[ 劉洋飛 ]——(2021-4-1) / 已閱12298次
第一個階段是房屋折價抵債階段，承包人行使的是工程款優(yōu)先受償權(quán)。承包人的工程款優(yōu)先受償權(quán)是《中華人民共和國民法典》第八百零七條規(guī)定的一項權(quán)利，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，就該工程折價的價款優(yōu)先受償。（注釋4）
第二個階段是債權(quán)轉(zhuǎn)讓階段，承包人將工程款優(yōu)先受償權(quán)讓渡給買受人，由買受人從開發(fā)商那里取得商品房。
四、辨析買賣工程款“頂賬房”法律關(guān)系，對審判實踐的意義。
在執(zhí)行異議審查和執(zhí)行異議之訴案件審理中，對于買賣工程款“頂賬房”行為，有的認(rèn)為形成了二個買賣交易，即：開發(fā)商先以物抵債給了承包人，之后承包人又出售給買受人。這樣，買受人購買的房屋就是二手房，而不是一手的商品房；開發(fā)商與買受人之間只是為了辦理房屋登記手續(xù)而借用的形式。本人認(rèn)為，這種觀點是錯誤的，他偏于僵化的形式要件，而沒有正確的從當(dāng)事人意思表示出發(fā)。所以，區(qū)分其交易形成的法律關(guān)系，對審判實踐極為重要。因為，不同的法律關(guān)系，應(yīng)當(dāng)適用不同法律規(guī)范�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（法釋〔2020〕21號）（簡稱《執(zhí)行異議規(guī)定》）（注釋5）中就二種情形，明確規(guī)定了不同的裁判原則。
1、如果交易只形成一個商品房買賣法律關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)適用《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定進(jìn)行評判。
評判要件有三個，即：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。
2、如果交易形成二個或二個以上房屋買賣法律關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)適用《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定進(jìn)行評判。
評判要件有四個，即：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
綜上所述，由于選擇適用的法律不同，所以，對買受人舉證責(zé)任的要求就有所不同。在商品房買賣法律關(guān)系中，買受人的舉證責(zé)任較輕，只要求查封之前簽訂合同、無其他居住房屋、支付一半房款三個證據(jù)即可。而二手房買賣法律關(guān)系中，買受人的舉證責(zé)任很重，要求查封之前簽訂合同、合法占有房屋、支付全部房款、未辦理過戶登記非買受人原因四個方面的證據(jù)。所以，為了保護(hù)實際買受人的合法權(quán)益不被侵害，應(yīng)當(dāng)依法保護(hù)其交易的安全和穩(wěn)定，這也是司法機(jī)關(guān)和全社會應(yīng)當(dāng)保護(hù)的法益所在。
【注釋】
1、《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》
（法釋〔2020〕17號）
第十四條第一款 原告以借據(jù)、收據(jù)、欠條等債權(quán)憑證為依據(jù)提起民間借貸訴訟，被告依據(jù)基礎(chǔ)法律關(guān)系提出抗辯或者反訴，并提供證據(jù)證明債權(quán)糾紛非民間借貸行為引起的，人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)查明的案件事實，按照基礎(chǔ)法律關(guān)系審理。
2、最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民法典》有關(guān)擔(dān)保制度的解釋
(法釋〔2020〕28號)
四、關(guān)于非典型擔(dān)保
第六十八條 債務(wù)人或者第三人與債權(quán)人約定將財產(chǎn)形式上轉(zhuǎn)移至債權(quán)人名下，債務(wù)人不履行到期債務(wù)，債權(quán)人有權(quán)對財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)所得價款償還債務(wù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該約定有效。當(dāng)事人已經(jīng)完成財產(chǎn)權(quán)利變動的公示，債務(wù)人不履行到期債務(wù)，債權(quán)人請求參照民法典關(guān)于擔(dān)保物權(quán)的有關(guān)規(guī)定就該財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)�，人民法院�?yīng)予支持。
債務(wù)人或者第三人與債權(quán)人約定將財產(chǎn)形式上轉(zhuǎn)移至債權(quán)人名下，債務(wù)人不履行到期債務(wù)，財產(chǎn)歸債權(quán)人所有的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該約定無效，但是不影響當(dāng)事人有關(guān)提供擔(dān)保的意思表示的效力。當(dāng)事人已經(jīng)完成財產(chǎn)權(quán)利變動的公示，債務(wù)人不履行到期債務(wù)，債權(quán)人請求對該財產(chǎn)享有所有權(quán)的，人民法院不予支持；債權(quán)人請求參照民法典關(guān)于擔(dān)保物權(quán)的規(guī)定對財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償?shù)�，人民法院�?yīng)予支持；債務(wù)人履行債務(wù)后請求返還財產(chǎn)，或者請求對財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣所得的價款清償債務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持。
債務(wù)人與債權(quán)人約定將財產(chǎn)轉(zhuǎn)移至債權(quán)人名下，在一定期間后再由債務(wù)人或者其指定的第三人以交易本金加上溢價款回購，債務(wù)人到期不履行回購義務(wù)，財產(chǎn)歸債權(quán)人所有的，人民法院應(yīng)當(dāng)參照第二款規(guī)定處理�；刭弻ο笞允疾淮嬖诘�，人民法院應(yīng)當(dāng)依照民法典第一百四十六條第二款的規(guī)定，按照其實際構(gòu)成的法律關(guān)系處理。
第六十九條 股東以將其股權(quán)轉(zhuǎn)移至債權(quán)人名下的方式為債務(wù)履行提供擔(dān)保，公司或者公司的債權(quán)人以股東未履行或者未全面履行出資義務(wù)、抽逃出資等為由，請求作為名義股東的債權(quán)人與股東承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院不予支持。
3、《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》（2019年11月8日）
71.【讓與擔(dān)�！總鶆�(wù)人或者第三人與債權(quán)人訂立合同，約定將財產(chǎn)形式上轉(zhuǎn)讓至債權(quán)人名下，債務(wù)人到期清償債務(wù)，債權(quán)人將該財產(chǎn)返還給債務(wù)人或第三人，債務(wù)人到期沒有清償債務(wù)，債權(quán)人可以對財產(chǎn)拍賣、變賣、折價償還債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。合同如果約定債務(wù)人到期沒有清償債務(wù)，財產(chǎn)歸債權(quán)人所有的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該部分約定無效，但不影響合同其他部分的效力。
當(dāng)事人根據(jù)上述合同約定，已經(jīng)完成財產(chǎn)權(quán)利變動的公示方式轉(zhuǎn)讓至債權(quán)人名下，債務(wù)人到期沒有清償債務(wù)，債權(quán)人請求確認(rèn)財產(chǎn)歸其所有的，人民法院不予支持，但債權(quán)人請求參照法律關(guān)于擔(dān)保物權(quán)的規(guī)定對財產(chǎn)拍賣、變賣、折價優(yōu)先償還其債權(quán)的，人民法院依法予以支持。債務(wù)人因到期沒有清償債務(wù)，請求對該財產(chǎn)拍賣、變賣、折價償還所欠債權(quán)人合同項下債務(wù)的，人民法院亦應(yīng)依法予以支持。
4、《中華人民共和國民法典》
第一百三十三條 民事法律行為是民事主體通過意思表示設(shè)立、變更、終止民事法律關(guān)系的行為。
第八百零七條 發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。
5、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（法釋〔2020〕21號）
第二十八條金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；
（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；
（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
第二十九條金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；
（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。
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