[ 庫歡 ]——(2021-4-25) / 已閱13533次
房地產(chǎn)重復(fù)抵押是指，以同一個(gè)房地產(chǎn)向同一債權(quán)人分別設(shè)定或向兩個(gè)以上的債權(quán)人設(shè)定抵押的行為。實(shí)務(wù)中，目前對(duì)于重復(fù)抵押登記不同的省份有著不同的理解和做法，在辦理抵押登記時(shí)登記機(jī)關(guān)認(rèn)可的態(tài)度也存在著區(qū)別。
（一）法律依據(jù)
《擔(dān)保法》第35條：“抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超過其抵押物的價(jià)值。財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超過余額部分。”
《擔(dān)保法解釋》第51條：“抵押人所擔(dān)保的債權(quán)超過其抵押物價(jià)值的，超過的部分不具有優(yōu)先受償?shù)男Я�。�?cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超過其余額部分。”
《物權(quán)法》第119條：“同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規(guī)定清償：（一）抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；（二）抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；（三）抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償�！�
（二）法律分析
依據(jù)法條來看，《擔(dān)保法》禁止重復(fù)抵押，《擔(dān)保法解釋》在一定程度上同意了重復(fù)抵押，但超過抵押價(jià)值的部分抵押權(quán)沒有優(yōu)先受償權(quán)；雖然物權(quán)法并沒有明文取消重復(fù)抵押，但理論界很多學(xué)者都認(rèn)為物權(quán)法第119條改變了擔(dān)保法的規(guī)定，取消了擔(dān)保法關(guān)于抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值應(yīng)高于數(shù)個(gè)抵押擔(dān)保債權(quán)總額的限制，當(dāng)事人可以根據(jù)情況自行確定抵押。對(duì)于認(rèn)為取消的原因主要有以下幾個(gè)方面：（1）抵押價(jià)值是變量，抵押擔(dān)保設(shè)定時(shí)的財(cái)產(chǎn)價(jià)值并非抵押財(cái)產(chǎn)變現(xiàn)的價(jià)值。抵押權(quán)人支配的是抵押物的交換價(jià)值，抵押物的價(jià)值總是不斷變化的，以起初的抵押價(jià)值為限設(shè)定抵押沒有合理性。（2）限制了抵押當(dāng)事人的意思自治。（3）限制了抵押物的使用，擔(dān)保法規(guī)定的余額抵押，限制了抵押物的充分利用，降低了抵押物的融資效益和擔(dān)保功能。
（三）法律建議
雖然理論上物權(quán)法間接取消了重復(fù)抵押的限制，但并還沒有對(duì)此作出明確規(guī)定，導(dǎo)致在實(shí)務(wù)操作中，很多登記機(jī)關(guān)仍堅(jiān)持不得重復(fù)抵押。
目前部分地區(qū)如北京等，是認(rèn)可重復(fù)抵押的，可以辦理抵押登記，預(yù)計(jì)將來會(huì)普及。根據(jù)蘇州的情況，重復(fù)抵押仍屬于禁止范疇，只能余額抵押，但重復(fù)抵押在法律上會(huì)有更加明確的認(rèn)可態(tài)度，需要跟蹤立法動(dòng)態(tài)。
