[ 史建富 ]——(2004-2-17) / 已閱40218次
地下車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬
段和段律師事務(wù)所 史建富 律師
南京市鼓樓區(qū)人民法院（以下通常簡稱“法院”）最近關(guān)于小區(qū)車庫產(chǎn)權(quán)歸屬的判決（以下簡稱“判決”），成為房地產(chǎn)開發(fā)商和業(yè)主的關(guān)注焦點（相關(guān)報道見本文后所附文章）。有人歡呼小區(qū)車庫判歸業(yè)主共有，是一個革命性的判決。但是，我們有必要對其進(jìn)行理性思考。現(xiàn)依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)定，就判決所依據(jù)的理由逐條進(jìn)行分析，并根據(jù)上海地區(qū)的有關(guān)規(guī)定，對與地下車庫產(chǎn)權(quán)歸屬相關(guān)的問題作了進(jìn)一步說明，略書己見，以期拋磚引玉。
一、對判決所依據(jù)的理由的分析
1、土地使用面積分?jǐn)?br>
在判決中法院認(rèn)定，星漢城市花園小區(qū)土地使用面積7697.60平方米，而分?jǐn)偯娣e也為7697.60平方米。根據(jù)地上建筑物與土地使用權(quán)不能相分割的原則，如果不能取得特定范圍內(nèi)土地的使用權(quán)，則不能取得該土地上的任何建筑物的所有權(quán)，也就不能享有對該土地上建筑物的法定處分權(quán)。從而法院認(rèn)為該小區(qū)土地面積已經(jīng)全部分?jǐn)偟饺w業(yè)主，小區(qū)的土地使用權(quán)為該小區(qū)的業(yè)主所享有，開發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)。除非取得土地使用權(quán)人的同意，也不能享有該土地上建筑物的所有權(quán)和分配權(quán)。該案所涉車庫建設(shè)在開發(fā)商不享有使用權(quán)的土地上，也未取得全體業(yè)主的同意，因此開發(fā)商不享有車庫的使用權(quán)和支配權(quán)，而應(yīng)由土地使用權(quán)人共有。
地上建筑物與土地不可分離的客觀現(xiàn)實，成為地上建筑物與土地使用權(quán)不可分割的法律原則的依據(jù)，并被世界各國所確認(rèn)。依據(jù)民法的基本原則，權(quán)利可由一個人所有，也可由若干人共有，而共有又分為按份共有和共同共有。按份共有指權(quán)利人按各自的份額享有權(quán)利；共同共有指對權(quán)利不進(jìn)行份額分割，而權(quán)利人共同享有權(quán)利。因此，對于一個小區(qū)而言，地上建筑物的所有權(quán)人共有小區(qū)的土地使用權(quán)。
實踐中，中國的許多省市將小區(qū)的土地使用權(quán)面積分?jǐn)偨o全體業(yè)主，由全體業(yè)主按份共有，從而，任何人想要在小區(qū)內(nèi)建設(shè)新的房屋或設(shè)施，都要取得全體業(yè)主的一致同意，并且全體業(yè)主的房地產(chǎn)權(quán)證上需相應(yīng)減少分?jǐn)偟耐恋孛娣e。實際上要達(dá)到上述要求，操作難度非常大，通常是不可能的，在實踐中造成諸多爭議和糾紛。
上海市房屋土地管理局1998年發(fā)布的《關(guān)于暫停用地面積分?jǐn)傆嬎愕耐ㄖ罚淖兞松鲜鰧⒂玫孛娣e分?jǐn)偨o業(yè)主的做法，而只在房地產(chǎn)權(quán)證上表明共有面積，這就意味著小區(qū)內(nèi)全體權(quán)利人共有小區(qū)的土地使用權(quán)，而建設(shè)新的建筑物或設(shè)施也將共同占有小區(qū)的土地，而只要現(xiàn)有的業(yè)主不表示反對就可以建造，且無需變更房地產(chǎn)權(quán)證，實踐證明是解決土地使用權(quán)紛爭的可行辦法。
法院在判決中認(rèn)為小區(qū)的全體業(yè)主按份共有小區(qū)土地使用權(quán)，同時由于開發(fā)商沒有土地使用權(quán)的份額，其也就不享有土地上建筑物的所有權(quán)。事實上，是開發(fā)商先建造了車庫及商品房等其它建筑，并將商品房銷售給全體業(yè)主，然后，業(yè)主取得房地產(chǎn)權(quán)證，在房地產(chǎn)權(quán)證上登記了分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)面積。一個重要的事實就是，車庫未參與土地使用面積的分?jǐn)�，但是，房地產(chǎn)權(quán)證只是其所記載的房地產(chǎn)的權(quán)屬證明，而不能決定其所未記載的地下車庫的所有權(quán)。退一步講，即使開發(fā)商將車庫建設(shè)在業(yè)主享有使用權(quán)的土地上，車庫的所有權(quán)也不當(dāng)然歸于全體業(yè)主。這正如違章或違法建造在沒有使用權(quán)土地上的建筑物，其所有人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，而不是由土地使用權(quán)人取得違章、違法建筑物所有權(quán)。
綜上所述，南京市鼓樓區(qū)人民法院以星漢城市花園小區(qū)全體業(yè)主分?jǐn)偭诵^(qū)全部土地面積，因此開發(fā)商不享有土地使用權(quán)，從而對其建造的車庫也不享有所有權(quán)的判決，在法律上值得商榷，并存在違背法律一般性原則的嫌疑。
2、 公共配套設(shè)施的所有權(quán)
法院在判決中指出，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》（以下簡稱“《條例》”）第二十七條規(guī)定，配套使用的附屬設(shè)施、附屬設(shè)備、共用部位屬全體業(yè)主所有。開發(fā)商按照南京市規(guī)劃局《建筑工程規(guī)劃設(shè)計要點通知書》的要求建設(shè)車庫，其建成的車庫作為公共配套設(shè)施，是建筑物的輔助設(shè)施，應(yīng)由建筑物的所有權(quán)人共同使用。
《江蘇省物業(yè)管理條例》第四十六條第（六）項規(guī)定：“本條例所稱物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)，由全體業(yè)主共同擁有并使用的…非經(jīng)營性停車場…。”該條例未對非經(jīng)營性停車場做出明確定義，但從《條例》文字上可以確定，并非所有的車庫都由全體業(yè)主共同。而法院僅以車庫為公共設(shè)施為由認(rèn)定全體業(yè)主共有車庫，有在對《條例》斷章取義之嫌。
公共配套設(shè)施是由業(yè)主共同使用的與建筑物相配套的設(shè)施，但決不等同于公有配套設(shè)施。例如小區(qū)內(nèi)建設(shè)的學(xué)校，不能因其為公共配套設(shè)施，而就認(rèn)為學(xué)校應(yīng)歸全體業(yè)主共有。因此，法院簡單地將公共配套設(shè)施等同與公有配套設(shè)施的觀點，在法律上是沒有明確依據(jù)。
3、 車庫的成本
法院認(rèn)為，根據(jù)《江蘇省商品房價格管理規(guī)定》，附屬公共配套設(shè)施是商品房成本的構(gòu)成部分，而被告無證據(jù)證明車庫的建設(shè)成本未納入商品房的成本，因此，法院認(rèn)為車庫作為公共配套設(shè)施所發(fā)生的費用已經(jīng)計入商品房的成本這一事實應(yīng)予認(rèn)定，開發(fā)商將車庫再行銷售的行為有違誠實信用原則。
上述《江蘇省商品房價格管理規(guī)定》中，附屬公共配套設(shè)施費是指“列入建筑安裝施工圖預(yù)算項目，與主體房屋相配套的非營業(yè)性的公共配套設(shè)施費用”。而對何為“非營業(yè)性”未作定義，因此法院簡單地將開發(fā)商的車庫列入附屬公共配套設(shè)施是不妥當(dāng)?shù)摹?br>
在實踐中，由于許多建設(shè)工程采用總包形式，開發(fā)商在會計核算上無法將車庫的建設(shè)成本與其它建設(shè)成本相區(qū)分。而法庭如果要確定開發(fā)商是否將車庫成本納入商品房成本，應(yīng)由有資格的第三方審計機(jī)構(gòu)進(jìn)行審核來確定。而這無疑會增加不必要的訴訟成本，并且與實踐中通常的會計核算方法相違背。
4、開發(fā)商的承諾對地下車庫產(chǎn)權(quán)的影響
在該案中，業(yè)主指稱開發(fā)商在小區(qū)住宅銷售時曾向購房者承諾，小區(qū)將配建機(jī)動車庫供業(yè)主使用，一些業(yè)主正因為此點而買房的。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任�！�
雖然，法院在判決中未以上述司法解釋作為判決依據(jù)，但開發(fā)商應(yīng)在銷售廣告和宣傳資料謹(jǐn)慎地作出宣傳與承諾。如果開發(fā)商在商品房的銷售廣告和宣傳資料中，明確承諾小業(yè)主將擁有地下車庫，則該地下車庫的產(chǎn)權(quán)實際將依據(jù)開發(fā)商的該種承諾由全體小業(yè)主共有；如果開發(fā)商違反該承諾向特定的人出售該地下車庫，則將構(gòu)成違約。
二、與地下車庫產(chǎn)權(quán)歸屬相關(guān)的問題
1、地下車庫產(chǎn)權(quán)歸屬的判斷標(biāo)準(zhǔn)
根據(jù)研究，未發(fā)現(xiàn)國家的法律法規(guī)對地下車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬作出明確的規(guī)定。但是，我認(rèn)為，要判斷開發(fā)商開發(fā)的商品房的地下車庫的產(chǎn)權(quán)系屬于開發(fā)商，還是屬于全體小業(yè)主共有，主要依據(jù)地下車庫的建筑面積是否作為小區(qū)商品房的公攤面積。如果地下車庫的建筑面積已作為公攤面積予以分?jǐn)�，則在小業(yè)主購買商品房時，其購買的商品房的建筑面積中已包含該地下車庫的面積（指分?jǐn)偯娣e）。在該情況下，既然地下車庫的面積已分?jǐn)傇谛I(yè)主購買的商品房中，該地下車庫的產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于全體小業(yè)主共有。反之，如果地下車庫的建筑面積未作為公攤面積，則該地下車庫的產(chǎn)權(quán)通常應(yīng)歸屬于開發(fā)商。
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