[ 臧恩富 ]——(2006-3-23) / 已閱18229次
論購房產(chǎn)權(quán)過戶中的法律障礙/臧恩富律師
遼寧壹品律師事務(wù)所律師
在媒體報道的諸多購房“黑洞”和“陷井”中，對購房者危害最大的當(dāng)屬所購房屋存在產(chǎn)權(quán)過戶的法律障礙，購房者支付了房款卻得不到所購房屋的所有權(quán)。如何確保購房者能夠順利地取得所購房屋的產(chǎn)權(quán)，既是購房者迫切關(guān)心的問題，也是政府主管部門規(guī)范房屋交易應(yīng)解決的問題，更是律師為當(dāng)事人購房提供法律服務(wù)時應(yīng)首先考慮的問題。
產(chǎn)權(quán)，顧名思義，是指房產(chǎn)的所有權(quán)，對購房者來說，產(chǎn)權(quán)意味著對所購房屋享有所有權(quán)并同時對該房屋所占土地享有使用權(quán)。購買房屋與購買其他普通商品在取得所有權(quán)方式上的不同之處就在于購房屬于不動產(chǎn)交易的一種，其所有權(quán)的取得不以是否交付為準(zhǔn)，而是以是否向房地產(chǎn)交易主管部門辦理產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)。所以，購房者從維護自身利益的角度出發(fā)，在決定是否購買某個特定房屋時，不但要考慮能否擁有所購房屋的實際使用、支配權(quán)，更要考查能否獲得所購房屋的《房屋所有權(quán)證》和相應(yīng)的《土地使用證》。如果購房者在決定購房之初忽略了所購房屋可能存在的過戶的法律障礙，那么，輕則會使購房者陷入不必要的糾紛和訴訟之中，重則可能導(dǎo)致購房者錢房兩空，血本無歸。
綜合分析產(chǎn)權(quán)過戶中的法律障礙，其來源集中在賣方方面。因為在購房這一買賣合同的法律關(guān)系中，買方的主要義務(wù)是支付房款，而賣方的的主要義務(wù)則是交付房屋并轉(zhuǎn)移其所有權(quán)。對賣方及其所售房產(chǎn)進行資信調(diào)查和權(quán)屬分析，是排除產(chǎn)權(quán)過戶法律障礙的關(guān)鍵。
根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《商品房銷售管理辦法》、《商品房預(yù)售管理辦法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》及其他相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，要排除商品房產(chǎn)權(quán)過戶的法律障礙，應(yīng)關(guān)注以下幾個方面：
一、 了解賣方是否有產(chǎn)權(quán)證或預(yù)售許可證。
購買期房的購房者，要看預(yù)售該期房的賣方是否有所出售商品房的預(yù)售許可證。只有擁有商品房預(yù)售許可證，該期房才具備了市場準(zhǔn)入條件。
購買現(xiàn)房的購房者，要看賣方有無所出售房屋的產(chǎn)權(quán)證。是否擁有產(chǎn)權(quán)證是判斷賣方是否對所出售房屋擁有所有權(quán)和處分權(quán)的標(biāo)志。
二、 了解賣方的處分權(quán)上是否存在限制情況，這些限制賣方處分權(quán)的情況包括：
1、 查封
被司法機關(guān)采取財產(chǎn)保全措施進行查封的房屋，在查封期間不得轉(zhuǎn)讓。
2、 抵押
被抵押用于債的擔(dān)保的房屋，在抵押期間未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得轉(zhuǎn)讓。
3、 共有
產(chǎn)權(quán)共有的房屋，未經(jīng)其他共有人的同意不得轉(zhuǎn)讓，并且在同等條件下，其他共有人擁有優(yōu)先購買權(quán)。
4、 出租
被出租的房屋出售的，房屋產(chǎn)權(quán)人（即出租人）應(yīng)提前三個月通知房屋承租人，在同等條件下，房屋承租人擁有優(yōu)先購買權(quán)。
三、 了解擬購房屋所在土地的性質(zhì)
1、 出讓土地
購房者所購買的商品房所在的土地應(yīng)該是以出讓方式取得的國有土地，并且賣方已取得了土地使用證。
2、 劃撥土地
若擬購房屋所在土地為劃撥土地使用權(quán)，則在該土地未依法辦理土地出讓手續(xù)并繳納相應(yīng)的土地出讓金之前，不得轉(zhuǎn)讓。
3、 集體土地
集體土地上的房屋的交易，原則上只能在該房屋所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民之間進行。其他城市居民購買集體土地上的房屋無法取得所購房屋的所有權(quán)。集體土地只有依法辦理征用、出讓手續(xù)后，才能由開發(fā)商開發(fā)商品房進行出售。
4、 軍隊土地
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