[ 高琦 ]——(2004-9-14) / 已閱10657次
欺詐性商品房買賣合同案分析
高 琦
[案例]
原告，丁某，某公司法定代表人。
被告，某市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
案由，2002年6月19日，原告代表其公司與被告簽訂購房合同。雙方約定，原告購買被告開發(fā)的某小區(qū)商品房一套，建筑總面積110.9平方米,單價2302元/平方米（2003年8月此地房價為2500元/平方米）,總價255292元，交房日期為2003年5月30日前，小房單價2000元/個(待交鑰匙時一次交清)。付款方式為分期付款，首付30%，后憑本合同與銀行訂立170000元的貸款合同。簽約當(dāng)日原告根據(jù)約定于向被告交付了總房價30%的85292元的首付款。買受人逾期付款的違約責(zé)任：（1）逾期在15日內(nèi)，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款1/10000的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）超過15日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計(jì)應(yīng)付款的3%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款1/10000的違約金。出賣人逾期交房的違約責(zé)任：（1）逾期不超過90日的，出賣人向買受人每日支付100元的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）超過90日的，買受人有權(quán)解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起30日內(nèi)退還全部已付款。
合同簽訂前，原告認(rèn)為單獨(dú)的廚房，餐廳和客廳不適合公司辦公，被告遂向原告承諾可將三間房間的墻打掉，同時更改了戶型圖并附于合同。2002年7月，被告催促原告向銀行辦理貸款手續(xù)，而原告認(rèn)為被告為交付設(shè)計(jì)院更改的戶型圖，有不能履行的危險，所以至起訴時止仍未辦理貸款。2003年8月27日，交房時未按照合同中戶型圖建造（因要求打掉的墻是承重墻），小房也被改成車庫買于他人。2003年1月原告向法院起訴。原告要求被告賠償因遲延交房所造成的損失,即甲方在逾期交房期間的房租(從2003年6月1日至2004年1月1日共1600元/月*6=9600元)，和因未交小房將來租小房的費(fèi)用(620元/年*3年=1860元)；逾期交房的違約金按合同約定每日100元計(jì)（100元*3個月*30日=9000元），以上共計(jì)20460元，并主張繼續(xù)履行合同。被告認(rèn)為，因原告未及時辦理貸款手續(xù)，所以原告應(yīng)負(fù)逾期付款的違約責(zé)任賠償違約金7659元，同時主張解除合同。
[分析]
該案涉及的主要法律問題包括：合同的性質(zhì)、欺詐性合同受害人在起訴或仲裁中的救濟(jì)方法、以及合同先履行義務(wù)一方的不安抗辯權(quán)。
首先，為了確定此合同的性質(zhì)，就需要界定房地產(chǎn)開發(fā)商更改戶型圖吸引原告簽約的行為。根據(jù)最高人民法院的解釋，欺詐是指“一方當(dāng)事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對方當(dāng)事人作出錯誤意思表示”的行為，因欺詐而訂立的合同，是在受欺詐人因欺詐行為發(fā)生錯誤而作出的不真實(shí)的意思表示合意。該案中，被告作為房地產(chǎn)開發(fā)商,應(yīng)知道承重墻不能拆的規(guī)定，但其為符合原告的要求，任意更改戶型圖，屬于“故意告知對方虛假情況”，因此具有欺詐的故意。原告因考慮了已更改的戶型圖紙有利于自己的工作和生活,才作出買房決定并隨即與房地產(chǎn)開發(fā)商簽約，即原告因考慮到被告告知的“虛假情況”才陷入了錯誤并作出了意思表示，因此被告的行為屬于“誘使當(dāng)事人作出錯誤意思表示”的行為。由于被告的行為均符合欺詐的要件，所以被告任意更改戶型圖吸引原告買房的行為屬于合同欺詐。
我國《合同法》第54條第2款規(guī)定：“一方以欺詐、脅迫的手段或乘人之危，使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤消�！边@就是說，對欺詐性合同，在起訴或仲裁的過程中受害人有三種方法可供選擇: 1.如受害人認(rèn)為合同繼續(xù)有效對其有利，可要求變更合同；2.如受害人認(rèn)為違約責(zé)任的適用對其更為有利，可要求在確認(rèn)合同有效的情況下，責(zé)令欺詐行為人承擔(dān)違約責(zé)任；3.如果受害人認(rèn)為合同繼續(xù)有效對其不利，可請求法院和仲裁機(jī)構(gòu)撤消該合同，在撤消該合同后，此合同就無效了。但由于《合同法》第55條規(guī)定：“有下列情形之一的，撤銷權(quán)消滅： （一）具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)；（二）具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人知道撤銷事由后明確表示或者以自己的行為放棄撤銷權(quán)。”而本案中自受害人知道或者應(yīng)該知道被欺詐的事由之日起即從2002年6月底至起訴之日止，已經(jīng)超過了一年，所以該撤消權(quán)消滅。因此,該案的原告只能選擇第一種或第二種方法,而其訴訟請求正是第二種方法的表現(xiàn).但原告的訴訟請求是否合理、合法呢？
根據(jù)《民法通則》第115條：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定條件的，另一方有權(quán)要求履行或采取補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失�！薄逗贤ā�107條：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任�！币虼顺袚�(dān)違約責(zé)任的方式有三種：繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失。由于采取補(bǔ)償措施的適用以合同對質(zhì)量不合格的違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確，而依《合同法》第61條仍不能確定違約責(zé)任為前提的，所以采取補(bǔ)償措施不適用本案。因此原告可以要求被告繼續(xù)履行交付房屋的義務(wù)，并損失賠償。
而原告主張的支付違約金和損害賠償并用的要求是否合法,關(guān)鍵是分析兩者的關(guān)系. 第113條第一款是關(guān)于損害賠償?shù)囊?guī)定: “當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失�！币虼�, 原告要求的未交小房和遲延交房所造成的損失賠償屬于預(yù)期利益損失，符合法律規(guī)定.《合同法》第114條第一款是關(guān)于違約金的規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。” 由此可見，損害賠償與支付違約金都是合同責(zé)任的主要形式.損害賠償通常要與實(shí)際損害相符,而違約金數(shù)額與實(shí)際損失并無必然聯(lián)系,即使在沒有損害的情況下也應(yīng)該支付違約金.對于本案,如果支付補(bǔ)償性違約金(逾期交房在九十日內(nèi),以每日100元計(jì))不足以補(bǔ)償原告所遭受的損失,被告還需要承擔(dān)損害賠償責(zé)任,以彌補(bǔ)違約金的不足部分.這時,違約金與賠償金可以并用.但是兩者并用時需以實(shí)際損失作為責(zé)任的最高限額.因?yàn)榧热划?dāng)事人約定的補(bǔ)償性違約金未達(dá)到實(shí)際損失數(shù)額,就要使用損害賠償,而適用損害賠償就必須遵循損害賠償不得超過實(shí)際損害的基本原則.所以,原告未交小房和遲延交房所造成的損失（繼續(xù)租房的費(fèi)用）再加上違約金的數(shù)額如果1.超過了實(shí)際損失,則只能按照實(shí)際損失賠償;2.未超過實(shí)際損失,按實(shí)際相加的數(shù)額賠償.因違約金9000元未超過實(shí)際損失10460（租房和租小房的費(fèi)用），所以被告應(yīng)賠償原告11460元。
對于判斷被告所訴稱的因原告未及時辦理貸款手續(xù)，所以原告應(yīng)負(fù)逾期付款的違約責(zé)任，同時主張解除合同的主張是否應(yīng)給予支持，主要是看原告是否違約。根據(jù)《合同法》第68條第一款的規(guī)定：“應(yīng)當(dāng)先履行債務(wù)的當(dāng)事人，有確切證據(jù)證明對方有下列情形之一的，可中止履行：……（四）有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形�！卑ㄖe稱具有履行能力的欺詐行為。即是說當(dāng)先給付義務(wù)人有確切證據(jù)證明后給付義務(wù)人沒有履行能力，有不能給付的現(xiàn)實(shí)危險時，有權(quán)中止履行，亦即先履行義務(wù)人具有的不安抗辯權(quán)。本案中，原告先付了30%的首付款，是先履行義務(wù)人。原告在發(fā)現(xiàn)房屋結(jié)構(gòu)已明顯不能按合同戶型圖建造前,曾多次向被告要求看設(shè)計(jì)院的變更戶型圖不得.此后原告在發(fā)現(xiàn)被告有不能履約的危險,并通知被告自己將不辦理貸款手續(xù)時, 被告卻未有任何表示.這時,原告已明確行使了不安抗辯權(quán)規(guī)定的先履行方對后履行方的通知義務(wù),所以原告行使的是不安抗辯權(quán)，并未違約。因此被告的主張不能成立。
[結(jié)論]
該案屬于欺詐性合同，原告繼續(xù)履約的主張應(yīng)支持，但損失賠償應(yīng)按照實(shí)際損失即11460元計(jì)算；被告的主張因沒有法律依據(jù)，所以不予支持。
