[ 蓑笠翁 ]——(2005-3-22) / 已閱19489次
“有人從西珥不住的大聲問我：‘守望者啊！黑夜還有多久才能過去呢？守望者�。『谝惯�有多久才能過去呢？’ 守望的人回答：‘黎明來到了，可是黑夜卻沒有過去！你們?nèi)缦朐賳�，就可以問，就可以從頭再來’�！�
——《以賽亞書》
購房契約的新約與舊約
作者：蓑笠翁
自2001年，北京市的房屋買賣契約由市房地局統(tǒng)一修訂，換成了新的版本：舊契約條款少，新契約內(nèi)容全。幾年過去了，于是就有了自己的一些想法，直到一天，有些現(xiàn)象看在眼里，有了“骨鯁在喉，不吐不快”的感覺。
那么何謂“新”呢？我想，應(yīng)該指“超越舊的”。諸多報(bào)刊著文云：新契約克服了舊契約的種種弊端，代之以完善的條款和內(nèi)容，對“消費(fèi)者更大限度的購房權(quán)益保護(hù)”。歷史，總是在兩種力量的較量中曲折發(fā)展，好比由秦始皇寫一部，就得由孟江女寫另一部。關(guān)于契約的進(jìn)步作用，梅因在《古代法》一書中寫道：“所有進(jìn)步社會(huì)的運(yùn)動(dòng)在有一點(diǎn)上是一致的。在運(yùn)動(dòng)發(fā)展過程中，其特點(diǎn)是家族依附的逐步消滅以及代之而起的個(gè)人義務(wù)的增長�！畟�(gè)人’不斷地代替了‘家族’，成為民事法律所考慮的單位。……則我們可以說，所有進(jìn)步社會(huì)的運(yùn)動(dòng)，到此為止，是一個(gè)‘從身份到契約’的運(yùn)動(dòng)�！睆钠跫s內(nèi)容上說，新契約是一種進(jìn)步。但作為力量之一的房地產(chǎn)商們似乎不喜歡這個(gè)“新”版本的契約，專業(yè)人士們（比如律師/學(xué)者）卻發(fā)現(xiàn)，舊契約中出現(xiàn)的許多問題在新契約中依然存在，政府修訂契約的初衷，對房地產(chǎn)商們的制約并沒有實(shí)現(xiàn)，較為關(guān)鍵的問題并沒有解決。中國的變革，一向系政治行為，其它因素的作用，一直有限。很多事件的推動(dòng)，完全依附于政治，并不時(shí)搖擺于政策和“首長講話”之間，讓我們還是用現(xiàn)象來說話。
現(xiàn)象一：房地產(chǎn)商的實(shí)力
房地產(chǎn)商們開發(fā)項(xiàng)目以“期房”居多，而 “期房”的最大風(fēng)險(xiǎn)之一是房產(chǎn)建設(shè)出現(xiàn)“爛尾”，工程不能按時(shí)完成或是根本無法完成，不僅房產(chǎn)會(huì)貶值，而且還會(huì)直接影響消費(fèi)者的生活，經(jīng)濟(jì)上蒙受巨大損失。而在此時(shí)，房地產(chǎn)商的實(shí)力就成了“期房”實(shí)現(xiàn)的最關(guān)鍵的保障因素之一，實(shí)力體現(xiàn)在法律法規(guī)中的“硬指標(biāo)”，就是房地產(chǎn)商的企業(yè)資質(zhì)。這是很簡單的問題，房地產(chǎn)商企業(yè)資質(zhì)越高，自有資金越充足，抗風(fēng)險(xiǎn)能力也就越強(qiáng)；反之，房地產(chǎn)商依靠“滾動(dòng)開發(fā)”來運(yùn)營項(xiàng)目，需要用銷售收入進(jìn)行工程建設(shè)，這樣的期房就存在風(fēng)險(xiǎn)了——房子的銷售情況要受市場影響，一旦房子賣的不好，資金跟不上，工程建設(shè)就要受影響，房產(chǎn)蓋不起來，就更賣不出去，形成惡性循環(huán)。
這樣，新契約中雖在的首頁留出房地產(chǎn)商的企業(yè)營業(yè)執(zhí)照號/企業(yè)資質(zhì)證號等內(nèi)容，但是仍有房地產(chǎn)商與消費(fèi)者簽約時(shí)不填寫，也許是想玩一把‘空手套白狼’的游戲吧。有的房地產(chǎn)商甚至于公開說：“生活中我從來不賭，但事業(yè)上我是一個(gè)大賭徒，每一步路都是在賭”，他們也許從來就沒有想過，買他們房產(chǎn)的消費(fèi)者有沒有膽略去賭，有沒有本錢去賭��？！時(shí)勢造英雄，國家需要金牌時(shí)，馬俊仁就是英雄；想看電影時(shí)，張藝謀就是英雄；而人民需要住房時(shí)，房地產(chǎn)商們就是英雄。英雄們的特點(diǎn)是為達(dá)目的，可以不問手段。英雄們都是偉大的“成功即道德”的馬基雅維利主義者。
現(xiàn)象二：房地產(chǎn)項(xiàng)目的證件
房地產(chǎn)項(xiàng)目的證件是消費(fèi)者將來能否拿到房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證，最終法定權(quán)益能否得到基本保證的“生死線”，這就是人們一般簡稱為“五證”的房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售證件。
1．國有土地使用權(quán)證
如果房地產(chǎn)商不能取得國有土地使用權(quán)證，就不能取得房屋所有權(quán)證，而房地產(chǎn)商取得此證的前提就是向國家按時(shí)、足額的繳納土地出讓金，許多房地產(chǎn)商不能取得此證往往是由于資金緊張導(dǎo)致，或銷售情況不好，甚至于把資金周轉(zhuǎn)于其它的項(xiàng)目。
2．建設(shè)工程規(guī)劃許可證
房屋的位置、房屋建設(shè)情況、道路、市政工程、容積率等等，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中，必須到城市規(guī)劃行政主管部門進(jìn)行規(guī)劃審批。
3．建設(shè)用地規(guī)劃許可證
工程情況、選址、工程地形圖、批準(zhǔn)征用土地的計(jì)劃等。
4．建設(shè)工程開工證
建設(shè)用地的條件“三通一平”、施工單位、施工圖、“四源”供應(yīng)協(xié)議等。
5．銷售（預(yù)售）許可證
各房地產(chǎn)商在北京市開發(fā)建設(shè)的商品房，只有取得銷售（預(yù)售）許可證后，方可銷售和預(yù)售。
雖說新契約中對這些內(nèi)容做了一些規(guī)定和提示，“買房看五證”也已經(jīng)成為消費(fèi)者們的基本要求，但是一些更加“聰明” 房地產(chǎn)商又開始玩新的花樣，正是“偽君子生著一張紅衣主教的臉，卻有一顆磨坊主人的心”：
（1）利用證件的復(fù)印件修修改改、大做文章；
（2）證件中建設(shè)項(xiàng)目、建設(shè)單位、建筑面積前后不一；
（3）超出銷售（預(yù)售）許可證注明的樓座、樓層進(jìn)行銷售；
（4）超出建設(shè)工程開工證的高度、面積建設(shè)。
消費(fèi)者們看好自己心儀已久的房產(chǎn)，交出自己辛辛苦苦攢下的錢交了定金，等到要簽約，而要看房地產(chǎn)商們的“五證”時(shí)，他們往往會(huì)給出幾張模模糊糊的復(fù)印件，或者干凈利落的告訴你：“原件不在這兒，你如果一定要看，就到我們公司總部去看吧！” 龍應(yīng)臺(tái)說過：“你有知道的權(quán)利，我就失去了隱秘的權(quán)利”。信息是增加有序性的因素。在與房地產(chǎn)商們的博弈過程中，消費(fèi)者由于缺乏足夠準(zhǔn)確的信息，處于絕對劣勢。要知道，人的言行有時(shí)是虛假的，其實(shí)，那正是另一種真實(shí)！許多違規(guī)行為并不是因?yàn)椴涣私夥珊鸵话闵鐣?huì)規(guī)范，而是因?yàn)橛衅渌N種利益和借口。赫伯特-西蒙說：“生存的最好的生物是對周圍環(huán)境最有利的生物�！蓖�，發(fā)展得最好的房地產(chǎn)商是對社會(huì)公眾最有利的企業(yè)，而最充分考慮人的行為習(xí)慣和需求的房產(chǎn)，才是最好賣的房產(chǎn)。你可能在某時(shí)某地欺騙某些人，但你不可能在所有的時(shí)間所有的地方欺騙所有的人。
現(xiàn)象三：房地產(chǎn)項(xiàng)目的房屋面積
我們正面臨一個(gè)消費(fèi)的時(shí)代，《精品購物指南》代替了《毛主席語錄》，“千萬不要忘記階級斗爭” 變成了“及時(shí)清除體內(nèi)毒素”。今天，房地產(chǎn)交易的繁榮，反襯出計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的失敗，但繁榮背后買賣雙方的沖突與矛盾卻遠(yuǎn)非想象的那樣簡單化。房地產(chǎn)交易中因房屋面積引發(fā)的糾紛非常多，已經(jīng)成為了一種現(xiàn)象。
在《北京市商品房銷售面積的計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)偂分幸?guī)定：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。在新的契約中，雖已要求房地產(chǎn)商將這幾項(xiàng)數(shù)據(jù)明示，同時(shí)也強(qiáng)制性規(guī)定出商品房銷售面積正負(fù)3%的誤差，但面積風(fēng)險(xiǎn)依然如故：
（1）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e界定模糊，將不應(yīng)計(jì)入分?jǐn)偟拿娣e計(jì)入分?jǐn)偅M(fèi)者無法確認(rèn)分?jǐn)偟拿娣e組成是否準(zhǔn)確無誤；
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