[ 王冠華 ]——(2020-11-10) / 已閱11263次
民法典新規(guī)則解讀二十四：共有部分的收入歸屬規(guī)則
王冠華
第282條【共有部分的收入分配】建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。
王律解讀：
關于共同部分的收入歸屬問題，此前物權法并無明文規(guī)定，民法典出臺前，部分地方性法規(guī)對此作出了相應的規(guī)范，比如，江蘇省物業(yè)管理條例第33條規(guī)定：“經批準設置的經營性設施的收益，在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費用后，應當將收益的30%用于補貼物業(yè)管理公共服務費，收益的70%納入維修基金，但合同另有約定的除外。”司法實踐也基本形成了一致的裁判意見。比如，在無錫市春江花園業(yè)主委員會訴上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司等物業(yè)管理糾紛案[1]中，該案的裁判摘要指出：“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務。共有部分在物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)管理（包括前期物業(yè)管理）期間所產生的收益，在沒有特別約定的情況下，應屬全體業(yè)主所有，并主要用于補充小區(qū)的專項維修資金。物業(yè)服務企業(yè)對共有部分進行經營管理的，可以享有一定比例的收益�！�
從物權之法理來看，建筑物的共有部分是業(yè)主的共有物，對于利用建筑物的共有部分獲得的收益，業(yè)主作為共有人，依法應當歸業(yè)主共有。鑒此，民法典第282條規(guī)定：“建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。”該條即規(guī)定了共有部分的收入歸屬問題，是一項新規(guī)則。
現(xiàn)實生活中，區(qū)分所有建筑物的共用部分，在使用主體上，有供全體業(yè)主使用部分，也有供部分業(yè)主使用部分，如建筑物頂層業(yè)主共用的一部分屋頂平臺等，學理上將前者推定為全體業(yè)主共有，稱為“全體共有部分”，后者推定為相關業(yè)主共有，稱為“一部共有部分”[2]。就規(guī)�；^(qū)而言，對于利用“全體共有部分”產生的收入，由整個小區(qū)內全體業(yè)主共有，理解上當無爭議；但對于利用“一部共有部分”比如小區(qū)內一棟樓房的共有部分產生的收入，是由整個小區(qū)內全體業(yè)主共有，還是由該棟樓房的相關部分業(yè)主共有，則不無異議，民法典第282條也未作出明確界定。對此，最高人民法院傾向性觀點認為，由于小區(qū)的土地使用權是歸小區(qū)內全體業(yè)主共同享有，小區(qū)內的各個建筑物與小區(qū)的綠地、道路等各種設施是不可分割的，業(yè)主的區(qū)分所有權不是僅僅限于對其所在的建筑物的權利，還應當包括小區(qū)內的土地等財產權利，因此，從這一角度而言，小區(qū)內各棟樓房的共用部分及其附屬設施及小區(qū)規(guī)劃范圍內的共用部分，均應當屬于全體業(yè)主共有，因此，小區(qū)內一棟樓房共有部分產生的收益，應當由整個小區(qū)內全體業(yè)主共享，產生的費用，亦應由全體業(yè)主分攤[3]。
根據民法典第278條規(guī)定，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動，應當由專有部分面積占比2/3以上的業(yè)主且人數占比2/3以上的業(yè)主參與表決，并經參與表決專有部分面積3/4以上的業(yè)主且參與表決人數3/4以上的業(yè)主同意。如若建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人等擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，根據最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（法釋〔2009〕7號，以下簡稱建筑物區(qū)分所有權司法解釋）第14條第1款規(guī)定，則全體業(yè)主有權請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失。同時，由于民法典第282條明確規(guī)定“利用業(yè)主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有”，因此，對于物業(yè)管理人而言，利用業(yè)主的共有部分進行經營性活動，首先應依法征得業(yè)主同意；其次要在物業(yè)服務合同中約定清楚經營性收入的結算時間及條件；最后，根據建筑物區(qū)分所有權司法解釋第14條第2款規(guī)定，物業(yè)管理人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任，因此要注意收集保存合理成本支出的憑證，一旦涉訴，有利于維護自己的合法權益。
至于歸屬于業(yè)主共有的共有部分的收入的用途問題，相關法律、行政法規(guī)和司法解釋已有明確規(guī)定。物業(yè)管理條例第54條規(guī)定：“利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用�！苯ㄖ飬^(qū)分所有權司法解釋第14條第2款規(guī)定，全體業(yè)主請求物業(yè)管理人將扣除合理成本之后的收益用于補充專項維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院應予支持。民法典第283條規(guī)定：“建筑物及其附屬設施的……收益分配……，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定�！�
注釋：
[1]載《最高人民法院公報》2010年第5期總第163期。
[2]最高人民法院物權法研究小組，2007.《中華人民共和國物權法》條文理解與適用[M].北京：人民法院出版社，259.
[3]同上。
作者簡介：北京盈科（烏魯木齊）律師事務所股權高級合伙人、管委會副主任、執(zhí)業(yè)律師，九三學社新疆區(qū)委法律專門委員會主任，聯(lián)系電話：18699089007。
