[ 馮登輝 ]——(2023-10-19) / 已閱2851次
2018年5月，李某與王某簽訂了《房屋買賣合同》，約定李某購買王某的一套房屋，房屋購買價(jià)款為100萬元，付款方式為簽訂合同當(dāng)日支付20萬元定金，余款在房屋過戶之后三日內(nèi)支付，房屋定金支付之后，王某將房屋鑰匙交付給李某，李某將房屋進(jìn)行裝修并居住至今，但李某與王某未能辦理過戶手續(xù)，期間李某多次催促王某，王某總是以各種理由推脫，2018年10月，因王某與某公司借款合同糾紛一案，某公司將王某起訴，并將上述房產(chǎn)進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全，法院裁定對上述房產(chǎn)進(jìn)行了查封，時(shí)至今日，法院經(jīng)某公司的申請，欲將上述房產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行，李某向法院提起了案外人執(zhí)行異議之訴，請求不得執(zhí)行此房屋，并且確認(rèn)此房屋歸李某所有。后經(jīng)了解查證，上述房屋為王某及趙某婚后取得，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，《房屋買賣合同》僅有王某一人簽字，趙某未簽字。
那么就本案而言，李某在法院查封房產(chǎn)之前，與王某簽訂了《房屋買賣合同》，并且居住至今，能否排除某公司的強(qiáng)制執(zhí)行，對此，有兩種不同意見。
一種觀點(diǎn)認(rèn)為，李某的主張不能排除某公司對上述房產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行。
首先，李某要求排除某公司的強(qiáng)制執(zhí)行，必須在房屋被查封之前簽訂了合法有效的《房屋買賣合同》，雖然李某與房屋登記所有人王某簽訂了《房屋買賣合同》，但上述房屋系王某與趙某婚后取得的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，《房屋買賣合同》僅有王某一人簽字，侵害了作為共有人趙某的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，王某超越代理權(quán)對外簽訂《房屋買賣合同》，因無權(quán)處分應(yīng)歸于無效。
其次，根據(jù)最高院發(fā)布《全國法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（九民會(huì)議紀(jì)要）第127條，金錢債權(quán)執(zhí)行中，商品房消費(fèi)者之外的一般買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，請求排除執(zhí)行的，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第28條規(guī)定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；二是在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；三是已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；四是非因買受人自身原因未辦理過戶登記。李某未將剩余80萬元支付，對于房屋未辦理過戶未能及時(shí)催促王某，李某對于未能過戶所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由自身來承擔(dān)。
因此，李某的主張不能排除某公司對上述房產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行。
筆者認(rèn)為，李某的主張能排除某公司對上述房產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行。
首先，從房屋買受人李某享有的權(quán)利性質(zhì)來看，基于生存利益至上的考慮，其享有的是物權(quán)期待權(quán)，而某公司對于王某的請求權(quán)為債權(quán)請求權(quán)，根據(jù)民法物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的基本原則，李某的物權(quán)期待權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于某公司的債權(quán)請求權(quán)。
其次，《房屋買賣合同》雖然只有王某一人的簽字，但根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條，有下列情形之一的，合同無效（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益（三）以合法形式掩蓋非法目的（四）損害社會(huì)公共利益（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。顯然，《房屋買賣合同》雖然只有王某一人的簽字不是合同無效的事由，買受人李某有理由相信登記在李某名下的房屋，李某具有代為王某處分的代理權(quán)，基于信賴之利益保護(hù)，且根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件使用法律問題的解釋》第三條規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持”，故《房屋買賣合同》合法有效，應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。
再次，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第28條規(guī)定，排除執(zhí)行需具備四個(gè)要件，第一，在人民法院查封之前簽訂了合法有效的書面買賣合同，第二，在人民法院查封之前已經(jīng)合法占有該不動(dòng)產(chǎn)，第三，已經(jīng)支付全部價(jià)款者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行，第四，非因買受人自身原因未辦理過戶手續(xù)，李某與王某簽訂了合法有效的《房屋買賣合同》，且對房屋進(jìn)行裝修居住至今，李某雖然未將剩余80萬元支付，是因?yàn)橥跄澄崔k理過戶手續(xù)，李某可以按照合同約定將剩余80萬元按照人民法院的要求交付執(zhí)行即可，對于因買受人原因未辦理過戶，實(shí)踐中更應(yīng)當(dāng)結(jié)合個(gè)案來綜合考量，一般而言，買受人只要向房屋登記機(jī)構(gòu)遞交過登記資料的申請，或者向出賣人提出過辦理過登記的積極行為，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定符合非因買受人的原因未辦理過戶的情形，李某多次催促王某辦理房屋過戶登記手續(xù)，但王某遲遲不予辦理，后發(fā)生了房屋被查封不能過戶的情形，李某對于未辦理過戶沒有過錯(cuò)。
因此，李某的主張能排除某公司對上述房產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行。
實(shí)踐中，買受人與出賣人簽訂《房屋買賣合同》，出賣人大多為不動(dòng)產(chǎn)登記證書登記的單獨(dú)所有人，買受人基于對權(quán)利證書的信賴，直接與出賣人簽訂《房屋買賣合同》，殊不知，出賣人所出售的房屋系婚后與夫妻另一方的婚后共同財(cái)產(chǎn)，夫或妻的另一方遂主張另一方對于房屋未經(jīng)過其同意不予認(rèn)可，因此，買受人在購買房屋時(shí)，一定要摸清房屋的權(quán)利屬性，因暫時(shí)不能過戶的房屋，買受人一定要通過銀行轉(zhuǎn)賬的方式記錄買房的轉(zhuǎn)款憑證，在房屋裝修或交付后，留存好裝修的憑證以及物業(yè)費(fèi)和水電費(fèi)的繳費(fèi)票據(jù)，以證明對房屋的合法占有，以備不時(shí)之需。
