[ 駱萍 ]——(2004-12-3) / 已閱11387次
國(guó)土部門(mén)自行組織對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)
出讓的“拍賣(mài)”行為應(yīng)予規(guī)范
駱萍 周志剛
城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下方興未艾，伴隨著城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的是國(guó)有土地使用權(quán)出讓。前些年，盛行以協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)，滋生了大量的腐敗行為。國(guó)家近幾年不斷強(qiáng)調(diào)對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)貏e是商業(yè)，旅游、娛樂(lè)、豪華住宅用地使用權(quán)出讓?zhuān)瑧?yīng)采取招標(biāo)、拍賣(mài)方式。但在實(shí)踐操作中，國(guó)有土地行政管理部門(mén)（以下稱(chēng)國(guó)土部門(mén)）對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行拍賣(mài)，不是按《中華人民共和國(guó)拍賣(mài)法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《拍賣(mài)法》）的規(guī)定委托合法的拍賣(mài)企業(yè)實(shí)施拍賣(mài)，而是自行組織拍賣(mài)。為此，筆者就國(guó)土部門(mén)在自行組織對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)出讓實(shí)施拍賣(mài)中存在的弊端發(fā)表淺見(jiàn)。
一、國(guó)土部門(mén)自行組織的所謂“拍賣(mài)”，并沒(méi)有嚴(yán)格按《拍賣(mài)法》的規(guī)定對(duì)“拍賣(mài)標(biāo)的”進(jìn)行公告與展示，從而阻礙了潛在的競(jìng)買(mǎi)人參加競(jìng)買(mǎi)。
按照《拍賣(mài)法》的規(guī)定，拍賣(mài)企業(yè)至少應(yīng)在設(shè)區(qū)的市設(shè)立，拍賣(mài)人（即拍賣(mài)企業(yè)）應(yīng)當(dāng)于拍賣(mài)前7日發(fā)布拍賣(mài)公告，拍賣(mài)公告應(yīng)當(dāng)通過(guò)報(bào)紙或者其他新聞媒介發(fā)布。無(wú)疑《拍賣(mài)法》的規(guī)定既保證了拍賣(mài)的公平、公開(kāi)，同時(shí)又盡可能邀約潛在競(jìng)買(mǎi)人參加拍賣(mài)。而國(guó)土部門(mén)在自行組織對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)實(shí)施拍賣(mài)時(shí)，往往只在其辦公地點(diǎn)進(jìn)行公示，其公示期限也無(wú)法按《拍賣(mài)法》規(guī)定得到保證。因此，無(wú)法體現(xiàn)拍賣(mài)的公平、公開(kāi)原則，也阻礙了潛在的競(jìng)買(mǎi)人參加競(jìng)買(mǎi)。
二、國(guó)土部門(mén)自行組織的拍賣(mài)，無(wú)法保證拍賣(mài)師的專(zhuān)業(yè)水平，往往使“拍賣(mài)標(biāo)的”不能最大限度實(shí)現(xiàn)價(jià)值。
拍賣(mài)對(duì)拍賣(mài)師的專(zhuān)業(yè)水平有較高的要求，以此保證最大限度的實(shí)現(xiàn)“拍賣(mài)標(biāo)的”的價(jià)值。因此《，拍賣(mài)法》對(duì)拍賣(mài)師的資質(zhì)和能力有嚴(yán)格的要求。國(guó)土部門(mén)在自行組織拍賣(mài)時(shí)，一般都是由自己的工作人員擔(dān)任拍賣(mài)師，無(wú)法保證其專(zhuān)業(yè)水平，也就無(wú)法保證最大限度實(shí)現(xiàn)“拍賣(mài)標(biāo)的”的價(jià)值。
三、國(guó)土部門(mén)自行組織的拍賣(mài)，無(wú)法防止“拍賣(mài)標(biāo)的”的權(quán)利瑕疵。
國(guó)土部門(mén)在自行組織國(guó)有土地使用權(quán)拍賣(mài)時(shí)，既是出讓人又是拍賣(mài)人，缺乏應(yīng)有的監(jiān)督機(jī)制，無(wú)法防止“拍賣(mài)標(biāo)的”的權(quán)利瑕疵。實(shí)踐中，國(guó)土部門(mén)在未完全收回該宗地土地使用權(quán)時(shí)，即對(duì)該宗地實(shí)施拍賣(mài)，造成不必要的糾紛，同時(shí)，侵犯了競(jìng)買(mǎi)人和原土地使用權(quán)人的合法權(quán)益。
四、國(guó)土部門(mén)自行組織的拍賣(mài)，串通競(jìng)賣(mài)的情況難以避免。
串通競(jìng)買(mǎi)和串通競(jìng)賣(mài)均是嚴(yán)重妨害公正、公開(kāi)及誠(chéng)信的惡意競(jìng)爭(zhēng)行為，同時(shí)，損害了國(guó)家的利益�！杜馁u(mài)法》第65條規(guī)定，違反本法第37條的規(guī)定，競(jìng)買(mǎi)人之間，競(jìng)買(mǎi)人與拍賣(mài)人之間惡意串通，給他人造成損害的，拍賣(mài)無(wú)效，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。由工商行政管理部門(mén)對(duì)參與惡意串通的競(jìng)買(mǎi)人處最高應(yīng)價(jià)百分之十以上百分之三十以下的罰款；對(duì)參與惡意串通的拍賣(mài)人處最高應(yīng)價(jià)最百分之十以上百分之五十以下的罰款。該規(guī)定，一方面對(duì)惡意串通的競(jìng)賣(mài)人員是一種震懾，另一方面對(duì)違法者的處罰，也有法律依據(jù)可循。因國(guó)土部門(mén)自行組織的拍賣(mài)并不是法律意義上的“拍賣(mài)”，故串通競(jìng)買(mǎi)和串通競(jìng)賣(mài)的行為難以避免，而對(duì)違法者的處罰卻無(wú)法律依據(jù)可循。
五、國(guó)土部門(mén)自行組織的拍賣(mài)，只是《合同法》意義上的“要約與承諾”，并不是法律意義上的拍賣(mài)。
《拍賣(mài)法》第2條規(guī)定，本法適用于中華人民共和國(guó)境內(nèi)拍賣(mài)企業(yè)進(jìn)行的拍賣(mài)活動(dòng)，該法第10條、12條對(duì)設(shè)立拍賣(mài)企業(yè)有明確的實(shí)質(zhì)條件和程序規(guī)定。而由國(guó)土部門(mén)自行組織的拍賣(mài)，系由國(guó)土部門(mén)作為拍賣(mài)人，國(guó)土部門(mén)只是政府職能部門(mén)，并不具有拍賣(mài)企業(yè)的資質(zhì)和能力，因此國(guó)土部門(mén)自行組織的拍賣(mài)不是法律意義的“拍賣(mài)”，不能適用《拍賣(mài)法》，只是《合同法》意義的要約與承諾，只能適用《合同法》。實(shí)踐中，國(guó)土部門(mén)耗費(fèi)了大量的人力、財(cái)力組織拍賣(mài)，確定競(jìng)買(mǎi)人后，往往出現(xiàn)競(jìng)買(mǎi)人事后反悔，拒絕簽訂正式合同的情形，國(guó)土部門(mén)無(wú)法按《拍賣(mài)法》追究其違約責(zé)任，只能按《合同法》追究其締約過(guò)失責(zé)任，既引起了不必要的訴爭(zhēng)，也損害了國(guó)家的利益。
綜上，筆者認(rèn)為：國(guó)土部門(mén)組織對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)出讓實(shí)施拍賣(mài)，應(yīng)嚴(yán)格按《拍賣(mài)法》的規(guī)定，委托專(zhuān)業(yè)、合法的拍賣(mài)企業(yè)實(shí)施，以維護(hù)國(guó)家及競(jìng)買(mǎi)人的合法利益。
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