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  • 業(yè)主支付擔(dān)保與施工留置權(quán)的可行性研究

    [ 黎廣軍 ]——(2006-4-27) / 已閱26647次

    現(xiàn)在的問題是:應(yīng)以什么樣的擔(dān)保物權(quán)作為業(yè)主支付擔(dān)保。如前所述,學(xué)術(shù)界有三種主流觀點(diǎn),一是法定抵押權(quán)說,二是優(yōu)先受償權(quán)說,三是留置權(quán)說。

    對(duì)業(yè)主來說,留置權(quán)如同法律強(qiáng)行將建設(shè)工程抵押給承包商,猶如一種法定抵押權(quán)。對(duì)法律來說,留置權(quán)有優(yōu)先受償?shù)膶傩,猶如一種優(yōu)先受償權(quán)或優(yōu)先權(quán)。對(duì)承包商來說,留置權(quán)是一種法定擔(dān)保物權(quán)。如此看來,上述三種觀點(diǎn)似乎是從業(yè)主、法律、承包商三個(gè)不同角度描述同一擔(dān)保物權(quán)。另一方面,如果建設(shè)工程已經(jīng)“法定抵押”給承包商,再“意定抵押”給銀行就有重復(fù)抵押之嫌;此外,依法拍賣工程的權(quán)利應(yīng)是擔(dān)保物權(quán),而不是擔(dān)保物權(quán)具有的優(yōu)先受償權(quán)或優(yōu)先權(quán)。所以,《合同法》第286條所涉擔(dān)保物權(quán)應(yīng)是施工留置權(quán)。

    4 施工留置權(quán)制度的主要規(guī)則

    4.1 施工留置權(quán)采用登記制而非占有制

    法學(xué)通說,動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)公示是占有而不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)公示是登記,因此不動(dòng)產(chǎn)留置只須在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記留置權(quán)而無須占有不動(dòng)產(chǎn),如同不動(dòng)產(chǎn)抵押那樣。況且,任何人未經(jīng)業(yè)主同意或法院判決而強(qiáng)行占有他人不動(dòng)產(chǎn)將構(gòu)成惡意無權(quán)占有,因此理論上無法設(shè)立“占有不動(dòng)產(chǎn)”的留置權(quán)。我國物權(quán)法草案也規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示采用登記制,只要再定義出不動(dòng)產(chǎn)施工留置權(quán),《合同法》第286條的法理問題將迎刃而解。

    4.2 施工留置權(quán)的基本原理

    施工留置權(quán)是一種基于“共有財(cái)產(chǎn)”的權(quán)利。如果債權(quán)到期后不獲支付,債權(quán)人可依法扣留自己創(chuàng)造的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),以阻止任何人不當(dāng)?shù)美。如果業(yè)主仍不付款或已無償付能力,留置權(quán)人可通過法律程序取消業(yè)主的回贖權(quán),然后依法拍賣不動(dòng)產(chǎn)以兌現(xiàn)留置權(quán)。但法律上財(cái)產(chǎn)共有人有優(yōu)先購買權(quán),勝訴留置權(quán)人不能立即實(shí)施拍賣;敗訴業(yè)主和抵押權(quán)人仍然可在法定時(shí)間內(nèi)贖買留置權(quán),以免不動(dòng)產(chǎn)被賤賣而導(dǎo)致更大損失。

    4.3 施工留置權(quán)人及其限制

    理論上,凡向不動(dòng)產(chǎn)施工 (新建、改建、裝修、維修等) 提供了直接勞動(dòng)、材料、設(shè)備并與業(yè)主有直接合同關(guān)系或通過合同鏈與業(yè)主有間接合同關(guān)系的人有留置權(quán),包括工人、供應(yīng)商、分包商、承包商,但不包括供應(yīng)商的工人和供應(yīng)商。這不但意味著可以解決工人欠薪和材料欠款等問題從而消滅連環(huán)三角債,而且意味著不動(dòng)產(chǎn)施工不適用善意取得制度以保護(hù)勞動(dòng)者權(quán)益。但工程分包層次不受制約可能導(dǎo)致許多問題,規(guī)定與業(yè)主、承包商或某1級(jí)分包商有直接合同關(guān)系的人才有留置權(quán),可能是我國現(xiàn)階段較合適的做法。

    4.4 施工留置權(quán)的優(yōu)異特性

    (1) 留置權(quán)具有二次效力,第一次效力成立留置權(quán) (債權(quán)到期后扣留財(cái)產(chǎn)的客體或財(cái)產(chǎn)的權(quán)利),第二次效力實(shí)現(xiàn)留置權(quán) (折價(jià)或拍賣受償)。利用兩次效力之間的緩沖時(shí)間,雙方可以充分協(xié)商解決問題的辦法。

    (2) 債權(quán)人首次工作的瞬間發(fā)生了債,其留置權(quán)隨之生效,但債權(quán)到期并登記后才能正式生效。由于施工留置權(quán)“時(shí)光倒流”至工程物權(quán)誕生時(shí)生效,而抵押權(quán)不能在物權(quán)誕生前生效,因此施工留置權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)高于工程抵押權(quán)。但工程抵押權(quán)人通過業(yè)主付給債權(quán)人作為工程費(fèi)的貸款部分,應(yīng)視為贖買了債權(quán)人的留置權(quán)并取得優(yōu)先順位,因而優(yōu)先于其后登記的留置權(quán)。

    (3) 留置權(quán)具有不可分性,其效力遍及于合同標(biāo)的所涉財(cái)產(chǎn)。施工留置權(quán)成立于建筑上,或土地上,或兩者之上。例如,綠化工程的施工留置權(quán)人應(yīng)拍賣不動(dòng)產(chǎn)而不是花草樹木,因?yàn)楹笳咭讶芎嫌谠摬粍?dòng)產(chǎn)。

    (4) 留置權(quán)具有保障清償債權(quán)的“物上代位性”。由于債權(quán)不消失,留置權(quán)就不失效,因此,誰擁有留置物的所有權(quán),誰就要負(fù)責(zé)清償留置索賠。被登記了留置權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)將難以轉(zhuǎn)讓、出售和抵押籌資。

    4.5 施工留置權(quán)可以解決工人欠薪問題

    2004年10月24日公布的最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第26條規(guī)定:“實(shí)際施工人以轉(zhuǎn)包人、違法分包人為被告起訴的,人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理。實(shí)際施工人以發(fā)包人為被告主張權(quán)利的,人民法院可以追加轉(zhuǎn)包人或者違法分包人為本案當(dāng)事人。發(fā)包人只在欠付工程價(jià)款范圍內(nèi)對(duì)實(shí)際施工人承擔(dān)責(zé)任”。

    如前所述,承包人之訴是“對(duì)物之訴”,因此,工人“代位”承包人向欠付工程價(jià)款的發(fā)包人主張權(quán)利,如同拒絕給付勞動(dòng)在不動(dòng)產(chǎn)中的價(jià)值。如果法律賦予了工人留置權(quán),而業(yè)主、承包商、分包商未能對(duì)工人的留置權(quán)登記提出有效異議登記,工人其實(shí)就已經(jīng)不訴而勝;工人要么獲得支付,要么申請(qǐng)依法拍賣不動(dòng)產(chǎn)。
    位于合同鏈最末層的工人有代位訴訟權(quán),合同鏈中的其他債權(quán)人有代位訴訟權(quán)也就不存在法律障礙。

    4.6 業(yè)主以第三方保證解除留置權(quán)登記

    發(fā)生留置權(quán)登記后,業(yè)主可向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提交一份法律認(rèn)可的第三方保證,同時(shí)解除留置權(quán)登記,以免協(xié)商期間影響業(yè)主不動(dòng)產(chǎn)的銷售或抵押籌資。該保證的保額應(yīng)是留置權(quán)登記金額的100%以上,包括預(yù)計(jì)的留置權(quán)利息和訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等賠償金在內(nèi)。

    4.7 承包商付款保證和最低價(jià)中標(biāo)

    業(yè)主只對(duì)合同價(jià)款承擔(dān)支付責(zé)任。業(yè)主賠付工人、供應(yīng)商、分包商的留置索賠后有權(quán)向承包商索賠,因此承包商應(yīng)向業(yè)主提交付款保證。該保證在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記備案。如果業(yè)主已按合同付足了工程款給承包商,工人、供應(yīng)商、分包商的留置權(quán)登記將變成對(duì)承包商付款保證的索賠,如同業(yè)主提交了一份第三方保證后可以解除留置權(quán)登記那樣。付款保證人必然會(huì)拒絕報(bào)價(jià)太低和信用不良的投標(biāo)人,以防其虧損或破產(chǎn)或無信用而導(dǎo)致賠付,這樣就可以保障實(shí)行最低價(jià)中標(biāo)。

    4.8 施工留置權(quán)可以消滅墊資工程

    法律上,債權(quán)到期后債權(quán)人才能行使留置權(quán)。工人、供應(yīng)商、分包商應(yīng)在最后一次履行工作或供料后一次性申請(qǐng)登記留置權(quán)。此時(shí)債權(quán)人已完成合同任務(wù),任何人都無法阻止他依法行使留置權(quán),也不會(huì)由于留置索賠的爭議或訴訟而影響施工質(zhì)量與工期。如果經(jīng)常不獲支付,債權(quán)人可依法終止與承包商或分包商的合同,然后依法登記留置權(quán)。施工留置權(quán)可在施工期間解決合同鏈中各個(gè)環(huán)節(jié)的到期債務(wù),因而可以消滅墊資工程。如果業(yè)主強(qiáng)迫承包商墊資而不按合同付足工程款,承包商就會(huì)拖欠工資、材料款,讓債權(quán)人去留置業(yè)主不動(dòng)產(chǎn)。付款保證人還必然會(huì)禁止承包商向業(yè)主承諾墊資,以防留置權(quán)登記變成對(duì)承包商付款保證人的索賠。

    4.9 申請(qǐng)文件的公證和惡意留置的防范

    施工留置權(quán)是法律賦予特定債權(quán)人的自力救濟(jì)權(quán)利。債權(quán)人申請(qǐng)登記留置權(quán)無須事先經(jīng)過任何人同意,但登記后必須以有回執(zhí)的郵件通知業(yè)主和承包商。為防范無端在他人不動(dòng)產(chǎn)上登記留置權(quán),應(yīng)該規(guī)定:未登記“開工通知”的不動(dòng)產(chǎn)禁止登記留置權(quán),并且,登記“完工通知”一段法定時(shí)間后截止登記留置權(quán)。

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