[ 王克先 ]——(2014-6-24) / 已閱15790次
論未成年人房屋所有權(quán)處分及其規(guī)制
——兼評(píng)《房屋登記辦法》第十四條
王克先 浙江新時(shí)代律師事務(wù)所
[內(nèi)容提要]未成年人擁有房屋在現(xiàn)實(shí)生活中越來越普遍。未成年人大多屬于無(wú)民事行為能力或限制民事行為能力人，為了保護(hù)未成年人的合法權(quán)益，法律設(shè)置了監(jiān)護(hù)制度。監(jiān)護(hù)人除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。如果不處理，被監(jiān)護(hù)人房屋將會(huì)遭受損失，或者被監(jiān)護(hù)人的成長(zhǎng)發(fā)展將會(huì)受到影響，且處理結(jié)果使被監(jiān)護(hù)人實(shí)際獲益，該處理才能認(rèn)為是為被監(jiān)護(hù)人的利益�！斗课莸怯涋k法》第14條規(guī)定，因處分未成年人房屋申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)提供為未成年人利益的書面保證。但這里的保證法律性質(zhì)僅是承諾。未成年人房屋處分登記應(yīng)予完善，不僅由監(jiān)護(hù)人對(duì)為未成年人利益作出承諾，同時(shí)由第三人作保證；并對(duì)為未成年人利益事由進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查。
[關(guān)鍵詞]未成年人 房屋所有權(quán) 處分 規(guī)制
一、問題的由來
近年來，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們的生活水平不斷提高，家庭財(cái)產(chǎn)日益增多。有的人出于種種原因，如：對(duì)子女關(guān)愛，夫妻感情不穩(wěn)定擔(dān)心離婚，準(zhǔn)備再婚，為逃避債務(wù)，規(guī)避未來開征遺產(chǎn)稅等等，出錢購(gòu)買房屋，所有權(quán)登記在未成年子女名下，或?qū)⒆约悍课葑兏轿闯赡曜优隆４送�，未成年人也可以通過繼承、受贈(zèng)等方式取得房屋所有權(quán)。因此，未成年人擁有房屋在現(xiàn)實(shí)生活中越來越普遍。相應(yīng)的，父母需要處分未成年子女房屋也與日俱增。未成年人房屋的處分及其規(guī)制也就成為人們不得不面對(duì)的問題。
未成年人是指未達(dá)一定年齡因而其行為能力和責(zé)任能力受到法律限制的自然人。
《未成年人保護(hù)法》第2條規(guī)定，本法所稱未成年人是指未滿十八周歲的公民�！睹穹ㄍ▌t》第11條規(guī)定，十八周歲以上的公民是成年人，具有完全民事行為能力，可以獨(dú)立進(jìn)行民事活動(dòng)，是完全民事行為能力人。十六周歲以上不滿十八周歲的公民，以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來源的，視為完全民事行為能力人。第12條規(guī)定，十周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，可以進(jìn)行與他的年齡、智力相適應(yīng)的民事活動(dòng)；其他民事活動(dòng)由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不滿十周歲的未成年人是無(wú)民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動(dòng)。
父母可以未成年子女名義購(gòu)房，可以將房屋所有權(quán)直接登記到未成年子女名下，也可以將未成年子女列為房屋的共有人。但是，處分未成年人房屋時(shí)，卻有一定的限制條件�！睹穹ㄍ▌t》第18條規(guī)定，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。父母將房屋所有權(quán)登記在未成年子女名下容易，但當(dāng)處分該房屋時(shí)，就會(huì)遇到法律障礙。
二、未成年人房屋來源
未成年人房屋，是指未成年人以自己名義享有所有權(quán)的房屋。未成年人一般無(wú)勞動(dòng)、經(jīng)營(yíng)收入，房屋以繼承、受贈(zèng)或其他無(wú)償方式取得。關(guān)于未成年人繼承、受贈(zèng)，法律有其特殊規(guī)定：
《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)繼承法〉若干問題的意見》8、法定代理人代理被代理人行使繼承權(quán)、受遺贈(zèng)權(quán)，不得損害被代理人的利益。法定代理人一般不能代理被代理人放棄繼承權(quán)、受遺囑權(quán)。明顯損害被代理人利益的，應(yīng)認(rèn)定其代理行為無(wú)效。
《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問題的意見》（試行）6、無(wú)民事行為能力人、限制民事行為能力人接受獎(jiǎng)勵(lì)、贈(zèng)與、報(bào)酬，他人不得以行為人無(wú)民事行為能力、限制民事行為能力為由，主張以上行為無(wú)效。129、贈(zèng)與人明確表示將贈(zèng)與物贈(zèng)給未成年人個(gè)人的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該贈(zèng)與物為未成年人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。
當(dāng)父母以未成年子女購(gòu)房，將房屋登記到未成年子女名下，雖然不會(huì)有贈(zèng)與合同，但房屋登記行為實(shí)際上就是將房屋贈(zèng)與給未成年子女的贈(zèng)與行為。
未成年人房屋可以個(gè)人所有或共有的形式存在，未成年人個(gè)人繼承、受贈(zèng)的房屋歸個(gè)人所有，共同受贈(zèng)、家庭共有房屋則以共有的形式存在。
三、處分未成年人房屋及其法律依據(jù)
未成年人大多屬無(wú)民事行為能力或限制行為能力人，不具備自己獨(dú)立管理、處分其房屋的能力。為了保護(hù)未成年人的合法權(quán)益，法律設(shè)置了監(jiān)護(hù)制度。
《民法通則》第16條規(guī)定，未成年人的父母是未成年人的監(jiān)護(hù)人。未成年人的父母已經(jīng)死亡或者沒有監(jiān)護(hù)能力的，由祖父母、外祖父母；兄、姐；關(guān)系密切愿意承擔(dān)監(jiān)護(hù)責(zé)任的其他親屬、朋友中有監(jiān)護(hù)能力的人擔(dān)任監(jiān)護(hù)人。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問題的意見（試行）》10、監(jiān)護(hù)人的監(jiān)護(hù)職責(zé)包括：保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的身體健康，照顧被監(jiān)護(hù)人的生活，管理和保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)，代理被監(jiān)護(hù)人進(jìn)行民事活動(dòng)，對(duì)被監(jiān)護(hù)人進(jìn)行管理和教育，在被監(jiān)護(hù)人合法權(quán)益受到侵害或者與人發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，代理其進(jìn)行訴訟�！睹穹ㄍ▌t》第18條規(guī)定，監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身、財(cái)產(chǎn)及其他合法權(quán)益，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。這里的“處理”是指廣義的處分行為，對(duì)房屋而言，包括出賣、贈(zèng)與、抵押等行為。
也說是說，一般而言未成年人的父母是未成年人的監(jiān)護(hù)人。而監(jiān)護(hù)制度重要內(nèi)容之一是管理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)，代理被監(jiān)護(hù)人進(jìn)行民事活動(dòng)。監(jiān)護(hù)人管理被監(jiān)護(hù)人的房屋是監(jiān)護(hù)人的監(jiān)護(hù)職責(zé)，必須履行，但處分被監(jiān)護(hù)人的房屋是有限制的。法律并不禁止監(jiān)護(hù)人處分未成年人房屋，只不過法律對(duì)該處分權(quán)設(shè)置了條件，即監(jiān)護(hù)人必須是為未成年人的利益處分其房屋。
四、為被監(jiān)護(hù)人利益的認(rèn)定
《民法通則》第18條規(guī)定，監(jiān)護(hù)人除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。
根據(jù)該條規(guī)定，在處分未成年人房屋時(shí)，如何判斷為被監(jiān)護(hù)人的利益就成為一個(gè)核心問題。對(duì)此，我國(guó)法律、法規(guī)及司法解釋沒有具體規(guī)定。
有人認(rèn)為，被監(jiān)護(hù)人的利益主要是指為未成年人的生活、健康、成長(zhǎng)等必須、合理、必要之費(fèi)用。如果未成年人的房屋被處分后，該未成年人必須獲得大于現(xiàn)狀的利益。只為被監(jiān)護(hù)人設(shè)定權(quán)利而沒有設(shè)定義務(wù)的或義務(wù)小于權(quán)利的，屬于為被監(jiān)護(hù)人的利益；只為被監(jiān)護(hù)人設(shè)定義務(wù)而沒有設(shè)定權(quán)利或者權(quán)利小于義務(wù)的，不屬于為被監(jiān)護(hù)人的利益。
有人則將為被監(jiān)護(hù)人的利益事項(xiàng)作了例舉：
1、父母為了未成年人的教育，比如子女求學(xué)花費(fèi)巨大，需要處理未成年人房屋。
2、父母為了未成年人的健康，比如子女患重病需要巨額醫(yī)療費(fèi)用，需要處理未成年人房屋。
3、未成年人因侵權(quán)而承擔(dān)賠償責(zé)任，需要處理未成年人房屋。
4、父母需要出售舊房來為未成年人購(gòu)買新房改善居住條件，且購(gòu)買的新房?jī)r(jià)值等于或大于舊房?jī)r(jià)值，或新購(gòu)房屋價(jià)值雖不是明顯大于原房屋，但新房屋所在地區(qū)的教育、就醫(yī)、成長(zhǎng)環(huán)境等條件明顯優(yōu)于原房屋所在地區(qū)，而處理未成年人房屋。
5、未成年人的房屋被依法征收，父母與房屋征收部門簽訂《房屋征收補(bǔ)償協(xié)議》，處理未成年人房屋。
6、父母為未成年子女購(gòu)房而以未成年子女的該房屋抵押向銀行申請(qǐng)辦理按揭貸款。
7、未成年子女隨父母遷出本地不再回遷，需要處理未成年人房屋。
《婚姻法》第21條規(guī)定，父母對(duì)子女有撫養(yǎng)教育的義務(wù)；父母不履行撫養(yǎng)義務(wù)時(shí)，未成年的或不能獨(dú)立生活的子女，有要求父母付給撫養(yǎng)費(fèi)的權(quán)利。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第21條規(guī)定，婚姻法第二十一條所稱“撫養(yǎng)費(fèi)”，包括子女生活費(fèi)、教育費(fèi)、醫(yī)療費(fèi)等費(fèi)用。因此，未成年子女的學(xué)費(fèi)、醫(yī)療費(fèi)一般不是父母處理未成年人房屋的正當(dāng)理由，除非父母確實(shí)無(wú)力負(fù)擔(dān)。
《侵權(quán)責(zé)任法》第32條規(guī)定，有財(cái)產(chǎn)的無(wú)民事行為能力人、限制民事行為能力人造成他人損害的，從本人財(cái)產(chǎn)中支付賠償費(fèi)用。不足部分，由監(jiān)護(hù)人賠償。未成年人侵權(quán)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任時(shí)，如未成年人有房屋無(wú)其他財(cái)產(chǎn)，可以處理其房屋。
購(gòu)買新房改善未成年人居住條件、被依法征收得未成年人到補(bǔ)償或辦理按揭貸款，應(yīng)是為被監(jiān)護(hù)人的利益。
因隨父母遷出本地處理未成年人房屋的情況，應(yīng)妥善保管出賣房屋所得款項(xiàng)，不得挪作他用。
還有人認(rèn)為，《合同法》第47條規(guī)定，限制民事行為能力人訂立的合同，經(jīng)法定代理人追認(rèn)后，該合同有效，因此，未成年人處理自己的房屋，只要該未成年人為年滿10周歲以上的限制民事行為能力人，如果其監(jiān)護(hù)人追認(rèn)的，該處理應(yīng)當(dāng)有效，無(wú)需具備為未成年人的利益這一條件。
筆者認(rèn)為，《合同法》第47條規(guī)定不能機(jī)械套用于處理未成年人房屋的合同，監(jiān)護(hù)人除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)屬于法律強(qiáng)制性條款，未成年人處分自己房屋的行為本屬無(wú)效，監(jiān)護(hù)人追認(rèn)該處分，實(shí)際上屬于處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)受監(jiān)護(hù)人除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)規(guī)定的約束。
總體上看，認(rèn)定處理未成年人的房屋屬于為被監(jiān)護(hù)人利益應(yīng)符合下列條件：
一是如果不處理，被監(jiān)護(hù)人的房屋將會(huì)遭受損失，或者被監(jiān)護(hù)人的成長(zhǎng)發(fā)展將會(huì)受到影響。
二是處理結(jié)果客觀上使被監(jiān)護(hù)人獲益，而不只是主觀上認(rèn)為被監(jiān)護(hù)人能獲益。
五、《房屋登記辦法》未成年人房屋處分登記規(guī)定及其缺陷
《民法通則》第9條規(guī)定，公民從出生時(shí)起到死亡時(shí)止，具有民事權(quán)利能力，依法享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事義務(wù)。第10條規(guī)定，公民的民事權(quán)利能力一律平等。體現(xiàn)了無(wú)論是成年人還是未成年人，都享有民事權(quán)利能力，具體到房屋登記申請(qǐng)，成年人未成年人，都平等享有申請(qǐng)房屋所有權(quán)登記和處分房屋的資格。房屋登記機(jī)構(gòu)許可將房屋所有權(quán)登記在未成年人名下，而在辦理未成年人房屋出賣或抵押登記時(shí)，持十分審慎的態(tài)度。
《房屋登記辦法》第14條規(guī)定，未成年人的房屋，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)登記。監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)未成年人房屋登記的，應(yīng)當(dāng)提交證明監(jiān)護(hù)人身份的材料；因處分未成年人房屋申請(qǐng)登記的，還應(yīng)當(dāng)提供為未成年人利益的書面保證�！墩憬�(guó)有土地范圍內(nèi)房屋登記實(shí)施細(xì)則》第8條則進(jìn)一步規(guī)定，監(jiān)護(hù)人提供的為被監(jiān)護(hù)人利益的書面保證應(yīng)當(dāng)經(jīng)過公證。
申請(qǐng)房屋登記需要申請(qǐng)人具有完全民事行為能力。而未成年人作為限制民事行為能力人或無(wú)民事行為能力人，無(wú)法自己獨(dú)立完成申請(qǐng)行為，其房屋登記行為必須由監(jiān)護(hù)人代理�！斗课莸怯涋k法》規(guī)定未成年人的房屋應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)登記，此時(shí)監(jiān)護(hù)人是以未成年人法定代理人的身份活動(dòng)。未成年人買房，簽訂房屋買賣合同和申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)由未成年人的監(jiān)護(hù)人代理，這種代理屬于法定代理，不需要委托。如果未成年人的房屋出賣、贈(zèng)與或者抵押時(shí)，與一般的房屋登記有所不同，法定代理人無(wú)權(quán)隨意處分被監(jiān)護(hù)人的房屋，而必須要以為被監(jiān)護(hù)人的利益為前提。
筆者認(rèn)為，《房屋登記辦法》有關(guān)未成年人房屋處分登記規(guī)定的缺陷是明顯的：
1、《房屋登記辦法》第14條“保證”二字用語(yǔ)不規(guī)范
《擔(dān)保法》第六條規(guī)定，本法所稱保證，是指保證人和債權(quán)人約定，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，保證人按照約定履行債務(wù)或者承擔(dān)責(zé)任的行為。即保證人必須是債務(wù)人以外的第三人，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，由第三人按照約定履行債務(wù)或者承擔(dān)責(zé)任。從法律意義上看該條所稱的書面保證僅是一種承諾，并非擔(dān)保法意義上的保證，由自己保證自己是沒有法律意義的，起不了保障未成年人利益的作用。
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