[ 王冠華 ]——(2020-11-5) / 已閱12199次
民法典新規(guī)則解讀七：“住改商”條件
王冠華
第279條【業(yè)主改變住宅用途的限制條件】業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。
王律解讀：
《物權(quán)法》第77條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意�！陛^之于《物權(quán)法》第77條，民法典第279條新增加了“一致”二字，明確了“住改商”需要經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主“一致”同意。
關(guān)于有利害關(guān)系的業(yè)主，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第11條作出了較為清晰的認(rèn)定，即：“業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第77條所稱‘有利害關(guān)系的業(yè)主’。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響�！备鶕�(jù)該條規(guī)定，對于“有利害關(guān)系的業(yè)主”，應(yīng)根據(jù)“住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房”的影響范圍、影響程度的不同，具體分析確定。一般來說，相鄰業(yè)主是“有利害關(guān)系的業(yè)主”；但是，在“住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房”影響范圍越廣，影響程度越深時，不論是相鄰業(yè)主，還是不相鄰業(yè)主，凡是因“住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房”受到影響的業(yè)主，都是“有利害關(guān)系的業(yè)主”。當(dāng)然，對于不相鄰業(yè)主而言，要確認(rèn)其系“有利害關(guān)系的業(yè)主”的身份，需要提供證據(jù)證明其房屋價值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。
關(guān)于民法典第279條中“同意”，同意屬于當(dāng)事人的意思表示范疇，需要將行為人進(jìn)行某一民事法律行為的內(nèi)心效果意愿，以一定的方式表達(dá)于外部，并足以為外界所客觀理解的行為。[1]“有利害關(guān)系的業(yè)主”同意“住改商”，應(yīng)當(dāng)作出明確的意思表示，而不能采用默示同意的規(guī)則。對于同意的形式，最高人民法院傾向性觀點認(rèn)為，在處理“住改商”糾紛時，涉及認(rèn)定業(yè)主將住宅性質(zhì)的房屋改變成商業(yè)用房或者辦公用房等經(jīng)營性用房，是否征得有利害關(guān)系業(yè)主同意的事實的情形，要審查業(yè)主之間是否有證據(jù)證明同意相關(guān)業(yè)主將住宅性質(zhì)的房屋改變成商業(yè)用房或者辦公用房等經(jīng)營性用房。沒有書面證據(jù)證明的，不能認(rèn)定為同意。[2]
《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第10條第2款規(guī)定：“將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持�！睋�(jù)此，“住改商”即使得到“多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主”同意，也不能證明其行為合法�！睹穹ǖ洹返�279條在《物權(quán)法》第77條的基礎(chǔ)上新增加了“一致”二字，正是吸收該款司法解釋條文的內(nèi)容，明確規(guī)定“住改商”應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系業(yè)主的“一致”同意才可以進(jìn)行。
《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第10條第1款規(guī)定：“業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權(quán)法第77條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。”據(jù)此，結(jié)合《民法典》第279條規(guī)定，如果相關(guān)業(yè)主未經(jīng)“有利害關(guān)系的業(yè)主”的“一致”同意便進(jìn)行“住改商”，“有利害關(guān)系的業(yè)主”則有權(quán)行使物權(quán)請求權(quán)以及侵權(quán)請求權(quán)，以獲得法律上的保護(hù)。
注釋：
[1]馬駿駒、余延清，2005.民法原論（第二版）[M].北京：法律出版社，190-191.
[2]最高人民法院物權(quán)法研究小組，2007.《中華人民共和國物權(quán)法》條文理解與適用[M].北京：人民法院出版社，250.
作者簡介：北京盈科（烏魯木齊）律師事務(wù)所股權(quán)高級合伙人、管委會副主任、執(zhí)業(yè)律師，九三學(xué)社新疆區(qū)委法律專門委員會主任，聯(lián)系電話：18699089007。
