[ 王冠華 ]——(2015-8-22) / 已閱7094次
判定商品房買賣認購書性質的司法實務規(guī)則--商品房買賣合同實務問題解析(一)
王冠華
目前，開發(fā)商使用的“商品房買賣認購書”名稱五花八門，有訂購書、預訂書、允諾書、意向書、談判紀要、房號保留協議等多種叫法。將商品房買賣認購書界定為預約還是為本約，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(法釋[2003]7號，以下簡稱《商品房買賣合同司法解釋》)給出了一般判斷規(guī)則，該解釋第5條規(guī)定：“商品房的認購、訂購、預定等協議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同�！睆谋緱l解釋我們可以推論出，將商品房買賣認購書認定為本約，應滿足如下兩個條件：一是合同條款齊備，即“具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容”；二是應具備合同實際履行條件，即“出賣人已經按照約定收受購房款”。
但對于上述兩個條件是否應同時具備，實務中存在不同觀點。最高人民法院部分法官認為：就一般情況而言，商品房買賣認購書只要具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容即可認定為本約，不必附加合同履行條件(見《房地產糾紛裁判思路與規(guī)范指引》，人民法院出版社2014年4月版，P565)。但在司法實踐中，除合同條款齊備這一條件外，無一例外地附加買受人交納全部或部分房款的合同才能轉化為正式的商品房買賣合同，以此區(qū)分預約與本約。在張蒼明與泉州華億房地產開發(fā)有限公司商品房預約合同糾紛案中，福建省高級人民法院(2014)閩民申字第696號再審裁定書認為：“……《認購協議書》也沒有約定付款方式及時間、交付使用條件及日期、面積差異的處理方式、辦理產權登記有關事宜等《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同應當具有的主要內容，且華億公司依該《認購協議書》約定只向張蒼明收取了定金3萬元，而沒有收取購房款，故不符合《商品房買賣合同司法解釋》第5條……規(guī)定……，二審認定該《認購協議書》為商品房預約合同并無不當。”在廣州東浚開發(fā)有限公司與張一鵬、趙莉彬其他合同糾紛案中，最高人民法院(2014)民申字第742號再審民事裁定書認為：東浚公司與張一鵬、趙莉彬簽署的兩份《協議書》，對買賣房屋的基本狀況、購房價款、付款方式、付款時間、違約責任等內容均作出了明確約定；協議簽訂后，東浚公司收取了張一鵬、趙莉彬的購房款1萬元，并將商品房交付張一鵬、趙莉彬使用，張一鵬、趙莉彬也在該房屋實際居住使用多年。綜合以上事實，一、二審法院根據《商品房買賣合同司法解釋》第5條……規(guī)定，認定張一鵬、趙莉彬與東浚公司之間的《協議書》為商品房買賣合同，而非預約合同，適用法律正確。至于東浚公司與張一鵬、趙莉彬之間未另行簽訂正式的《商品房買賣合同》，以及未能辦理按揭貸款、付清全部購房款的事實，不影響雙方之間買賣合同本約關系的成立。
就合同條款齊備條件而言，《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定商品房買賣合同應當明確當事人名稱或者姓名和住所、商品房基本狀況、商品房價款的確定方式及總價款等13項主要內容，實踐中存在爭議的是：《商品房銷售管理辦法》規(guī)定的13項內容是否必須全部具備才構成商品房買賣本約，還是僅需具備若干核心要件即可？
有的法院嚴格按照13項要件是否齊備來判斷是否構成本約。在賴永妍、山東魯信置業(yè)有限公司與商品房預售合同糾紛案中，青島市中級人民法院二審認為：賴永妍與魯信公司簽訂的《認購單》僅對當事人名稱姓名和住所、商品房基本狀況和商品房價款的確定方式及總價款(不含裝修費)作出了約定；對付款方式、付款時間，交付使用條件及日期，裝飾、設備標準承諾，供水、供電、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任，公共配套建筑的產權歸屬，面積差異的處理方式，辦理產權登記的有關事宜，解決爭議的方法及違約責任等事項均未作出明確約定。另，該涉案商品房為精裝修房屋，雙方在《認購單》中約定“該房款不含裝修費用，其裝修合同另行簽訂”。通過該約定可知，購買整套涉案商品房的總價款應為商品房的價款加上裝修價款，故涉案商品房的總價款須在雙方簽訂裝修合同后才能確定，但雙方因裝修費用產生糾紛未能簽訂裝修合同，導致購買整套涉案商品房最終總價款無法確定。綜上所述，賴永妍與魯信公司簽訂的《認購單》缺少商品房買賣合同的主要條款，無法作為商品房買賣合同進行履行，故雙方簽訂的《認購單》的性質不是商品房買賣合同，應屬于商品房買賣預約協議。在南京易發(fā)房地產開發(fā)有限公司與魏嵇峰商品房預售合同糾紛案中，江蘇省高級人民法院(2008)蘇民終字第0204號民事判決書認為：雙方簽訂的《商品房認購協議》對于《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的房屋的交付使用條件及日期、面積差異的處理方式等內容均未約定，因此商品房買賣合同尚未成立。
有的法院則以幾項核心要件是否齊備作為判斷標準，而在核心要件的選擇上各地法院也不盡相同。《江蘇省高級人民法院公報》2012年第1期刊載了劉道琳因簽訂商品房定購單訴南京航空瑞華公司等商品房買賣合同糾紛案，其裁判摘要認為：雙方簽訂的商鋪定購單就出賣方、定購方、定購房屋位置、面積、單價、總價、定金及違約責任等內容做了約定，已具備商品房買賣合同的主要條款。在泰安泰山金華房地產有限公司、時逢與時逢房屋買賣合同糾紛案中，山東省高級人民法院(2014)魯民提字第337號再審民事判決書認為：本案中時逢與金華公司簽訂的商品房預訂合同系雙方當事人真實意思表示，合法有效。該商品房預訂合同約定了當事人的名稱、商品房的基本情況、商品房的銷售方式、商品房價款、交付使用期限、辦理產權登記有關事宜等內容，具備商品房買賣合同的主要內容。《最高人民法院公報》2012年第11期刊載了張勵與徐州市同力創(chuàng)展房地產有限公司商品房預售合同糾紛案，該案裁判宗旨認為：判斷商品房買賣中的認購、訂購、預訂等協議究竟是預約合同還是本約合同，最主要的是看見此類協議是否具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，即只要具備了雙方當事人的姓名或名稱，商品房的基本情況(包括房號、建筑面積)、總價或單價、付款時間、方式、交付條件及日期，同時出賣人已經按照約定收受購房款的，就可以認定此類協議已經具備了商品房買賣合同本約的條件；反之，則應認定為預約合同。如果雙方當事人在協議中明確約定在具備商品房預售條件時還需重新簽訂商品房買賣合同的，該協議應認定為預約合同。
2009年施行的最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第1條規(guī)定：當事人對合同是否成立存在爭議，人民法院能夠確定當事人名稱或者姓名、標的和數量的，一般應當認定合同成立。但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。因此，合同只需具備當事人、標的和數量即可成立，合同欠缺的其他內容，可以通過合同法的規(guī)定予以確定。故在商品房買賣合同實踐中，有的學者從合同實現的角度分析，認為核心要件宜選擇房屋總價、價款支付方式、房屋交付等。(《商品房買賣合同案件審判疑難問題研究》，潘軍鋒，江蘇省高級人民法院民一庭，載《法律適用》2014年第2期)
筆者以為，上述之爭純屬無謂，核心要件選擇亦謂徒勞。判斷商品房買賣認購書為預約抑或為本約，僅僅根據當事人合意內容上是否全面，或者核心要件是否完備，并不足以界分預約和本約。判斷當事人之間訂立的合同系本約還是預約的根本標準應當是當事人的意思表示，即當事人是否存在明確的將來訂立本約的意思。
實務中，這一標準已自覺或不自覺地運用于各級人民法院的司法實踐中。在成都訊捷通訊連鎖有限公司與四川蜀都實業(yè)有限責任公司、四川友利投資控股股份有限公司房屋買賣合同糾紛中，最高人民法院(2013)民提字第90號再審民事判決書清楚明確地表達了這一司法判定規(guī)則：
僅就案涉《購房協議書》而言，其性質應為預約。預約是指將來訂立一定契約的契約。預約的形態(tài)多種多樣，有的預約條款非常簡略，僅表達了當事人之間有將來訂立本約的意思，至于本約規(guī)定什么內容留待以后磋商決定；有的預約條款則非常詳盡，將未來本約應該規(guī)定的內容幾乎都在預約中作了明確約定。而若僅從內容上看，后者在合同內容的確定性上幾乎與本約無異，即使欠缺某些條款，往往也可以通過合同解釋的方式加以補全。因此，僅根據當事人合意內容上是否全面，并不足以界分預約和本約。判斷當事人之間訂立的合同系本約還是預約的根本標準應當是當事人的意思表示，也就是說，當事人是否有意在將來訂立一個新的合同，以最終明確在雙方之間形成某種法律關系的具體內容。如果當事人存在明確的將來訂立本約的意思，那么，即使預約的內容與本約已經十分接近，即便通過合同解釋，從預約中可以推導出本約的全部內容，也應當尊重當事人的意思表示，排除這種客觀解釋的可能性。本案中，蜀都實業(yè)公司與訊捷公司在2006年9月20日簽訂的《購房協議書》中明確約定了雙方擬進行買賣的房屋的位置、面積和價款，應當說具備了一份正式的房屋買賣合同的主要內容，可直接據此履行而無須另訂本約。但是，雙方當事人同時在該協議中約定：“……3、甲、乙雙方應就購房合同及付款方式等問題在本協議原則下進行具體磋商。……5、甲乙雙方就該宗房屋買賣合同簽訂時，本協議自動失效。”可見，雙方當事人雖然約定了房屋的位置、面積及總價款，但仍一致認為在付款方式等問題上需要日后進一步磋商，雙方的這一意思表示是明確的，而且，當事人在該協議第5條進一步明確要在將來訂立一個新的合同，以最終明確雙方之間的房屋買賣法律關系的具體內容。因此，本院認為，案涉《購房協議書》的性質為預約合同。
在王美芳與金壇房屋建設開發(fā)有限公司商品房預售合同糾紛案中，江蘇省高級人民法院在(2014)蘇審二民申字第425號再審裁定書中進一步闡述：在商品房買賣認購書中，當事人作出明確的將來訂立本約的意思表示，即便事后買受人向出賣人部分履行購房款給付義務，也不能該認購書的預約性質。該再審裁定書認為：本案中，雙方之間的協議僅約定了房屋的位置，對房屋的面積、總價款、房屋交付日期、交付標準、配套設施、面積差異的處理等等內容均無約定，且雙方還特別約定，此協議僅為預訂金海灣住宅，待圖紙核準后，簽訂正式合同，以正式合同為準，故王美芳認為雙方之間的協議為正式的商品房買賣合同，依據不足。一、二審判決認定雙方的協議為商品房買賣合同之預約合同的主要依據是協議內容，而非當事人一方庭審中的陳述。王美芳分兩次向開發(fā)公司繳款的收據上雖分別載明“預收房款”、“房款”，但僅憑兩次交款收據，不足以推翻一、二審判決關于雙方之間的合同系商品房買賣合同的預約合同的認定。
【作者簡介】專職律師，法學博士，目前作為“1+1”中國法律援助志愿者行動律師服務于新疆伊寧市。
