[ 周莫龍 ]——(2018-5-10) / 已閱5384次
曾經(jīng)我們一致以為，只要在房屋登記機(jī)關(guān)辦理了登記過戶手續(xù)，房子就屬于拿證人所有，不會(huì)產(chǎn)生任何懷疑。但自上海一中院二審審結(jié)的“連成賢訴臧樹林排除妨害糾紛案”被2015 年第 10 期《最高人民法院公報(bào)》刊載出來以后，讓人們認(rèn)識(shí)到了新的一個(gè)道理，就算辦理了產(chǎn)權(quán)證，可能也沒辦法獲得房屋。（該案由民二庭張薇佳擔(dān)任審判長兼主審法官，唐建芳、朱強(qiáng)兩位法官擔(dān)任合議庭成員）該案明確了在買受方雖取得房屋產(chǎn)權(quán)但未實(shí)際占有，且占有人對(duì)房屋的占有具有合法性時(shí)，買受方僅基于物權(quán)請求權(quán)主張占有人遷出的訴請不應(yīng)獲得支持。
一、突破
法令君認(rèn)為此案例為我國的法律發(fā)展做出了巨大拓展，我國對(duì)占有的規(guī)定是在《物權(quán)法》之中，分為善意或合法占有與惡意或非法占有，《物權(quán)法》第二百四十一條之規(guī)定：“【有權(quán)占有法律適用】基于合同關(guān)系等產(chǎn)生的占有，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的使用、收益、違約責(zé)任等，按照合同約定�！焙贤瑳]有約定或者約定不明確的，依照有關(guān)法律規(guī)定。該條雖然規(guī)定了有權(quán)占有，但是仍然未明確有權(quán)占有能夠獲得所有權(quán)，只是規(guī)定使用、收益違約責(zé)任等，而該院的判決，直接突破了這個(gè)條款，并對(duì)其規(guī)定的范圍進(jìn)行了擴(kuò)展，將所有權(quán)納入進(jìn)來，這是對(duì)物權(quán)法的一個(gè)發(fā)展。
而這個(gè)擴(kuò)展，不僅促進(jìn)物權(quán)法的發(fā)展，另外也促進(jìn)了合同法的發(fā)展，此舉雖有創(chuàng)設(shè)法律之嫌，但是能夠解決現(xiàn)實(shí)中的問題，保護(hù)好交易市場，促進(jìn)交易流通，讓資源更好的發(fā)揮作用，這也是市場經(jīng)濟(jì)最終目的，他的反面則會(huì)導(dǎo)致市場經(jīng)濟(jì)信用下滑，因?yàn)橹皇且晃蹲非蟪山�，配置資源，會(huì)忽略誠信的建設(shè)，從長遠(yuǎn)來看，還是有待進(jìn)一步論證。
該案例的出現(xiàn)，也是對(duì)物權(quán)法的一個(gè)思考，是堅(jiān)持登記即所有，還是需要變通，出現(xiàn)觀念的交鋒，在實(shí)踐中，變通占據(jù)了上風(fēng)，變通后有利于推動(dòng)物權(quán)法的發(fā)展，但有可能會(huì)引發(fā)新的問題，即誠信問題和法官創(chuàng)制法律。也在提醒眾人，在不動(dòng)產(chǎn)交易時(shí)，要及時(shí)辦理實(shí)際交付（動(dòng)態(tài)交付）和登記，否則就會(huì)出現(xiàn)資源配置空缺。
二、矛盾
《物權(quán)法》第九條規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。 本條規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)無權(quán)發(fā)生變動(dòng)的條件。上述案例的裁判，其實(shí)也突破這條的規(guī)定，那么就形成了一個(gè)矛盾，即該裁判并未遵從法律規(guī)定，我們該如何取舍呢？其實(shí)無論怎么處理，本質(zhì)都是落腳在物權(quán)與債權(quán)的分歧上。究竟是物權(quán)優(yōu)先，還是債權(quán)優(yōu)先？我們沒辦法作出明確的規(guī)定。但通過上述判例，我們可以看到，裁判法官有意提高債權(quán)的地位，來平衡物權(quán)的強(qiáng)勢地位。
裁判法官是想通過該案例來說明，物權(quán)保護(hù)和債權(quán)保護(hù)同等重要，不能“偏袒”任何一種權(quán)利。這其實(shí)也是在很好的引導(dǎo)市場交易，要謹(jǐn)慎和小心。
三、調(diào)和。
在實(shí)然法和應(yīng)然法發(fā)生沖突時(shí)，那么就出現(xiàn)了自由裁量權(quán)，因?yàn)榘凑諏?shí)然法之理論，應(yīng)該是便于實(shí)際操作的，解決實(shí)際的問題，描述現(xiàn)實(shí)狀態(tài)，應(yīng)然法描繪理想狀態(tài)，規(guī)劃將來。法律發(fā)展也是由實(shí)然法向應(yīng)然法靠近。
上述案例的裁判，表現(xiàn)出了實(shí)然法的局限，在該裁判法官眼里，《物權(quán)法》第二百四十一條之規(guī)定：“【有權(quán)占有法律適用】基于合同關(guān)系等產(chǎn)生的占有，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的使用、收益、違約責(zé)任等，按照合同約定�！睉�(yīng)該是包含了物權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而不應(yīng)該只是使用、收益、違約責(zé)任等。是包含在應(yīng)然法里面的要意。但該條其實(shí)本質(zhì)上并沒有與《物權(quán)法》第九條規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。發(fā)生沖突，至少在文字層面上。但是經(jīng)過深層次分析，還是可以發(fā)現(xiàn)，這兩個(gè)條款其實(shí)也是在平衡物權(quán)和債權(quán)的地位，關(guān)于占有的規(guī)定，是能夠解釋上述案例一物多買后，占有的處理，明確了買受人通過合同即債權(quán)方式處理，而不涉及物權(quán)，但是占有本身是和物權(quán)相掛鉤的，在實(shí)際實(shí)務(wù)中，或者說在在大眾樸素的認(rèn)識(shí)觀里（人都有那么一種占有歸屬心理），占有即所有，以至于在調(diào)和債權(quán)和物權(quán)時(shí)，裁判法官偏重了債權(quán)，將物權(quán)轉(zhuǎn)化了——即該案明確了在買受方雖取得房屋產(chǎn)權(quán)但未實(shí)際占有，且占有人對(duì)房屋的占有具有合法性時(shí)，買受方僅基于物權(quán)請求權(quán)主張占有人遷出的訴請不應(yīng)獲得支持。
我們對(duì)占有的理解，需要擴(kuò)展，對(duì)其合法性、范圍都要進(jìn)步論證，另外給我們解決實(shí)際實(shí)務(wù)提供了參考，以免實(shí)務(wù)操作中落入唯物權(quán)論者。
另一方面，對(duì)于購房者來說，那就更要小心了，拿不到鑰匙、辦不了登記的房子千萬別碰。
