[ 杜仔玲 ]——(2015-5-19) / 已閱14656次
隨著社會的發(fā)展，私家車已由“奢侈品”變?yōu)椤按焦ぞ摺弊呷雽こ０傩占�。隨著私家車的日趨增多，由小區(qū)停車位衍生出的矛盾日益突出，尤其是小區(qū)車位權(quán)屬及收益歸屬問題，成了小區(qū)車位所有糾紛的癥結(jié)所在。
目前住宅小區(qū)車位大致可分為四類：小區(qū)地面停車位、人防地下停車位、非人防地下停車位、小區(qū)內(nèi)獨立建設(shè)的停車位（庫）。要分析小區(qū)各類停車位的權(quán)屬問題，應(yīng)結(jié)合各類停車位的不同情況、特點進行分類分析。
一、小區(qū)地面停車位
地面停車位是指直接設(shè)置在小區(qū)地表，以劃線分割方式表明界限的停車設(shè)施，可分為規(guī)劃地面停車位和占用業(yè)主共有道路或其他共有場地的停車位。
1、規(guī)劃的地面停車位。
該類車位是指經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，小區(qū)開發(fā)商在小區(qū)紅線范圍內(nèi)設(shè)置的停車位，該類停車位在施工圖、竣工圖上均有體現(xiàn)�！段餀�(quán)法》第74條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”，就青島目前各住宅小區(qū)的情況看，開發(fā)商一般在商品房買賣合同中約定此類車位的所有權(quán)歸開發(fā)商所有，待小區(qū)交付后，將該部分車位轉(zhuǎn)讓或者出租給小區(qū)業(yè)主。當(dāng)然也有部分開發(fā)商處于房屋促銷的考慮，將地面車位附贈給小區(qū)的業(yè)主。
2、 占用業(yè)主共有的道路或者其他場所用于停放汽車的車位。
《物權(quán)法》第73條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”，74條第3款明確規(guī)定“占用業(yè)主共有的道路或者其他場所用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”。另《山東省物業(yè)管理條例》第五十條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫應(yīng)當(dāng)優(yōu)先投入使用；車庫尚未充分利用的，不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置規(guī)劃以外的車位。
對于該類地面車位的歸屬，因法律規(guī)定明確規(guī)定屬于全體業(yè)主所有，所以其權(quán)屬爭議不大，在實踐中的容易引起業(yè)主不滿的主要原因是物業(yè)公司常常對這些車位收取車位使用費。物業(yè)公司收取車位使用費的作法是由法律依據(jù)的，《山東省物業(yè)管理條例》第五十一條明確規(guī)定，“占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放車輛的，應(yīng)當(dāng)交納車位場地使用費，收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會綜合考慮車庫租賃費的價格等因素決定。車位場地使用費屬于全體業(yè)主共有�！碑�(dāng)然，物業(yè)公司收取的車位場地使用費在扣除部分車位管理物業(yè)費后應(yīng)納入小區(qū)業(yè)主共有賬戶，車位管理物業(yè)費的提取比例一般由物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主委員會協(xié)商確定。
二、人防地下停車位
人防地下停車位是指結(jié)合地下人防工程修建的停車位，這些停車位屬于人防工程的組成部分。對于人防地下停車位的權(quán)屬理論界存在爭議，主流觀點分兩類：一類觀點認(rèn)為人民防空工程屬于國防工程的組成部分，所有權(quán)歸國家所有，開發(fā)商無權(quán)處分；另一類觀點認(rèn)為人民防空工程因由開發(fā)商投資建造，所以應(yīng)屬于開發(fā)商所有，但戰(zhàn)時國家可無條件征用。全國各地政府對于人防地下停車位的權(quán)屬在實踐中的態(tài)度也不盡相同，比如廣州的作法為，在開發(fā)商補繳地下車位的土地出讓金后，可為開發(fā)商辦理地下人防車位的權(quán)屬初始登記，業(yè)主購買這類車位后可辦理該類車位的產(chǎn)權(quán)證。而北京的作法為，開發(fā)商如想處置該類車位，必須向人民防空辦公室繳納一定比例的人防工程使用費后方可處置。
就青島目前的情況看，地下人防工程開發(fā)商不需也無法向國土部門繳納土地出讓金，也就無法辦理地下人防工程的權(quán)屬初始登記，但開發(fā)商向人防部門免費申辦這部分車位的“人防工程平時使用證”后，可根據(jù)“誰投資、誰處分”的原則，向業(yè)主轉(zhuǎn)讓該部分車位的使用權(quán)或者租賃給業(yè)主，根據(jù)合同法規(guī)定租期不得超過20年，超出部分無效。
三、非人防地下停車位
《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》對該類車位的權(quán)屬有不同于物權(quán)法的規(guī)定，該法規(guī)25條規(guī)定，“地下工程應(yīng)本著‘誰投資、誰所有、誰受益、誰處分’的原則，允許建設(shè)單位對其投資開發(fā)建設(shè)的地下工程自營或依法進行轉(zhuǎn)讓、租賃”。
就青島目前的情況，對于該類地下車位，開發(fā)商可以選擇向國土部門繳或者不繳土地出讓金，如果開發(fā)商繳納該車位的土地出讓金，國土部分可以為包含該類車位的地庫辦理權(quán)屬初始登記，但因為單個地下車位不符合“房屋”獨立使用空間的特征，即使該地庫辦理了初始登記也無法辦理該類車位的單獨的產(chǎn)權(quán)證。青島目前的住宅小區(qū)，開發(fā)商一般選擇轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)或者出租的方式處分該部分車位，但該類車位的處分過程中，不管是轉(zhuǎn)讓協(xié)議還是租賃協(xié)議均無法辦理備案，屬監(jiān)管的空白區(qū)，亟待政府出臺監(jiān)管措施。
四、獨立建設(shè)的停車位（庫）
該類車位具有獨立性，其是在開發(fā)商擁有獨立使用權(quán)的土地上投資建設(shè)的車位，能夠依法辦理產(chǎn)權(quán)初始登記和轉(zhuǎn)移登記，初始登記后其所有權(quán)明確有開發(fā)商享有，在出售給特定業(yè)主辦理轉(zhuǎn)移登記后，產(chǎn)權(quán)為特定業(yè)主所有。該類車位為最“正規(guī)”的車位，基本可等同于房屋看待，轉(zhuǎn)讓協(xié)議等均須在政府部門備案，并可辦理不動產(chǎn)登記權(quán)屬證書。但是因投資成本較大等原因，開發(fā)商投資修建該類車位的意愿不高，該類車位在實踐中不多。
小區(qū)車位除上述四類外，目前比較常見還有機械車位，但機械車位根據(jù)其布局位置都可歸屬于上述前三類車位之中。另，從上述分析也可看出，除地面停車位和獨立建設(shè)的停車位（庫）其權(quán)屬法律規(guī)定明確外，現(xiàn)有法律法規(guī)對于其余兩類地下停車位的權(quán)屬并無特別明確規(guī)定，實踐中也處于政府監(jiān)管的盲區(qū)，其權(quán)屬的厘清尚待法律法規(guī)的完善。
