[ 趙玉寶 ]——(2014-3-21) / 已閱15473次
我國(guó)房地產(chǎn)期房按揭實(shí)務(wù)問題研究
（趙玉寶 江蘇 215300）
摘要 ：期房按揭是世界發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)廣為流行的一種融資購(gòu)樓方式。其突出特點(diǎn)就是購(gòu)房人以在建甚至未建的預(yù)購(gòu)商品房作為擔(dān)保物取得銀行貸款，俗稱“樓花按揭”。該購(gòu)樓方式在上世紀(jì)九十年代初由香港引入我國(guó)大陸并得到廣泛推行，對(duì)繁榮我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)起到重要作用。但是，截至到目前為止我國(guó)的立法還沒有明確規(guī)定這一制度，理論上對(duì)期房按揭的性質(zhì)也是眾說紛紜。為此，本文以該制度為研究對(duì)象，以保障期房交易安全和維護(hù)期房流轉(zhuǎn)秩序?yàn)榱⒆泓c(diǎn)，具體研究我國(guó)期房按揭的的實(shí)務(wù)問題。
關(guān)鍵詞：期房按揭 實(shí)務(wù)研究
一、期房按揭的登記
“物權(quán)具有絕對(duì)的排他之效力，其得喪變更須有足由外部可辨認(rèn)之表征，始可透明其法律關(guān)系，避免第三人遭受損害，保護(hù)交易安全。此種可由外部辨認(rèn)之表征，即為物權(quán)變動(dòng)之公示方法�！� 物權(quán)的公示方法主要分為占有和登記兩種，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法為占有（交付），不動(dòng)產(chǎn)則為登記，已經(jīng)成為各國(guó)物權(quán)立法的通例。擔(dān)保物權(quán)的設(shè)定也應(yīng)符合物權(quán)變動(dòng)公示的一般要求，如此才能保護(hù)債權(quán)人的利益。在當(dāng)代，動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)、留置權(quán)以交付為公示方法，而不動(dòng)產(chǎn)抵押以登記為通例。
從上文對(duì)期房按揭設(shè)立程序的介紹，我們知道，期房按揭設(shè)立時(shí)到房管部門登記是必不可少的，是一個(gè)重要的環(huán)節(jié)。作為按揭權(quán)人的銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)不僅來自借款人還來自房產(chǎn)商。這是因?yàn)槠诜吭谠O(shè)定的按揭時(shí)還未形成，借款人（購(gòu)房者）對(duì)房屋享有的僅是一種期待權(quán)，其無法對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)際的監(jiān)管，實(shí)際監(jiān)管在建房屋的是房產(chǎn)商。如果不解決期房的登記問題，將會(huì)出現(xiàn)房產(chǎn)商再次將房屋轉(zhuǎn)讓給善意第三人等情況，“一房二賣”的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，這使銀行的擔(dān)保權(quán)落空，也損害了購(gòu)房者的利益。
為了保障期房交易安全和維護(hù)期房流轉(zhuǎn)秩序，防止“一房二賣”甚至“一房多賣”現(xiàn)象的發(fā)生，世界上許多國(guó)家在期房按揭中也通常采用登記制度。在英美兩國(guó)，期房按揭的公示方法均采用登記對(duì)抗主義，即必須履行法定登記手續(xù)才能對(duì)抗第三人。英國(guó)1925年頒布《財(cái)產(chǎn)法》對(duì)物的擔(dān)保制度作了相應(yīng)修改，引進(jìn)了大陸法中的登記制度，規(guī)定除權(quán)利證書交存外，所有按揭擔(dān)保的設(shè)立，均需進(jìn)行登記。 美國(guó)繼受英國(guó)，其《統(tǒng)一商法典》雖然宣稱：在債務(wù)人未對(duì)擔(dān)保物享有所有權(quán)時(shí)，擔(dān)保權(quán)不能發(fā)生附著， 但這只能被視為一般性規(guī)定，而對(duì)于將來財(cái)產(chǎn)上設(shè)定的抵押權(quán)，美國(guó)判例確立了如下規(guī)則：即使在債務(wù)人尚未取得將來財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)時(shí)，債權(quán)人也可以通過登記對(duì)將來財(cái)產(chǎn)上的抵押權(quán)賦予對(duì)抗力，而無須在債務(wù)人取得所有權(quán)后再登記對(duì)抗。香港地區(qū)對(duì)于期房按揭同樣也采用了登記制度。
在日、德兩國(guó)對(duì)于將來財(cái)產(chǎn)（如期房）抵押權(quán)的登記采用的是一種“假登記”（預(yù)先登記）制度。 如日本《不動(dòng)產(chǎn)登記法》規(guī)定：債權(quán)人在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中聲請(qǐng)登記所必要的手續(xù)上要件尚未具備或物權(quán)變動(dòng)未發(fā)生物權(quán)效力場(chǎng)合，可以為假登記，以達(dá)到日后所為的本登記的順位之目的，即假登記有保存登記順位的效力。日本判例曾謂：“在物權(quán)保全之場(chǎng)合，如經(jīng)本登記時(shí)，本登記之效力，即物權(quán)變動(dòng)之效力，溯及于假登記當(dāng)時(shí)而生，故在假登記與本登記之間所為的中間處分，因受制于此對(duì)抗力，即無存在之余地”。 可見，在就期房所設(shè)定的抵押上，只要先經(jīng)過預(yù)先登記，在將來債務(wù)人取得樓宇的所有權(quán)后，抵押權(quán)對(duì)抗力溯及到登記之時(shí)。而《德國(guó)民法典》對(duì)將來財(cái)產(chǎn)抵押權(quán)的登記稱為“預(yù)登記”，盡管概念不同但與日本、英國(guó)、美國(guó)的規(guī)定有異曲同工之妙。所謂預(yù)登記，即為保全不動(dòng)產(chǎn)的請(qǐng)求權(quán)而將此類權(quán)利進(jìn)行的登記。一般的登記，都是不動(dòng)產(chǎn)完成權(quán)的登記，即權(quán)利人或者利益人在登記時(shí)取得或者消滅一項(xiàng)已經(jīng)完成的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記；而預(yù)登記，權(quán)利人或者利益人在登記時(shí)只能取得或者涂銷關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的請(qǐng)求權(quán)--即在未來才能變成完成權(quán)的登記。
可見，日、德兩國(guó)預(yù)登記（假登記）制度在規(guī)范未來財(cái)產(chǎn)的抵押權(quán)設(shè)立（含期房按揭的設(shè)立――筆者注）起到重要作用。首先是對(duì)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的保全作用，在不動(dòng)產(chǎn)的債權(quán)行為（如不動(dòng)產(chǎn)買賣合同）成立之后和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的移轉(zhuǎn)之前，雖然不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人或者其他物權(quán)的持有人已經(jīng)承擔(dān)了未來移轉(zhuǎn)其所有權(quán)或者物權(quán)的義務(wù)，但因?yàn)楹贤鄬?duì)人享有的債權(quán)無對(duì)抗第三人的效力，所以僅僅依靠債的請(qǐng)求權(quán)，債權(quán)行為的目的并不一定能達(dá)到。而在將這種請(qǐng)求權(quán)依預(yù)登記的方式進(jìn)行登記之后，不動(dòng)產(chǎn)的違背預(yù)登記的變更就會(huì)無效，請(qǐng)求權(quán)就會(huì)得到保全。 其次是請(qǐng)求權(quán)的順位保證作用。預(yù)登記在保全請(qǐng)求權(quán)這種實(shí)體權(quán)利的同時(shí)，因?yàn)榧{入登記，還保全了請(qǐng)求權(quán)的順位，即依靠登記而為請(qǐng)求權(quán)人取得了有利的順位，使得其請(qǐng)求權(quán)具有排斥后續(xù)登記權(quán)利的效力。最后是破產(chǎn)保護(hù)作用。預(yù)登記的請(qǐng)求權(quán)不但可以對(duì)抗不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人和其他物權(quán)人的意思而保全請(qǐng)求權(quán)人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的目的，而且還可以在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人破產(chǎn)時(shí)對(duì)抗其他的債權(quán)人而保全請(qǐng)求權(quán)的目的實(shí)現(xiàn)。
基于以上分析，我們可以看出，預(yù)登記制度具有如下法律性質(zhì)： 預(yù)登記對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)人而言是一種權(quán)利限制，其目的是保全關(guān)于此物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)。但預(yù)登記不是物權(quán)權(quán)利，它是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)有物的固定聯(lián)系的應(yīng)當(dāng)保護(hù)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)賦予物權(quán)的效力的一種物權(quán)性的擔(dān)保方式。也就是說，預(yù)登記是為保護(hù)尚未成為物權(quán)的權(quán)利而將物權(quán)公示手段適用于債法上的請(qǐng)求權(quán)并使得該請(qǐng)求權(quán)具有對(duì)抗第三人的物權(quán)特有效力的保全措施。預(yù)登記制度實(shí)際上是物權(quán)法原理向債權(quán)法領(lǐng)域的擴(kuò)張或者滲透。 物權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力，債權(quán)沒有對(duì)抗第三人的效力，但是通過預(yù)登記，債法上的請(qǐng)求權(quán)也有了對(duì)抗第三人的效力，即有了物權(quán)的效力。但是預(yù)登記不會(huì)禁止后來產(chǎn)生的其他物權(quán)的變更登記，而只能產(chǎn)生有利于請(qǐng)求權(quán)人的對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的處分限制。
依照我國(guó)的有關(guān)法律規(guī)定，房地產(chǎn)抵押經(jīng)過登記后才能生效。 但根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》，必須持房屋所有權(quán)證才能辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)。依照此規(guī)定，期房按揭是沒辦法辦理抵押登記手續(xù)的，這顯然不利于保障期房交易安全和維護(hù)銀行的利益。為解決此問題，我國(guó)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定以預(yù)購(gòu)商品房或在建工程抵押的，也必須辦理登記�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第3條規(guī)定：“本法所稱預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房款后，由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。”第34條第2款規(guī)定：“以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記�！�
前文已經(jīng)提及，期房按揭其法律性質(zhì)在本質(zhì)上是抵押等既有的擔(dān)保方式與其它合同關(guān)系組合而成的一種契約聯(lián)立；在實(shí)踐中是按照不動(dòng)產(chǎn)抵押來操作的。從我國(guó)目前的立法看，期房按揭在設(shè)立時(shí)的登記實(shí)質(zhì)上和日本、德國(guó)的預(yù)登記制度很相似，實(shí)務(wù)界及法學(xué)界已基本上認(rèn)可了期房預(yù)登記的效力，但是我國(guó)現(xiàn)行法律并未對(duì)期房的預(yù)登記作出具體規(guī)定。
筆者認(rèn)為，考慮到我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要，有必要借鑒西方發(fā)達(dá)國(guó)家的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，在我國(guó)法律中規(guī)定期房預(yù)登記制度。只有這樣，才能在法律上明確期房抵押的合法性，使期房抵押具有有效性和對(duì)抗力，保障貸款銀行的合法利益，從而推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
二、 按揭人對(duì)按揭房產(chǎn)的處分
（一）、按揭人對(duì)期房的重復(fù)抵押
1、肯定性主張
有學(xué)者認(rèn)為：對(duì)期房重復(fù)抵押及由此而引起的抵押權(quán)競(jìng)存，應(yīng)予承認(rèn)。其理由為：首先重復(fù)抵押并不悖于物權(quán)及抵押權(quán)制度的本旨，而且有利于充分發(fā)揮抵押物的融資功能；其次重復(fù)抵押并不損害前位抵押權(quán)人的利益，重復(fù)抵押中的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)保有一定條件下實(shí)現(xiàn)其后位擔(dān)保權(quán)益的合理期望。在重復(fù)抵押的情況下所成立的抵押權(quán)順序在后，其不能先于前順序的抵押權(quán)而實(shí)現(xiàn)，故其不會(huì)對(duì)既存的順序在前的抵押權(quán)構(gòu)成威脅（除非先設(shè)的抵押權(quán)未經(jīng)登記）。該抵押權(quán)人實(shí)際上只享有“期待利益”，即只有在前位抵押權(quán)因債務(wù)清償?shù)仍蚨麥缁蛘叩盅何锏膬r(jià)值大幅攀升等情況下，其擔(dān)保權(quán)益才有可能實(shí)現(xiàn)。最后重復(fù)抵押一般也不違背權(quán)利人的意志，或無損于其權(quán)利之救濟(jì)。重復(fù)抵押多在抵押權(quán)人知情（抵押物的登記情況可供查知）并愿意接受“可期待利益”的情況下設(shè)立，法律對(duì)此自無須干涉。
的確，在實(shí)務(wù)中也會(huì)出現(xiàn)個(gè)別購(gòu)房者欲將自己所購(gòu)期房抵押給他人的現(xiàn)象。試舉一例：某甲（購(gòu)房人）以七成按揭、十年付清貸款本息的方式從乙銀行貸款購(gòu)買一價(jià)值二十萬元的住房。以這種購(gòu)買方式，甲首期應(yīng)付20萬元*0.3=6萬元，其余14萬元為乙銀行貸款。貸款合同訂立后，甲與乙到房產(chǎn)登記部門辦理了房屋抵押登記手續(xù)。幾年后，甲還有5萬元貸款未償還，此時(shí)，甲因其弟結(jié)婚無錢而向朋友丙借款5萬元為其弟置辦婚事，丙提出甲必須提供擔(dān)保，甲欲以此房抵押予丙。
2、不可行性分析
從以上可以看出，在實(shí)務(wù)中出現(xiàn)了為了融資購(gòu)房者欲將就自己所購(gòu)期房抵押給他人的需求；在理論界也有學(xué)者主張，對(duì)于按揭人將自己的按揭房產(chǎn)再次抵押持應(yīng)予肯定。
但是筆者認(rèn)為，期房按揭人對(duì)按揭房產(chǎn)重復(fù)抵押是不可行的。首先，從我國(guó)目前的立法情況來看�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問題的意見（試行）》（以下簡(jiǎn)稱為《意見》）第115條規(guī)定：在抵押期間，非經(jīng)債權(quán)人同意，抵押人就抵押物價(jià)值已設(shè)置抵押部分再作抵押的，其行為無效。中國(guó)人民銀行《個(gè)人住房貸款管理辦法》第16條規(guī)定：借款人以所購(gòu)自用住房作為貸款抵押物的，必須將住房?jī)r(jià)值全額用于貸款抵押。第19條規(guī)定：抵押期間，未經(jīng)貸款人同意，抵押人不得將抵押物再次抵押或出租、轉(zhuǎn)讓、變賣、饋贈(zèng)。依照上述規(guī)定，期房按揭中購(gòu)房人將所購(gòu)房屋重復(fù)抵押是違反我國(guó)現(xiàn)行法規(guī)的�，F(xiàn)在國(guó)內(nèi)各商業(yè)銀行出臺(tái)的規(guī)定，也是不允許期房重復(fù)抵押的。
再?gòu)膫鹘y(tǒng)抵押權(quán)理論來看，抵押權(quán)具有不可分性。抵押權(quán)的不可分性，指于受擔(dān)保債權(quán)未受全部清償前，抵押權(quán)人得就抵押物的全部行使其權(quán)利。即抵押物的每一部分，系擔(dān)保債權(quán)的全部而存在；債權(quán)的每一部分，系由抵押物的全部擔(dān)保。從而，擔(dān)保債權(quán)縱經(jīng)分割、一部分清償或因其他事由而一部分消滅時(shí)，抵押權(quán)仍為擔(dān)保各部分債權(quán)或余存?zhèn)鶛?quán)而存在。反之，抵押物縱經(jīng)分割或一部分滅失，各部分或余存的抵押物，仍為擔(dān)保全部債權(quán)而存在 �！斗▏�(guó)民法典》第2114條也規(guī)定：抵押權(quán)為保證清償債務(wù)而在不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定的物權(quán)。抵押權(quán)在其性質(zhì)上為不可分的，并就設(shè)定抵押權(quán)的數(shù)個(gè)不動(dòng)產(chǎn)的全部，和每一不動(dòng)產(chǎn)的每一部分上存在之。設(shè)定抵押權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)不問歸何人所有，抵押權(quán)跟隨該不動(dòng)產(chǎn)而存在。
從以上分析可見，在我國(guó)期房按揭的實(shí)踐中按揭人是不可能將按揭期房重復(fù)抵押的。這是因?yàn)椋诎唇胰耍ㄙ?gòu)房者）和按揭權(quán)人（銀行）簽訂《房屋按揭貸款合同》和《按揭貸款房屋所有權(quán)證收押合同》時(shí)，按揭人須將房屋預(yù)售合同等證書交按揭銀行，當(dāng)期房建好按揭人拿到《房屋產(chǎn)權(quán)證》時(shí)必須做抵押權(quán)登記，登記后要在產(chǎn)權(quán)證上做背書，然后交按揭銀行收押。按揭人在還本付息前不可能將期房重復(fù)抵押。
（二）、按揭人對(duì)期房的轉(zhuǎn)讓
1 期房轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)分析
如前文分析，期房是正在建筑、尚未竣工的商品房，其所有權(quán)尚未產(chǎn)生。期房買賣具有自身的特殊性，購(gòu)房人和房產(chǎn)商簽訂商品房預(yù)購(gòu)合同后，并不擁有房屋的所有權(quán)，其擁有的是一種期待權(quán)。所以，期房轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)上是商品房預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓。這種轉(zhuǎn)讓是商品房預(yù)購(gòu)人將原預(yù)售合同的權(quán)利、義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人，使第三人與預(yù)售人之間設(shè)立新的民事法律關(guān)系，而預(yù)售合同的內(nèi)容不發(fā)生變化的轉(zhuǎn)讓形式。預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓屬于房地產(chǎn)的二手交易，即通常所稱的三級(jí)市場(chǎng)。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。”這一規(guī)定實(shí)際上是對(duì)商品房的預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的認(rèn)可。事實(shí)上，我國(guó)商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓在房地產(chǎn)市場(chǎng)中大量存在。
如上文分析，期房轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)上是商品房預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓，那么在轉(zhuǎn)讓時(shí)預(yù)購(gòu)人已履行預(yù)售合同義務(wù)的程度有所不同，實(shí)踐中主要有預(yù)購(gòu)人已全部履行合同義務(wù)所為的轉(zhuǎn)讓和預(yù)購(gòu)人只部分履行合同義務(wù)所為的轉(zhuǎn)讓。預(yù)售合同義務(wù)全部履行的期房轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)是債權(quán)的讓與，即“不改變合同的內(nèi)容，債權(quán)人通過與第三人訂立合同將債權(quán)的全部或部分移轉(zhuǎn)于第三人”的法律行為。 預(yù)購(gòu)人只部分履行合同義務(wù)所為的期房轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)是合同權(quán)利、義務(wù)的一并轉(zhuǎn)讓。
對(duì)于上述兩種轉(zhuǎn)讓行為，筆者認(rèn)為，預(yù)售合同債權(quán)轉(zhuǎn)讓無須事先征得預(yù)售人同意，因?yàn)椋瑐霓D(zhuǎn)讓包括債權(quán)轉(zhuǎn)讓、債務(wù)轉(zhuǎn)讓、權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓三種情況。我國(guó)《合同法》第79條規(guī)定：“債權(quán)人可以將合同的權(quán)利全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人。”說明債權(quán)人可以不經(jīng)債務(wù)人同意而自由處分自己的債權(quán)。債務(wù)人在民事法律關(guān)系中僅僅為民事義務(wù)的承擔(dān)者，如果原債權(quán)人和新債權(quán)人沒有異議，債務(wù)人向誰履行義務(wù)都是可以的�！逗贤ā返�80條又規(guī)定：“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對(duì)債務(wù)人不發(fā)生效力�！币�?yàn)閭鶛?quán)轉(zhuǎn)讓可不必征得債務(wù)人的同意，但債務(wù)人不能因債權(quán)轉(zhuǎn)讓而利益受損。同時(shí)也便于債務(wù)人如期正確履行義務(wù)。但是，預(yù)購(gòu)人沒有全面履行合同義務(wù)前提下所進(jìn)行的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓，事先應(yīng)征得預(yù)售人同意。因?yàn)槭紫群贤钱?dāng)事人雙方意思表示一致的產(chǎn)物，合同當(dāng)事人之間的了解信任程度，尤其是各自的信用程度，往往是達(dá)成合同的關(guān)鍵因素，這也是誠(chéng)實(shí)信用原則在合同中的體現(xiàn)。其次以預(yù)售方的事先同意作為預(yù)購(gòu)人的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓的前提，一方面可以防止預(yù)購(gòu)人借權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓逃避債務(wù)，另一方面也可保證預(yù)售人有機(jī)會(huì)對(duì)受讓人的資信能力、履行能力予以考察，以使原預(yù)售合同得以正確履行，從而保護(hù)預(yù)售方的合法權(quán)益，在法律上也可平衡預(yù)售人、轉(zhuǎn)讓人(預(yù)購(gòu)人)的利益。再者它與我國(guó)《民法通則》第91條關(guān)于“合同一方將合同的權(quán)利、義務(wù)全部或部分轉(zhuǎn)讓給第三人的，應(yīng)當(dāng)取得另一方的同意”的規(guī)定相符。
2、期房轉(zhuǎn)讓的條件分析
如前文所述，期房的轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)上就是房屋預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓，為了更好的規(guī)范期房轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)秩序，保障期房交易安全和維護(hù)期房流轉(zhuǎn)秩序，筆者認(rèn)為，有必要對(duì)期房轉(zhuǎn)讓的條件作一分析。商品房預(yù)售合同與房地產(chǎn)業(yè)的聯(lián)系性及其本身的特殊性決定了商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓除了應(yīng)符合一般合同轉(zhuǎn)讓的條件外，還應(yīng)符合以下條件。
首先，期房轉(zhuǎn)讓須具合法性。期房轉(zhuǎn)讓必須是依法律、法規(guī)、政策等規(guī)定允許轉(zhuǎn)讓的，否則不許轉(zhuǎn)讓。深圳市的地方法規(guī)就有禁止商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的條款。 另外，預(yù)售合同本身也必須合法有效，才允許預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓，否則預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓無效。最高人民法院民(1996)2號(hào)文件第28條規(guī)定：“商品房的預(yù)售合同無效的，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓合同，一般也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效�！睆念A(yù)售合同內(nèi)容看，如果預(yù)售合同對(duì)轉(zhuǎn)讓有約定，當(dāng)雙方約定的轉(zhuǎn)讓條件已經(jīng)具備時(shí)，可以轉(zhuǎn)讓。例如分期付款中，預(yù)售合同約定必須付清前二次應(yīng)付款項(xiàng)或者付清應(yīng)付款項(xiàng)達(dá)到2/3后方可轉(zhuǎn)讓；如果預(yù)售合同未約定轉(zhuǎn)讓條件，預(yù)售合同履行中，預(yù)購(gòu)方提出轉(zhuǎn)讓，必須征得預(yù)售人同意，否則轉(zhuǎn)讓無效。這樣規(guī)定既可預(yù)防預(yù)購(gòu)人倒賣合同，牟取非法利益。又可以保證預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓及預(yù)售合同的順利履行。
但是，如果預(yù)購(gòu)方已經(jīng)全部履行預(yù)售合同規(guī)定的全部義務(wù)，對(duì)預(yù)售商品房的再行轉(zhuǎn)讓，不必征得預(yù)售人的同意，但事后應(yīng)及時(shí)通知預(yù)售人知道，使其正確履行合同。通知人是轉(zhuǎn)讓人和新預(yù)購(gòu)人，轉(zhuǎn)讓人和新預(yù)購(gòu)人持原經(jīng)過登記備案的預(yù)售合同和新簽訂的預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同通知預(yù)售人，并了解原預(yù)購(gòu)人履行合同情況。
其次，期房轉(zhuǎn)讓須是行為人真實(shí)的意思表示。因?yàn)橐馑急硎菊鎸?shí)是民事法律行為有效的必備要件之一， 而房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)性大，價(jià)格不穩(wěn)定，在預(yù)購(gòu)人與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂預(yù)售合同到房屋正式竣工交付這段時(shí)間內(nèi)，房?jī)r(jià)會(huì)有很大變動(dòng)。轉(zhuǎn)讓人將預(yù)售合同提前轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)移跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，第三人自愿承擔(dān)跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，冒著風(fēng)險(xiǎn)提前購(gòu)買，這種轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)和買賣風(fēng)險(xiǎn)的行為必須是建立在平等自愿的基礎(chǔ)上。
再者，轉(zhuǎn)讓人持有的預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同須經(jīng)過登記備案，未登記備案的預(yù)售合同不得轉(zhuǎn)讓。
筆者認(rèn)為，這有利于國(guó)家加強(qiáng)宏觀管理，加強(qiáng)國(guó)家稅收。因?yàn)轭A(yù)售合同轉(zhuǎn)讓主體與預(yù)售主體不同，轉(zhuǎn)讓人具有雙重身份，它是前一預(yù)售合同的預(yù)購(gòu)方，同時(shí)又是后一轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)售方，而不是未竣工商品房預(yù)售方，故轉(zhuǎn)讓人不具備預(yù)售方的主體資格，也不必具有商品房預(yù)售許可證，但轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過登記備案的預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才具有預(yù)售轉(zhuǎn)讓的主體資格。預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓后，新預(yù)購(gòu)人取代原預(yù)購(gòu)人成為新的權(quán)利主體，也是預(yù)售商品房竣工后的產(chǎn)權(quán)人。
但是，我們必須看到，現(xiàn)在，我國(guó)對(duì)于商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的問題沒有做出明確的規(guī)定，上述期房轉(zhuǎn)讓的諸條件有些只是停留在理論探討的層面，立法沒有作出系統(tǒng)的規(guī)定，這使當(dāng)事人無章可循，司法審判人員無法可依，造成預(yù)售房屋轉(zhuǎn)賣二級(jí)市場(chǎng)的混亂，不過可喜的是我國(guó)的部分地區(qū)已經(jīng)有了相應(yīng)的規(guī)定。廣東省的地方法規(guī)規(guī)定，預(yù)售房在合同的買方購(gòu)入樓花后可自由轉(zhuǎn)讓，惟轉(zhuǎn)讓雙方須持原買賣合約到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)交易所辦理手續(xù)，交易所按市況對(duì)轉(zhuǎn)售的樓花估價(jià)，向雙方合并征收樓價(jià)增值部分20%的房地產(chǎn)增值稅。廣東省的這種規(guī)定既保障了預(yù)售合同中第三人的利益，調(diào)動(dòng)了第三人向房地產(chǎn)投資的積極性，又增加了國(guó)家的稅收。但我國(guó)僅在部分地區(qū)出臺(tái)相關(guān)的法規(guī)是不夠的，我國(guó)必須及時(shí)對(duì)商品房合同轉(zhuǎn)讓的問題進(jìn)行立法，以便在合同范圍內(nèi)建立一套行之有效的管理措施，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)。
三、 按揭權(quán)人面臨的風(fēng)險(xiǎn)及其防范
（一）、主要風(fēng)險(xiǎn)及其成因分析
美國(guó)總統(tǒng)羅斯福曾說：“房地產(chǎn)既不會(huì)無緣無故的突然消滅，也不會(huì)被偷去，如果管理得法，房地產(chǎn)是世界上最安全穩(wěn)妥的投資�！� 由于房地產(chǎn)投資是以不動(dòng)產(chǎn)作為擔(dān)保，投資回報(bào)豐厚，一直以來都受到投資者的厚愛。比如在香港許多富商都是依靠投資房地產(chǎn)完成自己資本的原始積累。在國(guó)外銀行的貸款業(yè)務(wù)中，樓宇按揭成為其中的重要組成部分。但是，期房按揭卻不同。各國(guó)期房按揭一般是個(gè)人住房融資，從各國(guó)按揭貸款情況看，按揭期限一般較長(zhǎng)，大多是從15年到35年不等。 中國(guó)人民銀行1999年9月21日將《個(gè)人住房貸款管理辦法》中按揭貸款的期限由最長(zhǎng)20年提高到30年。同時(shí)，期房按揭的標(biāo)的物在設(shè)立按揭時(shí)尚不存在或者正在建設(shè)中，這樣在整個(gè)按揭過程中各種人為或意外事件均會(huì)發(fā)生，對(duì)于按揭權(quán)人――銀行所要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)很大。
1、銀行面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)
銀行面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)主要來源于借款人、房產(chǎn)商和按揭房產(chǎn)本身。借款人（按揭人）是按揭貸款合同的當(dāng)事人，銀行面臨的是其是否具備申請(qǐng)貸款主體資格的風(fēng)險(xiǎn)以及其個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)；來源于開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)主要有開發(fā)商惡意欺詐、延期交樓、沒取得樓盤的合法使用權(quán)以及拖欠工程款等；來源于按揭房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)主要是房產(chǎn)毀損和貶值。
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