[ 馬志星 ]——(2005-5-28) / 已閱27376次
不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)初探
馬志星
一、不動(dòng)產(chǎn)概念的界定
動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的劃分在整個(gè)物權(quán)法乃至民法典中占有重要的地位.可以說(shuō),正是通過(guò)把物區(qū)分為動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn),才構(gòu)建起物權(quán)法和民法典的理論大廈.動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)劃分的歷史也源遠(yuǎn)流長(zhǎng),一直可以上溯到羅馬法時(shí)代.
羅馬法的動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)“是以能否移動(dòng)和移動(dòng)后是否變更其性質(zhì),損害其價(jià)值進(jìn)行分類”.[1]這一分類標(biāo)準(zhǔn)基本奠定了兩者涇渭分明的分水嶺.自羅馬法以來(lái),大陸法系國(guó)家和地區(qū)以此為藍(lán)本,構(gòu)建出現(xiàn)代民法理論和近代立法中的分類模式.
在現(xiàn)代民法體系中,關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的概念的界定,國(guó)際上有兩種立法例.一種是不動(dòng)產(chǎn)指不能被移動(dòng)或移動(dòng)后會(huì)毀損其經(jīng)濟(jì)價(jià)值的物.如土地,建筑物.此種體例為《德國(guó)民法典》,《日本民法典》,我國(guó)舊民法和《意大利民法典》②采用,也成為大陸法系國(guó)家民法典之外英美法系財(cái)產(chǎn)法規(guī)定的概念.
另一種立法例規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)是其性質(zhì)不能移動(dòng),其用途不能移動(dòng),其權(quán)利客體不能移動(dòng),法律規(guī)定不能移動(dòng)的財(cái)產(chǎn).如房產(chǎn),地產(chǎn).此體例以法國(guó)民法典為代表.③這兩種分類標(biāo)準(zhǔn)的根本區(qū)別在于,前者認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)歸根到底是物,是不可動(dòng)之物.而后者認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)歸根到底是權(quán)利,是不可動(dòng)之物上的支配權(quán)利.
德國(guó)民法典第94條規(guī)定:“附著于土地上的物,特別是建筑物,以及與土地尚未分離的出產(chǎn)物,屬于土地的主要組成部分.種子自播種時(shí)起,植物自栽種時(shí)起,為土地的重要組成部分.為完成建筑物而附加的物,屬于建筑物的主要組成部分.”④可見(jiàn),德國(guó)民法典中不動(dòng)產(chǎn)被稱為地產(chǎn),地產(chǎn)不是泛指的土地,而只是在不動(dòng)產(chǎn)登記薄業(yè)已登記的地表部分.正如孫憲忠所說(shuō):“這是一個(gè)具有物理和程序雙重意義的分類標(biāo)準(zhǔn),土地,房屋和永久附著物是不動(dòng)產(chǎn),首先是出于其不可動(dòng)性,同時(shí)還在于業(yè)經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記的程序性質(zhì).”⑤
德國(guó)民法典先規(guī)定不動(dòng)產(chǎn),不動(dòng)產(chǎn)之外即為動(dòng)產(chǎn).與德國(guó)不同,瑞士民法典采用了給動(dòng)產(chǎn)下定義的方式區(qū)分動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn).《瑞士民法典》第713條規(guī)定:“性質(zhì)上可移動(dòng)的物以及法律上可支配的不屬于土地的自然力,為動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的標(biāo)的.”其不動(dòng)產(chǎn)基本限于土地,礦山及其土地定著物.其分類依然凸現(xiàn)出以物可否移動(dòng)的物理標(biāo)準(zhǔn)為主的特點(diǎn),我國(guó)澳門(mén)地區(qū)民法典第195條的規(guī)定更將其體現(xiàn)得淋漓盡致.
法國(guó)民法的動(dòng)產(chǎn),不動(dòng)產(chǎn)的分類受羅馬法和日耳曼法的雙重影響,除了物可否移動(dòng)的物理標(biāo)準(zhǔn)外,還有價(jià)值范疇的判斷,“動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值是‘脆弱’的,”⑥正說(shuō)明了這一點(diǎn).法國(guó)民法典第526條規(guī)定:“依其客體 ，下列 權(quán)利為不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)的使用收益權(quán)；地役權(quán)；請(qǐng)求返還不動(dòng)產(chǎn)的訴權(quán)�！�.⑦可見(jiàn)法國(guó)民法典給不動(dòng)產(chǎn)的定義是絕對(duì)的物理標(biāo)準(zhǔn),但不動(dòng)產(chǎn)的法律體系卻建立在不動(dòng)產(chǎn)是一些重要價(jià)值的財(cái)產(chǎn)的思路的基礎(chǔ)上.
由上述種種立法例可以看出對(duì)不動(dòng)產(chǎn)范圍界定的標(biāo)準(zhǔn)有二.
一是自然標(biāo)準(zhǔn).即根據(jù)其不能移動(dòng)或移動(dòng)有勛于其價(jià)值;如土地,建筑物.此種標(biāo)準(zhǔn)業(yè)已被大陸法系國(guó)家民法典采信,英美法系財(cái)產(chǎn)法基本上也與其一致,也是我國(guó)眾多法學(xué)者普遍認(rèn)同的標(biāo)準(zhǔn).梁慧星先生認(rèn)為:“不動(dòng)產(chǎn)指依自然性質(zhì)或者法律的規(guī)定不可移動(dòng)的物,包括土地,土地定著物,與土地尚未脫離的土地生成物,因自然或人力添附于土地并且不能分離的其他物.”⑧
二是添附標(biāo)準(zhǔn).所謂添附是指由自然或人為原因使一物附著于另一物結(jié)合而成為不可分物或難以分割物.在這里,難以分割物并非絕對(duì)不能分離,而是說(shuō)分離會(huì)影響其社會(huì)效用,經(jīng)濟(jì)上不合算.此標(biāo)準(zhǔn)將不動(dòng)產(chǎn)擴(kuò)展至動(dòng)產(chǎn),擴(kuò)展了動(dòng)產(chǎn)的范圍.關(guān)于添附后物的歸屬問(wèn)題,羅馬法中用主物與從物的關(guān)系已有規(guī)定,并且此規(guī)定基本上被現(xiàn)代大多數(shù)民法典國(guó)家采信.
除了通行的自然標(biāo)準(zhǔn)和添附標(biāo)準(zhǔn)之外,有些國(guó)家還規(guī)定了其它相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn).如法國(guó)民法典還規(guī)定了另外三個(gè)標(biāo)準(zhǔn).一是為確保不動(dòng)產(chǎn)合理正常使用的物,如農(nóng)具,耕畜.二是產(chǎn)生于不動(dòng)產(chǎn)之上的一些用益物權(quán),如地上權(quán),地役權(quán).三是依法律特別規(guī)定,如法律規(guī)定的股票為不動(dòng)產(chǎn).⑨
我國(guó)的《民法通則》沒(méi)有動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)的概念,但在民法理論和近幾年的立法中，接受了這一分類。《擔(dān)保法》第92條規(guī)定：本法所稱不動(dòng)產(chǎn)指土地以及房屋、林木等地上附著物。鑒于此，本文界定不動(dòng)產(chǎn)概念采用通說(shuō)，即“不動(dòng)產(chǎn)是指性質(zhì)上不能移動(dòng)或雖可移動(dòng)就會(huì)損害價(jià)值的物，⑩”以《擔(dān)保法》第92條規(guī)定，包括土地，房屋和林木等地上定著物。
二、物權(quán)法中的公示公信原則和登記的制度價(jià)值
公示公信原則是物權(quán)法的基本原則之一，也是設(shè)立、變更、終止物權(quán)所必須遵守的基本原則。所謂公示原則，物權(quán)變動(dòng)行為需以法定公示方式進(jìn)行才能生效的原則。所謂公信原則是指物權(quán)變動(dòng)行為經(jīng)公示后，即使標(biāo)的物出讓人事實(shí)上無(wú)處分權(quán)經(jīng)公示的，善意出讓人基于對(duì)公示的信任，仍能取得物權(quán)的原則。⑾
物權(quán)的公示原則要求在動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)中，以占有標(biāo)的物為生效要件。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，已完成登記為生效要件。這是采用了德國(guó)式的公示成立要件說(shuō)。⑿由于物權(quán)是對(duì)世權(quán)是絕對(duì)權(quán)。其變動(dòng)涉及的范圍大。不公示不足以明確財(cái)產(chǎn)歸屬，不公示不足以確保商品交換的安全和有效。正是基于保障交易安全的目的，設(shè)立物權(quán)的公示制度。
公信原則是公示原則的邏輯結(jié)果。物權(quán)變動(dòng)公示的，即發(fā)生權(quán)利變動(dòng)的效力，即使公示有瑕疵，善意受讓人也不負(fù)返還義務(wù)，只能由有過(guò)錯(cuò)方的人承擔(dān)責(zé)任，在快節(jié)奏的現(xiàn)代生活中，商品的交換要求及時(shí)、可靠的將商品的物權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓人。因此，保護(hù)交易中的善意受讓人的利益，維持一個(gè)穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)秩序。保障交易安全成為更高層次上的立法與實(shí)踐追求。物權(quán)變動(dòng)中的公信力與公示公信原則正反映了這樣一種價(jià)值取向。
物權(quán)的變動(dòng)對(duì)動(dòng)產(chǎn)大都采用占有為生效要件，而對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)各國(guó)一般都建立起獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)登記制度加以管理。
從歷史上看，以保障交易安全為目的的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，系以12世紀(jì)前后德國(guó)北部城市關(guān)于土地物權(quán)變動(dòng)須記載與市政會(huì)議所掌管的都市公�。╯tadtbuch）上為其發(fā)端。其后不久，這一制度因德國(guó)大規(guī)模繼受羅馬法而與多數(shù)地方廢止，僅個(gè)別地方略有采行。至18世紀(jì)，由于形勢(shì)的需要，登記制度與普魯士和法國(guó)抵押權(quán)中重新復(fù)活。自此以后，登記制度遂與歐陸各國(guó)廣泛推行。法國(guó)抵押權(quán)之登記制度表明近代意義的不動(dòng)產(chǎn)登記制度正式誕生。
登記由于其對(duì)象是具有社會(huì)重要意義的財(cái)產(chǎn)。在大陸法系中其地位和作用絕非無(wú)足輕重，在很大程度上，登記是民法中必不可少的部分。大陸法系民法有相當(dāng)數(shù)量的登記內(nèi)容。如法國(guó)民法典涉及抵押權(quán)登記的《登記簿的分布和登記員的責(zé)任》由8條，德國(guó)民法典《關(guān)于土地權(quán)利的一般規(guī)定》則有30條規(guī)定土地登記的，瑞士民法典在每一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)中配之以如何登記，可見(jiàn)。登記是民法尤其是物權(quán)法中必不可少的。
登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法，見(jiàn)物權(quán)變動(dòng)事項(xiàng)等給予特定國(guó)家機(jī)關(guān)的薄冊(cè)上。從不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的角度看登記的制度價(jià)值，大致有二：
一、 保障交易安全。這是設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)登記制度的初衷和最終落腳點(diǎn)，反映了不動(dòng)產(chǎn)登記的高層次的價(jià)值追求。我們很難設(shè)想在一個(gè)缺乏登記制度經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境中的穩(wěn)定美好的生活。若沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)的登記，很難說(shuō)那些區(qū)有重要社會(huì)意義的財(cái)產(chǎn)究竟帶給我們的是幸福還是災(zāi)難。沒(méi)有法律確保的秩序，一切可能都不現(xiàn)實(shí)。
二、更能體現(xiàn)出不動(dòng)產(chǎn)的“莊重”與社會(huì)價(jià)值。不動(dòng)產(chǎn)不同于動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)該說(shuō)他承載了更多的社會(huì)意義和社會(huì)價(jià)值，我們從價(jià)值范疇就能做出基本的判斷：不動(dòng)產(chǎn)決非一般動(dòng)產(chǎn)，他應(yīng)給與更大程度的關(guān)注與寵愛(ài)。這體現(xiàn)在物權(quán)的公示上就是動(dòng)產(chǎn)已占有為要件，而不動(dòng)產(chǎn)需經(jīng)過(guò)登記的繁瑣程序，只有這樣才夠莊重。
應(yīng)該說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)的登記制度與物權(quán)的公示公信制度原則上有著天然的契合點(diǎn)，那種天然的合拍使“不動(dòng)產(chǎn)公示天然是登記”，登記一直是人們忠貞不渝的選擇。
正如王澤鑒先生指出的：“以登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)之公示手段，是人類法律生活之以項(xiàng)重大制度。登記制度為不動(dòng)產(chǎn)交易提供了一個(gè)明確的基礎(chǔ)，是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的不以交付標(biāo)的物之占有為要件，在同一不動(dòng)產(chǎn)上得成立多種用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。對(duì)于整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)具有重大貢獻(xiàn)�！雹�
三、各國(guó)（地區(qū)）不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)立法例
不動(dòng)產(chǎn)登記作為一項(xiàng)重要的物權(quán)公示手段，關(guān)于登記機(jī)關(guān)由各國(guó)制定專門(mén)不動(dòng)產(chǎn)登記法或不動(dòng)產(chǎn)登記法規(guī)或者在民法典中加以規(guī)定.下面是各國(guó)的立法例：
日本不動(dòng)產(chǎn)登記法第8條第12項(xiàng)：“登記事務(wù)，以管轄不動(dòng)產(chǎn)所在地的法務(wù)局，地方法務(wù)局�；蚱渲Ь郑沙鏊鶠榈怯浰�，而予以管轄�！翱梢�(jiàn)，日本不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)是性質(zhì)為司法行政機(jī)關(guān)的法務(wù)局，支局及派出所。
德國(guó)土地登記條例第1條第1款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿由地方法院（不動(dòng)產(chǎn)登記局）統(tǒng)一掌管。不動(dòng)產(chǎn)登記局對(duì)本區(qū)域內(nèi)的土地有管轄權(quán).”
在瑞士，依瑞士民法典及州法的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)通常為各州法院。
在英國(guó)，統(tǒng)一管理城鄉(xiāng)土地權(quán)屬于登記的機(jī)構(gòu)，為“政府土地登記局”。這一機(jī)構(gòu)是英國(guó)現(xiàn)今統(tǒng)一從事不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的審查、確認(rèn)、登記、發(fā)證及辦理過(guò)戶換證的部門(mén)。⒁
中國(guó)舊土地登記規(guī)則第4條第1款第1句就規(guī)定：“土地登記，由土地所在地之市縣地政機(jī)關(guān)辦理之�！�
在我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，依《土地法》第39條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記系由市縣地政機(jī)關(guān)辦理。具體言之，由臺(tái)灣市縣政府與轄區(qū)內(nèi)設(shè)置的專門(mén)的地政事務(wù)所，主辦不動(dòng)產(chǎn)登記。
在我國(guó)香港，不動(dòng)產(chǎn)登記系由專門(mén)的“田土注冊(cè)處”負(fù)責(zé)，行政上隸屬于香港注冊(cè)總署。
由上可見(jiàn)，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記之主辦機(jī)關(guān)，現(xiàn)代各國(guó)（地區(qū)）的立法例大致有二:一是司法機(jī)關(guān)，二是隸屬于政府的專門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記局（大多稱為“土地登記局”）或“地政事務(wù)所”。并且無(wú)論是司法機(jī)關(guān)還是隸屬于政府機(jī)關(guān)的專門(mén)機(jī)構(gòu)都實(shí)行統(tǒng)一管轄登記，從而避免因分散管理而出現(xiàn)的混亂。
考察世界各地的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，可以發(fā)現(xiàn)，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)有兩個(gè)規(guī)則性的特點(diǎn)：
一是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)大致有二，司法機(jī)關(guān)和隸屬于政府的專門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記局，但一般是司法機(jī)關(guān)。在德國(guó)為屬于地方普通法院系統(tǒng)的土地管理局，在日本為司法行政機(jī)關(guān)法務(wù)局，地方法務(wù)局及其派出所;在瑞士為各州的地方法院。我國(guó)歷史上制定民法之初也曾用法院統(tǒng)一登記的體現(xiàn)，但還來(lái)因?yàn)槊駠?guó)時(shí)期法的混亂而改為行政機(jī)構(gòu)的地政局統(tǒng)一登記，此法用在我國(guó)臺(tái)灣至今。
二是登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一性，各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)要么由司法機(jī)關(guān)統(tǒng)一登記，要么由隸屬于政府的專門(mén)機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記，而不是多部門(mén)多頭執(zhí)政。
不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的兩個(gè)特征是物權(quán)公示原則決定的，也很好的反應(yīng)了物權(quán)公示原則的要求。
四、設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)之原則
鑒于對(duì)歷史上和現(xiàn)代各國(guó)（地區(qū)）對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的考察，可以清晰的凸現(xiàn)幾條設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)機(jī)關(guān)的特點(diǎn)，這些特點(diǎn)也成為從法理和實(shí)踐中設(shè)立登記機(jī)關(guān)的原則。
一是登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一性原則。在國(guó)際上，從不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的立法例看，如法國(guó)，日本、瑞士等無(wú)不如此。從法理上看，登記機(jī)關(guān)所統(tǒng)一是登記信息集中化，擁有詳備的不動(dòng)產(chǎn)登記資料，利于查閱和辦理，節(jié)省了成本，提高了效率，能從根本上與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的效率原則合拍。反之，登記機(jī)關(guān)的不統(tǒng)一必然造成麻煩。當(dāng)兩個(gè)或兩個(gè)以上的登記機(jī)關(guān)權(quán)力交叉重合時(shí)，不但會(huì)損害當(dāng)事人的利益，而且會(huì)擾亂正常的法律秩序。例如，抵押權(quán)因登記而成立，但如果兩個(gè)或多個(gè)登記機(jī)關(guān)都要求當(dāng)事人在自己的機(jī)關(guān)登記，那么就不但會(huì)增加當(dāng)事人的經(jīng)費(fèi)開(kāi)支，而且會(huì)造成抵押權(quán)（其他權(quán)利也一樣）的成立由多個(gè)時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)而難以判斷其到底是何時(shí)成立的問(wèn)題，如果當(dāng)事人是在其中一個(gè)部門(mén)進(jìn)行了登記，這就造成了物權(quán)變動(dòng)的法律基礎(chǔ)的互相沖突，最后的結(jié)果是“因?yàn)榱⒎ㄔ斐傻乃痉ōh(huán)境”。如果此期間由第三人的權(quán)力納入登記，那么法律關(guān)系間更加混亂。
二是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)一般是司法機(jī)關(guān)而不是行政機(jī)關(guān)。從立法例上說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，在瑞士為各州的地方法院，在德國(guó)為屬于地方普通法院系統(tǒng)的土地管理局；在日本為司法行政機(jī)關(guān)法務(wù)局，地方法務(wù)局，及其派出所。司法機(jī)關(guān)是國(guó)際上常見(jiàn)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。
從法理上說(shuō)，首先，登機(jī)行為是一種程序司法行為或準(zhǔn)程序司法行為。檢討英、發(fā)、美、德、日、瑞士等不同法系國(guó)家的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，登記機(jī)關(guān)的職權(quán)范疇在性質(zhì)上都不承擔(dān)公法上政府管理監(jiān)督的職能，而是賦予給民事個(gè)體自由去行使，選擇，判斷，登記機(jī)關(guān)只是一個(gè)消極的確認(rèn)和向社會(huì)公眾公示以達(dá)到物權(quán)變動(dòng)公示原則要求的目的，這種行為不是行政行為而是司法行為。其次，因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記直接決定當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，利用登記信息最多的是訴訟機(jī)構(gòu)，仲裁機(jī)構(gòu)。故登記應(yīng)建立與司法機(jī)關(guān)的直接聯(lián)系。如在德國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的爭(zhēng)議直接進(jìn)入訴訟程序，當(dāng)事人在此程序中已經(jīng)不必起訴，而是直接向上級(jí)法院上訴。我國(guó)歷史上制定民法之初也采用過(guò)法院統(tǒng)一登記做法。最后，司法機(jī)關(guān)作為登記機(jī)關(guān)節(jié)約了訴訟成本，充分利用不動(dòng)產(chǎn)信息資源，同時(shí)提高了審判效率和經(jīng)濟(jì)生活效率。
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