[ 赫少華 ]——(2018-8-10) / 已閱19641次
開(kāi)發(fā)商以未取得預(yù)售許可證為由主張合同無(wú)效，部分法院裁判觀點(diǎn)
文|赫少華·律師
遠(yuǎn)聞（上海）律師事務(wù)所合伙人
近日，周邊討論一新聞，即開(kāi)發(fā)商作為原告，以簽約時(shí)未取得商品房預(yù)售許可證為由，主動(dòng)提起訴訟要求確認(rèn)合同無(wú)效。
一、案件情況
經(jīng)檢索，案號(hào)為（2018）陜0112民初3901號(hào)與討論的案情類(lèi)似，系由西安市未央?yún)^(qū)人民法院于2018年6月7日判決。
本院認(rèn)為，出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。
本案中原、被告簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，已具備商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容。但現(xiàn)被告仍未取得商品房預(yù)售許可證明，故該《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。對(duì)于原告收取被告的購(gòu)房款，應(yīng)當(dāng)予以退還。
因原告未按約定及時(shí)取得“五證”，對(duì)合同無(wú)效負(fù)有過(guò)錯(cuò)，故被告可另案起訴主張其權(quán)利。
一審判決：房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，開(kāi)發(fā)商返還購(gòu)買(mǎi)款。
就判決書(shū)載明的內(nèi)容，雖然披露的簡(jiǎn)單，但中規(guī)中矩，依據(jù)也明確。
之所以案件發(fā)酵，或許是原告的身份及訴請(qǐng)內(nèi)容，突破了慣常思維，尤其是房?jī)r(jià)突飛猛進(jìn)的背景下，且該案中并涉及賠償后續(xù)事宜，直觀上似乎開(kāi)發(fā)商“占盡便宜”。
二、開(kāi)發(fā)商于反訴中主張合同無(wú)效，賠償房?jī)r(jià)上漲損失
與此案相似，北京市密云區(qū)法院(2016)京0118民初3950號(hào)一案。
購(gòu)房人作為原告，主張解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任（房?jī)r(jià)上漲）等；開(kāi)發(fā)商涉案樓棟至今未取得商品房預(yù)售許可，也未竣工驗(yàn)收，故提起反訴，要求確認(rèn)合同無(wú)效。
2009年12月30日，原告與開(kāi)發(fā)商簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》，房屋總價(jià)為759 920元。2014年6月1日世博元公司為原告出具收到購(gòu)房款購(gòu)房款759 920元的收據(jù)。
2015年10月20日，案外購(gòu)房人向開(kāi)發(fā)商交納購(gòu)房款一百萬(wàn)元；2016年5月17日，開(kāi)發(fā)商為案外購(gòu)房人出具一百萬(wàn)元購(gòu)房發(fā)票一張；并已辦理了涉案房屋的入住手續(xù)，現(xiàn)已裝修并入住。
法院觀點(diǎn)：
原告提交的《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》，具備了房屋買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同，但因該商品房非現(xiàn)房銷(xiāo)售，故該商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)認(rèn)定為商品房預(yù)售合同。
開(kāi)發(fā)商在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下與原告簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)，雖被認(rèn)定為商品房預(yù)售合同，但根據(jù)上述規(guī)定，該合同應(yīng)屬無(wú)效合同。
開(kāi)放商預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人出示商品房預(yù)售許可證，未取得商品房預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。
辦理商品房預(yù)售許可證是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的義務(wù)，并應(yīng)將預(yù)售許可證向買(mǎi)受人出示，原告作為買(mǎi)受人對(duì)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有辦理商品房預(yù)售許可證并不知情，對(duì)于合同無(wú)效其并無(wú)過(guò)錯(cuò)，故原告要求開(kāi)發(fā)商返還購(gòu)房款、賠償利息及房屋漲價(jià)損失的訴訟請(qǐng)求，予以支持。
開(kāi)發(fā)商賠償原告房屋漲價(jià)損失的具體賠償數(shù)額，法院依據(jù)涉案房屋評(píng)估現(xiàn)值（207.57萬(wàn)元）扣減原告已付購(gòu)房款（759 920元）的差額部分予以判定，裁決開(kāi)發(fā)商（反訴原告）賠償原告（反訴被告）房屋漲價(jià)損失1315780元。
三、律師視點(diǎn)
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
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