[ 盧慶波律師 ]——(2020-10-17) / 已閱4581次
買樓必知的法律常識：我的樓是永久的？
作者：盧慶波律師
單位：廣東廣信君達(dá)律師事務(wù)所（東莞辦公室）
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關(guān)鍵詞：民法典 買樓 商品房 永久 所有權(quán)
前言：最近買樓賣樓十分火爆，親朋好友不斷來電咨詢。為更好地回答大家問題，專門制作“買樓必知的法律常識”特輯。本篇探討住宅樓是否永久的問題，以供參考。
一、所謂買樓，實際上你買了什么？上一篇講的“建筑物的區(qū)分所有權(quán)”可能讓你一頭霧水，今天我講白一點，讓你明白：買樓，實際上你買了一間住宅的所有權(quán)和小區(qū)共有的建設(shè)用地使用權(quán)。
（一）住宅的所有權(quán)。所謂所有權(quán)就是永久屬于你的意思；所謂永久屬于你的，就是房屋一直不倒，就是你的。有人問，倒了之后呢？不好意思，物已不存在，何謂所有權(quán)？有，那些磚頭及生銹的螺紋鋼是你的，到時問收廢品的師傅可以賣多少錢，可能幾百塊錢，又可能還要貼錢給人家拆運(yùn)！這樣大家清醒了吧：哪幾百萬元最后是一堆貼錢的廢鐵石頭！
房屋究竟可以使用多久，我們可以看一個指標(biāo)，就是設(shè)計使用年限。設(shè)計使用年限是設(shè)計規(guī)定的一個時期，在這一規(guī)定的時期內(nèi)，只需要進(jìn)行正常的維護(hù)而不需進(jìn)行大修就能按預(yù)期目的使用，完成預(yù)定的功能，即房屋建筑在正常設(shè)計、正常施工、正常使用和維護(hù)下所應(yīng)達(dá)到的使用年限。
你猜，你的房屋設(shè)計使用年限是多久？告訴你不超過50年！這是有依據(jù)的。國家頒布的《住宅建筑規(guī)范》（GB50368-2005）第3.3.1 規(guī)定：住宅的設(shè)計使用年限一般為50年。
（二）小區(qū)共有的建設(shè)用地使用權(quán)。拿出你的房產(chǎn)證來看，顯示（舉例）：你的住宅是100平方米，土地用使用面積是30000平方米。30000平方米不是你個人的，是全體業(yè)主共有的。既然說是使用權(quán)，所以它就一定是有年限的，住宅建設(shè)用地使用權(quán)的年限按國家規(guī)定是70年。大家關(guān)心70年之后怎么辦？第二點詳說。
二、買樓重中之重是小區(qū)共有的住宅建設(shè)用地使用權(quán)。前面已經(jīng)說了，住宅一般壽命是50年，算算100平方的樓300萬元，分?jǐn)偟矫吭?000元，算上每月利息（5‰）15000元，那每月就是20000元，在東莞可以租一幢300平方的豪華別墅了，有必要住100平方的普通住宅？所以買樓最大的價值是那塊土地。住宅建設(shè)用地使用權(quán)的年限按國家規(guī)定不就是70年？有何價值？雖然說是70年，但實際上是永久的。為何這樣說？國家法律明規(guī)定：70年之后，可以自動續(xù)期！續(xù)期是否收費？這個這個……
1、《物權(quán)法》規(guī)定期滿“自動續(xù)期”，既然自動續(xù)期不就是無條件續(xù)期，無條件續(xù)期不就是免費續(xù)期？該法第一百四十九條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。
2、總理在2017年兩會上明確：“可以續(xù)期，不需申請，沒有前置條件，也不影響交易”。
2017年兩會前夕，中國政府網(wǎng)聯(lián)合27家網(wǎng)絡(luò)媒體共同發(fā)起“我向總理說句話”建言征集活動，澎湃新聞和今日頭條就其中與民生密切相關(guān)問題進(jìn)行了網(wǎng)上投票。到目前，已經(jīng)有2131萬網(wǎng)友投給了“房屋產(chǎn)權(quán)70年到期后怎么辦？”。排諸多問題當(dāng)中第一位。
總理原話：中國有句古話：有恒產(chǎn)者有恒心。網(wǎng)民們實際上也是群眾，對70年住宅土地使用權(quán)到期續(xù)期問題普遍關(guān)心可以理解。國務(wù)院已經(jīng)要求有關(guān)部門作了回應(yīng)，就是可以續(xù)期，不需申請，沒有前置條件，也不影響交易。當(dāng)然，也可能有人說，你們只是說，有法律保障嗎？我在這里強(qiáng)調(diào)，國務(wù)院已經(jīng)責(zé)成相關(guān)部門就不動產(chǎn)保護(hù)相關(guān)法律抓緊研究提出議案。謝謝。
3、大家開心了幾年之后，《民法典》的出臺，將大家的美夢打回原形了！《民法典》將是否收費的“大棒交給了其它法律、行政法規(guī)”�！睹穹ǖ洹返谌傥迨艞l改了原《物權(quán)法》的條文：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)期。續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。
三、期望。熱切期望上層人士立法時，規(guī)定免交續(xù)期費用吧！大家都是業(yè)主，何必難為業(yè)主呢？相信我們的領(lǐng)導(dǎo)是體恤民情的，放心！
