[ 童松青 ]——(2003-12-31) / 已閱28610次
綜上所述，我們認(rèn)為判定小區(qū)內(nèi)地下車庫(kù)是否應(yīng)無(wú)償交付給業(yè)主使用，應(yīng)滿足以下條件之一：
1）開發(fā)商在計(jì)算共攤面積時(shí)把地下車庫(kù)的建筑面積計(jì)算在內(nèi)；
2）開發(fā)商在出售單元房屋時(shí)承諾無(wú)償提供地下車庫(kù)；
3）開發(fā)商把建造地下車庫(kù)的成本核算在住宅開發(fā)成本之內(nèi)；
4）根據(jù)國(guó)家法律或當(dāng)?shù)卣?guī)定應(yīng)無(wú)償交付給業(yè)主使用的。
五、地下空間立法的缺位
人類對(duì)土地的利用取決于生產(chǎn)力的發(fā)展水平，特別是建筑技術(shù)的發(fā)達(dá)程度。在工業(yè)革命之前，基于人們對(duì)建筑科技的局限性，對(duì)土地利用僅限于土地的平面利用，無(wú)法對(duì)地上、地下空間加以利用，法律自然沒(méi)有規(guī)范和調(diào)整的必要。時(shí)至今日，城市化導(dǎo)致城市生活環(huán)境過(guò)密和土地過(guò)度利用，城市土地資源的稀缺與此間建筑技術(shù)的進(jìn)步，使人類對(duì)于土地的利用廣泛擴(kuò)及至空中和地下，如興建高架鐵路、地鐵、空中走廊、地下街、地下倉(cāng)庫(kù)、地下停車場(chǎng)、上下水道及排水溝等等。人們對(duì)土地利用已經(jīng)朝著立體化發(fā)展，地下空間權(quán)也已經(jīng)形成，法律滯后和缺位的問(wèn)題已經(jīng)開始凸現(xiàn)。
從理論上看，地下建筑物和土地使用權(quán)是可以相互分離的。在城市房地產(chǎn)開發(fā)中，開發(fā)商獲得土地使用權(quán)，只是獲得了修建地表以上一定空間內(nèi)的建筑物權(quán)利，并沒(méi)有涉及到地下空間的利用權(quán)，該部分空間利用權(quán)依然屬于政府，如加以利用，必須經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門等有關(guān)部門的審批。地上建筑物與土地使用權(quán)不能相分割使用原則，并不適用地下建筑物與土地使用權(quán)的關(guān)系。更何況，地上建筑物與土地使用權(quán)不能相分割使用原則，根據(jù)法律規(guī)定，只要獲得相關(guān)部門的行政許可，仍然是可以分割使用的。
但是，從現(xiàn)行房地產(chǎn)法律法規(guī)看，確認(rèn)地下建筑物所有權(quán)歸屬問(wèn)題卻缺乏法律依據(jù)。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法（修訂）》只是對(duì)土地上的房屋權(quán)屬登記作了規(guī)定，并沒(méi)有涉及地下房屋的權(quán)屬登記。《城市房地產(chǎn)管理法》第二條："本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物"。這里的"土地上"當(dāng)指地表之上。房地產(chǎn)所有權(quán)證是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。要獲得權(quán)利證書，必須要到房管局登記， 如果沒(méi)有進(jìn)行權(quán)屬登記，自然無(wú)法獲得法律承認(rèn)的所有權(quán)。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)立法法》第八條規(guī)定，民事基本制度只能由法律規(guī)定，規(guī)章和地方法規(guī)無(wú)權(quán)對(duì)此立法。從民法精神看，確認(rèn)一個(gè)新的物的所有權(quán)當(dāng)屬民事基本制度。對(duì)此，加快立法研究，盡早出臺(tái)地下空間立法已經(jīng)迫在眉睫。
六、當(dāng)前國(guó)內(nèi)對(duì)地下空間的立法研究
無(wú)可否認(rèn)，空間權(quán)是一種現(xiàn)實(shí)的權(quán)利。它就是人們對(duì)土地地表上下一定范圍內(nèi)的空間支配權(quán)，包括空間所有權(quán)和空間利用權(quán)�？臻g所有權(quán)為土地所有權(quán)所包容，空間權(quán)利用必須附屬于地表，是土地所有權(quán)的題中應(yīng)有之權(quán)，當(dāng)它為土地所有人享有時(shí)，它與土地所有權(quán)自然融為一體，沒(méi)有予以分割的必要。在我國(guó)，因?yàn)槌鞘型恋厮袡?quán)歸屬國(guó)家，故除國(guó)家外任何人都不可能獲得空間所有權(quán)；當(dāng)空間利用為土地所有人之外的人享有時(shí)，則不能以"空間所有權(quán)"稱之，而只能得以"空間利用權(quán)"稱之。
從用益物權(quán)立法角度看，空間權(quán)本質(zhì)上即是一種用益物權(quán)，是土地所有權(quán)的一種派生的用益物權(quán)。但是，它到底是屬于一項(xiàng)單獨(dú)用益物權(quán)，還是屬于傳統(tǒng)用益物權(quán)的某種形式，我國(guó)學(xué)者之間存在著較大爭(zhēng)議，并形成了"否定說(shuō)"和"肯定說(shuō)"兩種見(jiàn)解。
以梁慧星教授為首的中國(guó)物權(quán)法研究課題組對(duì)此持"否定說(shuō)"。在《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》中，沒(méi)有對(duì)空間權(quán)作出專章規(guī)定，而是將其分解成空間基地使用權(quán)、空間農(nóng)地使用權(quán)和空間鄰地利用權(quán)三種，分別歸入基地使用權(quán)、農(nóng)地使用權(quán)和鄰地利用權(quán)三章當(dāng)中予以規(guī)定。
以王利明教授為首的中國(guó)物權(quán)法研究課題組對(duì)此持"肯定說(shuō)"。在《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》中，將"空間利用權(quán)"單獨(dú)列為一節(jié)，作為用益物權(quán)一章中的一個(gè)單獨(dú)的種類，予以專門和系統(tǒng)的規(guī)定。
從大陸法系國(guó)家及臺(tái)灣地區(qū)學(xué)說(shuō)、判例及立法例情況看，認(rèn)為空間權(quán)中的主要類型--空間地上權(quán)就是地上權(quán)的一種形式。德國(guó)、日本等國(guó)民法典，均規(guī)定有"空間地上權(quán)"條款，并將其直接規(guī)定在"地上權(quán)"一章中。
無(wú)論立法采用那種形式，權(quán)利的歸位總比缺位好！
作者:
浙江五聯(lián)律師事務(wù)所 童松青律師 張東偉律師
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