[ 王克先 ]——(2015-11-22) / 已閱12325次
試述婚前一方所有婚后產(chǎn)權(quán)調(diào)換所得房屋的歸屬原則
王克先 浙江新時代律師事務(wù)所
[內(nèi)容摘要] 婚前一方所有的房屋即結(jié)婚前夫妻一方取得所有權(quán)的房屋。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋是指國家依法征收房屋時，被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補償方式，房屋征收部門調(diào)換給被征收人的房屋。集體土地被征收，試述婚前一方所有婚后產(chǎn)權(quán)調(diào)換所得房屋的歸屬原則
王克先 浙江新時代律師事務(wù)所
[內(nèi)容摘要] 婚前一方所有的房屋即結(jié)婚前夫妻一方取得所有權(quán)的房屋。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋是指國家依法征收房屋時，被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補償方式，房屋征收部門調(diào)換給被征收人的房屋。集體土地被征收，同時征收集體土地上的房屋，此時也有產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋是以被征收人對被征收房屋享有所有權(quán)為基礎(chǔ)，國家對被征收房屋補償取得�；榍耙环剿蟹课莼楹蟊徽魇�，未擴建未添附也未補差價，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋自然歸被征收房屋所有人一方所有；婚前一方所有房屋婚后被征收，房屋有擴建或添附或調(diào)換時補交了差價，如婚前房屋權(quán)屬沒有變更，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋仍應(yīng)歸被征收房屋所有人一方所有。如房屋征收補償協(xié)議約定產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋屬于夫妻共有，不是被征收房屋所有人的夫或妻就成為產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的所有人。此外，多數(shù)地方規(guī)定已婚的將房屋所有權(quán)登記在一人名下，需另一方出具放棄所有權(quán)的聲明，這樣雖然產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋屬夫或妻一方所有，仍有可能登記為夫妻共有。
[關(guān)鍵詞] 婚前 一方所有 婚后 產(chǎn)權(quán)調(diào)換所得房屋 歸屬原則
隨著國民經(jīng)濟的飛速發(fā)展，城市建設(shè)進一步加快，很多老舊房屋因城市建設(shè)需要被征收。由于房屋征收補償不僅受法律法規(guī)調(diào)整，還受當(dāng)?shù)卣叩募s束，有的地方還有居住人口補償?shù)日�。與普通商品房相比，征收補償所得的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的歸屬具有特殊性。特別是對婚前一方所有的房屋婚后被征收，補償?shù)玫降漠a(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋屬于夫妻共同財產(chǎn)還是個人財產(chǎn)的爭議很大�，F(xiàn)行法律法規(guī)及司法解釋對征收補償所得的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋所有權(quán)歸屬的規(guī)定卻顯得欠缺。
一、婚前一方所有的房屋
婚前財產(chǎn)是指結(jié)婚前夫妻一方取得的財產(chǎn)，這里的取得是指取得所有權(quán)。
除非夫妻約定婚前財產(chǎn)歸夫妻共同所有或部分共同所有，婚前財產(chǎn)是夫妻一方個人財產(chǎn)�；橐鲫P(guān)系存續(xù)期間，夫妻一方個人財產(chǎn)的所有權(quán)屬于夫妻一方，另一方不享有所有權(quán)。離婚時夫妻一方個人財產(chǎn)不納入分割。
房屋是人們的主要財產(chǎn)�；榍耙环剿械姆课菁唇Y(jié)婚前夫妻一方取得所有權(quán)的房屋。
二、房屋征收產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋
房屋征收是指國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強制取得單位、個人所有房屋的行為。
房屋征收的法律依據(jù)是《中華人民共和國物權(quán)法》第42條及《國有土地上房屋征收與補償條例》。
房屋征收的主體是國家，市、縣級人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。被征收房屋所有權(quán)人為被征收人。
房屋征收是物權(quán)變動的一種特殊情形，是國家強制取得征收房屋所有權(quán)的一種方式。房屋征收以前叫房屋拆遷，依據(jù)是《城市房屋拆遷管理條例》，2011年1月21日《國有土地上房屋征收與補償條例》發(fā)布，廢止了《城市房屋拆遷管理條例》，房屋拆遷相應(yīng)的稱為房屋征收。
房屋征收與補償是一個問題的二個方面，房屋征收應(yīng)當(dāng)先補償、后搬遷。房屋征收補償法律關(guān)系是建立在補償協(xié)議基礎(chǔ)上的，房屋征收部門與被征收人之間的民事法律關(guān)系。產(chǎn)權(quán)調(diào)換是房屋征收補償?shù)姆绞街唬涮攸c是房屋征收部門以實物形態(tài)對被征收人的補償。在房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換中，被征收人取得產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的所有權(quán)，并作為對價將被征收房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給房屋征收部門。
我國實行土地公有制，土地為國家所有和農(nóng)民集體所有。國有土地上房屋被征收的，同時收回國有土地使用權(quán)；集體土地被征收為國有的，同時征收集體土地上的房屋。
《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》第十二條規(guī)定，征收農(nóng)村集體土地時涉及被征收土地上的房屋及其他不動產(chǎn)，土地權(quán)利人可以請求依照物權(quán)法第42條第二款的規(guī)定給予補償。征收農(nóng)村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產(chǎn)進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權(quán)利人請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補償標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院一般應(yīng)予支持，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補償費。
因此，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋是指國家因公共利益需要依法征收房屋，被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補償方式，房屋征收部門調(diào)換給被征收人的房屋。集體土地被征收，同時征收集體土地上的房屋，也有產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的補償方式。本文所稱的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋也包括征收集體土地的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋。
三、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋所有權(quán)的歸屬原則
房屋征收補償?shù)木唧w內(nèi)容由房屋征收部門與被征收人達成的房屋征收補償協(xié)議確定。被征收人房屋被征收得到的對價是房屋征收補償協(xié)議中約定的補償金或產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋。所以，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋是基于被征收房屋補償所得，以被征收人對被征收房屋享有所有權(quán)為基礎(chǔ)�，F(xiàn)在對人口補償?shù)囊蛩卦絹碓降缯憬∪嗣翊泶髸?wù)委員會制訂，2014年10月1日起施行的《浙江省國有土地上房屋征收與補償條例》明確規(guī)定，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的建筑面積，不考慮被征收房屋的共有人數(shù)量、登記戶口等因素。據(jù)此，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋所有權(quán)的歸屬原則應(yīng)當(dāng)是：
1、婚前夫妻一方所有房屋婚后被征收，未擴建未添附也未補差價，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋歸被征收房屋所有人一方所有。
被征收房屋為夫妻一方婚前所有，婚后對房屋沒有任何擴建或添附，征收時也未補差價，雖然產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得，但其實質(zhì)是婚前房屋所有權(quán)的權(quán)利轉(zhuǎn)換。換言之，調(diào)換所得房屋是以被征收人對被征收房屋享有所有權(quán)為基礎(chǔ)，該產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋獲得是被征收房屋所有權(quán)的權(quán)利延伸和替代，屬于婚前財產(chǎn)形式上的變更，并不影響財產(chǎn)所有人的變動。此外，由于房屋具有不動產(chǎn)隨著時間的推移不貶值反增值的特點，大多會有婚前房屋婚后增值的情況，一般認(rèn)為這屬于自然增值，增值部分屬于被征收人一方財產(chǎn)，不屬于夫妻共同財產(chǎn)。同理，即使有時產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋面積大于被征收房屋而無需補差，這是房屋征收部門基于征收房屋價值的補償，增多的面積仍應(yīng)歸被征收房屋所有人一方所有。
2、婚前夫妻一方所有房屋婚后被征收，房屋有擴建或添附或調(diào)換時補交了差價，如婚前房屋權(quán)屬沒有變更，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋仍歸被征收房屋所有人一方所有。
有時婚后對征收房屋有過擴建或添附，或產(chǎn)權(quán)調(diào)換時補交了差價，如婚前房屋的權(quán)屬沒有變更，因產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋是產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補償方式取得，并非因擴建或添附或補交差價而取得，這種情況下也不改變產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為婚前一方個人財產(chǎn)的性質(zhì)。對于差價，如差價是被征收人個人財產(chǎn)出資，則產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋屬于被征收人一方無異；如差價是以夫妻共同財產(chǎn)出資的，差價應(yīng)屬夫妻共同所有，但根據(jù)物權(quán)債權(quán)可以分離的原則，對夫妻雙方來說，只是一種債權(quán)關(guān)系，非被征收房屋原所有人的另一方并不因此對產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋當(dāng)然享有所有權(quán)。
如有爭議，應(yīng)審閱房屋征收補償協(xié)議中各項補償?shù)膩碓春鸵罁?jù)，再來確定其歸屬。如果是對征收房屋本身的補償，應(yīng)歸被征收房屋原所有人一方所有，如果是對征收房屋以外物品的補償，則根據(jù)該項物品所有權(quán)或形成情況確定歸屬。一般來說，不會影響產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的所有權(quán)歸屬。
四、房屋征收補償協(xié)議對產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋所有權(quán)歸屬的影響
《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十五條規(guī)定，房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。
除了在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確，絕大多數(shù)情況下，房屋征收部門與被征收人訂立房屋征收補償協(xié)議，是房屋征收補償?shù)谋亟?jīng)程序。實踐中，不少不是被征收房屋所有人的夫或妻也會列為房屋征收補償協(xié)議的被征收人，如果房屋征收補償協(xié)議涉及產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋，不是征收房屋所有人的夫或妻就因此成為征收房屋補償所得的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋所有人。從法律性質(zhì)看，這是夫妻中被征收房屋所有權(quán)人一方對另一方的贈與。
五、房屋所有權(quán)初始登記對產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋所有權(quán)歸屬的影響
多數(shù)地方規(guī)定，已婚的申請人辦理房屋所有權(quán)初始登記需夫妻雙方到場，并提供結(jié)婚證，單身者則提供未婚證明或單身證明。已婚的申請人如果將房屋所有權(quán)登記到一人名下，需另一方出具放棄所有權(quán)的聲明，否則不予登記。如果房屋征收補償協(xié)議中被征收人是夫妻雙方，這自然不是問題。房屋征收補償協(xié)議中被征收人只是夫妻一方時問題就來了，如要求另一方出具放棄房屋所有權(quán)的聲明，在我國國情下必然傷害夫妻感情，大多數(shù)申請人就只能選擇將產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋所有權(quán)登記在夫妻雙方名下。這自然也是夫妻中被征收房屋所有權(quán)人一方對另一方的贈與。
有人說，本來就非夫妻共有，何來放棄權(quán)利。上述做法或損害房屋所有人一方權(quán)益，或傷害夫妻感情，受到質(zhì)疑。對此各地已有松動，如2014年5月12日浙江省溫州市人民政府辦公室印發(fā)的《溫州市房地產(chǎn)“多證聯(lián)辦”工作實施方案》規(guī)定，房產(chǎn)登記時不再對申請人婚姻關(guān)系進行直接審查。登記機關(guān)根據(jù)依申請登記原則（即當(dāng)事人自愿申請房屋登記原則）和權(quán)利主體一致原則（即合同、發(fā)票等權(quán)利取得證明資料記載的權(quán)利人與房屋權(quán)利申請人一致的原則）辦理房屋登記，但申請人夫妻共同申請登記（需提供婚姻關(guān)系證明）的除外。
參考文獻
[01]《中華人民共和國婚姻法》
[02]《中華人民共和國物權(quán)法》
[03]《中華人民共和國土地管理法》
[04]《國有土地上房屋征收與補償條例》
[05]《中華人民共和國土地管理法實施條例》
[06]《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(一)》
[07]《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(二)》
[08]《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(三)》
[09]《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》
[10]楊大文主編：《婚姻家庭法》，中國人民大學(xué)出版社，2001年12月第二版
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