[ 奚正輝 ]——(2015-12-1) / 已閱8064次
因房價上漲違約不出售房屋，房東被判賠償違約金
——父親代未成年子女簽字，買賣合同有效
文/奚正輝、赫少華|房地產(chǎn)律師
遠聞（上海）律師事務所
閱讀提示：
在上海市區(qū)，今年房價上漲了約20%-30%，出售方違約不愿意出售房屋的案件大量發(fā)生。作為買受方如何保護自己的權利？作為出售方如何降低自己的違約責任？都是讀者最為關心的問題。為了更好地維護自己的權利，建議遇到類似問題，可以聯(lián)系房地產(chǎn)律師。
案情介紹：
2015年2月，買受方張某通過居間介紹與出售方王某簽署了《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》與《房屋買賣合同》。張某向王某購買上海市黃浦區(qū)一套公寓房，轉讓總價為1300萬元，并支付了定金人民幣200萬元。該房屋登記在王某及其未成年女兒名下。
2015年6月，雙方簽署了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，王某代其女兒簽署。《上海市房地產(chǎn)買賣合同》約定：2015年8月辦理轉移登記。若出售方未按照約定的期限辦理轉移登記，應當向買受方支付違約金，違約金按買受方已付款日萬分之五計算。逾期超過7日的，除支付違約金外，買受方有權解除合同。買受方單方解除合同的，甲方賠償總價款的20%違約金。
但王某在收取張某支付的首付款600萬元后，即稱其已經(jīng)離婚，女兒現(xiàn)由前妻撫養(yǎng)，若出售該房屋，需由前妻代理簽署。中介公司也到房地產(chǎn)交易中心核實，的確需要王某前妻簽字才能過戶。王某明確告知張某，現(xiàn)因其前妻不肯簽字，故該房屋無法出售，買賣合同不再履行。（作者奚正輝律師/赫少華律師）
張某起訴至法院：要求解除《上海市房地產(chǎn)買賣合同》并要求王某賠償違約金33%。（期間，該房屋總價已上漲33%）。
王某認為：1、其無權代理女兒簽署，因由女兒的母親簽署，買賣合同應無效。2、出售房屋侵害了被監(jiān)護人的利益，故買賣合同無效。3、其沒有故意違約，不能過戶交易，其沒有過錯，不應該承擔違約責任。4、賠償33%的違約金超出合同約定的20%，而且違約金明顯太高，要求降低。
奚正輝、赫少華作為張某的代理律師發(fā)表如下觀點：
1、 作為守約方，張某有權提前解除合同并要求違約方承擔違約責任。
根據(jù)規(guī)定，在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務，守約方可以解除合同。當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任。
故本案中，張某有權提前解除合同并要求王某承擔違約責任。
2、 王某有權代理其女兒簽署買賣合同，買賣合同有效。
夫妻離婚，父母雙方都是未成年人子女的監(jiān)護人，即法定代理人。王某作為女兒的法定代理人當然有權簽署買賣合同。而且，王某出售該房屋是為了購買更好的房屋給女兒，故沒有侵害其女兒的利益。
另根據(jù)買賣合同司法解釋的規(guī)定，即使出售方?jīng)]有處分權，也不影響買賣合同效力，即本案中的買賣合同合法有效。
3、違約行為是一種客觀的違反合同的行為，違約行為的認定以當事人的行為是否在客觀上與約定的行為或者合同義務相符合為標準，而不管行為人的主觀狀態(tài)如何。
所以本案中王某即使不是故意違約，也應該要承擔違約責任，何況張某認為王某由于房價上漲過快找借口故意不肯出售該房屋。
4、 房價上漲，守約方可以主張房屋漲跌的損失（上海高院存有規(guī)定）。
關于違約金與損失的關系，根據(jù)規(guī)定：約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加。
本案中，該房屋的價格已上漲了33%，現(xiàn)因王某違約不肯出售該房屋，導致張某損失巨大超出了合同約定的違約金，張某有權要求其賠償房屋轉讓價格33%的違約金。
法院意見：
因出售方存在違約行為，導致雙方無法按約辦理房屋過戶手續(xù)，其應當承擔相應的違約責任。至于應當承擔的違約金的具體金額，鑒于目前房價上漲，系爭房屋已非雙方約定交易時的價格，而買受方因未成功購得系爭房屋，如需另行購房則價格必定高于雙方約定的價格，將對買受方造成一定的損失，因此，出售方應當按照合同約定承擔違約責任，若違約金不能彌補損失，則適當增加違約金。
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