[ 王冠華 ]——(2020-11-4) / 已閱8898次
民法典新規(guī)則解讀五：居住權(quán)制度
王冠華
第366條【居住權(quán)的定義】居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。
第367條【居住權(quán)合同】設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。
居住權(quán)合同一般包括下列條款：（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的條件和要求；（四）居住權(quán)期限；（五）解決爭(zhēng)議的方法。
第368條【居住權(quán)的設(shè)立】居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。
第369條【居住權(quán)的轉(zhuǎn)讓、繼承和設(shè)立居住權(quán)的住宅出租】居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。
第370條【居住權(quán)的消滅】居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記。
第371條【以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的參照適用】以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。
王律解讀：
為貫徹黨的十九大提出的加快建立多主體供給、多渠道保障住房制度的要求，民法典創(chuàng)設(shè)了居住權(quán)這一新型用益物權(quán)，具體規(guī)定在第366條至第371條，明確居住權(quán)原則上無償設(shè)立；居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定或者遺囑，經(jīng)登記占有、使用他人的住宅，以滿足其穩(wěn)定的生活居住需要；居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承；設(shè)立居住權(quán)的住宅原則上不得出租，等等。毋庸置疑，居住權(quán)制度的創(chuàng)設(shè)，在保障民事主體對(duì)住房保障的靈活安排、滿足特定人群的居住需求等方面將發(fā)揮重大作用，同時(shí)為以房養(yǎng)老和公租房制度也提供了有力的法律保障。
由于居住權(quán)是為保障權(quán)利主體的基本生活居住需求問題，從現(xiàn)實(shí)出發(fā)，對(duì)于權(quán)利主體和客體的范圍，司法實(shí)踐中均應(yīng)做狹義理解，將居住權(quán)的主體認(rèn)定為具有特定身份的自然人為宜，至于居住權(quán)的客體，可以是整個(gè)房屋、房屋的一部分或者獨(dú)立的房間。
根據(jù)民法典第366條、第371條的規(guī)定，居住權(quán)的權(quán)源包括合同和遺囑。但在現(xiàn)實(shí)生活中，居住權(quán)的權(quán)源并不限于上述兩種，比如，繼承糾紛中被繼承人通過遺囑分割房屋所有權(quán)和居住權(quán)，贍養(yǎng)糾紛中法院判決設(shè)立居住權(quán)，離婚糾紛中以設(shè)立居住權(quán)的形式對(duì)生活困難一方予以幫助，分家析產(chǎn)糾紛中當(dāng)事人通過分家協(xié)議分別確立所有權(quán)和居住權(quán)的歸屬，等等。為充分保障居住權(quán)人的利益，對(duì)居住權(quán)的權(quán)源宜做廣義理解，不僅應(yīng)包括意定、法定，還應(yīng)該包括司法判定。民法典第368條規(guī)定：“設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立�！钡瑫r(shí)民法典第229條也規(guī)定：“因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力�！币虼耍嗣穹ㄔ旱纳臅�，宜認(rèn)定為居住權(quán)登記設(shè)立的例外情形。
關(guān)于居住權(quán)的消滅，民法典第370條規(guī)定：“居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記。”據(jù)此，居住權(quán)因期限屆滿或者居住權(quán)人死亡而消滅。由于居住權(quán)的權(quán)源包括合同，如若合同約定或法定的解除條件依法成就，根據(jù)民法典第557條第2款“合同解除的，該合同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系終止”的規(guī)定，居住權(quán)也會(huì)因解除條件成就的情形而歸于消滅；同時(shí)，根據(jù)民法典第576條”債權(quán)和債務(wù)同歸于一人的，債權(quán)債務(wù)終止”的規(guī)定，居住權(quán)主體混同，也會(huì)產(chǎn)生居住權(quán)消滅的法律后果。而且，民法典第231條規(guī)定：“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力�！币来�，如若居住權(quán)的客體毀損、滅失，同樣會(huì)產(chǎn)生居住權(quán)消滅的法律后果。此外，居住權(quán)人對(duì)于居住權(quán)也有最終處分的權(quán)利，如若居住權(quán)人依自己的單方意思表示自行放棄居住權(quán)，此時(shí)居住權(quán)亦消滅。鑒此，司法實(shí)踐中，不能僅將居住權(quán)的消滅情形限定于民法典第370條規(guī)定的“居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的”這兩種情形。當(dāng)然，居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記。
對(duì)于以合同的形式無償設(shè)立居住權(quán)的行為，還應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)用贈(zèng)與合同的法律規(guī)定。民法典第663條第1款規(guī)定：“受贈(zèng)人有下列情形之一的，贈(zèng)與人可以撤銷贈(zèng)與：（一）嚴(yán)重侵害贈(zèng)與人或者贈(zèng)與人近親屬的合法權(quán)益；（二）對(duì)贈(zèng)與人有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行；（三）不履行贈(zèng)與合同約定的義務(wù)。”依此，以“以房養(yǎng)老”為例。在“以房養(yǎng)老”的情形下，受贈(zèng)人履行扶養(yǎng)義務(wù)以及為贈(zèng)與人或第三人設(shè)立居住權(quán)是贈(zèng)與所附的義務(wù)，受贈(zèng)人不履行扶養(yǎng)義務(wù)，不為贈(zèng)與人或第三人設(shè)立居住權(quán)，贈(zèng)與人可以根據(jù)第663條第1款撤銷贈(zèng)與。
根據(jù)民法典第369條規(guī)定，居住權(quán)人向他人轉(zhuǎn)讓居住權(quán)，以遺囑處分自身居住權(quán)的，均屬于無效；居住權(quán)人擅自出租房屋，所有權(quán)人可主張其停止出租行為，并請(qǐng)求承租人搬離，居住權(quán)人收取的租金應(yīng)轉(zhuǎn)交給所有權(quán)人，但是，是否會(huì)因?yàn)榫幼?quán)人擅自出租房屋而導(dǎo)致居住權(quán)消滅，法律并無明確規(guī)定，需要司法解釋予以進(jìn)一步明確。
居住權(quán)設(shè)立后，居住權(quán)人負(fù)有合理使用特定的房屋、房屋的一部分或者獨(dú)立的房間的義務(wù)，因不當(dāng)使用造成特定的房屋、房屋的一部分或者獨(dú)立的房間損壞的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；同時(shí)，因使用特定的房屋、房屋的一部分或者獨(dú)立的房間而產(chǎn)生的必要費(fèi)用如物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)，應(yīng)當(dāng)由居住權(quán)人自行負(fù)擔(dān)。
從《民法典》的相關(guān)規(guī)定來看，法律并未禁止在已設(shè)立擔(dān)保物權(quán)的房屋上設(shè)立居住權(quán)，亦未禁止對(duì)已設(shè)立居住權(quán)的房屋設(shè)立擔(dān)保物權(quán)，居住權(quán)與擔(dān)保物權(quán)可以并存。居住權(quán)設(shè)立后，居住權(quán)人對(duì)特定的房屋、房屋的一部分或者獨(dú)立的房間享有獨(dú)立的用益物權(quán)的同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)承受已經(jīng)在先設(shè)立的各類負(fù)擔(dān)。以抵押權(quán)為例。如果抵押權(quán)存在于居住權(quán)設(shè)立之前，則其后設(shè)立的居住權(quán)不能對(duì)抗在先的抵押權(quán)，房屋被依法處分后，居住權(quán)將自然消滅。反之，居住權(quán)在先設(shè)立，則抵押權(quán)與司法查封不能對(duì)抗居住權(quán)，房屋被依法處分后，居住權(quán)不受影響。從司法實(shí)踐看，若無特別約定，居住權(quán)一般解讀為終身居住的權(quán)利，除非權(quán)利人放棄權(quán)利或房屋滅失等。從抵押權(quán)人的角度來看，居住權(quán)與抵押權(quán)的并存可能會(huì)對(duì)抵押權(quán)的行使造成實(shí)質(zhì)上的沖突。如果抵押人提供已設(shè)立居住權(quán)的房屋作為抵押物，在居住權(quán)人終身居住的情形下，因居住權(quán)期限具有不確定性，通常會(huì)發(fā)生房屋難以評(píng)估、變現(xiàn)、交付等情形，房屋的交換價(jià)值實(shí)際上也難以確定。
作者簡(jiǎn)介：北京盈科（烏魯木齊）律師事務(wù)所股權(quán)高級(jí)合伙人、管委會(huì)副主任、執(zhí)業(yè)律師，九三學(xué)社新疆區(qū)委法律專門委員會(huì)主任，聯(lián)系電話：18699089007。
