[ 宋偉偉 ]——(2015-4-28) / 已閱12362次
房屋層高縮水的賠償標(biāo)準(zhǔn)
作者：宋偉偉律師
商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中，由于“層高縮水”問(wèn)題導(dǎo)致的業(yè)主與開(kāi)發(fā)商糾紛越來(lái)越多。但是，現(xiàn)行的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》范本沒(méi)有規(guī)定層高不符的違約責(zé)任，法律法規(guī)也沒(méi)有對(duì)于層高問(wèn)題的明確規(guī)定，導(dǎo)致現(xiàn)實(shí)中的糾紛難以協(xié)商解決。
一、“層高縮水”的原因
首先需要界定何謂“層高”。根據(jù)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》的規(guī)定，層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。老百姓通常理解的地面到屋頂?shù)木嚯x是凈高，通俗地說(shuō)，室內(nèi)凈高加樓板的厚度等于層高。
其次，根據(jù)現(xiàn)實(shí)中已經(jīng)發(fā)生的案例來(lái)看，“層高縮水”產(chǎn)生的原因主要是如下兩個(gè)方面：1、開(kāi)發(fā)商為了節(jié)省建造成本，故意降低層高。但是，建設(shè)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)、建造、驗(yàn)收過(guò)程中涉及相當(dāng)多的主體，開(kāi)發(fā)商故意違法的可能性幾乎不存在。2、開(kāi)發(fā)商在制訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)出現(xiàn)疏忽，特別是對(duì)于別墅、復(fù)式項(xiàng)目且每層層高不一致的戶型，非常容易出現(xiàn)層高填寫(xiě)錯(cuò)誤。
二、“層高縮水”是否應(yīng)當(dāng)賠償
現(xiàn)行的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》范本中沒(méi)有規(guī)定層高不符的違約責(zé)任，合同法、商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋等也沒(méi)有對(duì)于層高不符的具體規(guī)定。但是，筆者認(rèn)為開(kāi)發(fā)商仍應(yīng)當(dāng)給予賠償。
首先，開(kāi)發(fā)商交付的房屋層高不符合合同約定，已經(jīng)構(gòu)成違約。根據(jù)《合同法》第107條：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”
其次，房屋層高的變化對(duì)于房屋的使用功能、居住環(huán)境、居住感受等事實(shí)上已造成影響。
當(dāng)然，如果層高誤差在法律規(guī)定的施工誤差范圍內(nèi)，則開(kāi)發(fā)商不需要承擔(dān)違約責(zé)任。
三、“層高縮水”是否可以解除合同
根據(jù)《合同法》第九十條規(guī)定，當(dāng)事人一方有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，另一方當(dāng)事人有權(quán)解除合同。因此，只有在層高導(dǎo)致購(gòu)房人無(wú)法居住、經(jīng)營(yíng)，或者沒(méi)有達(dá)到國(guó)家強(qiáng)制最低標(biāo)準(zhǔn)的，可以要求退房。
四、“層高縮水”賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)
目前網(wǎng)絡(luò)上很多觀點(diǎn)認(rèn)為，層高不符的賠償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)參照面積誤差的賠償方式計(jì)算，但是，筆者認(rèn)為該觀點(diǎn)不成立。
首先，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中的房屋價(jià)款主要是根據(jù)房屋面積、地段等因素確定。顯然，相對(duì)于房屋層高，房屋面積對(duì)于房屋價(jià)值的影響更大，層高與房屋價(jià)值并具有直接對(duì)應(yīng)關(guān)系。
其次，在層高符合建筑規(guī)范的前提下，層高變化對(duì)于房屋使用功能的影響并不大。
第三，參照房屋面積誤差賠償方式計(jì)算層高誤差的損失，既無(wú)法律依據(jù)也沒(méi)有合同約定。
最后，北京、上海、廣東、江蘇、河南等地均已經(jīng)出現(xiàn)了層高不符的判例，均是根據(jù)每個(gè)案件中層高誤差的原因、誤差額等情況，酌情判決賠償金額，而非參照面積誤差計(jì)算賠償。
因此，對(duì)于層高誤差的賠償，應(yīng)當(dāng)結(jié)合房屋總價(jià)、誤差數(shù)量、誤差原因等情況，酌情認(rèn)定開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的賠償額。
五、律師建議
由于類似糾紛越發(fā)頻繁，給業(yè)主和開(kāi)發(fā)商都造成了極大的困擾。筆者建議：
購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，不僅要關(guān)注房屋價(jià)格、交期等條款，層高“縮水”問(wèn)題也要明確約定違約的賠償方式和數(shù)額，以便更好維護(hù)自身的合法權(quán)益。
對(duì)于開(kāi)發(fā)商，在制訂、填寫(xiě)合同條款時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙?zhí)顚?xiě)房屋層高，避免因?yàn)楣ぷ魅藛T的疏忽而引起大量的糾紛以及巨大的賠償。
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