[ 邱凱 ]——(2004-9-10) / 已閱21424次
共有房產(chǎn)可適用善意取得
源自日爾曼法“以手護手”的原則，作為不動產(chǎn)的房產(chǎn)不適用善意取得這一論斷已為理論界和審判實務(wù)普遍接受。但是不論房產(chǎn)的按份共有人還是共同共有人，對房產(chǎn)所享有的權(quán)利法律予以保護的同時，市場經(jīng)濟所需求的交易秩序、交易規(guī)則也日趨受到重視。當(dāng)保護房產(chǎn)共有人的利益與維護善意第三人權(quán)益、維護交易安全發(fā)生沖突時，善意取得制度是否有其適用的空間？在我國尚未完整地建立物權(quán)公示公信制度的背景下，有必要進行重新審視。
一、案例及分歧意見
姜某與錢某是夫妻關(guān)系，1998年8月購買了鎮(zhèn)江市某小區(qū)某幢406室房屋(建筑面積62.35m2)，產(chǎn)權(quán)登記在丈夫錢某名下。因夫妻矛盾姜某于1999年7月搬出406室住回娘家。2000年6月錢某背著姜某與蔡某簽訂了房屋買賣合同，將406室以76000元出售給蔡某。商談過程中，錢某出示了房屋所有權(quán)證，帶蔡某實地察看了房屋，并謊稱其妻姜某同意出賣房屋。在房管部門辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)時，錢某提交了房屋所有權(quán)證、結(jié)婚證、偽造姜某簽名的出售房屋委托書和托人取得的關(guān)于委托書屬姜某出具的證明。2000年8月蔡某付清了房款，領(lǐng)取了406室產(chǎn)權(quán)證后搬入406室居住，對房屋還進行了裝璜。嗣后，姜某發(fā)現(xiàn)406室被賣，遂以錢某、蔡某侵犯其房屋所有權(quán)為由向法院提起訴訟，要求確認(rèn)房屋買賣無效。
對該案的法律適用存在三種意見：第一種意見認(rèn)為，406室是姜某、錢某的夫妻共有財產(chǎn)，共同享有所有權(quán)，錢某處分夫妻共有財產(chǎn)未經(jīng)姜某同意，侵犯了姜某的房屋所有權(quán)，錢某與蔡某的房屋買賣無效；第二種意見認(rèn)為，406室房屋產(chǎn)權(quán)登記在錢某名下，在房屋買賣合同簽訂過程中蔡某有充分的理由相信406室房屋產(chǎn)權(quán)屬錢某所有，交易過程中也盡了適當(dāng)?shù)淖⒁猓罁?jù)物權(quán)公示原則確認(rèn)房屋買賣關(guān)系有效；第三種意見認(rèn)為，雖然錢某作為共有人之一處分了共有財產(chǎn)，但蔡某作為第三人不知道姜某不同意出售406室，是善意的，而且支付了相應(yīng)的房價，已辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，應(yīng)認(rèn)定買賣關(guān)系有效，姜某的損失可向錢某另行主張。第一種觀點從無權(quán)處分的角度著力保護共有人的權(quán)利，第二種觀點根據(jù)物權(quán)公示原則側(cè)重維護財產(chǎn)交易安全，均有一定的法律落腳點和適用上的合理性。第三種觀點蘊含著保護善意第三人合法權(quán)益的原則，針對房產(chǎn)部分共有人擅自出賣共有財產(chǎn)的復(fù)雜情況，區(qū)別不同情況作出不同處理，本案中蔡某符合善意取得要件，確認(rèn)買賣關(guān)系有效。筆者贊同第三種觀點。
第一，有明確的法律根據(jù)。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第89條規(guī)定“在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的一般認(rèn)定無效，但第三人善意、有償取得財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護第三人的合法權(quán)益”，該司法解釋從某一角度規(guī)定了善意取得制度的適用，針對的是共同共有財產(chǎn)，其內(nèi)容的外延應(yīng)理解為包含共同共有的房產(chǎn)，案例符合司法解釋規(guī)定的情形，蔡某的合法權(quán)益應(yīng)予保護。
第二，兼顧了其他共有人的利益。根據(jù)民法上的過錯原則，蔡某在房屋買賣過程中已盡有相應(yīng)的注意義務(wù)，按普通人的常識和能力，無從進一步審查共有人姜某對出賣的意思表示，主觀上沒有過錯，錢某故意對蔡某和姜某隱瞞實情，完成了法律上認(rèn)可的房屋交付行為，致姜某的權(quán)利受到侵害，過錯責(zé)任在錢某，姜某可通過向過錯方主張賠償?shù)氖侄潍@得司法救濟。
第三，從社會效益的角度，若判令買賣無效，一則勢必發(fā)生返還財產(chǎn)的后果，造成法律關(guān)系再次調(diào)整，打破已形成的穩(wěn)定，并產(chǎn)生財產(chǎn)的耗費，二則帶來人們對房產(chǎn)交易安全疑慮，不利于維護動態(tài)交易安全。
二、善意取得制度及其適用
第三種觀點的核心是善意取得制度的適用。善意取得亦稱即時取得，指無權(quán)處分他人財產(chǎn)的人在不法將其占有的他人財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人后，如果受讓人在取得該財產(chǎn)時系出于善意，則其取得該財產(chǎn)的所有權(quán)，原財產(chǎn)所有權(quán)人不得要求受讓人返還財產(chǎn)。善意取得制度是近代大陸法系和英美法系民法上的一項重要制度，其涉及民法所有權(quán)與交易安全之衡量與價值問題。從所有權(quán)保護的立場來說，所有權(quán)不能因他人的無權(quán)處分而消滅，所有權(quán)人得向受讓人請求返還原物，受讓人應(yīng)向讓與人依其法律關(guān)系要求救濟。如果絕對貫徹所有權(quán)保護的原則，交易活動會受影響。善意取得制度的執(zhí)行能兼顧所有權(quán)保護和交易安全，有利于社會經(jīng)濟秩序的穩(wěn)定，維護正常的商品交換。
“任意將自己的動產(chǎn)交付于他人者，僅能向相對人請求返還，若該相對人將動產(chǎn)讓與第三人時，則僅可對相對人請求損害賠償”①，這就是“以手護手”原則。日爾曼法實行占有與權(quán)利合一的占有制度，占有與所有權(quán)沒有嚴(yán)格的區(qū)分，占有不僅是一種事實，而且也是一種物權(quán)。占有為權(quán)利的外衣，占有具有公示性，權(quán)利借占有而體現(xiàn)。占有其物者即有權(quán)利，而對物享有權(quán)利的也必須占有物。因而受讓物的占有者，可能取得權(quán)利，而有權(quán)利但卻未直接占有其物時，其權(quán)利的效力也因之減弱。當(dāng)動產(chǎn)所有人以自己的意思將動產(chǎn)托付于他人而由他人直接占有時，所有人權(quán)利的效力減弱。一旦直接占有人將動產(chǎn)讓與第三人，所有人就無從對該第三人請求返還。這種占有讓與，其對象是動產(chǎn)，取得方法只能在動產(chǎn)的商品交易中，只有這樣才能做到“以手護手”。動產(chǎn)以占有獲得公信力，對于不動產(chǎn)，因不動產(chǎn)的取得以登記為條件，不動產(chǎn)的登記使不動產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)具有外部表征，如果權(quán)利人在轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)時出示權(quán)利證書，不發(fā)生第三人不知情的“善意”問題，而買受人在購買不動產(chǎn)時也必須查驗登記文件中所記載的權(quán)利人，這樣作為權(quán)利人也很難處分屬于他人的財產(chǎn)�；谏鲜隼碚摚诤笫赖拿袷铝⒎ㄖ腥藗儼焉埔馊〉弥贫染窒拊趧赢a(chǎn)范圍內(nèi)，只承認(rèn)動產(chǎn)交易中適用善意取得的制度，不承認(rèn)不動產(chǎn)的善意取得。例如德國立法完全繼承了日爾曼法的傳統(tǒng)，基于喪失占有即導(dǎo)致所有權(quán)效力減弱的法律觀念，確立了最具典型意義的善意取得制度,法律保護交易當(dāng)事人基于交易行為所取得的利益,認(rèn)為在特定的場合下應(yīng)犧牲真正權(quán)利人的利益來保護善意無過失交易者的利益,以此維護活潑生動的交易活動秩序,促進民事流轉(zhuǎn)。
國外立法在發(fā)展完善動產(chǎn)善意取得制度的同時，借鑒早期羅馬法物權(quán)變動的形式主義要求和繼承日爾曼法對不動產(chǎn)注重交付方式的交付制度，逐步發(fā)展形成了現(xiàn)代物權(quán)的公示公信制度。物權(quán)變動的公示原則是指物權(quán)的產(chǎn)生、變更或消滅應(yīng)當(dāng)或者必須以一定的可以從外部察知的方式表現(xiàn)出來②。物權(quán)具有對抗第三人的排他性，使得物權(quán)的變動會對不特定的第三人的利益產(chǎn)生限制，為避免第三人遭受不虞之害，要求物權(quán)的變動應(yīng)當(dāng)與一定的技術(shù)性手段結(jié)合起來，使之可以讓交易關(guān)系以外的第三人確知。這一技術(shù)手段就是公示制度。物權(quán)變動的公示制度要求當(dāng)事人將物權(quán)變動以某種便于從外部表象進行判斷的方式對外界加以公示，從而使物權(quán)變動的當(dāng)事人負(fù)擔(dān)公示義務(wù)。通過公示，使第三人在參與交易時有了一個識別、判斷物權(quán)的客觀標(biāo)準(zhǔn)。在正常情況下，無需進行實質(zhì)調(diào)查，僅憑公示的外部表象即可放心交易。一旦在交易過程中出現(xiàn)權(quán)利上的瑕疵，使真正權(quán)利人與第三人之間形成了物權(quán)要求方面的沖突，法律只能以公示與否作為客觀標(biāo)準(zhǔn)，來平衡當(dāng)事人之間的利益，這樣較好地協(xié)調(diào)了靜態(tài)財產(chǎn)安全與動態(tài)財產(chǎn)安全。所謂公信是指登記記載的權(quán)利人在法律上推定為真正的權(quán)利人，如果以后事實證明登記記載的物權(quán)不存在或存在瑕疵，對于信賴該物權(quán)的存在并從事了物權(quán)交易的人，法律仍然承認(rèn)其具有與真實的物權(quán)相同的法律效果③。該制度的實質(zhì)是保護交易當(dāng)事人的信賴?yán)�。在登記記載的權(quán)利人與相對人從事交易的時候，相對人相信登記的內(nèi)容并與登記記載的權(quán)利人發(fā)生交易，出于登記的公信力，即使登記記栽的權(quán)利人并非真正的權(quán)利人，相對人只要不明知(善意的相對人)，法律仍承認(rèn)交易行為有效。不動產(chǎn)公示采用登記的方法為各個國家和地區(qū)的通例。不動產(chǎn)的善意取得制度借助登記的公信力原則來維護交易安全。
從國外立法不難看出，在維護交易安全，鼓勵交易方面，公示公信制度與善意取得制度是相同的。善意取得制度和公示公信制度分別就動產(chǎn)和不動產(chǎn)在動態(tài)流轉(zhuǎn)過程中，以符合社會效益，有利于市場經(jīng)濟發(fā)展的原則，對房產(chǎn)善意第三人權(quán)益予以保護，從而維護交易安全。
三、共有房產(chǎn)可有條件適用善意取得制度
我國現(xiàn)行法上的善意取得制度還相當(dāng)?shù)牟煌晟疲嬖跇O大的局限性。1988年最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第89條的規(guī)定是現(xiàn)行法迄今就善意取得問題所作的較為明確的規(guī)定，同時物權(quán)法正在起草制定過程中，公示公信制度尚未完全建立，可以說該領(lǐng)域的法律設(shè)置已落后于我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展現(xiàn)狀，房產(chǎn)交易中善意第三人權(quán)益的保護法律上出現(xiàn)了空白。
作為上層建筑組成部分的法律制度應(yīng)當(dāng)與社會經(jīng)濟的發(fā)展相適應(yīng)，在我國當(dāng)前情況下，共有房產(chǎn)可以有條件地適用善意取得制度，其客觀理由有二。
首先，我國目前房產(chǎn)登記制度不完備，此為適用善意取得制度的客觀社會背景。建國以后，在五十年代初期登記主要適用于土地，以后城市房屋逐步實行登記制度，并由人民政府頒發(fā)城市房屋所有權(quán)證，自五十年代后期開始，房產(chǎn)登記工作逐漸放松，尤其是十年動亂期間，房產(chǎn)管理完全遭到破壞，機構(gòu)被撤銷，登記制度被廢馳，權(quán)屬不明、戶籍不清的現(xiàn)象十分普遍。改革開放以后，房產(chǎn)登記制度逐漸恢復(fù)，有關(guān)登記的法律法規(guī)也逐步建立起來，但與法治與市場經(jīng)濟的客觀要求相比，現(xiàn)有的登記制度仍缺乏基本的法律規(guī)定，缺乏對登記的程序、登記機關(guān)及其職權(quán)、登記申請人、登記請求權(quán)、登記的事項、登記的類型、登記的審查、登記的交易等的規(guī)定，登記機關(guān)所從事的登記活動在很大程度上處于無法可依的狀態(tài)。由于登記的目的和職責(zé)不明確，登記制度不統(tǒng)一，登記信息不能完全公開，登記錯誤、疏漏時常發(fā)生。
其次，公民登記意識較弱，此為適用善意取得制度的客觀人文因素。共有房產(chǎn)不外乎兩種情況即共同共有和按份共有，共同共有基于當(dāng)事人的共同關(guān)系而發(fā)生，共同關(guān)系產(chǎn)生于婚姻家庭領(lǐng)域及具有一定親屬關(guān)系的公民之間。共同共有的主要類型為夫妻共有、家庭共有和遺產(chǎn)分割前的共有。按份共有除了基于法律規(guī)定的外，還基于當(dāng)事人的意思而發(fā)生，例如合伙而產(chǎn)生的共有等，按份共有的當(dāng)事人之間往往也是基于一定的親屬、朋友關(guān)系。我國公民受儒家和為貴思想影響深重，較為普遍地對共有關(guān)系的登記持漠視的態(tài)度，認(rèn)為共有關(guān)系是內(nèi)部的事，是“家”里的事，往往以親情、友情代替登記，使得共有房產(chǎn)不具有登記意義上的公開性。
從上面兩點可以看出，當(dāng)共有房產(chǎn)的部分共有人對外發(fā)生交易行為時，不可避免地會發(fā)生無權(quán)處分的問題，那么第三人也同樣存在是否知情即是否為善意的問題。如果不動產(chǎn)交易中第三人取得不動產(chǎn)時出于善意，應(yīng)當(dāng)從保護善意第三人、維護交易秩序的目的出發(fā)，可以允許第三人獲得不動產(chǎn)的所有權(quán)。同時，我國歷來的司法解釋并沒有回避共有房產(chǎn)可以適用善意取得制度。
(1)最高人民法院1963年8月28日《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律幾個問題的意見(修正稿)》第二部分“房產(chǎn)糾紛問題”第3條規(guī)定“凡是依法準(zhǔn)許買賣的房屋，經(jīng)過正當(dāng)合法手續(xù)確定房屋買賣關(guān)系的，應(yīng)保護雙方的權(quán)利”,從該條規(guī)定的內(nèi)容及該條文之后又規(guī)定了未全部執(zhí)行買賣契約而引起的糾紛的處理方法中,隱含了善意買受人受讓未經(jīng)全體共有人同意而出讓的共有房屋應(yīng)予認(rèn)定房屋所有權(quán)的內(nèi)容。
(2)最高人民法院1979年2月2日《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律的意見》第二部分“關(guān)于財產(chǎn)權(quán)益糾紛”第二節(jié)“房屋問題”第2條規(guī)定“依法準(zhǔn)許買賣的房屋，經(jīng)過合法手續(xù)，確定了買賣關(guān)系的，應(yīng)保護雙方的權(quán)利。非所有權(quán)人非法出賣他人房屋的，應(yīng)宣布買賣關(guān)系無效。房屋為共有，未取得其他共有人同意，擅自出賣房屋，買方又明知故犯的，亦應(yīng)宣布買賣關(guān)系無效；買方不知情的，買賣關(guān)系是否有效，應(yīng)根據(jù)實際情況處理；買賣關(guān)系已成立，共有人當(dāng)時明知而不反對，現(xiàn)在又提出異議的，應(yīng)視為買賣關(guān)系有效”。該規(guī)定在共有房屋部分共有人擅自出賣的買賣關(guān)系中，提出了三條處理規(guī)則，其中包括可以認(rèn)定買賣有效的情形，前提是買受人善意無過失。
(3)最高人民法院1984年8月30日《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第六部分“房屋問題”第25條規(guī)定“部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，應(yīng)宣布買賣關(guān)系無效。買方不知情的，買賣關(guān)系是否有效，應(yīng)根據(jù)實際情況處理。其他共有人當(dāng)時明知而不反對，事后又提出異議的，應(yīng)承認(rèn)買賣關(guān)系有效”�！耙蛸I賣關(guān)系無效而造成的經(jīng)濟損失，有過錯一方應(yīng)負(fù)責(zé)賠償”。該解釋承繼了1979年司法解釋的內(nèi)容，同時提出了買賣無效的賠償規(guī)則。
(4)《中華人民共和國民法通則》頒布實施以后，1988年1月26日最高人民法院制定了若干問題的意見(試行)，該意見第89條明確了對共同共有財產(chǎn)適用善意取得制度，其中包括了共同共有的房產(chǎn)。
共有關(guān)系中，共有人按份額或共同對共有財產(chǎn)享有完整的所有權(quán)，相應(yīng)地，對共有財產(chǎn)的處分權(quán)，應(yīng)由共有人共同行使或按照份額權(quán)行使約定來行使。擅自處分共有財產(chǎn)是無權(quán)處分行為。共有權(quán)不是一種獨立的所有權(quán)類型，僅是同種或不同種類所有權(quán)的聯(lián)合。就每個共有人而言，無論所占份額多少或在共同關(guān)系中地位如何，其享有的權(quán)利都及于全部共有財產(chǎn)。也就是說各個共有人對于共有財產(chǎn)各個部分都享有一定的處分權(quán)，不過由于其他共有人處分權(quán)的同時存在，這種處分權(quán)又是不完全的，行使時需受到一定限制�；诠灿腥俗裱餐惺箼�(quán)利原則和各共有人權(quán)利都應(yīng)得到相應(yīng)尊重與保護等因素。共有關(guān)系中，共有財產(chǎn)的處分權(quán)屬于全體共有人④。因此，任何共有人行使其相應(yīng)處分權(quán)時，需通過一定條件的滿足，如征得其他共有人同意等，轉(zhuǎn)化為共同處分權(quán)后，才能產(chǎn)生實際處分效果。即各種共有人的處分權(quán)可以在影響或決定共同處分權(quán)中發(fā)生作用，而無法對共有財產(chǎn)作出處分。在上述意義上，最高院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<民法通則>若干問題的意見(試行)》第89條中所規(guī)定的“共同共有”從立法本意上考察，其精神仍可適用到按份共有之中。另一方面，按份共有的房產(chǎn)與共同共有的房產(chǎn)其主要區(qū)別之一在于處分權(quán)上。共同共有的房產(chǎn)共有人無權(quán)對共有房產(chǎn)進行處分，基于共同共有不確定份額，若部分共有人實施處分行為，則系無權(quán)處分行為；按份共有的房產(chǎn)共有人確定了房產(chǎn)份額，享有份額權(quán)，實施處分行為時僅能處分相應(yīng)的份額，但若處分了全部房產(chǎn)，對其他共有人的部分仍然是實施了無權(quán)處分行為。因而，筆者認(rèn)為在共有的對外法律關(guān)系上按份共有的房產(chǎn)當(dāng)然適用善意取得制度。另外,其他按份共有人主張優(yōu)先購買權(quán)系基于按份共有人內(nèi)部法律關(guān)系，該內(nèi)部法律關(guān)系屬當(dāng)事人的內(nèi)部約定，也不能在對外關(guān)系上對抗善意第三人。
共有房產(chǎn)交易中的善意取得是以犧牲其他共有人的利益而保護善意受讓人的利益，依此維持交易規(guī)則和交易秩序，體現(xiàn)市場經(jīng)濟條件下交易安全的要求，因而在具體適用中，必須嚴(yán)格其條件。
第一，部分共有人實施了無權(quán)處分的行為。房產(chǎn)交易的出讓人必須是共有人的部分，如果出讓是非所有權(quán)人，則其根本無權(quán)處分房產(chǎn)，其處分行為一律無效。房產(chǎn)部分的共同共有人或按份共有人因基于不享有完全處分權(quán)并實際占有或控制房產(chǎn)的情況下對全部房產(chǎn)行使了處分權(quán)，才有善意取得制度適用的可能性。
第二，第三人(買受人)善意且無過失。善意即不知情，善意包括二種情況：一是第三人對房產(chǎn)為共有財產(chǎn)的事實不知情；二是第三人知其為共有房產(chǎn)但對其他共有人不同意出讓不知情。無過失也有二個方面：一是上述不知情并非是第三人原因所導(dǎo)致，其不知情的誤解是由于房產(chǎn)出讓人造成的；二是第三人已盡適當(dāng)?shù)淖⒁饬x務(wù)，在交易中對房產(chǎn)的性質(zhì)和共有人是否一致同意的事實按普通人的理解已盡到了注意義務(wù)，符合有理由相信的主觀標(biāo)準(zhǔn)。
第三，善意的準(zhǔn)據(jù)時點為取得房產(chǎn)所有權(quán)當(dāng)時。確定第三人是否善意的具體時期應(yīng)當(dāng)在房產(chǎn)變更登記時，在此之后第三人知道或應(yīng)當(dāng)知道房產(chǎn)的性質(zhì)或其他共有人不同意出賣對善意的構(gòu)成不產(chǎn)生法律上的影響。
第四，第三人支付了相應(yīng)對價。這就要求共有房產(chǎn)的善意取得只限于買賣或互易領(lǐng)域之內(nèi)，如果是無償取得，不適用善意取得制度。
第五，房產(chǎn)已作產(chǎn)權(quán)變更登記。房產(chǎn)變更登記是房產(chǎn)轉(zhuǎn)移的必備條件，作為房產(chǎn)買賣合同的出讓方其履行義務(wù)完畢的標(biāo)志除交付房屋外也必須協(xié)助完成房產(chǎn)變更登記手續(xù)。未具備房產(chǎn)變更登記的要件為不動產(chǎn)交易行為未完成，第三人未取得房屋所有權(quán)，若系善意無過失且支付了相應(yīng)對價，因未“取得”，則不發(fā)生適用善意取得的問題。
（鎮(zhèn)江市京口區(qū)人民法院 邱凱 仲亞勵）
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注釋：
①梁慧星、陳華彬《物權(quán)法原理》,國家行政學(xué)院出版社,1998年版,第403頁。
②曾憲義、王軼《物權(quán)變動論》,中國人民大學(xué)出版社，2001年版,第114頁。
③王利明《試論我國不動產(chǎn)登記制度的完善》，中國人民大學(xué)書報資料中心《民商法學(xué)》，2002年第1期第4頁。
④王利明、崔建遠(yuǎn)《合同法新論.總則》，中國政法大學(xué)出版社，1996年版，第301頁。
