[ 奚正輝 ]——(2017-2-9) / 已閱13029次
出售方違約不肯出售房屋，法院判決繼續(xù)履行合同并過戶
文/ 奚正輝|律師
遠(yuǎn)聞（上海）律師事務(wù)所 主任、高級合伙人
閱讀提示：
2016年由于房價(jià)快速上漲，出售方反悔不肯出售房屋的案例頻發(fā)，出售方往往會借口漲價(jià)、不配合買受方辦理銀行貸款、不肯過戶、不肯交房等。這時(shí)，買受方如何訴請繼續(xù)履行買賣合同，并要求過戶呢？每個(gè)案例都會有所不同，要具體案件具體分析。奚律師最近有三個(gè)勝訴判決，分享給大家，希望給讀者一點(diǎn)參考。
關(guān)鍵詞：
買賣合同 房價(jià)上漲 出售方違約 繼續(xù)履行 強(qiáng)制過戶
主文：
案例一：案號：（2016）滬0115民初75240號，浦東法院判決日期：2016年11月30日
2016年7月，出售方宋某與買受方陸某簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，轉(zhuǎn)讓上海市浦東新區(qū)泥城鎮(zhèn)彩云路一套拆遷安置房（滿三年可以轉(zhuǎn)讓），約定房屋總價(jià)為110萬元，雙方于2016年11月30日前辦理過戶手續(xù)。買受方按約定支付首付款105萬元，剩余5萬元沒有支付。出售方由于自己置換房屋沒有成功，而且房價(jià)上漲了，明確稱不出售房屋了。
由于過戶期限還沒有到就先行起訴，奚律師于是代理買受方給出售方做了電話錄音及讓中介出具證明，證明出售方已經(jīng)明確不同意出售房屋。審理期間，買受方將剩余房款5萬元支付到了法院。
法院判決：出售方于判決生效后10日內(nèi)將房屋過戶及交房給買受方。
案例二：案號：（2016）滬0116民初9340號，金山法院判決日期：2016年12月27日
出售方為張先生與吳女士，為夫妻關(guān)系。2016年7月16日，張先生一人與買受方沈某簽署了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》和《補(bǔ)充條款》，買賣合同約定房價(jià)為147萬元，補(bǔ)充條款約定出售方實(shí)際到手價(jià)為125萬元，雙方做高了買賣合同的價(jià)格。雙方約定的過戶時(shí)間為2016年10月31日前，提前交房時(shí)間為2016年9月10日前。買受方按約定向出售方張先生支付了首付款38萬元，剩余部分銀行貸款支付。之后，吳女士在買受方沈某辦理銀行貸款時(shí)補(bǔ)簽署了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，但是沒有簽署《補(bǔ)充條款》。2016年8月18日，出售方將系爭房屋上的銀行抵押貸款全部結(jié)清，但是抵押登記沒有注銷。2016年9月，買受方通過了上海農(nóng)商銀行的貸款審批。買受方催出售方辦理交房與過戶，但是出售方以房價(jià)上漲，無力購買新房屋為由，表示不愿繼續(xù)出售房屋。
奚律師代理沈某收集了相關(guān)證據(jù)后，于2016年10月8日起訴到法院。法院審理中，吳女士認(rèn)為房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格為147萬，不同意125萬的價(jià)格。審理期間，沈某將剩余房款87萬元支付到法院賬戶。
法院判決：出售方于判決生效后10日內(nèi)將房屋交付給買受方，且10日內(nèi)注銷抵押及過戶給買受方，并承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，訴訟費(fèi)與保全費(fèi)全部由出售方承擔(dān)。
案例三：案號：（2016）滬0109民初22043號，虹口法院判決日期：2016年12月26日
出售方為蔣先生及其兒子，兒子系未成年。2015年6月14日，出售方蔣先生并代理其兒子與買受方黃某簽署了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》和《特別協(xié)議》，約定房屋總價(jià)288萬元，原告按約支付了首付款126萬元。出售方收到首付款后用于歸還了系爭房屋的抵押貸款，并注銷了房屋上的抵押登記。2015年7月30日，雙方完成審稅，買受方繳納稅款5萬余元。辦理過戶時(shí)，房地產(chǎn)交易中心告知房屋已被出售方前妻李女士通過訴訟查封。2015年11月，李女士敗訴，房屋解封。2015年12月，買賣雙方再次申請房屋過戶，交易中心告知未成年人出售房屋需要父母雙方簽字，由于李女士不配合，未能過戶。后房價(jià)上漲，出售方蔣先生要求增加70萬元，否則不同意過戶。
奚律師代理買受方訴訟至法院，認(rèn)為父親是小孩的監(jiān)護(hù)人，也是法定代理人，代為簽署的買賣合同成立并生效，無須小孩母親簽署。法院審理中，買受方將剩余房款支付到法院賬戶，并且同意另外補(bǔ)償房款15萬元給出售方。
法院判決：出售方于判決生效后15日內(nèi)將房屋過戶并交付給買受方，訴訟費(fèi)與保全費(fèi)全部由出售方承擔(dān)。
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買賣合同糾紛中，首先要判斷合同是否有效？其次要判斷到底是誰違約？最后判斷合同是否可以履行？房價(jià)上漲過快時(shí)，繼續(xù)履行合同，可以最大限度的維護(hù)買受方的權(quán)利。
專業(yè)的房地產(chǎn)律師可以幫助當(dāng)事人收集證據(jù)，分析案件并做出客觀的判斷，為客戶降低損失或者爭取利益最大化，及控制訴訟風(fēng)險(xiǎn)。
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