[ 王冠華 ]——(2016-1-30) / 已閱14200次
三、評(píng)析
基于上述分析，現(xiàn)就連某排除妨害案及其相關(guān)問題予以評(píng)析。
1.連某排除妨害案的基本案情
2008年8月，案涉房屋原系被告臧某以補(bǔ)償安置款購得，權(quán)屬登記于臧某名下并由其及家人一直居住使用。2011年8月，案外人李某以臧某代理人的身份將案涉房屋售予案外人謝某并辦理過戶。同年10月謝某又將案涉房屋轉(zhuǎn)售予本案原告連某且于2012年4月將案涉房屋過戶登記于連某名下。2012年7月，連某起訴謝某，要求交房，生效判決確認(rèn)李某與謝某所簽售房協(xié)議無效，駁回連某要求謝某交房訴請(qǐng)。2013年，連某以其系產(chǎn)權(quán)人為由，起訴臧某，要求遷出案涉房屋，故致本訴。
上海市浦東新區(qū)人民法院一審認(rèn)為：根據(jù)原告連某提供的證據(jù)，足以證明連某系案涉房屋的合法產(chǎn)權(quán)人，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，被告臧某現(xiàn)已非上述房屋的產(chǎn)權(quán)人，已無權(quán)居住使用上述房屋，故連某要求臧某遷出上述房屋應(yīng)予準(zhǔn)許。
上海市第一中級(jí)人民法院二審認(rèn)為：(1)在李某與謝某所簽售房協(xié)議已為生效判決確認(rèn)無效的情形下，臧某從2008年8月起居住在案涉房屋內(nèi)，并占有、使用該房屋具有合法依據(jù)，產(chǎn)權(quán)人連某在其從未從出售方謝某處獲得房屋實(shí)際控制權(quán)情況下，徑行要求實(shí)際占有人臧某遷出，法院不予支持；(2) 基于連某與謝某所簽售房協(xié)議已為生效判決確認(rèn)有效的情形下，雙方均應(yīng)依合同之約定履行相應(yīng)義務(wù)，連某對(duì)系爭(zhēng)房屋的權(quán)利應(yīng)通過售房協(xié)議的履行(包括房屋的權(quán)利交付以及實(shí)物交付)來實(shí)現(xiàn)。由于李某與謝某所簽售房協(xié)議已被確認(rèn)為無效，謝某自始至終沒有合法取得過案涉房屋而客觀上無法向連某履行交付房屋的義務(wù)，故連某應(yīng)向謝某主張因無法交付房屋導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行的違約責(zé)任�；谏鲜�，判決駁回連某訴請(qǐng)。
2.連某排除妨害案的裁判要旨
最高人民法院公報(bào)對(duì)連某排除妨害案的裁判要旨確認(rèn)：簽訂房屋買賣合同后出賣方應(yīng)向買受人履行權(quán)利與實(shí)物的雙重交付，在買受方已取得房屋產(chǎn)權(quán)而未實(shí)際占有的情況下，其僅僅基于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)要求有權(quán)占有人遷出，法院應(yīng)作慎重審查。若占有人對(duì)房屋的占有具有合法性、正當(dāng)性，買受方應(yīng)以合同相對(duì)方為被告提起債權(quán)給付之訴，要求對(duì)方履行交付房屋的義務(wù)或在房屋客觀上無法交付的情況下承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
3.相關(guān)結(jié)論
(1)案涉房屋如系連某善意取得，臧某由有權(quán)占有變?yōu)闊o權(quán)占有，有交出案涉房屋的義務(wù)
首先需要說明的是，這里評(píng)析不涉及法官的心證過程。如案情所述，由于連某與謝某所簽售房協(xié)議有效，且案涉房屋已變更登記于連某名下�；谵D(zhuǎn)移登記無權(quán)處分情形，此時(shí)二審法院的審理進(jìn)路應(yīng)為審查原告連某是否構(gòu)成善意取得。依《物權(quán)法》第106條規(guī)定，如果原告連某構(gòu)成善意取得，即取得案涉房屋的所有權(quán)，同時(shí)也意味著自案涉房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，臧某對(duì)案涉房屋的所有權(quán)消滅。本權(quán)消滅，占有就無權(quán)源，臧某對(duì)案涉房屋的占有即由有權(quán)占有變?yōu)闊o權(quán)占有，如此，二審法院不予支持“實(shí)際占有人臧某遷出”案涉房屋以及該案裁判要旨視“臧某”仍為“有權(quán)占有人”“占有人對(duì)房屋的占有具有合法性、正當(dāng)性”也就既無事實(shí)根據(jù)，亦無法律依據(jù)。
(2)所有權(quán)取得以登記為必要，“出賣方向買受人履行權(quán)利與實(shí)物的雙重交付”無法律依據(jù)
連某排除妨害案的裁判要旨中所稱“交付”，依筆者理解應(yīng)為動(dòng)產(chǎn)公示之“交付”。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的取得，依《物權(quán)法》第6條規(guī)定以登記為前提，裁判要旨如此規(guī)定，似有違物權(quán)行為理論，亦有造法之嫌。
(3)非經(jīng)所有人真實(shí)意思行使占有權(quán)能，占有與登記發(fā)生沖突時(shí)，占有的事實(shí)狀態(tài)不得對(duì)抗登記
如前述，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)依法登記而設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，占有作為一種事實(shí)狀態(tài)，其作為一項(xiàng)權(quán)能，必須以有所有權(quán)存在為前提，所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。因此，占有權(quán)能只能由所有權(quán)人行使或者基于所有權(quán)人的真實(shí)意思受托或者以其他方式行使。物權(quán)是絕對(duì)權(quán)、對(duì)世權(quán)，在非基于所有權(quán)人真實(shí)意思下，占有的事實(shí)狀態(tài)不能對(duì)抗登記，他人行使所有權(quán)之占有權(quán)能就不能謂之為“有權(quán)”或者“合法”，本案原告連某作為案涉房屋所有權(quán)人，請(qǐng)求被告臧某搬離案涉房屋，旨在排除臧某對(duì)案涉房屋的妨害，以維護(hù)其對(duì)案涉房屋的圓滿支配狀態(tài)，該請(qǐng)求權(quán)合法、正當(dāng)。故連某排除妨害案的裁判要旨稱買受人“在買受方已取得房屋產(chǎn)權(quán)而未實(shí)際占有的情況下，其僅僅基于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)要求有權(quán)占有人遷出，法院應(yīng)作慎重審查”，似有變相承認(rèn)所有權(quán)的圓滿狀態(tài)受到妨害或有被妨害的危險(xiǎn)這一違法行為的正當(dāng)性、進(jìn)而剝奪所有權(quán)人為回復(fù)其所有權(quán)圓滿狀態(tài)予以救濟(jì)之嫌。
【作者簡介】
法學(xué)博士，專職律師，目前作為“1+1”中國法律援助志愿者行動(dòng)律師服務(wù)于新疆伊寧市。
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