(lái)的物權(quán)不存在或存在瑕疵，但對(duì)于信賴該物權(quán)的存在并已從事了物權(quán)交易的人，法律仍然承認(rèn)其具有與真實(shí)的物權(quán)存在時(shí)相同的法律效果，以保護(hù)交易的安全。根據(jù)物權(quán)法定的原則，物權(quán)的內(nèi)容，效力，變動(dòng)等必須由法律統(tǒng)一確定，不允許依當(dāng)事人的意思自由創(chuàng)設(shè)。物權(quán)的公示是法律為透明物權(quán)關(guān)系而采取的強(qiáng)制措施，主要目的在于保護(hù)當(dāng)事人的交易安全，而物權(quán)公示保護(hù)交易安全的主要途徑就是為公眾提供了解物權(quán)的歸屬以及物上所存在的其它支配權(quán)。物權(quán)的效力如上所述，包括三個(gè)方面，即三大效力：
（一）物權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力，即未經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以及未經(jīng)交付的動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)不發(fā)生物權(quán)之得失變更的法律效力。
（二）權(quán)利正確性推定的效力，即推定以不動(dòng)產(chǎn)登記薄所記載的當(dāng)事人的權(quán)利內(nèi)容為正確的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，以動(dòng)產(chǎn)的占有為正確的權(quán)利人占有。即使不動(dòng)產(chǎn)登記薄所記載的物權(quán)與實(shí)際的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不一致，或者動(dòng)產(chǎn)的占有與實(shí)際的動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不一致，但無(wú)論其是基于權(quán)利人，相對(duì)人或者不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的過(guò)錯(cuò)，登記對(duì)任意之善意第三人均為正確，動(dòng)產(chǎn)占有人則被推定為所有人。
（三）善意保護(hù)的效力，即通過(guò)法定方式取得的物權(quán)不受原權(quán)利人的追奪，即使登記錯(cuò)誤，從登記名義人處取得物權(quán)的善意第三人仍受保護(hù)；即使占有非為權(quán)利人，從占有人處取得物權(quán)的善意第三人仍受保護(hù)。
上述三種效力的表述從三個(gè)不同的角度充分說(shuō)明了物權(quán)公示的效力第一個(gè)效力亦可以表述為公示對(duì)于物權(quán)變動(dòng)的效力。
2．各國(guó)立法模式選擇
從各國(guó)的規(guī)定來(lái)看，有四種模式：（1）意思主義，即物權(quán)的變動(dòng)無(wú)須登記或者交付，此為法國(guó)立法模式；（2）對(duì)抗主義，即物權(quán)變動(dòng)非經(jīng)登記或者交付不得對(duì)抗善意第三人但在當(dāng)事人之間可產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力，此為日本立法模式； （3）要件主義，即物權(quán)變動(dòng)必須以登記或者交付為要件，詞為奧地利，俄羅斯立法模式。我國(guó)的民法通則也是采用這種立法模式； （4）形式主義，即物權(quán)變動(dòng)除進(jìn)行登記或交付外，當(dāng)事人還應(yīng)就物權(quán)變動(dòng)作成一個(gè)獨(dú)立于債權(quán)契約的以物權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容的合意，稱為物權(quán)行為。
本文認(rèn)為我國(guó)未來(lái)的物權(quán)立法應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)上采用登記要件主義，對(duì)于動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)作出區(qū)分對(duì)于一般的動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采用對(duì)抗主義，而特殊動(dòng)產(chǎn)采用登記要件主義，例如各種交通運(yùn)輸工具的轉(zhuǎn)移，動(dòng)產(chǎn)抵押的設(shè)定等。第二、三種效力就是物權(quán)公示的公信力。下面就特別來(lái)闡釋一下公信力問(wèn)題。
三、物權(quán)公示的公信力
1．“公信力為公示之目的”質(zhì)疑
依通常說(shuō)法，物權(quán)公示的公信原則，指“依公示方法所表現(xiàn)之物權(quán)縱不存在或內(nèi)容有異，但對(duì)于信賴此項(xiàng)公示方法所表示之物權(quán)，而為物權(quán)交易之人，法律仍承認(rèn)其具有與真實(shí)物權(quán)存在之相同法律效果，以為保護(hù)之原則”。
顯然，物權(quán)公示的公信力，其力圖解決的問(wèn)題并非于正常情況下第三人利益的保護(hù)問(wèn)題：惟在公示的物權(quán)根本不存在或者其內(nèi)容與真實(shí)物權(quán)不相符合，此時(shí)，方存在為物權(quán)交易的第三人的信賴?yán)�，而物�?quán)公示的公信原則，則對(duì)第三人的此種信賴?yán)嬗枰员Ｗo(hù)，以維護(hù)交易安全。
2．物權(quán)公示與物權(quán)公示的公信力的關(guān)系
如前所述，物權(quán)的公示是法律為透明物權(quán)關(guān)系而采取的強(qiáng)制性措施，主要目的在于保護(hù)交易安全。而物權(quán)公示之對(duì)于交易安全的保護(hù)，主要是通過(guò)為社會(huì)公眾提供了解物的歸屬以及物之上所存在的其它支配權(quán)的明確途徑而實(shí)現(xiàn)的。
但物權(quán)公示的效果（效力）究竟如何？對(duì)此，德國(guó)學(xué)者依照德國(guó)法的設(shè)計(jì)，將之歸納為三大效力：
（1）物權(quán)轉(zhuǎn)讓效力（Ubertragungswirkung）,即未經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以及未經(jīng)交付的動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，不發(fā)生物權(quán)之得失變更的法律效力；
（2）權(quán)利正確性推定效力，即推定以不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的當(dāng)事人的權(quán)利內(nèi)容為正確的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利、以動(dòng)產(chǎn)的占有為正確的權(quán)利人占有。即使不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的物權(quán)與實(shí)際的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不一致，或者動(dòng)產(chǎn)的占有與實(shí)際的動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不一致，但無(wú)論其是基于權(quán)利人、相對(duì)人或者不動(dòng)產(chǎn) 記機(jī)關(guān)的過(guò)錯(cuò)，登記對(duì)任意之善意第三人均為正確，動(dòng)產(chǎn)占有人則被推定為所有人；
（3）善意保護(hù)效力（Gutglaubenswirkung），即通過(guò)法定方式取得的物權(quán)不受原權(quán)利人追奪，即使登記錯(cuò)誤，從登記名義人處取得物權(quán)的善意第三人仍受保護(hù)；即使占有人非為權(quán)利人，從占有人取得物權(quán)的善意第三人仍受保護(hù)。
3．不動(dòng)產(chǎn)登記與動(dòng)產(chǎn)占有之公信力的強(qiáng)弱差異
與某些有關(guān)物權(quán)公示的公信力的籠統(tǒng)論述所造成的印象相反，在賦予不動(dòng)產(chǎn)登記以公信力的立法，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示（登記）與動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示（占有）在公信力的強(qiáng)弱上存在極大差異。
這種強(qiáng)弱差異，顯然是由于動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)在物權(quán)公示方法上的“分道揚(yáng)鑣”所引起�！�
與動(dòng)產(chǎn)占有相比較，不動(dòng)產(chǎn)登記所具有的公信力在一定條件下肯定要強(qiáng)大得多：不動(dòng)產(chǎn)登記為國(guó)家行為，采用文字記載并具有嚴(yán)格的程序，尤其在采實(shí)質(zhì)審查制度的情況下，公示的權(quán)利與實(shí)際的權(quán)利相一致的機(jī)率較高。有關(guān)國(guó)家和地區(qū)除加強(qiáng)登記制度的完善之外，或規(guī)定因登記機(jī)關(guān)的失職而造成損失的國(guó)家賠償責(zé)任（德國(guó)、瑞士），或規(guī)定從登記手續(xù)費(fèi)中提取部分作為補(bǔ)償基金或保險(xiǎn)基金（英國(guó)、美國(guó)及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)），以為救濟(jì)。
4.動(dòng)產(chǎn)占有與不動(dòng)產(chǎn)登記之公信力的表現(xiàn)形式
動(dòng)產(chǎn)占有的公信力通過(guò)善意取得制度予以表現(xiàn)，此點(diǎn)不存在任何疑義。但在賦予不動(dòng)產(chǎn)登記以公信力的立法，其公信力的表現(xiàn)形式究竟如何？不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的這一是由《德國(guó)民法典》第932條規(guī)定的”。 但無(wú)論如何，不動(dòng)產(chǎn)不適用善意取制度，是由《德國(guó)民法典》第892條和第893條規(guī)定的；動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的這一制度，得制度，卻是我國(guó)學(xué)者（包括臺(tái)灣地區(qū)學(xué)者）在引進(jìn)和分析有關(guān)制度時(shí)的主流觀點(diǎn)（雖然學(xué)者在作出此項(xiàng)結(jié)論時(shí)通常并不具體說(shuō)明理由）， 同時(shí)也為我國(guó)物權(quán)法立法草案學(xué)者建議稿所確定。
四、完善我國(guó)物權(quán)公示原則的法律思考
1．最新《物權(quán)法》(草案)的思考
最新的全國(guó)人大法工委的《物權(quán)法》（草案）第四條規(guī)定 物權(quán)應(yīng)當(dāng)公示。記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的人是該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人，動(dòng)產(chǎn)的占有人是該動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人，但有相反證據(jù)證明的除外。法律規(guī)定不經(jīng)登記即可取得物權(quán)的，依照其規(guī)定。對(duì)此條規(guī)定，本人與部分人的意見(jiàn)一致，認(rèn)為這里規(guī)定的“物權(quán)應(yīng)當(dāng)公示”不妥。確立物權(quán)公示原則的目的在于保障交易安全，對(duì)于沒(méi)有交易要求的物，不應(yīng)當(dāng)適用物權(quán)公示原則。建議修改為：物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅應(yīng)當(dāng)公示。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定，本人認(rèn)為草案的規(guī)定基本上有利于明確不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬，防止并減少糾紛。但十九規(guī)定異議登記須經(jīng)權(quán)利人書(shū)面同意，本人認(rèn)為在實(shí)踐中幾乎不可能實(shí)現(xiàn)。還有，第十九條中“以人民法院裁定予以異議登記”的規(guī)定在民事訴訟法上沒(méi)有立法依據(jù)，法院不好操作。覺(jué)得應(yīng)該修改十九條。
2．有關(guān)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的幾點(diǎn)結(jié)論
總結(jié)上述分析，對(duì)于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度，可以提出以下幾點(diǎn)結(jié)論性意見(jiàn)
（1）物權(quán)公示為權(quán)利公示，不動(dòng)產(chǎn)登記則為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之得失變更的登記行為，其或者為對(duì)已經(jīng)取得的物權(quán)以及物權(quán)的不復(fù)存在進(jìn)行“宣示”，或者為對(duì)依法應(yīng)當(dāng)取得的物權(quán)進(jìn)行“確認(rèn)”，但其并非一種權(quán)利創(chuàng)設(shè)行為。
（2）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記與不動(dòng)產(chǎn)（尤其是土地）的行政管理性質(zhì)上非屬同一，兩者必須分開(kāi)。
（3）登記機(jī)關(guān)的職能，主要在于對(duì)依法已經(jīng)取得或者依法應(yīng)當(dāng)取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)予以公示，故對(duì)于當(dāng)事人據(jù)以取得物權(quán)的法定根據(jù)（法律行為、行政命令以及
審批文件、法院判決等）可以僅僅具有形式上的審查義務(wù)（有關(guān)文書(shū)是否真實(shí)、完備）而無(wú)實(shí)質(zhì)上的審查義務(wù)（合同是否為當(dāng)事人真實(shí)的意思表示、行政審批和
法院判決是否合法等）。
（4）不動(dòng)產(chǎn)登記公信力之有無(wú)以及強(qiáng)弱，應(yīng)當(dāng)取決于登記制度完備之程度。以我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的現(xiàn)狀和預(yù)期，不宜賦予不動(dòng)產(chǎn)登記以絕對(duì)的公信力。
3．構(gòu)建適合我國(guó)國(guó)情的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)
（1）登記價(jià)值的沖突和平衡
便民是第一價(jià)值取向：登記除所具有的物權(quán)公示 功能外，雖然還有行政監(jiān)督的作用，但這個(gè)作用是從屬的、外在的，而不是本原的、固有的，行政機(jī)關(guān)完全可利用法院登記的信息實(shí)施其行政監(jiān)管的職能。效率是第二價(jià)值取向，必須建立統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)，“多頭登記”已成為眾矢之的，并被認(rèn)為是導(dǎo)致我國(guó)登記狀況十分混亂的主要原因。成本是第三價(jià)值取向。
（2）關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的考慮
登記機(jī)構(gòu)定位的考慮主要是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)本身的多樣性和復(fù)雜性，當(dāng)前設(shè)置統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)的成本和可行性也是必須考慮的。當(dāng)然最重要的是要克服掉當(dāng)前登記體制下容易滋生腐敗低、效率和不專業(yè)的最為根本的弊端。這是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度另外一個(gè)非常重要的基點(diǎn)。其中不動(dòng)產(chǎn)登記的技術(shù)性問(wèn)題不是最為艱難的問(wèn)題，不應(yīng)成為取舍各種方案的決定性因素。
（3）不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)設(shè)置的方案
目前國(guó)內(nèi)的學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界就不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)設(shè)置的方案歸納有以下幾種：
第一種，認(rèn)為應(yīng)由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)人民法院管轄；
第二種，認(rèn)為仍然應(yīng)由不動(dòng)產(chǎn)所在地的行政主管機(jī)關(guān)管轄，但在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)?shù)胤菍?shí)質(zhì)性改變的統(tǒng)一性整合；
第三種，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行公證部門(mén)的實(shí)質(zhì)審查和登記機(jī)關(guān)形式審查的分離；
第四種，成立獨(dú)立于現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)行政主管部門(mén)的實(shí)行垂直管理體制的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。本方案也細(xì)分為兩種，或是由統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)向不動(dòng)產(chǎn)主管部門(mén)派出登記人員進(jìn)行登記或者統(tǒng)一納入獨(dú)立的登記體系；
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