[ 陳敏 ]——(2004-1-28) / 已閱21151次
關于設立房地產(chǎn)中介機構行業(yè)責任險的法律思考
遼寧法大律師事務所 陳敏
一.目前我國房地產(chǎn)中介市場發(fā)展現(xiàn)狀
加入WTO后的中國，房地產(chǎn)中介市場這塊蛋糕的誘惑力越來越大，二手房、寫字樓和住宅租賃市場的預期利益至少還有十幾年的榮景，房地產(chǎn)中介服務仍然大有可為。筆者就以中介服務最為活躍的上海為例，2002年之前在上海，外資中介機構在國內主要從事的是中高檔物業(yè)，如以豪宅、休閑不動產(chǎn)、商業(yè)不動產(chǎn)等為主的租賃買賣業(yè)務，而本土傳統(tǒng)的中介機構則主要從事中低端的物業(yè)，如普通二手房、商品房的買賣租賃業(yè)務，彼此之間的競爭并不激烈。但是隨著2002年外資中介機構接受銀行15億元的二手房貸款的受信額度，標志著外資中介開始大規(guī)模進入中低端市場，要在中低端市場一顯身手；而本土中介公司則進軍公寓、別墅等高端物業(yè)的租售市場，預示著房地產(chǎn)土、洋中介的"肉搏"戰(zhàn)不日將從相持進入白熱化競爭。而在大連，房地產(chǎn)銷售市場的內外銷并軌，也充分體現(xiàn)了WTO國民待遇原則，由此可見外資中介為高端外銷房公寓服務，本土中介為中低端內銷房、二手房服務的局面將最終會打破。
今天的房地產(chǎn)中介服務，不再是單一的房地產(chǎn)咨詢、價格評估，還有房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動，房地產(chǎn)中介企業(yè)也不再是單一為賣方（即一級房地產(chǎn)市場中的房地產(chǎn)開發(fā)商和二級房地產(chǎn)市場中的房屋產(chǎn)權人）服務，更多的要對消費者即購房者負責，充當著"中間人"這一角色。在這些專業(yè)的交易活動中必然產(chǎn)生專業(yè)類型的風險，因此參與房地產(chǎn)中介法律關系的各個主體需要對房地產(chǎn)中介活動中可能出現(xiàn)的各種法律風險加以了解并作出積極的預防措施。
二.房地產(chǎn)中介活動中的法律風險
房地產(chǎn)中介從法律角度解釋是一種民事法律關系。這種民事法律關系中各個主體的聯(lián)系主要是通過與房地產(chǎn)中介有關的合同。在房地產(chǎn)中介活動中常見的合同有委托代理合同、居間合同、行紀合同等。作為房地產(chǎn)中介機構以及房屋產(chǎn)權人（使用人）、購房者等合同主體其簽訂合同最基本的目的是在交易過程中盡可能地避免風險，實現(xiàn)交易目的，獲得預期利益。
(一). 通過中介進行房屋買賣是目前房地產(chǎn)中介機構容易出現(xiàn)法律風險的一項業(yè)務，其中比較常見的法律問題有：
1. 來自交易主體方面的風險。
交易主體的風險一般指房屋買賣或租賃合同的主體缺乏必要的法律要件，就是說出賣人并非房屋所有權人或者未獲得房屋所有權人的有效授權。
對于不同的房產(chǎn)所有人，其在房地產(chǎn)市場進行交易的動機各不相同，有的人想賣小房換大房，有的人想低價買高價賣，有的人則是由于出現(xiàn)法律糾紛或陷入債務危機，還有的人是由于婚姻變故或是家庭糾紛。例如，夫妻一方擅自處分夫妻共有房屋；房屋產(chǎn)權共有人未經(jīng)其他共有人同意私自將房屋出售；職工不告知單位便把單位擁有部分產(chǎn)權的公房出售等等。上述情況在認定合同法律責任時一般認定合同效力待定，或者直接認定合同無效。
買方委托中介機構選購房屋，是出于對中介機構專業(yè)人士的信任和信賴，因此，對于交易主體是否合法，房地產(chǎn)中介機構應當進行嚴格的審查，如果中介機構未盡審查義務，導致合同無效，給交易一方造成損失了，就應當承擔相應的責任。
2. 來自交易標的物的風險。
交易標的物即是用于交易的房屋，中介機構應當對房屋的有關情況予以調查，如果出現(xiàn)下列情況，中介機構應當告知該交易標的物不能進行轉讓：①交易標的物為非法建筑或已被列人拆遷范圍；②房屋權屬有爭議或者房屋已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人而侵害承租人優(yōu)先購買權的；③房屋已設定抵押，未經(jīng)抵押權人書面同意轉讓的；被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有權屬轉讓的；④交易房屋存在嚴重的質量瑕疵等。
如果房地產(chǎn)中介機構明知該房屋存在上述情況而未盡告知義務，給合同一方（一般指買方）造成損失的，應當承擔賠償責任，當然如果是委托人（一般指賣方）刻意隱瞞制造虛假證明等而給房地產(chǎn)中介機構造成經(jīng)濟損失的，則由委托人承擔相應的賠償責任。
3. 來自交易合同、交易手續(xù)方面的風險。
房屋屬于不動產(chǎn)，其交易規(guī)則有別于一般動產(chǎn)。房屋產(chǎn)權及相關權利的發(fā)生、變更等均需到政府有關部門進行登記，出賣人僅將房屋交付買受人使用并不意味著就此產(chǎn)生房屋所有權變更的法律后果。買賣雙方要交納相關稅費，辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)，房地產(chǎn)管理部門才會核發(fā)過戶并頒發(fā)產(chǎn)權證書。
但是在房屋交易過程中，如果雙方對交房時間、付款期限等約定不明引發(fā)爭議，其中一方的權益必然受到損害。為保證交易目的的順利實現(xiàn)，房地產(chǎn)中介機構還應提示交易雙方對諸如交房時間、付款方式等條款作出明確的約定，這樣做的目的也是為了使房地產(chǎn)中介機構避免不必要風險和損失。
房地產(chǎn)中介機構如何防范以上述及的諸多的法律風險，關鍵是應當在交易前對交易房屋的產(chǎn)權等情況作一個徹底的了解，謹慎與委托人簽訂房屋買賣合同及其他委托代理、獨家代理等關聯(lián)合同。同時為了避免給委托人造成損失，還應認真審查該房屋產(chǎn)權證明、有無權利限制等情況，如中介機構未能盡到謹慎審查的義務，致使房屋產(chǎn)權人或購房者因此遭受損失的，房地產(chǎn)中介機構應承擔賠償責任。
(二). 房地產(chǎn)評估過程中出現(xiàn)的法律風險：
1、過失引起的風險。
這一風險包括估價師未盡到義務、受客觀條件限制，對可能存在的事項未能如實披露等。
一般情況下，估價風險與主觀因素關聯(lián)較大，如因專業(yè)能力和工作態(tài)度導致產(chǎn)生風險。專業(yè)方面的風險如估價人員未能正確掌握房地產(chǎn)價值標準對估價的影響，使估價目的與估價方法、估價價值不匹配，或估價報告文字敘述不當，造成委托方誤解，或估價人員對評估參數(shù)及評估信息資料真實性的甄別、價格含義等缺乏正確的把握，而導致估價結果與事實相差懸殊，從而引發(fā)估價糾紛風險。
由工作態(tài)度引發(fā)的風險，主要表現(xiàn)有估價人員工作態(tài)度不認真，估價報告質量低劣，或受自身執(zhí)業(yè)能力限制，使估價結論發(fā)生較大偏差，在未明確委托評估房地產(chǎn)的情況下，就盲目估價，導致估價不實。另外在對國家相關政策理解不夠充分的情況下，輕率確定經(jīng)濟性貶值率或貶值額，以及估價人員與委托方有利害關系，使估價結論失去公允性，從而發(fā)生經(jīng)濟糾紛的風險。
2、非過失風險，主要系客觀因素引發(fā)的風險。
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