[ 葛亞平 ]——(2015-1-5) / 已閱12743次
2014年12月22日，國務(wù)院以國令第656號正式公布了《不動產(chǎn)登記暫行條例》，自2015年3月1日起施行。條例共6章35條，對不動產(chǎn)及其登記的范圍、登記機構(gòu)、不動產(chǎn)登記簿、登記程序、登記信息共享與保護以及新條例施行后原有登記證書、不動產(chǎn)權(quán)屬證書的法律效力分別進行了規(guī)定。
一、 條例出臺的法律依據(jù)、意義
依照物權(quán)法的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。其中，依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。
鑒于不動產(chǎn)登記的重要法律作用，對于不動產(chǎn)登記，法律規(guī)定國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度，統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律行政法規(guī)規(guī)定，在法律行政法規(guī)規(guī)定前，地方性法規(guī)可以依照物權(quán)法有關(guān)規(guī)定作出規(guī)定。
經(jīng)過7年多的反復(fù)論證，最終國務(wù)院通過出臺統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度，整合了不動產(chǎn)登記職責。條例的出臺，是國務(wù)院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變的需要，對于政府機構(gòu)簡政放權(quán)、減少多頭管理，維護不動產(chǎn)交易安全，提高不動產(chǎn)交易效率，保障不動產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益、規(guī)范登記行為、方便群眾申請登記具有重要作用。
二、 不動產(chǎn)登記簿和不動產(chǎn)權(quán)屬證書對不動產(chǎn)的作用
1、目前我國對于不動產(chǎn)無文義性的定義，相關(guān)法律均采取列舉式對不動產(chǎn)進行界定。例如擔保法規(guī)定，不動產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物；民法通則意見規(guī)定，土地、附著于土地的建筑物及其定著物、建筑物的固定附屬設(shè)備為不動產(chǎn)。本次條例第二條規(guī)定不動產(chǎn)是指土地、海域以及房屋、林木等定著物，可以看出仍然是采取列舉式的定義。
但不同與以往的是，本次將海域在不動產(chǎn)中明確提及，相應(yīng)的海域使用權(quán)的法律意義則更為重要。在最高人民法院公布的指導(dǎo)性案例中，明確否定了單純以相對人與政府簽訂海域使用權(quán)合同作為判斷相對人實施項目行為合法與否的判斷，而是定性為海域?qū)儆趪宜校魏螁挝缓蛡�人在未依法取得海洋行政主管機關(guān)頒發(fā)的海域使用權(quán)證書的情況下，不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓海域，否則要受到相應(yīng)的處罰。
2、 依照法律規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿由登記機構(gòu)管理，是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，而不動產(chǎn)權(quán)屬證書則是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。因此，不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當按照國土資源主管部門的規(guī)定設(shè)立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記簿。本次條例根據(jù)二者的關(guān)系，在第二十一條規(guī)定，登記事項自記載于不動產(chǎn)登記簿時完成登記，完成登記后不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當依法向申請人核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者登記證明。不動產(chǎn)登記簿由不動產(chǎn)登記機構(gòu)永久保存、專人保管，其登記記載事項應(yīng)當包括不動產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況，以及涉及不動產(chǎn)權(quán)利限制、提示及其他相關(guān)事項
物權(quán)法針對行政登記機構(gòu)以不動產(chǎn)價值的一定比例作為收費標準的做法，確定不動產(chǎn)登記費按件收取，不得按照不動產(chǎn)的面積、體積或者價款的比例收取。本次條例針對不同登記部門采用不同登記標準的客觀事實，為解決分散登記模式，在第八條規(guī)定不動產(chǎn)以不動產(chǎn)單元為基本單位進行登記，不動產(chǎn)單元具有唯一編碼。
三、不動產(chǎn)登記的主體及其職責
1、登記機構(gòu)
物權(quán)法規(guī)定不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。條例依照物權(quán)法的原則規(guī)定不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度，由不動產(chǎn)所在地的縣級人民政府不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理，直轄市、設(shè)區(qū)的市人民政府可以確定本級不動產(chǎn)登記機構(gòu)統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)的不動產(chǎn)登記�？缧姓䥇^(qū)域的不動產(chǎn)登記，規(guī)定了分別辦理、協(xié)商辦理和指定辦理。
條例中還明確由國土資源部負責指導(dǎo)、監(jiān)督全國不動產(chǎn)登記工作，縣級以上地方人民政府確定一個部門負責本行政區(qū)域內(nèi)的不動產(chǎn)登記。為保證登記的質(zhì)量，強調(diào)不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當加強對不動產(chǎn)登記工作人員的管理和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，確保不動產(chǎn)登記工作人員具備與不動產(chǎn)登記工作相適應(yīng)的專業(yè)知識和業(yè)務(wù)能力。
2、申請不動產(chǎn)登記的權(quán)利人
由于不動產(chǎn)登記機構(gòu)的統(tǒng)一勢必影響到原有的分散登記的效力，為避免出現(xiàn)權(quán)利真空，條例明確不動產(chǎn)權(quán)利人已經(jīng)依法享有的不動產(chǎn)權(quán)利，不因登記機構(gòu)和登記程序的改變而改變，在條例施行前依法頒發(fā)的各類不動產(chǎn)權(quán)屬證書和制作的不動產(chǎn)登記簿繼續(xù)有效。
申請不動產(chǎn)登記的當事人明確可以由當事人單方申請的情形包括首次申請登記的不動產(chǎn)，繼承、接受遺贈取得的不動產(chǎn)，法院、仲裁委生效法律文書或者政府生效決定等對不動產(chǎn)權(quán)利產(chǎn)生的影響，變更登記，注銷登記，異議登記，更正登記以及法律法規(guī)有明確規(guī)定的。除此以外的如買賣、設(shè)定抵押權(quán)等申請不動產(chǎn)登記的，應(yīng)當由當事人雙方共同申請。
條例的共同申請的規(guī)定，對現(xiàn)行買賣、擔保合同的約定具有一定的法律影響。通常在房地產(chǎn)交易高峰期，購買人處于弱勢地位，而擔保合同中，擔保權(quán)人在主合同中處于被動地位，因此在買賣或擔保合同中賣方或擔保權(quán)人均在合同中主張，辦理登記事項由購買人或擔保人辦理。而且在最高人民法院的相應(yīng)案例中曾有將申請登記確定為購買人或擔保人的義務(wù)的判定，由此導(dǎo)致當購買人或擔保人未辦理登記時，不僅容易被追究違約責任，而且被認定為屬于合同法第四十二條第（三）項規(guī)定的“其他違背誠實信用原則的行為”，依法應(yīng)當承擔締約過失責任。人民法院可以根據(jù)案件的具體情況和相對人的請求，判決相對人自己辦理有關(guān)手續(xù)；對方當事人對由此產(chǎn)生的費用和給相對人造成的實際損失，應(yīng)當承擔損害賠償責任。由于本次條例的共同申請規(guī)定，申請的義務(wù)屬于當事人雙方共同的行為，因此對購買人、擔保物權(quán)人提出了新的要求，在合同簽訂后應(yīng)當及時催促義務(wù)人共同申請登記，同時對相應(yīng)的合同條款進行相應(yīng)設(shè)定，即經(jīng)催促共同申請登記后如果共同義務(wù)人不履行，違約責任或締約過失條款如何表述。
3、本次條例第二十九條完全引用了物權(quán)法的二十一條的內(nèi)容，明確了登記機構(gòu)及申請登記的當事人的賠償責任，規(guī)定當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的或因登記機構(gòu)登記錯誤給他人造成損害的，應(yīng)當承擔賠償責任。關(guān)于登記機構(gòu)及當事人賠償?shù)呢熑蝿澐�，按照相關(guān)司法解釋的規(guī)定，申請人提供虛假材料辦理房屋登記，給原告造成損害，登記機構(gòu)未盡合理審慎職責的，應(yīng)當根據(jù)其過錯程度及其在損害發(fā)生中所起作用承擔相應(yīng)的賠償責任，但房屋登記機構(gòu)工作人員與第三人惡意串通違法登記，侵犯原告合法權(quán)益的，房屋登記機構(gòu)與第三人承擔連帶賠償責任。
四、不動產(chǎn)登記的客體及其程序性規(guī)定
1、不動產(chǎn)登記的客體
條例根據(jù)目前的法律規(guī)定匯總了不動產(chǎn)物權(quán)的種類，針對不動產(chǎn)權(quán)利按照所有權(quán)、用益物權(quán)、擔保物權(quán)進行了基本分類，便于民眾理解不動產(chǎn)權(quán)利的類別以及登記的種類。按照第五條規(guī)定，需登記的所有權(quán)包括集體土地所有權(quán)，房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)，森林、林木所有權(quán)；用益物權(quán)包括耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)，海域使用權(quán)，地役權(quán)；擔保物權(quán)則包括抵押權(quán)。
對于其中提及的耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)，盡管物權(quán)法中明確規(guī)定土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設(shè)立，同時提出縣級以上地方人民政府應(yīng)當向土地承包經(jīng)營權(quán)人發(fā)放土地承包經(jīng)營權(quán)證并登記造冊，確認土地承包經(jīng)營權(quán)。但截至目前土地承包經(jīng)營權(quán)一直未進行確權(quán)登記，黨中央、國務(wù)院為此以《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見》文件形式要求用5年左右時間基本完成土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證工作，健全登記簿，頒發(fā)權(quán)屬證書，強化土地承包經(jīng)營權(quán)物權(quán)保護，為開展土地流轉(zhuǎn)、調(diào)處土地糾紛、完善補貼政策、進行征地補償和抵押擔保提供重要依據(jù)。在法院審理的案件中，曾出現(xiàn)過法院以土地承包經(jīng)營權(quán)人不具有土地承包經(jīng)營權(quán)證為由否定權(quán)利主體的土地承包經(jīng)營權(quán)。本次條例針對目前目前農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)登記尚未落地的現(xiàn)狀，在第三十三條中明確不動產(chǎn)統(tǒng)一登記過渡期內(nèi)，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的登記按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
2、不動產(chǎn)登記的類別及形式
物權(quán)法中針對不動產(chǎn)登記規(guī)定了更正登記、異議登記、預(yù)告登記，本次條例對不動產(chǎn)登記進行了全面規(guī)定，將登記分為首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記等。不同類別的登記，具有不同的法律效果及內(nèi)容。
不動產(chǎn)登記的載體采用不動產(chǎn)登記簿形式，條例明確不動產(chǎn)登記簿應(yīng)當采用電子形式，暫不具備條件的，可以采用紙質(zhì)介質(zhì)，登記機構(gòu)應(yīng)當明確不動產(chǎn)登記簿唯一、合法的介質(zhì)形式。對于電子介質(zhì)的，應(yīng)當定期進行異地備份，并具有唯一、確定的紙質(zhì)轉(zhuǎn)化形式，另外應(yīng)當配備專門的存儲設(shè)施，并采取網(wǎng)絡(luò)安全防護措施；而紙質(zhì)介質(zhì)，應(yīng)當配備必要的防盜、防火、防漬、防有害生物等安全保護設(shè)施。
3、不動產(chǎn)登記的程序性規(guī)定
條例對于不動產(chǎn)登記的程序，借鑒了此前職能部門頒布的土地登記辦法、房屋登記辦法等規(guī)定，對不動產(chǎn)登記的整個過程做了一般性規(guī)定。
條例明確規(guī)定了申請不動產(chǎn)登記的申請人及其需提供的申請材料，登記機構(gòu)受理材料后，對于符合條件的及經(jīng)當場更正后符合的應(yīng)當出具書面的受理通知書，不符合法定形式或材料不全的，應(yīng)當當場出具書面不予受理并一次性告知需要補正全部內(nèi)容的通知，不屬于本機構(gòu)登記范圍的，則應(yīng)當書面告知不予受理及何種機構(gòu)有登記權(quán)。對于不動產(chǎn)登記機構(gòu)未當場書面告知申請人不予受理的，視為受理。規(guī)定登記機構(gòu)應(yīng)當在受理登記申請之日起30日個工作日內(nèi)辦結(jié)不動產(chǎn)登記手續(xù)，法律另有規(guī)定的除外。按照此規(guī)定，30個工作日為不動產(chǎn)登記機構(gòu)完結(jié)時限，在企業(yè)對外投資中，涉及招拍掛后土地使用權(quán)登記事項的，則無須在合同中加上關(guān)于辦理登記時限的約定。
不動產(chǎn)登記機構(gòu)對于特殊情形的如房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記的、在建建筑物抵押登記的，不動產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷登記及登記機構(gòu)認為需要的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當進行實地查看，對其中可能存在權(quán)屬爭議或涉及他人利害關(guān)系的登記，登記機構(gòu)可以進行調(diào)查。
對于不動產(chǎn)存在違反法律法規(guī)規(guī)定的，存在尚未解決的權(quán)屬爭議的，申請登記的不動產(chǎn)超過規(guī)定期限的，以及法律法規(guī)明確規(guī)定不予登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當不予登記并書面告知申請人。對于存在權(quán)屬爭議的，如果當事人以作為登記行為基礎(chǔ)的買賣、共有、贈與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關(guān)系無效或者應(yīng)當撤銷為由，對不動產(chǎn)登記機構(gòu)的登記行為提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當告知當事人先行解決民事爭議。
五、不動產(chǎn)登記信息的共享與查詢
條例明確由國土資源部會同有關(guān)部門組織建設(shè)全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，并將各級不動產(chǎn)登記機構(gòu)登記的信息納入統(tǒng)一的信息管理基礎(chǔ)平臺，實行國家、省、市、縣四級登記信息的共享，并將不動產(chǎn)信息與住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門審批信息、交易信息實時互通共享。目前國土資源部已經(jīng)明確，力爭2015年底完成不動產(chǎn)登記操作系統(tǒng)軟件與信息平臺的對接。國土資源、公安、民政、財政、稅務(wù)、工商、金融、審計、統(tǒng)計等部門應(yīng)當加強不動產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享，此舉措對于完善信用體系建設(shè)具有重要的作用。自2010年最高人民法院開展執(zhí)行聯(lián)動系統(tǒng)建設(shè)以來，最高人民法院已經(jīng)先后與工商、銀行等系統(tǒng)，及個別的房屋、土地登記機構(gòu)實行了信息共享，為信用體系建設(shè)，減少法院系統(tǒng)執(zhí)行難發(fā)揮了重要的作用，此次不動產(chǎn)登記信息的統(tǒng)一及信息共享，將對信用體系建設(shè)發(fā)揮更大的作用。
按照物權(quán)法的規(guī)定，權(quán)利人、厲害關(guān)系人可以申請查詢、復(fù)制登記資料，登記機構(gòu)應(yīng)當提供。同時，在制定本條例之前，反腐的呼聲要求進行按人查詢登記的方式，以將不動產(chǎn)信息公開。本次條例仍嚴格遵循物權(quán)法的規(guī)定，明確權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料，有關(guān)國家機關(guān)可以依照法律法規(guī)的規(guī)定查詢、復(fù)制與調(diào)查事項有關(guān)的不動產(chǎn)登記資料。而進行查詢時，有關(guān)單位、個人應(yīng)當說明查詢的目的，不得將查詢獲得的不動產(chǎn)登記資料用于其他目的。
