[ 王冠華 ]——(2016-1-17) / 已閱11635次
最高人民法院征收拆遷裁判規(guī)則五則
王冠華
規(guī)則提要
1.國(guó)有土地上房屋征收決定的正當(dāng)程序和事實(shí)要件
2.房屋評(píng)估報(bào)告須按規(guī)定送達(dá)被征收人
3.因公共利益征收紅線(xiàn)范圍外部分房屋具有合法性
4.租賃合同因征收終止承租人無(wú)權(quán)分割補(bǔ)償款
5.達(dá)成補(bǔ)償安置協(xié)議后再起訴拆遷許可證違法，法院不予受理
1. 國(guó)有土地上房屋征收決定的正當(dāng)程序和事實(shí)要件
【裁判要旨】房屋征收決定作出前，征收補(bǔ)償費(fèi)用雖未足額到位，但政府同級(jí)財(cái)政部門(mén)就此作出專(zhuān)項(xiàng)說(shuō)明，確保財(cái)政資金用于該征收項(xiàng)目補(bǔ)償安置。而且，在案件審理過(guò)程中，該征收項(xiàng)目進(jìn)展順利，絕大部分被征收人已經(jīng)簽約并補(bǔ)償結(jié)算完畢。據(jù)此，在不影響被征收人依法獲得公平補(bǔ)償?shù)那闆r下，征收人按征收進(jìn)度及時(shí)分批補(bǔ)足征收補(bǔ)償費(fèi)用的行為符合實(shí)際，再行對(duì)征收決定作出撤銷(xiāo)或確認(rèn)違法的判決已無(wú)實(shí)際意義，而且不利于社會(huì)秩序的穩(wěn)定。
【案情簡(jiǎn)介】政府作出征收決定并在報(bào)紙上公告了該征收決定，原告顧某房屋在征收范圍內(nèi)。原告顧某不服，訴至法院，請(qǐng)求確認(rèn)該房屋征收決定違法并予撤銷(xiāo)。
【法院認(rèn)為】本案所涉建設(shè)項(xiàng)目依法應(yīng)屬交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，政府基于該公共利益的需要作出征收房屋的決定符合法律規(guī)定。該建設(shè)項(xiàng)目符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃；其作出房屋征收決定的基本程序符合《征收條例》的規(guī)定。政府在作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用雖未足額到位，但在征收過(guò)程中，實(shí)際補(bǔ)償?shù)呢泿乓殉^(guò)其在專(zhuān)戶(hù)上存儲(chǔ)的貨幣，確保了對(duì)被征收人補(bǔ)償?shù)募皶r(shí)足額到位。據(jù)此，在不影響被征收人依法獲得征收補(bǔ)償?shù)那闆r下，政府按征收進(jìn)度及時(shí)分批補(bǔ)足征收補(bǔ)償費(fèi)用的行為符合實(shí)際，也并不違反《征收條例》規(guī)定的為了公共利益的需要征收房屋，應(yīng)給予被征收人公平補(bǔ)償?shù)脑瓌t。
【案例索引】江蘇省常州市中級(jí)人民法院（2011） 常行初字第8號(hào)。見(jiàn)《國(guó)有土地上房屋征收決定的正當(dāng)程序和事實(shí)要件》（張鵬鵬，安徽省馬鞍山市中級(jí)人民法院），載《人民司法·案例》201210:50。
2.房屋評(píng)估報(bào)告須按規(guī)定送達(dá)被征收人
【裁判要旨】在房屋征收過(guò)程中，征收主體未按規(guī)定將房屋評(píng)估報(bào)告送達(dá)給被征收人，導(dǎo)致被征收人后續(xù)救濟(jì)權(quán)利的喪失，法院應(yīng)當(dāng)依法撤銷(xiāo)依據(jù)該評(píng)估報(bào)告作出的房屋征收補(bǔ)償決定書(shū)。
【案情簡(jiǎn)介】政府發(fā)布征收決定，原告艾某、沙某房屋在征收范圍內(nèi)。征收指揮部將《關(guān)于確認(rèn)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的通知》張貼于原告被征收房屋門(mén)口，通知其選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)，后征收部門(mén)在司法工作人員見(jiàn)證和監(jiān)督下抽簽確定了評(píng)估機(jī)構(gòu)。隨后評(píng)估機(jī)構(gòu)向征收部門(mén)提交了原告房屋的估價(jià)報(bào)告，政府對(duì)原告作出了房屋征收補(bǔ)償決定書(shū)。原告不服，訴至法院，請(qǐng)求撤銷(xiāo)該補(bǔ)償決定書(shū)。
【法院認(rèn)為】《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第16條第1款規(guī)定：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評(píng)估委托書(shū)或者委托合同的約定，向房屋征收部門(mén)提供分戶(hù)的初步評(píng)估結(jié)果。分戶(hù)的初步評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評(píng)估對(duì)象的構(gòu)成及其基本情況和評(píng)估價(jià)值。房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)將分戶(hù)的初步評(píng)估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示�！秶�(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第19條第2款規(guī)定：對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。本案中，政府未將評(píng)估報(bào)告及時(shí)送達(dá)原告并公告，致使原告對(duì)其房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估和申請(qǐng)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)鑒定的權(quán)利喪失。故政府對(duì)原告房產(chǎn)評(píng)估程序違法，依據(jù)該評(píng)估程序作出的房屋征收補(bǔ)償決定書(shū)依法應(yīng)予以撤銷(xiāo)。
【案例索引】馬鞍山市中級(jí)人民法院（2013）馬行初字第00010號(hào)。見(jiàn)《房屋評(píng)估報(bào)告須按規(guī)定送達(dá)被征收人》（張鵬鵬，安徽省馬鞍山市中級(jí)人民法院），載《人民司法·案例》201422:11。
3.因公共利益征收紅線(xiàn)范圍外部分房屋具有合法性
【裁判要旨】整棟房屋的大部分在項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃紅線(xiàn)范圍內(nèi)，小部分在紅線(xiàn)外，政府為了公共利益的需要，考慮房屋的實(shí)用性及社會(huì)安全性等因素，將紅線(xiàn)范圍外的部分房屋一并征收，并給予被征收人合理補(bǔ)償，契合社會(huì)生活事實(shí)，符合《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的立法精神。
【案情簡(jiǎn)介】原告楊某部分房屋在某學(xué)院取得的房屋拆遷許可證之拆遷范圍內(nèi)，但未能如期拆遷。后政府啟動(dòng)道路建設(shè)項(xiàng)目，其部分房屋在該項(xiàng)目用地紅線(xiàn)范圍內(nèi)，故政府作出征收決定，征收楊某整棟房屋。楊某不服，在復(fù)議決定維持征收決定后訴至法院，以“征收決定與拆遷許可證主體和內(nèi)容沖突”以及“未提供合理安置補(bǔ)償方案”為主要訴由，請(qǐng)求撤銷(xiāo)征收決定。
【法院認(rèn)為】因房屋拆遷許可證已失效，道路建設(shè)項(xiàng)目屬于新啟動(dòng)項(xiàng)目，征收決定與房屋拆遷許可證兩份文件并不存在沖突；因原告部分房屋在道路建設(shè)項(xiàng)目用地紅線(xiàn)范圍內(nèi)，征收系出于公共利益需要，且房屋地面高于道路地面10余米，不整體拆除將產(chǎn)生嚴(yán)重安全隱患，整體征收拆除符合實(shí)際。
【案例索引】株洲市天元區(qū)人民法院（2012）株天法行初字第28號(hào)，株洲市中級(jí)人民法院（2013）株中法行終字第14號(hào)，見(jiàn)《因公共利益征收紅線(xiàn)范圍外部分房屋具有合法性》（彭德華，湖南省株洲市中級(jí)人民法院。載《人民司法·案例》201422:08。
4.租賃合同因征收終止承租人無(wú)權(quán)分割補(bǔ)償款
【裁判要旨】租賃合同履行過(guò)程中，出租房屋被國(guó)家征收，其征收補(bǔ)償對(duì)象是房屋所有權(quán)人，承租人并非征收補(bǔ)償?shù)膶?duì)象。承租人因出租房屋被征收而向出租人主張分割補(bǔ)償款項(xiàng)的，人民法院不能根據(jù)征收補(bǔ)償協(xié)議以征收補(bǔ)償項(xiàng)目名稱(chēng)來(lái)確定具體補(bǔ)償款項(xiàng)是否給予承租人的，應(yīng)根據(jù)雙方合同約定，并依據(jù)合同法的基本原則和有關(guān)規(guī)定，按租賃合同糾紛予以裁判。
【案情簡(jiǎn)介】被告瘳某與原告某公司簽訂協(xié)議，約定其所有的地下倉(cāng)庫(kù)由某公司使用。后該片區(qū)被征收，某公司訴至法院，請(qǐng)求瘳某支付其搬遷費(fèi)、積極搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、設(shè)備設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)、裝飾裝修補(bǔ)償費(fèi)共計(jì)81萬(wàn)元。
【法院認(rèn)為】1.租賃合同履行過(guò)程中，出租房屋被國(guó)家征收，被征收人與補(bǔ)償對(duì)象是房屋所有權(quán)人。本案原告不能依據(jù)項(xiàng)目名稱(chēng)來(lái)確定具體補(bǔ)償項(xiàng)目是否給予承租人。2.出租人與承租人之間為租賃合同法律關(guān)系，原告主張權(quán)利的依據(jù)是合同法和雙方約定。3.租賃合同因國(guó)家征收而終止，基于公共利益的征收應(yīng)當(dāng)按照不可抗力處理，部分或全部免除責(zé)任。依據(jù)以上意見(jiàn)，本案爭(zhēng)議的款項(xiàng)應(yīng)作如下處理：（1）搬遷費(fèi)。一審?fù)徶�，被告同意支付，其自認(rèn)具有法律效力，予以支持。（2）積極搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。該費(fèi)用是政府在征收本項(xiàng)目中依政策支付給產(chǎn)權(quán)人的費(fèi)用，原告主張?jiān)撡M(fèi)用沒(méi)有法律依據(jù)，不應(yīng)主張。（3）設(shè)備設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)。被告一審?fù)徶型獍磳?shí)補(bǔ)償原告，予以確認(rèn)。（4）裝飾裝修損失費(fèi)。雙方租賃合同中約定，出租方提前收回房屋，應(yīng)當(dāng)原價(jià)支付裝修費(fèi)用并賠償由此造成的一切經(jīng)濟(jì)損失。出租人上訴要求不予給付，故不予支持。（5）停產(chǎn)停業(yè)損失。該費(fèi)用是政府補(bǔ)償被征收人的，是支付給被征收人的費(fèi)用。承租人要求出租人支付合同不能履行的停產(chǎn)停業(yè)損失，主要為剩余期限經(jīng)營(yíng)可得利潤(rùn)，故將出租人從政府獲得的6個(gè)月的停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償全部支付給原告，作為恢復(fù)生產(chǎn)的費(fèi)用。
【案例索引】重慶市江津區(qū)人民法院（2013）津法民初字第02266號(hào)，重慶市第五中級(jí)人民法院（2014）渝五中法民終字第00785號(hào)。見(jiàn)《租賃合同因征收終止承租人無(wú)權(quán)分割補(bǔ)償款》（蔡瀟劍、張嬌東，重慶市江津區(qū)人民法院），載《人民司法·案例》201508:44。
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